REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
Seconda sezione civile
Il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, in funzione monocratica, nella persona della dott.ssa Micaela Picone, ha pronunziato
SENTENZA nella causa civile n. 2265 di R.G. del Ruolo generale degli affari civili contenziosi del
2021 promossa da,
e Parte_1 Parte_2
con avv.ti Realdo Colombo e Papaleo Alessandro giusto mandato in atti
-attore contro

Controparte_1
con avv. Michele Jommi giusto mandato in atti
-convenuto

Oggetto: impugnativa delibera assembleare e risarcimento infiltrazioni
Conclusioni: per come rassegnate dalle parti nei fogli depositati in pct per l'udienza del
19 settembre 2024
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In fatto
Il sigg.ri e , nella loro qualità di proprietari di Parte_1 Parte_2 un'unità immobiliare parte del Condominio convenuto posta al n. 33 di CP_1
, hanno impugnato la delibera assunta dall'Assemblea, in seconda convocazione, CP_1
in data 22 gennaio 2021 lamentando la sua invalidità e/o illegittimità in punto di: 1) approvazione del preventivo di gestione ordinaria 2020/2021 stante la mancata approvazione del precedente consuntivo 2019-2020, l'assunzione di altra delibera
(legittima e valida) contraria ai presupposti su cui era stato redatto il medesimo documento (in particolare con riferimento alla ripartizione dei costi del riscaldamento diversi da quelli delle materie energetiche), l'ingiustificato aumento dell'importo richiesto di € 37.500,00 circa e l'assenza di criteri di chiarezza e trasparenza nella sua redazione;

2) assenza di congruenza di quanto indicato nel verbale dattiloscritto consegnato ai condòmini rispetto a quanto effettivamente avvenuto in assemblea nonché redatto nel verbale contestuale manoscritto, in particolare con riferimento alle morosità di alcuni condòmini;
3) nomina per conferma dell'Amministratore di Condominio in quanto non reca la determinazione del compenso.
Inoltre, i sigg.ri e hanno formulato domanda risarcitoria nei confronti Pt_1 Pt_2
del per i danni causati alla copertura della propria terrazza e al soffitto di CP_1 uno dei bagni dell'appartamento per infiltrazioni provenienti da parti comuni del
(copertura del fabbricato e grondaia) che hanno tra l'altro comportato una CP_1
ingiusta compressione del godimento della proprietà.
Su tale presupposto i sigg.ri e hanno invocato la responsabilità del Pt_1 Pt_2
per i danni causati dalle sue condotte non lecite (2043 c.c.), ovvero per CP_1
ragioni connesse alla proprietà ed alla rovina del fabbricato condominiale (2053 c.c.), ovvero alla (non corretta) custodia del fabbricato condominiale, anche consistente in omessa manutenzione (2051 c.c.).
Nel costituirsi in giudizio il ha contestato quanto Controparte_2
dedotto in fatto ed in diritto dai sigg.ri e ha eccepito il mancato Pt_1 Pt_2
esperimento del procedimento di mediazione obbligatorio, ha chiesto il rigetto dell'impugnazione della delibera assembleare e della domanda di risarcimento danni dai medesimi promossa.
Il Condominio ha dato altresì atto che in data 24.3.2021 l'Assemblea provvedeva ad approvare il bilancio consuntivo 2019/2020, ad approvare nuovamente il bilancio preventivo 2020/2021 sulla base delle contestazioni avanzate dal sig. , a Pt_1
Pag. 2 di 16 confermare nuovamente l'amministratore in carica sulla base del compenso analiticamente proposto.
Pertanto, il ha chiesto la declaratoria della cessazione della materia del CP_1
contendere sui detti punti in quanto la nuova delibera assembleare, ritualmente adottata e non impugnata, avrebbe interamente sostituito quella impugnata nel presente procedimento.
