N. R.G. 5485/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gabriele Patti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 5485/2022 promossa da:
(C.F.: ), (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) E (C.F.: ), QUALI EREDI DI C.F._2 Parte_3 C.F._3 [...]
(C.F.: ), elettivamente domiciliati in Siracusa, via Sen. Persona_1 C.F._4
Giuseppe Maielli n. 12, piano 1, scala A, presso lo studio dell'avv. TANCREDI ANTONUCCIO, che li rappresenta e difende, giusta procura in atti;

RICORRENTE contro
C.F.: ) E (C.F.: ), CP_1 C.F._5 CP_2 C.F._6 elettivamente domiciliati in Siracusa, viale Tunisi n. 53, presso lo studio dell'avv. ROSARIO
GUASTELLA, che li rappresenta e difende, giusta procura in atti;

RESISTENTI
La causa è stata assunta in decisione sulle conclusioni come in atti precisate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Con ricorso depositato l'1.12.2022 ai sensi dell'art. 702-bis c.p.c. , Persona_1
premesso di aver stipulato nelle vesti di promissario acquirente in data 30.6.2022 preliminare di vendita relativo all'immobile sito in via Filosseno n. 7 in Siracusa per il prezzo di €. 175.000,00 con i signori e , ha chiesto accertarsi la legittimità del proprio recesso dal CP_1 CP_2 compromesso, ai sensi del comma 2 dell'art. 1385 c.c., e condannarsi i predetti promittenti venditori al pagamento di €. 60.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria di €. 30.000,00, corrisposta a questi ultimi dall'esponente. A sostegno delle proprie domande, il ricorrente ha rappresentato la sussistenza di irregolarità catastali del bene compromissato, tali da precludere la stipula del definitivo alla prevista scadenza del
30.9.2022, come emerso da relazione redatta dal notaio dott. Persona_2
Con comparsa di costituzione e risposta tempestiva, si sono costituiti in giudizio e CP_1
, che hanno anzitutto chiesto il rigetto del ricorso avversario. CP_2
I resistenti hanno in particolare esposto che avrebbe solo strumentalmente Persona_1
inoltrato ai promittenti venditori, in data 4.10.2022, lettera di convocazione per la stipula del definitivo il 13.10.2022.
e hanno aggiunto di aver riscontrato la predetta missiva, precisando di CP_1 CP_2
essere disponibili a dar corso alla operazione ma eccependo la eccessiva brevità del termine concesso.
Ancora, i resistenti hanno contestato la sussistenza delle anomalie censurate dal ricorrente e, in secondo luogo, hanno rilevato che esse, ove configurabili, non precluderebbero la stipula del definitivo ed integrerebbero inadempimento di scarsa importanza.
e hanno poi eccepito la contrarietà a buona fede della condotta tenuta da CP_1 CP_2
. Persona_1
Infine, i resistenti, deducendo di aver inoltrato a controparte in data 15.3.2023 diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. rimasta inottemperata, hanno chiesto di accertare l'intervenuta risoluzione del preliminare del 30.6.2022 ed il proprio diritto di trattenere la caparra confirmatoria di €. 30.000,00, già versata dal promissario acquirente.
Convertito il rito ai sensi del comma 3 dell'art. 702-bis c.p.c., in seguito al decesso di Persona_1
, si sono costituiti in prosecuzione gli eredi , e
[...] Parte_1 Parte_3 Parte_2
.
[...]
Fallita la conciliazione tentata ai sensi dell'art. 185-bis c.p.c., all'esito del deposito delle memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata istruita mediante consulenza tecnica d'ufficio, acquisita la quale il procedimento è stato trattenuto in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

2. Le domande di sono fondate e vanno pertanto accolte, mentre devono Persona_1
essere disattese quelle proposte da e . CP_1 CP_2

2.1. Va preliminarmente osservato, in diritto, che, ai sensi del comma 1-bis dell'art. 29 della legge n.
52/1985 – per come risultante all'esito del d.l. n. 78/2010 -, “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
In merito alla portata di tale fattispecie di nullità appaiono indispensabili taluni chiarimenti.
