N. R.G. 10487/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
[...]
e
Parte_2
[...]
Oggi 13 febbraio 2025 innanzi al Giudice Maria Filomena De Cecco, sono comparsi: per l'Avv. Daniele Bielli in sostituzione dell'Avv. PAOLA BELMONTE del Foro di Parte_1
Arezzo e per l'Avv. SIMONE VALENTI. Parte_2
L'Avv. VALENTI insiste nella propria opposizione.
Il Giudice esperisce un tentativo di conciliazione che dà esito negativo.
Ritenute le prove richieste dall'intimato superflue ai fini del decidere le rigetta e invita le parti a discutere la causa e a precisare le conclusioni.
L'Avv. eccepisce l'inammissibilità della memoria di replica depositata dal convenuto in data 8 Pt_1 febbraio 2025, in quanto tardiva rispetto al termine perentorio di 5 giorni prima dell'udienza concesso con l'ordinanza dell'8.10.2024; in particolare, cadendo la scadenza nella giornata di sabato 8.2 (festivo e quindi non computabile), essendo il termine a ritroso, la scadenza deve essere anticipata al giorno

7.2. Tale violazione procedurale compromette irrimediabilmente la possibilità di considerare le argomentazioni ivi contenute.
Evidenzia, inoltre, che la richiesta di prova testimoniale formulata da controparte risulta radicalmente inammissibile sotto molteplici profili: in primis, per la mancata indicazione delle generalità del teste, in violazione dell'art. 244 c.p.c. che richiede espressamente l'individuazione specifica delle persone da interrogare. A tal proposito si evidenzia che l'assunto tentativo di sanare tale carenza attraverso un successivo deposito integrativo non appare fondato, visto che di tale atto, nel processo telematico, non vi è alcuna traccia. La prova testimoniale richiesta risulta inammissibile anche nel merito, in quanto volta a dimostrare l'esistenza di un rapporto locatizio verbale antecedente al contratto scritto. Tale
pagina 1 di 6 pretesa si pone, tuttavia, in aperto contrasto con il principio fondamentale della forma scritta ad substantiam previsto dall'art. 1 della L. 431/1998 per i contratti di locazione ad uso abitativo.
La tesi centrale della difesa del sig. , secondo cui il rapporto locatizio sarebbe iniziato in data Pt_2
27.11.2018 sulla base di una mera ricevuta di pagamento, si rivela giuridicamente insostenibile. Il tentativo di far decorrere la prima scadenza contrattuale dal 26.11.2022, facendo leva su un presunto rapporto verbale, si scontra infatti con il carattere imperativo della forma scritta richiesta dalla legge per i contratti di locazione abitativa. Particolarmente debole appare il richiamo alla sentenza della
Cassazione n. 9475/2021 sulla nullità relativa del contratto verbale. Tale pronuncia risulta infatti superata dalla più recente Cassazione n. 23672 del 3 settembre 2024, secondo cui il contratto di locazione verbale stipulato dopo l'entrata in vigore della Legge n. 208 del 2015 è affetto da nullità assoluta, non relativa, ai sensi del nuovo comma 6 dell'art. 13 della Legge n. 431/1998. Come evidenziato anche dal Tribunale di Roma nella sentenza n. 11630 del 20 luglio 2023, la nullità del contratto di locazione verbale è ormai configurabile come nullità assoluta, rilevabile d'ufficio, in quanto finalizzata alla tutela di un interesse generale quale il corretto adempimento fiscale (così Tribunale civile Roma sentenza n. 11630 del 20 luglio 2023 e Corte d'appello civile Roma sentenza n. 870 del 16 febbraio 2021).
Infine, le contestazioni mosse dal convenuto circa la pretestuosità della motivazione della disdetta si rivelano altrettanto infondate. Come ampiamente dimostrato dalla documentazione in atti, l'intenzione manifestata dalla sig.ra di destinare l'immobile ad abitazione propria e sede dell'attività Pt_1 professionale soddisfa pienamente i requisiti di serietà e concreta realizzabilità richiesti dalla giurisprudenza, essendo supportata da elementi oggettivi quali l'attuale situazione abitativa della locatrice e la sede della sua attività professionale.
