N 21570/2024 RG
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 21570/2024 tra
ATTORE Parte_1
E
CONVENUTA Controparte_1
Oggi 9 giugno 2025 alle ore 11.08 innanzi al dott. Renata Palmieri, sono comparsi per parte ricorrente l'avv. Enrico Maria Buonfantino ed il ricorrente di persona e per parte resistente avv.ti Gianfilippo Maradei e Giuseppe Costabile sostituiti per delega dall'Avv. Gennaro Iennaco che riportandosi ai rispettivi scritti discutono oralmente la causa.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., in comb disp con l'art 429 cpc, del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue, norma applicabile anche ai procedimenti soggetti al rito del lavoro
(cfr Cass Sez. L, sentenza n. 13708 del 12/06/2007 secondo cui “Nel rito del lavoro ogni udienza, a cominciare dalla prima, è destinata alla discussione orale e, quindi, al- la pronunzia della sentenza ed alla lettura del dispositivo sulle conclusioni proposte in ricorso, per l'attore, e nella memoria di costituzione per il convenuto, di modo che il giudice non è tenuto ad invitare le parti alla precisazione delle conclusioni prima delle pronunzia delle sentenze. Ne consegue, che la disposizione dell'art. 281 sexies del cod. proc. civ. che prevede la possibilità per il giudice di esporre a verbale, subito dopo la lettura del dispositivo di sentenza, le ragioni di fatto e di diritto poste a base della deci- sione, è applicabile al rito del lavoro a condizione del suo adattamento al rito speciale, nel quale non è prevista l'udienza di precisazione delle conclusioni”.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IX SEZIONE CIVILE
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Il Tribunale di Napoli, nella persona della dott.ssa Renata Palmieri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA a verbale ex art 281 sexies cpc nella causa iscritta al N. 21570/2024 R.Gen.Aff.Cont, resa all'udienza del 9.06.2025, con lettura del dispositivo e della contestuale motivazione
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Na- Parte_1 C.F._1 poli, alla via Ugo Niutta 36, presso lo studio dell'avv. Enrico Maria Buonfantino, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti -ATTORE -
E
(P.IVA , in persona Controparte_2 P.IVA_1
del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Catanzaro, alla via G. Barrio
31, presso lo studio degli avv.ti Gianfilippo Maradei e Giuseppe Costabile, che la rap- presentano e difendono in virtù di procura in atti
-CONVENUTA -
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione uso diverso per inadempimento del conduttore (Cod. SICID 144022).
Conclusioni: come da atti di causa, verbali di udienza
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 9.09.2024, intimava Parte_1
alla società sfratto per morosità, deducendo: Controparte_1 che era proprietario dell'immobile sito in Monte di Procida (Na), alla via Raffaele Imbò
7, identificato all'N.C.E.U. del Comune di Napoli al Foglio 7, sub 38, part.107, sub. 8, cat. C/3, r.c. € 330,53; che l'immobile veniva concesso in locazione, per uso diverso, alla società
[...]
, in virtù di contratto stipulato in data 31.08.2021 e rego- Controparte_2
larmente registrato in data 31.05.2022, al n. 2108/3T; che il canone di locazione mensile era stabilito in € 100,00 da pagarsi in rate mensili an- ticipate;
che la conduttrice si rendeva morosa nel pagamento dei canoni di locazione da giugno
2022 a luglio 2024, per un ammontare complessivo pari ad euro 2.700,00.
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In data 4.10.2024, con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva in giudizio
[...]
la quale, si opponeva allo sfratto e chiedeva:”1) Rigettare la domanda;
2) CP_1
Con vittoria di spese”.
La convenuta, in particolare, eccepiva l'insussistenza dell'inadempimento avendo rego- larmente saldato la prima annualità. Eccepiva, altresì, che, in virtù di accordo intercorso con il locatore, era stata prevista la compensazione degli ulteriori canoni con le spese sostenute dalla società per la ristrutturazione dell'immobile, stante anche i rapporti il ri- corrente e la società convenuta poiché , socia accomandante della so- Persona_1
cietà, era la figlia dell'intimante ed fidanzata del legale rappresentante CP_2
della società intimata ed essendo tale rapporto sentimentale venuto meno nel mese di agosto 2024, mese nel quale per la prima volta era stata avanzata la richiesta di paga- mento dei canoni di locazione.