Recentemente, la Corte di cassazione ha precisato che, “mediante l'emendamento approvato con la legge n. 122/2010, di conversione del d.l. n. 78/2010 (con il quale è stato modificato l'art. 29 della legge n. 52/1985, introducendovi il nuovo comma 1-bis), si è precisato che la dichiarazione di conformità deve essere resa “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Con tale inciso si è inteso chiarire che gli adempimenti imposti dalla normativa di cui trattasi debbono essere espletati tenendo conto delle prescrizioni desumibili dalla disciplina vigente in materia catastale ed in particolare delle disposizioni che stabiliscono quando è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale e quando, al contrario, sono integrate mutazioni negli immobili da considerarsi irrilevanti, tali cioè da non imporre l'obbligo della denuncia di variazione. In sostanza, la conformità o meno dei dati catastali e delle planimetrie catastali allo stato di fatto deve (ed è questo il senso che deve essere attribuito al predetto inciso) essere valutata alla luce delle disposizioni vigenti in materia catastale, relative alle difformità che rendono obbligatorio procedere all'aggiornamento catastale. Segnatamente, dagli artt. 17 e 20 del r.d. n. 652/1939 nonché dall'art. 19, nono comma, del d.l. n. 78/2010 si desume che le difformità più lievi non compromettono affatto la conformità allo stato di fatto e che, quindi, tale conformità deve essere esclusa solo in presenza di variazioni che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale. Sul punto si è espressa anche l'
[...]
nella sua circolare n. 2 del 9 luglio 2010, ove si afferma: (a) che l'obbligo della CP_3
denuncia di variazione sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d'uso, etc.; (b) che l'obbligo della denuncia di variazione sussiste anche nel caso in cui siano stati effettuati interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni ovvero si modifica l'utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze;
(c) che non assumono, quindi, rilievo le variazioni dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita (in tali evenienze l'Agenzia non ritiene dovuta la dichiarazione di variazione, fatta salva l'opportunità dei soggetti interessati di richiedere comunque l'allineamento attraverso gli usuali canali informativi, quali, ad esempio per l'adeguamento della toponomastica, la segnalazione in front-office o tramite contact-center); (d) che non hanno neppure rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità;
(e) che, analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l'obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto;
di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe. Nel giudizio di conformità richiesto dalla normativa in questione debbono, pertanto, essere presi in considerazione solo gli aspetti che influiscono sulla consistenza ovvero sull'attribuzione della classe e della categoria e ciò “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”, come previsto espressamente dalla norma. Si tratta, dunque, dei seguenti dati: - la classe
(che è attribuita in relazione alla diversa capacità di reddito); - la categoria (che è attribuita in relazione alla destinazione d'uso); - la consistenza (numero dei vani e/o la superficie e/o la cubatura,
a seconda della diversa categoria); - la rendita catastale (che dipende dai tre dati precedenti: classe, categoria e consistenza, in relazione alla tariffa d'estimo stabilita per gli immobili ricompresi nello stesso Comune ovvero nella stessa zona censuaria, in collegamento con la categoria e con la classe di appartenenza); - l'eventuale zona censuaria (per la rilevazione della tariffa d'estimo da utilizzare per il calcolo della rendita)” (così Cass. Civ. Sez. II 15.10.2025, n. 27531).
Come emerge dal precedente testé citato, in altri termini, ricorre la nullità prevista dalla norma in esame allorché la situazione di fatto effettivamente esistente e non riportata in planimetria catastale sia tale da determinare una variazione dello stato, della consistenza, della categoria e della classe, ossia dei profili dai quali discende la rendita catastale, il che si verifica – per quanto interessa nel presente giudizio – anche ove si riscontrino interventi di ampliamento dei vani.
Ancora, il Supremo Collegio ha affermato che “le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell'entrata in vigore del d.l.
n. 78 del 2010. Dal che può agevolmente desumersi che la prescrizione in discorso non possa riguardare un contratto avente effetti meramente obbligatori, come del resto esplicitato nella motivazione della pronuncia appena citata, dove si legge: la disposizione introdotta dall'articolo 19, comma 14, di tale decreto riguarda i contratti traslativi e non i contratti ad effetti obbligatori, come fatto palese dalla lettera della legge, che contempla esclusivamente «gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali»” (ancora Cass. Civ. Sez. II 8.3.2022, n. 7521).
