REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VELLETRI
SEZIONE SECONDA
in persona del Giudice unico, dott.ssa Elisabetta Trimani, rientrato dalla camera di consiglio, ha pronunciato dandone lettura all'udienza del 6 marzo 2025 la seguente
SENTENZA
ex art. 281 sexies c.p.c. nella causa civile di I grado, iscritta al n. 1646/2022 RG del Tribunale di Velletri, trattenuta in decisione all'udienza del 6.3.2025 , trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e promossa da
), rappresentata e difesa, giusta delega conferita su Parte_1 C.F._1 foglio separato dall'avv. Fabio De Marco, come da procura in calce all'atto di citazione, ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in Albano Laziale (RM), Piazza A. Gramsci n. 22;
ATTRICE nei confronti di

, in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Emanuela Comandini , giusta procura in calce alla comparsa, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima in Albano Laziale (RM), Via G. Rossini n. 6;
CONVENUTA
Oggetto: vendita di cose immobili;

Conclusioni: come da ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 6 marzo 2025;
FATTO E DIRITTO
ha citato in giudizio la società convenuta indicata in epigrafe deducendo che la stessa, Parte_1 quale venditrice, aveva sottoscritto, in data 10.11.2021, con la convenuta un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito a Castel Gandolfo distinto al N.C.E.U. foglio 6 part. 1 345, 346, 347 e 349 nonché il manufatto esistente sulla part. 349 unitamente al titolo edilizio SCIA n.
2070/2021; che il prezzo della compravendita era stato fissato in € 185.000 dei quali € 35.000 versati contestualmente al preliminare a titolo di acconto;
che il rogito definitivo doveva essere fatto entro e non oltre il termine del 31.12.2021 avanti a Notaio scelto dalla convenuta;
che l'attrice, al fine di adempiere alle obbligazioni contrattuali, aveva incaricato proprio tecnico per procedere al frazionamento ed accatastamento delle porzioni oggetto di futura compravendita;
che parte convenuta non aveva fatto pervenire all'attrice nel termine convenuto l'invito per la sottoscrizione del rogito;
che l'attrice aveva diffidato a mezzo del proprio legale la convenuta ad indicare il nominativo del Notaio per il rogito con corrispondenza via pec del 1.2.2022, pena la risoluzione ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare;
che la convenuta con comunicazione effettuata in pari data , aveva indicato la data del rogito fissandolo per l'8.2.2022 alle ore 12.00 davanti al Notaio;
che tuttavia la convenuta, con pec del 8.2.2022, aveva Per_1 proposto alcune modifiche al testo contrattuale del rogito;
che pertanto si era deciso di differire la data del rogito al fine di definirne il testo contrattuale;
che l'attrice aveva proposto ulteriori modifiche, come da pec del 14.2.2022; che finalmente la convenuta, con la comunicazione via pec del 15.2.2022, aveva accettato il testo contrattuale e aveva indicato quale data del rogito quelle del 16/17 e 18 febbraio ovvero quella del 7.3.2022; che in tale corrispondenza, la convenuta aveva anche allegato copia degli assegni circolari necessari per la stipula;
che l'attrice, con pec del 16.2.2022 aveva confermato la sua disponibilità per la data del 17.2.2022 alle ore 16.30 presso il Notaio scelto da controparte;
che tuttavia Per_1 quest'ultimo, con comunicazione del 16.2.2022 , aveva rinviato l'incontro stante la mancata conferma della data da parte di tutte le parti coinvolte, dando la sua disponibilità per date successive al 15.3.2022; che il mancato incontro alla stipula del rogito era addebitabile alla convenuta che non aveva dato conferma della sua presenza;
che pertanto la convenuta era inadempiente alle proprie obbligazioni contrattuali;
che, a causa della mancata stipula del rogito, parte attrice aveva subito dei danni integrati in primo luogo dai costi sostenuti per il frazionamento ed accatastamento dei cespiti, dalla mancata vendita di questi ultimi a terzi soggetti intervenuti dopo la convenuta che avevano manifestato l'interesse all'acquisto anche ad un prezzo superiore di € 25.000 rispetto a quello offerto dalla convenuta;
che la convenuta non aveva ancora comunicato, alla data del deposito dell'atto di citazione, la data del rogito e pertanto si diffidava mediante il proposto atto di citazione parte convenuta ai sensi dell'art. 1454 c.c. a comunicare nuova data per il rogito entro 15 giorni dalla ricezione della notifica dell'atto di citazione, pena la risoluzione del contratto preliminare.