Instaurato il giudizio, all'udienza del 16.10.2024, parte intimata sanava la morosità me- diante pagamento banco iudicis delle somme intimate , con riserva di ripetizione. Il
Giudice, pertanto, mutava il rito, assegnando a parte attrice termine per l'esperimento del tentativo di mediazione, ai sensi dell'art. 5, co. 1 bis, d.lgs. 28/2010, nonché per in- tegrare i rispettivi scritti.
L'attore presentava istanza per la mediazione innanzi all'organismo di mediazione
INKMAR, il quale si concludeva con il verbale negativo del 12.03.2025, per impossibi- lità di addivenire ad un accordo.
In memoria integrativa depositata in data 9.05.2025 l'istante concludeva chiedendo: “1)
Per la cessazione della materia del contendere sulla domanda proposta in fase somma- ria con condanna di controparte alle spese in virtù del criterio della soccombenza vir- tuale, anche in relazione alla attività di mediazione disposta in ossequio all'ordinanza di conversione del rito;

2) Per la declaratoria di inammissibilità, illegittimità ed infondatezza dei motivi di op- posizione, con conseguente condanna di controparte alle spese di lite”.
In memoria integrativa depositata in data 26.05.2025 la convenuta concludeva chieden- do: “1) Rigettare la domanda avversaria in quanto infondata in fatto e in diritto;
2)
Condannare il sig. al pagamento di onorari, diritti e spese di giudizio, Parte_1
nonché alla refusione delle somme anticipate per la partecipazione alla procedura di mediazione e alle relative competenze professionali”.
All'udienza del 9.06.2025 la causa è decisa ex art. 281 sexies cpc in comb disp con l'art 429 cpc .
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In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda attorea per essere stato esperito il tentativo di mediazione, ai sensi dell'art. 5 d.lgs. 28/2010 (come novellato dal
D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti.
Tanto esposto, va dichiarata cessata la materia del contendere sulle domande di risolu- zione del contratto di locazione e di rilascio dell'immobile, per sopravvenuta carenza di interesse ad agire, ex art. 100 cpc, posto che alla data odierna non sussiste più la morosi- tà della parte conduttrice (come indicata negli atti introduttivi) ed avendo la parte attrice nel memorie integrative espressamente rinunciato alla domanda di risoluzione del con- tratto, come in sua facoltà dichiarando di non avere più interesse alla stessa.
Giova premettere che la giurisprudenza della Suprema Corte ha, al riguardo, precisato che “la cessazione della materia del contendere, quale evento preclusivo della pronuncia giudiziale, può configurarsi solo quando, nel corso del processo, sopravvenga una situa- zione che elimini completamente ed in tutti i suoi aspetti la posizione di contrasto tra le parti, facendo in tal modo venir meno del tutto la necessità di una decisione sulla do- manda, quale originariamente proposta in giudizio ed escludendo così sotto ogni profilo l'interesse delle parti ad ottenere l'accertamento, positivo o negativo, del diritto, o di al- cuni dei diritti inizialmente dedotti in causa” (Cass. Sent. n. 12844 del 2003).
Pertanto, qualora nel corso del processo, sopravvenga una situazione che elimini com- pletamente ed in tutti i suoi aspetti la posizione di contrasto tra le parti, va dichiarata la cessazione della materia del contendere, essendo venuta meno la necessità di una pro- nuncia giudiziale sulla domanda originariamente proposta. Tale pronuncia, tuttavia, non preclude la decisione sulle spese di lite, che deve avvenire facendo ricorso alla regola della “soccombenza virtuale”.
È evidente, dunque, che, nel caso di specie, la rinuncia dell'attore alle domande di riso- luzione del contratto e di rilascio dell'immobile, a seguito della sanatoria della morosità avvenuta all'udienza del 16.10.2024, rende superflua ed inutile la decisione giurisdizio- nale sulle domande originariamente proposte dall'odierno attore.
Pertanto, essendo venuta meno definitivamente la posizione di contrasto tra le parti, va dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Quanto alle spese di lite deve farsi ricorso, come innanzi detto, alla regola della “soc- combenza virtuale” che comporta la necessità di ripercorrere l'iter processuale, al fine di verificare l'esito finale del giudizio, ove non fosse intervenuta rinuncia dell'attore al- le domande proposte con l'atto introduttivo.