Espletato il procedimento di mediazione obbligatorio con esito negativo, concessi i termini di cui all'art. 183 cpc, rigettata l'istanza di sospensiva della delibera impugnata, la causa è stata istruita con ammissione parziale della prova orale richiesta nonché con ammissione di ctu tecnica volta ad individuare le cause delle lamentate infiltrazioni nonché a quantificarne i danni.
La causa viene decisa sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza del 19 settembre 2024 concessi i richiesti termini ex art. 190 cpc.
In diritto
In via preliminare si osserva che il presente giudizio verte su due distinte domande:
l'impugnazione della delibera assembleare assunta in seconda convocazione in data 22 gennaio 2021 dall'assemblea condominiale;
il risarcimento dei danni subiti dagli attori per infiltrazioni derivanti da parti condominiali.
a) Impugnativa delibera assemblea 22 gennaio 2021
I sigg.ri e hanno impugnato la delibera assembleare del 22 gennaio Pt_1 Pt_2
2021 con riferimento a punti specifici dell'ordine del giorno e precisamente: il n. 2)
Conferma o revoca dell'amministratore in carica;
il n. 3) Approvazione del Bilancio
Preventivo della gestione O1.l70/2020 - 30/0912021 e riparto quote;
il n. 7) Varie ed eventuali.
Con riferimento al punto n. 3) gli attori hanno lamentato plurime criticità: Mancata approvazione del precedente consuntivo 2019/2020, Approvazione di diversa ripartizione dei costi inerenti il riscaldamento, Incongruenze contabili.
E' pacifica la circostanza che l'assemblea dei condomini ha provveduto de facto a sostituire alcune delle dette delibere con altre assunte in data 24.3.2021 per come ha dato atto la stessa difesa attorea nelle prime memorie depositate ai sensi dell'art. 183 cpc, VI comma (vedi pagg. 2 e 3).
Pag. 3 di 16 Ciò ha comportato il parziale venir meno dei motivi di contrasto tra le parti dell'odierno giudizio, in particolare, per i profili di invalidità attinenti la nomina dell'amministratore del (punto 2) nonché (solo in parte) per l'approvazione del bilancio CP_1
preventivo 2020/2021 (punto 3) sia perché approvato anche il bilancio consuntivo
2019/2020 sia perché rivisti i criteri di imputazione delle spese relative al riscaldamento che confliggevano con lo stesso bilancio preventivo.
Nei termini che precedono deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere per come dato atto dagli stessi procuratori delle parti.
Si rammenta che la cessazione della materia del contendere può essere dichiarata dal giudice d'ufficio quando sia sopravvenuta una situazione riconosciuta ed ammessa da entrambe le parti che ne abbia eliminato la posizione di contrasto anche circa la rilevanza giuridica delle vicende sopraggiunte, ed abbia perciò fatto venire meno oggettivamente la necessità della pronuncia del giudice su quanto costituiva oggetto di controversia (Cassazione civile, sez. III, 10 febbraio 2003, n. 1950).
Di ciò deve tenersi conto ai fini della c.d. soccombenza virtuale.
Secondo l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, difatti, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali (Cass. n. 10847/2020; Cass. n. 20071/2017; Cass. n. 2999/2010; Cass. n.
11961/2004), rimanendo affidata soltanto la pronuncia finale sulle spese ad una valutazione di soccombenza virtuale (cfr. più di recente Cass. n. 5319/2023 e Cass. n.
20005/2022).
Nei giudizi di impugnazione delle delibere condominiali, la cessazione della materia del contendere è perciò ravvisabile sia in conseguenza della revoca “sic et simpliciter” della delibera assembleare impugnata, sia quando la stessa venga sostituita da un'altra delibera, adottata dall'assemblea in conformità della legge, che abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti della prima deliberazione, ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità (in tal senso Cass. n.
28629/2022).
Pag. 4 di 16 La soccombenza virtuale viene individuata tenendo in considerazione la fondatezza delle prospettazioni iniziali delle parti, a prescindere dal fatto sopravvenuto che ha determinato la cessazione della materia del contendere.