Per questi motivi

ha chiesto di dichiarare risolto il contratto preliminare sottoscritto tra le parti per inadempimento della convenuta e per l'effetto condannare quest'ultima al risarcimento dal danno patito da quantificarsi, per i motivi sopra esposti, in € 35.000.
Si è costituita la società convenuta indicata in epigrafe deducendo che il termine previsto per la stipula del rogito all'art. 6 del preliminare non era essenziale e che pertanto la relativa violazione non determinava
2 di per sé alcun inadempimento;
che per altro tra le parti erano intercorse, dopo tale termine, trattative per la definizione del testo del contratto di vendita;
che tali trattative dimostravano la volontà della convenuta di adempiere al preliminare;
che tuttavia il Notaio aveva informato in data 16.2.22 di non poter Per_1 procedere al rogito dando la sua disponibilità per una data successiva al 15.3.22; che tale decisione non era legata alla volontà di parte convenuta;
che le parti pur avendo svolto trattative non erano giunte ad una versione condivisa del testo del contratto definitivo;
che il Notaio aveva in questo contesto posto la questione circa la necessità di procedere alla demolizione del manufatto di circa 15 mq insistente sulla part. 349, come da corrispondenza inviata dalla convenuta in data 1.2.2022; che parte attrice non aveva poi ritenuto opportuno procedere all'individuazione di ulteriori date essendosi limitata a notificare l'atto di citazione;
che in via riconvenzionale sussisteva il diritto della convenuta alla ripetizione della somma di € 35.000 versata quale acconto prezzo a fronte della mancata stipula del definitivo occorsa di fatto per recesso tacito delle parti dal preliminare;
che anche se poi sussistesse un inadempimento della convenuta, parte attrice sarebbe in ogni caso onerata di restituire la somma corrisposta a titolo di acconto prezzo;
che infatti la somma di € 35.000 era stata versata a titolo di acconto prezzo e non come caparra;
che non fondata era la domanda di risarcimento del danno formulata dall'attrice; che quest'ultima non aveva fornito alcuna prova a supporto dei lamentati danni.