È dunque certamente vero che la fattispecie di nullità in esame può affliggere esclusivamente l'atto traslativo e non il compromesso.
Deve al contempo evidenziarsi, tuttavia, che assicurare la c.d. conformità catastale oggettiva al tempo in cui sia prevista e richiesta la stipula del definitivo costituisce l'oggetto di una specifica obbligazione gravante sul promittente venditore in virtù del contratto preliminare, la cui inosservanza integra inadempimento di non scarsa importanza per gli effetti di cui all'art. 1455 c.c.
Tutte le superiori conclusioni sono state di recente raggiunte dalla giurisprudenza di legittimità.
Segnatamente, in un precedente per larghi tratti assimilabile al caso di specie, la Corte di cassazione ha osservato che “il primo motivo di ricorso denuncia violazione o falsa applicazione dell'art. 29, comma 1-bis, legge n. 52 del 1985, dell'art.19, commi 9 ed 11, decreto legge n. 78 del 2010, conv. con legge 112 del 2010, e degli artt.1453 e 1455 c.c., censurando la sentenza impugnata per non avere ravvisato la gravità dell'inadempimento della controparte in ragione della situazione di difformità oggettiva catastale dell'immobile compromesso, derivante dal mancato inserimento nella piantina e nei dati catastali della realizzazione del bagno. La Corte, sostiene la ricorrente, si è soffermata sulla regolarità edilizia dell'immobile, tralasciando di considerare che la difformità catastale è causa di nullità dell'atto di compravendita […]. La Corte, nel valutare l'inadempimento della controparte di scarsa importanza, tale da non legittimare il recesso dal contratto, ha errato per non avere considerato che la realizzazione del bagno non richiedeva, in base alle norme di settore, un mero aggiornamento catastale, bensì un diverso classamento catastale dell'immobile, che passava da C/2 (magazzino/locale deposito) a C/3 (laboratorio).

2. Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 29, comma 1-bis e 1-ter, della legge n. 52 del 1985, e degli artt. 1453 e 1455 c.c., per avere la Corte distrettuale ritenuto l'inadempimento del promittente venditore di scarsa importanza, omettendo di considerare, da un lato, l'interesse del promissario acquirente alla regolare esecuzione del contratto e, dall'altro, che la difformità catastale dell'immobile compromesso costituiva un inadempimento grave del promittente dal momento che pregiudicava il risultato negoziale. La situazione denunciata imponeva infatti alla controparte di regolarizzare catastalmente il bene, attraverso la denuncia di variazione e il deposito di nuova planimetria”; il promittente venditore “era stato inoltre diffidato, con lettera” della società promissaria acquirente “a regolarizzare il bene […]. La Corte non ha poi valutato che la vendita, se fosse stata conclusa, non poteva essere convalidata ai sensi dell'art. 29, comma 1-ter, della legge n.
52 del 1985, stante la situazione di difformità di fatto.

3. Il terzo motivo di ricorso, che denuncia violazione degli artt. 1175, 1375, 1453 e 1455 c.c., assume che la decisione impugnata, nel ritenere l'inadempimento del promittente venditore di scarsa importanza, ha di fatto disapplicato i principi della diligenza e buona fede che il debitore deve osservare nell'esecuzione della sua obbligazione.
Ciò anche perché il promittente venditore era pacificamente a conoscenza del fatto che” la società promissaria acquirente “doveva richiedere il finanziamento per acquistare il bene, circostanza che gli imponeva, al fine di non compromettere l'interesse dell'acquirente, di provvedere tempestivamente alla regolarizzazione catastale del bene. Tali circostanze sono state ignorate dalla
Corte di appello, che ha formato il suo convincimento circa la scarsa importanza dell'inadempimento sulla sola considerazione della possibilità di regolarizzazione dell'immobile, senza calarlo nella situazione concreta.