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In tal senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 24234/2016: se le parti trovano un accordo durante la causa o questa, comunque, si chiude per qualsiasi altra ragione con un provvedimento di cessata materia del contendere, il Giudice non potrà – salvo diverso accordo fra le parti – dichiarare la compensazione delle spese del giudizio, ma dovrà pronunciarsi su di esse secondo la regola della soccombenza virtuale, ossia in base alla normale probabilità di accoglimento della pretesa di parte sui criteri di verosi- miglianza o su indagine sommaria di delibazione del merito.
Ciò posto, non può dubitarsi che, nel caso di specie, la domanda di risoluzione del con- tratto per grave inadempimento della conduttrice era fondata.
Invero nessun rilievo riveste il fatto che vi fossero rapporti sentimentali tra la socia ac- comandante della società resistente (figlia nell'intimante) ed il socio accomandatario della medesima società resistente.
Quest'ultima era tenuta a provare l'esistenza di un accordo di compensazione dei canoni con asseriti debiti della società verso la parte intimante per lavori di manutenzione straordinaria a carico del locatore compiuti a spese della società conduttrice e tale prova non vi è stata.
Neppure ha rilevanza il fatto che vi sia stato un asserito indebito prelievo dalle casse della società da parte di per pagare i canoni dovuti e comunque detta Persona_1
circostanza neppure è stata provata.
Invero in tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c., relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c. nel caso di inadempimento del debitore nei contrat- ti a prestazioni corrispettive, “il creditore che agisca per l'adempimento, per la risolu- zione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (CFR. Cass. Civ.
SS.UU. n°13533/2001).
Presupposto comune per ognuna delle tre azioni (di adempimento, risolutoria e risarci- toria) è, quindi, la sola dimostrazione della sussistenza del credito, con la mera allega- zione dell'altrui inadempimento, spettando alla parte debitrice la prova dell'asserita estinzione dello stesso, ossia del proprio adempimento: in altre parole l'inadempimento
è sempre presunto, incombendo al debitore di provare il contrario, cioè l'esatto adem- pimento.
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Applicando, allora, il suddetto principio alla fattispecie in esame, ne consegue che parte attrice ha dimostrato la sua legittimazione attiva, che può dirsi provata attraverso la do- cumentazione dalla stessa allegata (copia del contratto di locazione tra le parti registra- to).
La intimata debitrice , invece, non ha dimostrato di aver provveduto al pagamento dei canoni di cui in intimazione né che vi sia stato un accordo di compensazione tra le parti.
Invero, la sanatoria della morosità è avvenuta in corso di causa, mediante pagamento banco iudicis.
In ordine alla valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore, va osservato che la questione della estraneità dell'art. 5 della legge 392/78 alla disciplina delle loca- zioni ad uso non abitativo ha ricevuto diverse soluzioni nella giurisprudenza del Supre- mo Collegio, fino a quando le Sezioni Unite (Cass 12210-90), sollecitate alla verifica dell'ambito di operatività del principio della cosiddetta “predeterminazione legislativa della gravità dell'inadempimento” nella economia dell'intera legge n° 392/78, hanno definitivamente riconosciuto la impraticabilità di una applicazione estensiva del princi- pio di cui all'art. 5 della legge al di fuori del settore della disciplina delle locazioni ad uso abitativo e ciò in considerazione ed applicazione di dati non soltanto testuali, ma prima ancora sistematici ed involgenti la ripartizione organica delle discipline dettate dal legislatore. La citata sentenza ha, altresì, escluso la possibilità di espansione del principio di cui all'art. 5 dall'ambito del regime previsto per le locazioni ad uso abitati- vo all'ambito del regime previsto per le locazioni ad uso non abitativo, sulla base di una trascendente ed unificante “ratio legis”.
Escluso, per quanto detto, l'applicabilità del metro di valutazione legale della gravità dell'inadempimento in ipotesi di locazione per uso diverso da quello di abitazione, è ri- messo al giudice di procedere alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento se- condo i principi generali posti dagli artt. 1453 e 1455 del codice civile.