Tanto premesso appare fondata l'eccepita violazione dell'art. 1129 c.c., comma 14, di cui al punto n. 2) della delibera assembleare impugnata.
La lettera della disposizione normativa richiamata recita: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
Viene, quindi, richiesto all'amministratore, all'atto dell'accettazione della sua nomina o conferma, di specificare in modo analitico l'importo del suo compenso per l'attività che andrà a svolgere, sia per la gestione ordinaria che per quella straordinaria. Ciò al fine di garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato: il profilo di invalidità scaturente dalla mancata predeterminazione del compenso, è quindi una nullità “testuale”, poiché è stabilita dalla legge (cfr. Cass. Civ. sent. n. 12927/22).
È pacifico in giurisprudenza che quello dell'amministratore di condominio è un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. L'art. 1135 c.c. specifica che quando l'assemblea provvede ad incaricare un amministratore decide altresì sulla sua eventuale retribuzione.
Come la citata giurisprudenza di legittimità ha evidenziato, la specificazione del compenso costituisce un elemento essenziale del contratto di amministrazione e non tollera financo equipollenti (in tal senso Cass. 12927/2022 che ha enunciato il seguente principio di diritto: “l'art. 1129 c.c., comma 14, prescrive, in particolare, che
"l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta". La "nullità della nomina", ove non sia specificato l'importo del compenso, che è alla base del generale principio di
Pag. 5 di 16 predeterminazione onnicomprensiva dello stesso, è, dunque, una nullità "testuale", in quanto è stabilita dalla legge”).
Nella fattispecie in esame è pacifico che all'assemblea de qua è stato confermato l'amministratore, Arch. , senza che il suo compenso fosse Controparte_3
esplicitamente indicato nella delibera né che fossero forniti elementi di sorta per il suo calcolo.
Non è contestato che, difatti, l'amministratore in sede assembleare omise di presentare il proprio preventivo dei compensi e tantomeno lo fece pervenire successivamente ai condomini con comunicazione separata.
Al punto 2) del verbale di assemblea impugnato, infatti, non si fa alcun cenno ai compensi: “L'amministratore viene confermato a maggioranza, con i soli voti contrari dei sigg.ri , e (cfr. punto 2 del verbale del 22 CP_4 Pt_1 Controparte_5
gennaio 2021, doc 2 attoreo).
Pertanto, laddove non sanata con successiva delibera del 24.3.2021, si sarebbe dovuta dichiarare la nullità della nomina dell'Arch. quale amministratore Controparte_3 del convenuto per come intervenuta all'assemblea del 22.1.2021, con CP_1
conseguente nullità del rapporto di mandato conferito in quella sede in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. nonché della delibera impugnata.
Con riferimento ai vizi lamentati al punto 3) della delibera impugnata risulta documentalmente che l'assemblea del convenuto in data 24.03.2021 ha CP_1
provveduto sia ad approvare il bilancio consuntivo 2019/2020 sia a confermare il preventivo per la gestione ordinaria 2020/2021 sia a revocare l'approvazione del nuovo criterio di ripartizione delle spese relative al riscaldamento (assunto all'assemblea del
22 gennaio 2021) che confliggeva con il medesimo preventivo: pacifico che tale delibera non è stata impugnata, per cui il bilancio consuntivo 2019/2020 è divenuto definitivo.
E' noto che il bilancio condominiale, o rendiconto condominiale, si basa sulla normativa delineata dall'art. 1130-bis ed offre una descrizione dettagliata delle entrate, delle uscite e di ogni altro dato pertinente alla situazione patrimoniale del condominio.
Pag. 6 di 16 La sua funzione principale è quella di consentire una verifica immediata e trasparente delle operazioni effettuate.
E' altrettanto nota la distinzione tra il bilancio consuntivo, cioè il documento che raccoglie tutte le spese già effettuate dal condominio durante l'anno, ed il bilancio preventivo, cioè il documento prospettico che stima le spese che si prevede di sostenere nell'anno successivo.