4. I primi tre motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente in ragione della loro connessione obiettiva, meritano di essere accolti nei limiti appresso precisati. Le ragioni di contestazione delle parti erano rappresentate dalla regolarità, dal punto di vista urbanistico e catastale, dell'immobile compromesso, risultando che nel locale deposito, successivamente alla sua costruzione, era stato realizzato un bagno, non rappresentato nella planimetria catastale. La Corte di appello, dopo avere debitamente rilevato che la realizzazione del bagno era regolare dal punto di vista edilizio-urbanistico, essendo stata autorizzata dalla autorità competente, ha riformato la decisione di primo grado laddove aveva ritenuto che la difformità catastale oggettiva dell'immobile, per la mancata presenza del bagno nella planimetria depositata in catasto, costituisse un grave inadempimento del promittente venditore. La diversa soluzione accolta dalla Corte di appello è motivata dal rilievo che il riferimento all'art. 29, comma 1-bis della legge 27.2.1985, n.52 (come modificato dall'art. 19, comma 14, del decreto legge 31.5.2010, n. 78, conv. con legge 30.7.2010,
n.122), che prevede, a pena di nullità, che il contratto di vendita contenga “oltre all'identificazione catastale, il riferimento alla planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità dello stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie “, non era nella specie pertinente, dal momento che la disposizione richiamata non investe il profilo dell'adempimento del contratto, ma quello della validità del negozio e perché tale disposizione trova applicazione agli atti traslativi e non agli atti obbligatori, quale è il contratto preliminare, potendo in tal caso la regolarizzazione catastale intervenire fino al momento della stipula del contratto definitivo. Con riferimento a questa motivazione, che coinvolge profili di diritto, la sentenza impugnata appare corretta e quindi va esente dalle censure sollevate, in special modo con il primo motivo. L'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 sanziona con la nullità gli atti di trasferimento di diritti reali sugli immobili in assenza della dichiarazione, da parte degli intestatari del bene, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Da questa previsione normativa discende che tale dichiarazione deve essere resa in sede di stipulazione del contratto traslativo, salva la possibilità di sanatoria della nullità, in caso di sua mera omissione, ai sensi del comma 1-ter, introdotto dall'art. 8, comma 1-bis, decreto legge n. 50 del 2017. Ne deriva che la dichiarazione di conformità catastale non è obbligatoria in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, non avendo esso effetti reali ma solo obbligatori (Cass. n. 7521 del
2022) e che pertanto, qualora l'immobile, al momento del preliminare, presenti una difformità tra la sua situazione reale e quella risultante dai dati catastali e dalle planimetrie, tale divergenza determina il solo effetto di far sorgere in capo al promittente venditore l'obbligo della sua regolarizzazione, al fine di poter rendere la dichiarazione di conformità al momento della stipulazione del contratto definitivo e quindi di rispettare il requisito richiesto dalla disposizione citata per la validità del trasferimento. La decisione appare pertanto corretta nella parte in cui ha ritenuto che la difformità catastale oggettiva dell'immobile oggetto di un contratto preliminare non determina di per sé un inadempimento del promittente venditore, tale da giustificare l'esercizio del diritto di recesso della controparte, ai sensi dell'art. 1385 c.c., o la risoluzione del contratto, ai sensi del successivo art. 1453. 5. La decisione della Corte di appello presenta invece profili di criticità con riferimento alle ragioni per cui ha ritenuto ingiustificato il recesso dal contratto preliminare esercitato dalla promissaria acquirente a causa della mancata regolarizzazione catastale del bene ad opera della controparte, in particolare laddove ha escluso la gravità dell'inadempimento imputato al promittente venditore, sia perché questi aveva dichiarato di avere provveduto all'aggiornamento catastale, esibendo l'atto in sede di discussione orale, sia perché, comunque, la irregolarità era superabile mediante un semplice procedimento amministrativo con spesa esigua.
Entrambe le circostanze richiamate si mostrano insufficienti a giustificare la conclusione accolta.