In tale ottica di valutazione, va ritenuto che l'importanza dell'inadempimento deve esse- re valutata secondo criteri oggettivi e con riguardo all'interesse sostanziale delle parti, più che in base ad apprezzamenti personali del contraente che lamenta l'inadempienza.
L'art. 1455 c.c. pone, infatti, una regola di proporzionalità in virtù della quale la risolu- zione del vincolo contrattuale è collegata unicamente all'inadempimento delle obbliga- zioni che abbiano notevole rilevanza nell'economia del rapporto ed il relativo giudizio va formulato tenendo conto sia dell'esigenza di mantenere l'equilibrio tra prestazioni di uguale importanza nei contratti sinallagmatici, sia dell'interesse dell'altro contraente,
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che non deve essere tanto inteso in senso subiettivo, in relazione alla stima che il credi- tore abbia potuto fare del proprio interesse violato, quanto in senso obiettivo in relazio- ne all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune intento negoziale.
La gravità dell'inadempimento posto a fondamento della domanda, dev'essere, inoltre, valutata, in tema di locazioni, anche alla luce del comportamento successivo alla propo- sizione della domanda, non operando per i contratti di durata la regola generale posta dall'art. 1453 comma 2 cc, secondo la quale la proposizione della domanda di risoluzio- ne del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione delle posizioni dei contraenti fino alla pronunzia giudiziale definitiva, essendo vietato al conduttore di ese- guire la sua prestazione e al locatore di pretenderla: nel caso della locazione, infatti, il locatore non è in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria ob- bligazione e ha interesse all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale rimane nella detenzione della cosa locata senza che il locatore possa impedirlo ed è te- nuto a versare al locatore il corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il maggior danno.
Ove, pertanto, in tema di locazione ad uso abitativo, il conduttore sia moroso nel paga- mento del canone e degli oneri accessori, non può ritenersi automaticamente la gravità dell'inadempimento solo perché questo ha ad oggetto una delle obbligazioni principali del conduttore, dovendosene, invece, accertare la gravità in concreto, con la conseguen- za che la domanda di risoluzione non dovrà essere accolta qualora l'inadempimento possa essere valutato come di scarsa importanza per il concorso di determinate circo- stanze, che lo rendono inidoneo a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore a sconvolgere l'intera economia del rapporto al punto da ostacolarne la prose- cuzione.
Nella specie, la durata e l'importo complessivo della morosità integra senza dubbio un
“grave” inadempimento della conduttrice, incidendo in misura apprezzabile sull'economia complessiva della convenzione.
Sul piano giuridico ed economico, si staglia un comportamento non rispettoso delle convenzioni.
Invero, secondo la Cassazione la regolarizzazione tardiva della morosità non può elimi- nare l'inadempimento pregresso.
Pertanto, il pagamento effettuato nelle fasi successive al procedimento di sfratto non preclude la possibilità di risolvere il contratto, poiché l'interruzione delle prestazioni corrispettive, cioè il mancato rispetto dei termini di pagamento altera in modo sostanzia-
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le l'equilibrio delle obbligazioni reciproche tra le parti. Il locatore, infatti, ha un interes- se concreto alla tempestività del pagamento, in quanto ciò garantisce la stabilità econo- mica del rapporto locatizio. Invero, nel caso di specie, non si riscontra alcuna causa giu- stificativa del mancato pagamento, poiché la conduttrice non ha mai interrotto la norma- le attività di impresa nei locali oggetto di locazione.
Le spese di lite e mediazione pertanto cadono a carico della convenuta per soccomben- za virtuale e si liquidano d'ufficio come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia
10.03.2014 n. 55, del D.M. 37/2018 e del DM 147/2022, in relazione all'attività concre- tamente esercitata dal difensore costituito, rapportata anche al tenore delle difese svolte con valori minimi per la scarsa attività espletata .


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Renata
Palmieri, definitivamente pronunciando così provvede:
1) Dichiara cessata la materia del contendere sulle domande di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile;
2) Condanna al pagamento in favore Controparte_2 di delle spese di lite e di mediazione che liquida in € 330/00 per spese Parte_1 ed € 1.704/00 per compensi, oltre rimborso spese generali IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli il 09/06/2025
Il Giudice
(dott.ssa Renata Palmieri)
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