L'art. 1135 cc, nell'indicare le attività spettanti all'assemblea di condominio specifica che questa provvede all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini (punto 2) e all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione
(punto 3).
Tale disposizione nulla dice in merito alla necessità di dovere approvare il bilancio preventivo solo dopo l'approvazione del rendiconto consuntivo né in tal senso si esprime nessuna altra disposizione di legge o, eventualmente, il regolamento condominiale di natura contrattuale in essere (circostanza quest'ultima neanche dedotta dalla difesa attorea).
In tal senso si è espressa in linea di principio la Suprema Corte che ha ritenuto legittima la delibera assembleare che approvi, financo, il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti. (cfr “…dovendosi peraltro ricordare il principio di diritto, dettato da questa Suprema Corte, secondo cui nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del , il principio dell'osservanza di una CP_1 rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, cosicché va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che
Pag. 7 di 16 presidiano alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti”
Corte di cassazione, sez. ii civile, sent. 31 marzo 2017, n.852)
Tale principio, a parere dello scrivente Giudice trova puntuale applicazione anche laddove si parli di bilancio preventivo che, per sua intrinseca funzione, non ha natura definitiva in punto sia di costi che il dovrà sostenere sia di quote che i CP_1 condomini dovranno corrispondere all'amministratore. E' incontestato, difatti, che se durante l'esercizio le spese saranno inferiori a quelle preventivate, a seguito dell'approvazione del bilancio consuntivo i condomini che hanno pagato le somme stabilite a loro carico in base al bilancio preventivo avranno diritto al conguaglio per la parte residua, a meno che non si decida di imputare tale importo come anticipo per le rate future.
Per quanto osservato, tale motivo di impugnativa non ha colto nel segno.
Infine deve essere valorizzata la circostanza che l'assemblea sempre nell'adunanza del
24 marzo 2021 ha deliberato di non voler più adottare il diverso criterio di ripartizione dei consumi involontari del riscaldamento bensì di confermare quello indicato nel preventivo 2020/2021 che si è andato a 'riapprovare' (quindi a confermare) con la seguente motivazione “L'Assemblea approva il preventivo presentato nella scorsa assemblea, perché risulta non essere obbligatorio adeguarsi alla nuova normativa;
è contraria solo la condomina ): circostanza, quest'ultima non oggetto di Pt_2
ulteriore impugnativa da parte degli attori.
Di qui il rigetto della domanda attorea anche su tale profilo.
Rimangono da esaminare gli ulteriori vizi lamentati dagli attori, in primis il fatto che il preventivo 1 ottobre 2020 / 30 settembre 2021, approvato dall'assemblea del 22 gennaio
2021, reca un aumento delle spese richieste e preventivate pari a circa € 37.500,00 (doc.
2, pagina 48) rispetto a quanto previsto nel preventivo 2020.
Tale aumento secondo la prospettazione attorea, in quanto ingiustificato, minerebbe la legittimità dello stesso preventivo.
Tale impostazione in linea di principio non è condivisibile.
Pag. 8 di 16 Sul punto si osserva che il profilo di illegittimità nei termini denunciati dagli attori in atto di citazione (cfr. “Il preventivo 1 ottobre 2020/ 30 settembre 2021 approvato dall'assemblea, reca un aumento ingiustificato delle spese richieste e preventivate
(indicato come necessario senza altre spiegazioni) pari a circa € 37.500,00 (doc. 2, pagina 48) rispetto a quanto previsto nel preventivo 2020.” pag. 11 citazione) attiene al merito della delibera e non alla sua legittimità e, come tale, non può essere oggetto di sindacato dell'autorità giudiziaria, salvo che arrechi un pregiudizio alla cosa comune.
Difatti, è configurabile l'annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio e, dunque, alla previsione di talune spese, soltanto nel caso di decisione che, sulla base di accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, arrechi, grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109 c.c., n. 1 (cfr. Cassazione civile sez.