Non la prima, in quanto la semplice dichiarazione della parte resa all'udienza di discussione della causa della avvenuta regolarizzazione e la mera esibizione della relativa attestazione, di cui nemmeno è stato dato conto in causa del suo reale contenuto, non possono costituire, all'evidenza, prova dell'adempimento di cui si discute. La produzione del relativo documento non risulta infatti ammessa dalla Corte di appello, in conformità con i principi che regolano la prova nel giudizio e le preclusioni processuali in materia di prova. La Corte territoriale si è sul punto limitata a dare atto della dichiarazione della parte e della esibizione dell'atto. La questione è posta in modo specifico dal quinto motivo di ricorso, ma merita di essere qui affrontata, atteso che già i motivi in esame coinvolgono questa parte della motivazione. Anche la seconda circostanza indicata dalla Corte di appello è priva di pregio, in quanto che la regolarizzazione catastale fosse possibile nel caso di specie attraverso un adempimento amministrativo dal costo esiguo non esimeva certo il promittente venditore dal provvedervi, ma segnalava soltanto che essa non implicava un particolare impegno e sacrificio economico. In ogni caso l'obbligo di provvedere, sulla base delle stesse premesse accolte dalla Corte di appello, era a carico del promittente venditore, anzi, si può aggiungere, poteva essere posto in essere solo dallo stesso, quale intestatario del bene e soggetto che poi avrebbe dovuto rendere la dichiarazione di conformità catastale oggettiva in sede di stipula del rogito, ai sensi del comma 1-bis del citato art. 29. Il rilievo svolto dalla Corte di appello in realtà è del tutto privo del significato che essa sembra attribuirgli per escludere ogni profilo di gravità nella condotta del promittente venditore, non essendo invero in dubbio che questi non aveva provveduto o comunque aveva provveduto con estremo ritardo alla regolarizzazione catastale del bene, come sembra dimostrare l'esibizione del documento solo all'udienza di discussione. La valutazione operata sul punto dal giudice territoriale non appare rispondente ai criteri posti dall'art. 1455 c.c., secondo cui al fine di considerare se l'inadempimento sia o meno di scarsa importanza deve aversi riguardo all'interesse dell'altra parte e, più in generale, all'effetto che esso produce sul sinallagma contrattuale ed alla finalità perseguita dai contraenti (Cass. n. 7187 del 2022; Cass. m. 8229 del
2021; Cass. n. 8212 del 2020; Cass. n. 4020 del 2018). In particolare, la Corte non ha considerato che, nel caso in cui il contratto preliminare abbia ad oggetto un immobile non conforme ai dati catastali ed alle planimetrie, la sua regolarizzazione, ai fini dell'adempimento dell'obbligo di stipulare, svolge una funzione essenziale, essendo la dichiarazione di conformità catastale requisito di validità del contratto definitivo. La natura e funzione dell'assolvimento di tale obbligo, nell'economia del contratto preliminare di compravendita, non può pertanto considerarsi di scarsa importanza.

6. La sentenza si presta inoltre ad altre e consistenti ragioni di critica laddove non ha affatto considerato, sotto altro profilo, l'incidenza della situazione di irregolarità catastale nel concreto atteggiarsi rapporto obbligatorio sorto tra le parti a seguito del preliminare e, nello specifico, sulla posizione della promissaria acquirente che avrebbe dovuto usufruire di un leasing finanziario per poter acquistare il bene e quindi sulla necessità che la sua regolarizzazione catastale avvenisse in tempi prossimi e certi e non venisse procrastinata ad una data prossima a quella stabilita per la stipulazione dell'atto definitivo. Sul punto la Corte di appello ha disatteso le difese della odierna ricorrente, osservando che i rilievi svolti dall'istituto bancario interessato per la concessione del finanziamento richiesto” dalla società promissaria acquirente, “cioè sostanzialmente il rifiuto a concederlo, non erano rilevanti, non potendo “elevare a gravità una condotta che oggettivamente tale non è”, aggiungendo che il preliminare non era sospensivamente condizionato all'erogazione del finanziamento. Anche questa motivazione appare insoddisfacente rispetto alla soluzione accolta.