L'Avv. insiste quindi per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate. Pt_1
L'Avv. VALENTI si riporta a quando già dedotto, eccepito e argomentato in atti e conclude come da memoria integrativa.
Entrambi i Difensori rinunziano a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Successivamente il Giudice pronuncia l'allegata sentenza di cui dà lettura.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice monocratico Maria Filomena De Cecco, all'udienza del 13.2.2025 ha pronunciato, ex artt. 429 e 447 bis c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I° grado iscritta al NRG di cui in epigrafe, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. PAOLA BELMONTE del Parte_1 C.F._1
Foro di Arezzo, presso il cui studio è elettivamente domiciliata;

INTIMANTE contro
, nato a [...] in data [...], rappresentato e difeso dall'Avv. SIMONE Parte_2
VALENTI, presso il cui studio è elettivamente domiciliato;

INTIMATO
CONCLUSIONI per l'intimante: voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza: respingere
l'opposizione alla convalida di sfratto per finita locazione per tutte le ragioni di cui alla narrativa del presente atto, da intendersi qui integralmente trascritte;
accertare e dichiarare la legittimità della disdetta comunicata, per tutte le ragioni di cui alla narrativa del presente atto, a cui integralmente la scrivente difesa si riporta;
e per l'effetto ordinare il rilascio dell'immobile. Con vittoria di spese e competenze del giudizio;
per l'intimato: si oppone alla convalida di sfratto intimato per finita locazione nonché si oppone alla emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio richiesta ai sensi dell'art. 665 c.p.c. Chiede che venga rideterminata la scadenza del contratto di locazione nella data del 26.11.2026 o in quella diversa data che
resulterà di ragione e giustizia. In ipotesi subordinata, tenuto conto anche delle condizioni del conduttore
comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene richiesto il rilascio stesso, nonché del tempo trascorso dalla disdetta, chiede termine massimo ai fini del l'esecuzione ex art. 56 legge pagina 3 di 6 392/1978. In via istruttoria si chiede l'ammissione della prova per testi sul seguente capitolo di prova: 1.
DCV che precedentemente la formalizzazione e stipula del contratto di locazione abitativa dell'immobile posto in Firenze, via della Fornace n. 2, avvenuta in data 1.7.2021, il Sig. e la sua famiglia Parte_2 abitavano in tale immobile sin dal 27.11.2018, come da documento che vi si mostra, e versavano un canone
di locazione di euro 850,00 mensili alla Sig.ra Con vittoria di spese del giudizio. Parte_1
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1.Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, la signora ha convenuto dinanzi a questo Tribunale il signor per sentire Parte_1 Parte_2
convalidare nei suoi confronti lo sfratto per finita locazione alla data del 30.6.2024 relativamente all'immobile posto in Firenze, via della Fornace n. 2, catastalmente individuato al NCEU di Firenze, alla Sez. 1, Foglio 124, part. 27, sub. 7 Cat. A/3, a lui concesso in locazione, completamente arredato, ad uso abitativo, con contratto stipulato ai sensi dell'art. 2, comma 3, L. 431/1998, in data 1.7.2021, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate di Firenze il 17 luglio 2020 al n. 12508.
A sostegno della domanda l'intimante deduceva che il 30.11.2023 aveva inviato al conduttore tempestiva disdetta per ottenere la disponibilità dell'immobile alla prima scadenza del 30.6.2024 per destinare l'immobile a propria abitazione personale.
2. Parte intimata si costituiva in giudizio eccependo che, vertendosi in un'ipotesi di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, disciplinata dall'art. 30 L. 392/1978, richiamato dall'art. 3 L.
431/1998 per le locazioni ad uso abitativo, non era possibile convalidare l'intimazione.
3. Il Giudice, ritenuta fondata l'eccezione, disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e
426 c.p.c., fissando l'odierna udienza ai sensi dell'art. 30 cit., con termine perentorio per l'integrazione degli atti introduttivi, invitando le parti al previo esperimento del procedimento di mediazione ai sensi del D.Lgs. n. 28/2010.
4. Oggi il Giudice, preso atto dell'esito negativo del procedimento di mediazione, esperito inutilmente il tentativo di conciliazione, invitava le parti a discutere la causa e, sulle conclusioni sopra riportate, si ritirava in camera di consiglio, pronunciando poi la presente sentenza.