VI, 25/02/2020, n. 5061); pregiudizio che, nella specie, non è stato neppure paventato.
Peraltro, il nel costituirsi ha ben spiegato i motivi per i quali appare CP_1
l'importo di circa 37.500,00 contestato dagli attori è semplicemente il “disavanzo della gestione 2019/2020 mutuato, pari pari, dalla voce “saldo finale” del “riparto consuntivo gestione 2019/2020 (cfr. doc. 3 ex adverso, pag. 33)” (vedi pag. 19 e 20 comparsa di costituzione da intendersi integralmente richiamate).
Inoltre, sempre in comparsa di costituzione e risposta il ha evidenziato CP_1 come “Per completezza, si evidenzia che l'assemblea del 24.3.2021, che ha approvato il bilancio consuntivo della gestione 2019/2020, ha confermato gli importi già esposti nella bozza di consuntivo sottoposta all'assemblea del 22.1.2021 e dunque anche la voce e l'importo di cui al “saldo finale” della gestione 2019/2020, oggetto della presente doglianza,…”.
Tale ultima asserzione, oltre che documentata (vedi doc. 3 citazione), non è stata minimamente e tempestivamente contestata dalla difesa degli attori.
Pertanto, in assenza di impugnazione della delibera che ha approvato il riparto consuntivo gestione 2019/2020 è venuto meno l'interesse ad una delibazione sul punto.
Per lo stesso motivo non può essere condiviso neanche l'ulteriore profilo di invalidità della delibera di approvazione del preventivo 2020/2021 lamentato dalla difesa attorea
Pag. 9 di 16 per essere stato redatto in “assenza di criteri di chiarezza e trasparenza” dovendo di contro essere improntato secondo il criterio di cassa.
I sigg.ri e infine, hanno dedotto l'invalidità della delibera impugnata Pt_1 Pt_2
lamentando che i contenuti del verbale dattiloscritto trasmesso ai non sono Parte_3
conformi a quanto avvenuto e dichiarato in assemblea dal momento che non riporta fedelmente quando avvenuto in riunione e risultante dal documento cartaceo fatto rileggere in sede assembleare lo stesso 21 gennaio 2021.
Gli attori in particolare hanno evidenziato in citazione: “Si noti che, con riferimento a quanto comunicato dall'Amministratore in merito ai condòmini morosi, al punto settimo del verbale, il verbale dattiloscritto invia-to ai Condòmini (doc. 2), non corrisponde a quanto dichiarato dall'Amministratore in assemblea, il quale alla precisa domanda se avesse attivato le procedure per il recupero dei crediti nei confronti dei condòmini morosi, ha risposto chiaramente di no, aggiungendo di aver raggiunto in via privata e confidenziale un accordo con “…alcuni condomini in difficoltà economica, che hanno promesso di rientrare delle spese versando mensilmente una quota seppur inferiore a quanto richiesto…”. L'orario di fine assemblea, inoltre, risulta scorretto (ed anticipato di circa 50 minuti) e la dichiarazione del signor Pt_1
inserita come post scriptum è stata invece fatta ad assemblea in corso.”.
[...]
Nel merito di quest'ultima contestazione, con riferimento alla seconda parte del punto 7 della delibera impugnata, va rilevato però che, da una semplice lettura del verbale assembleare dattiloscritto non emerge alcuna proposta di delibera e votazione (cfr. “Il sig. solleva il problema che nelle ultime tre gestioni condominiali sono risultati Pt_1
alcuni condomini non adempienti al versamento regolare delle rate condominiali;
chiede quindi all'amministratore se abbia proceduto o meno a fare delle azioni legali per il recupero di tali crediti. L'amministratore ammette di non essere ricorso a tale soluzione perché tutti i condomini, anche se non con regolarità, hanno poi versato quanto dovevano al .” doc. 2 attoreo). CP_1
Dalla comparazione tra il verbale manoscritto versato in atti dal convenuto CP_1
(vedi doc. 5 convenuto) e quello dattiloscritto, poi, non emerge alcuna difformità
Pag. 10 di 16 Manca quindi la manifestazione di una volontà condominiale espressa mediante votazione su di una proposta specifica e, conseguentemente non si ravvisa nella verbalizzazione in esame alcun contenuto deliberativo idoneo a determinare un mutamento della posizione dei condomini, con la conseguenza che essa non è suscettibile di pregiudizio e di eventuale impugnazione, da parte di chi sia portatore di uno specifico interesse alla sua censura (vedi ex multis da ultimo Cass. civ. Sez. II,
Sent., 23-11-2016, n. 23903) che nella fattispecie non si ravvisa.