Per questi motivi

ha chiesto in via riconvenzionale, previo accertamento del recesso per mutuo consenso delle parti dal preliminare, condannare parte attrice alla restituzione in favore della convenuta della somma di € 35.000 e in via principale il rigetto delle domande spiegate dall'attrice ovvero in subordine la determinazione dell'eventuale risarcimento dovuto a quest'ultima.
Sentite le parti, sono stati assegnati i termini ex art. 183 VI comma c.p.c.. Con ordinanza del 1.6.23 (a quanto consta non reclamata per quanto risulti comunicata dalla cancelleria solo a parte convenuta e non anche all'attrice) è stato rigettato il ricorso per sequestro conservativo proposto da parte convenuta.
Ritenuta la causa matura per la decisione, la causa è stata rinviata per decisione ex art. 281 sexies c.p.c. previa concessione alle parti del termine sino a 10 giorni prima dell'udienza di rinvio per il deposito di note conclusionali. All'odierna udienza, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti hanno discusso la causa come da note di udienza depositate in atti.
La domanda proposta da parte attrice non è fondata.
Parte attrice ha domandato di accertare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto con parte convenuta in data 10.11.2021 (cfr. doc. 1 allegato alla citazione) ai sensi dell'art. 1454 c.c. per inadempimento della convenuta/acquirente, integrato in primo luogo dal non aver rispettato il termine per la stipula del rogito previsto all'art. 6 del preliminare ( 31.12.2021) e in secondo luogo dal non aver riscontrato la diffida ad adempiere l'obbligo di indicare la data per la stipula del rogito contenuto
3 nell'atto di citazione stesso, e per l'effetto di condannare parte convenuta al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1453 c.c..
A fronte di tale domanda, parte convenuta ha contestato la sussistenza del dedotto inadempimento e ha chiesto accertarsi la risoluzione del contratto preliminare per mutuo consenso con conseguente obbligo dell'attrice di ripetere alla convenuta quanto versato in esecuzione del preliminare.
Ciò premesso, va in primo luogo osservato che il termine previsto per la stipula dall'art. 6 del contratto preliminare non appare “perentorio” o meglio “essenziale” ai sensi dell'art. 1457 c.c. non avendolo definito tale le parti nel testo contrattuale e mancando espressioni letterali che depongano in tal senso.
Ne consegue che il mancato adempimento da parte della convenuta dell'obbligo di indicazione del notaio per la stipula del rogito entro tale data non può determinare gli effetti di risoluzione del preliminare previsti dall'art. 1457 II comma c.c..
Non appare neanche idonea a tal fine la diffida ad adempiere comunicata via pec dall'attrice alla convenuta in data 1.2.2022 (cfr. doc. 2 allegato alla citazione) dal momento che tale comunicazione è stata riscontrata prontamente e tempestivamente dalla convenuta con pec notificata in pari data (cfr. doc. 3 allegato alla citazione) ove si prospettava ancora la necessità di procedere alla definizione del testo contrattuale del rogito. E' quindi evidente che a fronte della mancanza di un testo definitivo del rogito, condiviso dalle parti, non potesse ancora essere attuale l'obbligo di parte convenuta di fissare la data del rogito tanto che una volta raggiunta l'intesa sullo stesso, come risulterebbe dalla pec del 15.2.2022 inviata dalla convenuta all'attrice e al Notaio (cfr. doc. 8 allegato all'atto di citazione) , parte convenuta ha indicato le date possibili per il rogito nel 16, 17 e 18 febbraio ovvero successivamente al 7.3.22. Tale ultima comunicazione è stata poi effettivamente riscontrata dall'attrice (cfr. doc. 9 allegato alla citazione) la quale, pur dando la disponibilità a presenziare davanti al Notaio per il 17.2.2022 alle ore 16,30, aveva richiesto di apportare nuove integrazioni e/o modifiche alla bozza già predisposta (come meglio indicate in tale comunicazione) con l'indicazione che “le aggiunte e/o integrazioni sopra specificate costituiscono condizione per procedere alla sottoscrizione dell'atto da parte della mia assistita, in difetto delle quali Essa non manifesterà alcun consenso alla compravendita”. In questo contesto, il Notaio rogante ha comunicato con pec del 16.2.2022 ore 18.18 (cfr. doc. 10 allegato all'atto di citazione) di non poter procedere al rogito
“non avendo ricevuto conferma da tutte le parti per la stipula di domani” ed in effetti parte convenuta non ha provato di aver riscontrato né la comunicazione dell'attrice inviata in data 16.2.2022 alle ore 10.58 né quella del Notaio inviata in pari data alle 18.18. Su tali rilievi, pur emergendo il mancato riscontro della convenuta alla richiesta di incontro per il 17.2.2022 davanti al Notaio, appare evidente che, a fronte delle integrazioni e/o modifiche richieste da parte attrice nella comunicazione del 16.2.2022 alle ore 10.58, ancora le parti non erano di fatto giunte alla definizione del testo definitivo del rogito di compravendita.
4 Mancando una versione definitiva e condivisa del testo contrattuale, non si può ritenere che il mancato riscontro della convenuta circa l'incontro davanti al Notaio per il 17.2.22 sia di tale gravità da giustificare ai sensi dell'art. 1455 c.c. la risoluzione del contratto per effetto della diffida ad adempiere contenuta nell'atto di citazione, a fronte poi della manifestata possibilità di procedere in data successiva al rogito.
Sul punto va infatti rilevato che, come noto, “l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 cod. civ., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 cod.civ., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento” (Cass. Civ., Sez. II, n. 18696/2014).
Ne consegue che non appare fondata la domanda formulata dall'attrice di accertamento della risoluzione di diritto del contratto di compravendita del ai sensi dell'art. 1454 c.c. per inadempimento della convenuta.