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5. Deve preliminarmente darsi atto della tardività della memoria di replica depositata dal convenuto in data 8 febbraio 2025, e dunque oltre il termine perentorio di 5 giorni prima dell'udienza concesso con l'ordinanza dell'8.10.2024, in quanto, cadendo la scadenza nella giornata di sabato 8 febbraio (festivo e quindi non computabile), trattandosi di termine a ritroso, la scadenza deve essere anticipata al giorno 7 febbraio. Di tale memoria non può quindi tenersi conto.
pagina 4 di 6 6. Tanto premesso, le domande della ricorrente sono fondate e vanno pertanto accolte, alla luce del combinato disposto degli artt. 3 L. 431/1998 e 30 L. 392/1978.
7. È agli atti, infatti, il contratto di locazione abitativa, regolarmente registrato, concluso ai sensi dell'art. 2, comma 3, L. 431/1998 per la durata di tre anni, dal 1° luglio 2021 al 30 giugno 2024, con proroga di diritto di due anni, salvo disdetta motivata da parte del locatore al conduttore ai sensi dell'art. 3, comma 1, L. 431/1998, da comunicarsi almeno sei mesi prima.
8. La ha documentato di aver comunicato al , entro il termine semestrale previsto nel Pt_1 Pt_2
contratto e dall'art. 3 L. 431/1998, di non voler rinnovare il contratto di locazione che sarebbe scaduto il 30 giugno 2024, avendo deciso di adibire l'immobile a propria abitazione personale.
9. Per giurisprudenza costante per legittimare il diniego di rinnovo alla prima scadenza è sufficiente che il locatore indichi, nella disdetta, uno dei motivi tassativamente previsti dall'art. 3 L. 431/1998, senza bisogno di ulteriori formalità o di provarne l'effettiva necessità di tale destinazione. La tutela del conduttore si realizza infatti ex post, prevedendo il comma 5 dell'art. 3 L. 431/1998 che nel caso in cui il locatore non adibisca effettivamente l'immobile all'uso dichiarato entro 12 mesi dal rilascio, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al rapporto disdettato o al risarcimento del danno di cui al comma 3.
10. Né al fine di stabilire la data di cessazione del rapporto di locazione si può avere riguardo a rapporti verbali precedenti alla stipula del contratto azionato nel presente giudizio e regolarmente registrato, rapporti privi di qualsivoglia rilevanza giuridica alla luce del disposto dell'art. 1, comma 4, L.
431/1998, che per la stipula di validi contratti di locazione richiede la forma scritta, e comunque superati dalla stipula del contratto oggetto di causa.
11. Il contratto per cui è causa è dunque cessato alla data del 30 giugno 2024, ai sensi degli artt. 2, commi 3 e 5, e 3, comma 1, lett. a) L. 431/1998.
12. Per il rilascio, visto l'art. 56 della L. 392/1978, considerato il tempo trascorso dalla comunicazione di diniego di rinnovo, si ritiene congruo fissare la data del 30 giugno 2025.
13. Le spese della lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, con applicazione dei valori di cui ai paragrafi 2 e 25 bis delle tabelle allegate al DM 147/2022, per lo scaglione indicato dall'intimante, tenuto conto della estrema semplicità del giudizio, nel quale non è stata svolta alcuna istruttoria orale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunziando, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede:
pagina 5 di 6 DICHIARA il contratto di locazione stipulato tra le parti, relativo all'immobile posto in Firenze, via della Fornace n. 2, catastalmente individuato al NCEU di Firenze, alla Sez. 1, Foglio 124, part. 27, sub.
7 Cat. A/3, cessato alla data del 30 giugno 2024;
CONDANNA per l'effetto a rilasciare detto immobile in favore di , Parte_2 Parte_1
vuoto e libero da persone e cose di sua proprietà;
FISSA per l'esecuzione la data del 30 giugno 2025;
CONDANNA a rifondere a le spese di lite che liquida in € 170,60 Parte_2 Parte_1 per esborsi e in € 3.800,00 per onorari, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del
15% degli onorari, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Firenze, 13 febbraio 2025
Il Giudice dott.ssa Maria Filomena De Cecco
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