Per tale motivo la prova testimoniale richiesta dalla difesa attorea sarebbe stata del tutto inconferente (vedi ordinanza del 2 marzo 2023).
Tali motivi di impugnativa, in conclusione, devono essere disattesi con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione.
b) Risarcimento danni infiltrazioni
La domanda è risultata fondata nei termini di cui infra.
In linea di diritto, l'azione dei sigg.ri e essendo articolata sulla Pt_1 Pt_2 deduzione di danni all'interno della loro proprietà ritenuti conseguenti ad infiltrazioni di acqua piovana originatesi da parti condominiali, è congruamente fondata sulla fattispecie di responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. a mente del quale “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Pag. 11 di 16 Ne deriva che il danneggiato che domanda il risarcimento del pregiudizio sofferto in conseguenza dell'omessa o insufficiente manutenzione della cosa invocando la responsabilità del custode è tenuto, secondo le regole generali in tema di responsabilità civile, a dare la prova che i danni subiti derivano dalla cosa, in relazione alle circostanze del caso concreto.
Tale prova consiste nella dimostrazione del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con la cosa in custodia e può essere data anche con presunzioni. Il danneggiato non è invece tenuto a dare la prova anche della presenza di un'insidia o di un trabocchetto - estranei alla responsabilità ex art. 2051 cod. civ. - o dell'insussistenza di impulsi causali autonomi ed estranei alla sfera di controllo propria del custode o della condotta omissiva o commissiva del medesimo.
In punto di ripartizione dell'onere della prova, giova ricordare che “La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia prevista dall'art. 2051 cod. civ. ha carattere oggettivo e perché possa configurarsi in concreto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia nel caso rilevante non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e funzione della norma è,
d'altro canto, quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, dovendo pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta. Ne consegue che tale tipo di responsabilità è esclusa solamente dal caso fortuito (da intendersi nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e del fatto dello stesso danneggiato), fattore che attiene non già ad un comportamento del custode (che è irrilevante) bensì al profilo causale dell'evento, riconducibile non alla cosa che ne è fonte immediata ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità. L'attore che agisce per il riconoscimento del danno ha, quindi, l'onere di provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, mentre il custode convenuto, per liberarsi dalla sua responsabilità, deve provare l'esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera
Pag. 12 di 16 soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale” (Cass. civ. n. 4279 del
19.2.2008).
Nella fattispecie in esame, a fronte di idonea allegazione e documentazione, è stata espletata ctu tecnica.
Si evidenzia che il perito nominato ha svolto un lavoro completo ed accurato, procedendo a sopralluogo nel contraddittorio fra le parti, ad una puntuale illustrazione e rappresentazione dei luoghi, a valutazioni e misurazioni tecniche, alla redazione di una relazione esauriente e congruamente argomentata, sicché non vi è ragione di discostarsi dalle sue analisi e conclusioni tecniche.