Sul punto appare poi opportuno precisare che la domanda risarcitoria del danno non patrimoniale (da lucro cessante e danno emergente) connessa alla risoluzione ex art. 1454 c.c. non appare fondata nel merito.
Non risulta in primo luogo va provato da parte dell'attrice, come era suo onere ex art. 2697 c.c.. di aver ricevuto offerte di acquisto relative ai cespiti oggetto di causa migliorative rispetto all'offerta presentata dalla convenuta al fine di provare l'allegato danno da lucro cessante. In secondo luogo non appare risarcibile il danno patrimoniale , c.d. emergente, integrato dai costi per procedere al frazionamento dei cespiti oggetto del preliminare in esame. Sotto tale profilo, va osservato che tale danno risulta provato solo in parte, risultando riferibile a tale attività solo la fattura n. 3/22 di € 2.887,50 regolarmente pagata dall'attrice (cfr. doc. 5 allegato alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2 c.p.c. di parte attrice), essendo l' ulteriore fattura n. 5 del 14.3.22 riferita a generiche “prestazioni tecniche svolte presso l'immobile foglio
6 p.lle 345-346-347-348-13” (cfr. doc. 3 allegato alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2 c.p.c.) e non risultando saldata l'ulteriore fattura n. 35/21(cfr. doc. 4 allegato alla memoria ex art. 183 VI comma n. 2
c.p.c.) , avente invece a specifico oggetto “frazionamento e tipo mappale” dei cespiti oggetto di causa, essendo l'allegato pagamento riferito ad altra fattura (segnatamente fatt. 16/2020). In questo contesto, non può ritenersi che le spese per il frazionamento dei cespiti (come documentati dalla predetta fattura n
3/22) siano un danno risarcibile ai sensi dell'art. 1453 c.c. in quanto conseguenza immediata e diretta ai sensi dell'art. 1223 c.c. dell'(eventuale) inadempimento di parte convenuta dal momento che l'attrice aveva interesse a procedere all'espletamento del frazionamento dei cespiti in quanto atto necessario e quindi utile per la relativa vendita (anche in favore di soggetti terzi rispetto alle parti di causa, come per altro accaduto nel caso in esame avendo l'attrice posto in vendita il cespite, come dedotto da parte
5 convenuta nel ricorso cautelare proposto in corso di causa e non contestato ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c. dall'attrice).
Il mancato accoglimento della domanda formulata dalla attrice fondato sul mancato riscontro dell'inadempimento della controparte posto a relativo fondamento comporterebbe l'obbligo dell'attrice, quale parte che ha formulato l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., di adempiere al contratto preliminare (cfr. Cass. Civ. n. 8760/2018, Cass. Civ. n. 1764/2025) ma deve darsi atto che parte convenuta, pur avendo richiesto il rigetto delle domande attoree, ha di fatto non manifestato un suo interesse alla stipula del rogito (id est all'adempimento di parte attrice/venditrice), avendo richiesto la restituzione dell'importo versato in occasione del preliminare a titolo di acconto prezzo.
A fronte di tali emergenze e delle dichiarazioni delle parti (tutte conferenti con la scelta di ritenere sciolto il rapporto negoziale oggetto di causa), sussistono i presupposti per dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 10.11.2021.
In tal senso la giurisprudenza ha osservato che “ove le reciproche domande di risoluzione siano tutte infondate, il giudice, pur non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di una delle parti, deve comunque dare atto della impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta congiuntamente operata in giudizio e disporre gli effetti di cui all'art. 1458 cod. civ. (v. Cass. 18-05-2005, n. 10389; 16-02-
2001, n. 2304; 24-11-2000, n. 15167; 04-04-2000, n. 4089; 29-11-1994, n. 10217; 29-04-1993, n. 5065; 25-
05-1992, n. 6230); il giudice deve in tale ipotesi far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (v. Cass. 19-12-2014, n. 26907, e, conformemente, Cass. 19-1-2016,
n. 767; 21-09-2020, n. 19706; 16-02-2023, n. 4919; cfr. altresì, con riferimento a contrapposte dichiarazioni di recesso, Cass., 26-7-2011, n. 16317; 14-03-1988, n. 2435)” (Cass. Civ., Sez. III, ord. n.
13118/2024).
Ne consegue che, dichiarato risolto il contratto preliminare, deve accogliersi la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta tesa alla ripetizione ai sensi dell'art. 1458 I comma c.c. della somma di €
35.000 pacificamente ricevuta da parte attrice in occasione del preliminare risolto a titolo di acconto prezzo.
Le spese di lite della fase cautelare, liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia ed applicati i parametri medi per l'attività istruttoria e decisionale (trattandosi di cautelare proposto in corso di causa), vanno poste a carico di parte convenuta in base al principio della soccombenza mentre le spese di lite relative alla fase di merito, liquidate come da dispositivo tenuto conto
6 del valore della causa ed applicati i parametri medi per tutte le fasi e i parametri minimi per la fase decisoria stante la decisione semplificata ex art. 281 sexies c.p.c., vanno poste a carico di parte attrice in base al principio della soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Velletri, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta le domande spiegate da parte attrice;

2) dichiara risolto il contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data in data 10.11.2021;
3) condanna parte attrice alla ripetizione in favore di parte convenuta della somma di € 35.000, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

4) condanna parte convenuta alla refusione in favore di parte attrice delle spese di lite relative alla fase cautelare liquidate in € 3.187,00 per compensi, oltre accessori di legge;

5) condanna parte attrice alla ripetizione in favore di parte convenuta delle spese di lite liquidate in
€ 6.164,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Così deciso in Velletri, 6 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Elisabetta Trimani
7