Nello specifico, con riferimento alle cause ed ai danni riscontrato, l'arch. ha Per_1 evidenziato: “…la causa delle infiltrazioni è stata riferita al mancato o insufficiente scarico delle gronde condominiali, in occasione di intensi fenomeni meteorologici, oltre alla situazione della copertura che necessita di interventi di rinnovamento. In mancanza di un radicale rinnovamento della copertura e del sistema di raccolta e smaltimento delle acque meteoriche, gli episodi accertati potranno continuare a verificarsi, rendendo necessari ogni volta interventi successivi di ripristino. Sussistenza dei danni: l'intradosso del solaio di copertura della terrazza tergale si presentava deteriorato dal perdurare di infiltrazioni che si sono susseguite nel tempo e che hanno principalmente compromesso la tinteggiatura e, in misura minore, l'intonaco sottostante. Le macchie rilevate, di colore dal giallo al grigio, testimoniano epoche diverse di formazione delle stesse: la vernice in alcuni punti è caduta, in altri si è sollevata dal fondo sottostante. Nelle zone più deteriorate dall'acqua compaiono fenomeni di salnitro. Per scongiurare pericolo di caduta di intonaco è stata eseguita una prova di battitura nelle zone deteriorate con un bastone di legno. L'intonaco non ha mostrato alcun segno di cedimento, rimanendo ben ancorato al supporto strutturale.
Nella terrazza frontale sono state riscontrate alcune macchie da infiltrazione, abbastanza puntuali e circoscritte (manifestazioni lamentate da parte attrice nella prima memoria e riferite a importanti fenomeni meteorologici avvenuti nella settimana tra il 19 ed il 25 settembre 2022). Alla data del sopralluogo, gli ambienti interni non risultavano interessati da fenomeni di infiltrazioni ad eccezione della camera dei bambini, in cui si notava un modesto alone da infiltrazione sul soffitto in prossimità
Pag. 13 di 16 della plafoniera centrale, e del servizio igienico adiacente alla cucina, dove si è formato un altro alone da infiltrazione in prossimità della finestra affacciante sul balcone tergale.”.
Con riferimento alla determinazione della misura dei danni il ctu ha concluso “…alla data del sopralluogo, gli interventi necessari per il ripristino dei danni presenti erano riferiti al rifacimento completo dell'intradosso del soffitto del terrazzo tergale, a interventi puntuali negli ambienti interni (camera dei bambini e primo servizio igienico)
e a interventi puntuali nell'intradosso del soffitto del terrazzo frontale. Per il ripristino della terrazza tergale è prevista la parziale spicconatura di intonaco e successiva ripresa, la raschiatura della pittura, mano di fissativo e fondo uniformante, tinteggiatura per esterni per un importo di € 970,00 oltre iva di legge. Per il ripristino della terrazza frontale è stata considerata la scartatura della zona oggetto di infiltrazione, eventuale rasatura, mano di spartitraffico, fissativo e successiva tinteggiatura del soffitto, per una somma di € 400,00 oltre iva di legge. Per il ripristino della terrazza frontale è stata considerata scartatura delle zone oggetto di infiltrazione, eventuale rasatura, mano di spartitraffico, fissativo e successiva tinteggiatura del soffitto, valutabile in € 300,00 oltre iva di legge. L'importo totale calcolato per i ripristini da eseguire è pari a € 1.670,00 oltre iva.”.
E' stato quantificato anche il danno per il parziale godimento dell'immobile in nesso causale con i fenomeni infiltrativi de quibus (cfr “dalla documentazione depositata agli atti pur non essendo stato valutato un mancato godimento del bene nella sua totalità (in mancanza di rilevanze documentate che l'appartamento sia mai stato lasciato dagli occupanti) e nonostante l'unità immobiliare non manifesta situazioni di degrado o di pericolo tali da causare il totale mancato godimento del bene stesso o di alcune sue parti, si può ritenere e presumere che, a causa degli eventi trascorsi, possa essere considerata e valutata una "compressione del diritto di proprietà", inteso come
"diritto a godere in modo pieno ed esclusivo del bene", se pur limitata a spazi e a periodi circoscritti. Lo spazio della terrazza tergale, dall'insorgenza dei fenomeni infiltrativi, è stato indubbiamente utilizzato dai proprietari, non presentando situazioni di pericolosità che ne inibissero l'uso. Vero è che l'utilizzo, e quindi il godimento della terrazza, è stato ridotto dalla situazione di degrado in cui versa il solaio: la caduta di
Pag. 14 di 16 frammenti di vernice e spolvero presumibilmente può aver dissuaso gli occupanti, ad esempio, a consumare cibi o bevande all'aperto o a stendere ad asciugare la propria biancheria, o a far giocare in terrazza i propri bambini. Si può inoltre presumere, dalle foto e dai documenti allegati agli atti, che il manifestarsi di eventi atmosferici come quelli del novembre 2021, possa aver limitato l'uso di alcuni ambienti, anche se per periodi circoscritti e limitati.”) e precisamente € 412,57 complessivi (vedi calcolo e specifica pagg. 21 e 22 elaborato).
In estrema sintesi, gli importi da riconoscersi agli attori sono pari ad € 1.670,00 (più iva di legge) per i lavori di ripristino ed € 412,57 per il mancato godimento del bene, per un totale pari a € 2.082,57 (più iva dove previsto). Su tali importi sono dovuti gli interessi legali dalla domanda al saldo.
Assorbita ogni altra questione.
Le spese di lite
Va disattesa la richiesta avanzata dagli attori di condanna del convenuto ai sensi dell'art. 96 cpc.
Il fondamento dell'art. 96 cpc va ravvisato nella malafede o nella colpa grave della parte che ha resistito in un giudizio nella piena consapevolezza della infondatezza della sua difesa, per cui affinché sia applicato tale articolo è necessario che emerga, in tutta evidenza, la mala fede ovvero la colpa grave, consistenti nella consapevolezza dell'infondatezza della della tesi difensiva ovvero nell'assenza dell'ordinaria diligenza nell'acquisizione di tale consapevolezza.
Nella specie, l'esito del giudizio, sconfessa tale tesi per cui nessuna somma va liquidata ai sensi dell'art. 96 cpc.
La regolazione delle spese di lite, secondo quanto previsto dal consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, tiene conto della regola della soccombenza integrale in forza della quale il pagamento di tali spese è posto a carico dell'unica parte soccombente (art. 91 c.p.c.); tale regola generale conosce un'eccezione, consistente nella compensazione totale o parziale delle stesse, nelle ipotesi previste dall'art. 92
c.p.c.
Pag. 15 di 16 Nel caso di specie, da un lato l'accoglimento parziale dei motivi di impugnativa secondo il c.d. principio di soccombenza virtuale nonchè della domanda risarcitoria per le infiltrazioni lamentate, dall'altro il rigetto degli ulteriori motivi di impugnativa della delibera in parola depongono positivamente per disporre la compensazione delle spese di lite del giudizio e della mediazione obbligatoria esperita dagli attori solo in corso di causa.
Le spese di ctu, di contro, devono essere poste a carico del stante il CP_1
comportamento non collaborativo tenuto ante causam che ha spinto gli attori a formulare la domanda risarcitoria.


P.Q.M.

il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando assorbita ogni altra eccezione deduzione e domanda così provvede:

1. dichiara parzialmente cessata la materia del contendere con riferimento all'impugnativa della delibera del 22 gennaio 2021 nei termini di cui in motivazione;

2. rigetta gli ulteriori motivi di impugnativa della delibera del 22 gennaio 2021 per come esposto in motivazione;

3. accoglie la domanda attorea di risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni provenienti da parti condominiali e, per l'effetto, condanna il
[...]
a risarcire ai sigg.ri e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
l'importo complessivo di € 1.670,00 (più iva di legge) per i lavori di ripristino ed €
412,57 per il mancato godimento del bene, oltre interessi come in motivazione;

4. compensa le spese di lite tra le parti;

5. pone le spese di ctu definitivamente a carico del Controparte_1
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[...]
Così deciso in Firenze, lì 24 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Micaela Picone
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