In particolare, coglie nel segno la censura sollevata nel terzo motivo di ricorso, che lamenta l'errore di diritto in cui è incorsa la Corte territoriale nel non valutare il comportamento dell'obbligato alla luce dei principi della diligenza e della buona fede nella esecuzione del contratto e la sua incidenza nella realizzazione del programma contrattuale. A corredo della censura la ricorrente richiama ed anche riproduce una serie di lettere inviate dalla promissaria acquirente alla controparte, nella pendenza del termine per la stipula del contratto definitivo, […] in cui comunicava di essersi rivolta ad un istituto bancario per ottenere il finanziamento necessario per acquistare l'immobile e sollecitava l'adempimento dei lavori previsti per la conformità degli impianti e la regolarizzazione catastale del bene al fine della sua erogazione, rappresentando poi le criticità formulate su questi punti dal perito nominato dall'istituto bancario, fino alla diffida ad adempiere comunicata con e- mail […]. Risulta inoltre che la banca aveva rifiutato il leasing proprio in ragione della non rispondenza dello stato di fatto dell'immobile alle risultanze catastali. Costituisce principio consolidato in giurisprudenza ed anche nella prevalente dottrina che la buona fede prevista dall'art. 1375 c.c., da intendersi in senso oggettivo quale regola di condotta, costituisce una fonte legale di integrazione del contratto, imponendo un impegno di solidarietà che si sostanzia nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte e quindi di tenere comportamenti diretti a preservare e realizzare l'utilità che l'altra parte persegue dal contratto, anche a prescindere dalla loro specifica ed espressa previsione (Cass. n. 9385 del 2018; Cass. n.
10182 del 2009; Cass. n. 13345 del 2006; Cass. n. 20399 del 2004; Cass. n. 1078 del 1999). Nel caso di specie la Corte di appello ha del tutto trascurato di valutare il comportamento delle parti secondo la regola dell'esecuzione del contratto secondo buona fede. Nello specifico di valutare se il concreto atteggiarsi del rapporto delle parti in pendenza del preliminare imponesse al promittente venditore di provvedere tempestivamente alla regolarizzazione del bene, senza procrastinarla in data prossima alla vendita, e se quindi la sua inerzia, nonostante i solleciti ricevuti, considerato il tempo trascorso dalla stipula del preliminare, dovesse considerarsi inadempimento grave e definitivo, per avere pregiudicato la possibilità per la controparte di ottenere il finanziamento per l'acquisto dell'immobile e quindi compromesso il soddisfacimento dell'utilità che essa intendeva conseguire con il preliminare” (così, testualmente, Cass. Civ. Sez. II 26.5.2025, n. 13959).
In altri termini, come appare evidente, salvo il caso – non ricorrente nella vicenda sottoposta all'odierno vaglio – in cui sussistano ragioni particolari che impongano addirittura un'attivazione anticipata, il promittente venditore, per non essere gravemente inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte con il preliminare, è tenuto ad assicurare la c.d. conformità catastale oggettiva quantomeno in data prossima alla stipula del definitivo.
Si osserva, ancora, che anche l'applicazione della disciplina della caparra confirmatoria di cui all'art. 1385 c.c. postula l'accertamento di un inadempimento di non scarsa importanza imputabile alla parte contrattuale contro la quale il predetto rimedio sia azionato (v., sul punto, Cass. Civ. Sez. Un.
14.1.2009, n. 533, per cui, nell'ambito dell'istituto di cui all'art. 1385, commi 2 e 3 c.c.,
“l'inadempimento si identifica in ogni caso con quello che dà luogo alla risoluzione, di cui il giudice
è tenuto comunque a sindacarne gravità ed imputabilità”; più di recente, Cass. Civ. Sez. II 25.8.2020,
n. 17715).
Pure nell'ambito del superiore istituto, pertanto, deve farsi applicazione della regola prevista dall'art. 1455 c.c.
Com'è stato osservato dalla più qualificata dottrina, il fondamento del rimedio risolutorio deve rinvenirsi nella esigenza di tutelare l'interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso solo allorché l'inadempimento imputabile all'altro ne renda impossibile o inaffidabile l'esecuzione.
In tale ottica, il presupposto di cui all'art. 1455 c.c. costituisce presidio volto ad evitare che la parte contrattuale speculi su situazioni connotate dalla inesecuzione della prestazione di controparte al fine di rimeditare sulla convenienza del contratto concluso.
I superiori rilievi risultano condivisi dalla pressoché unanime giurisprudenza di legittimità, ad avviso della quale, “in tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità” (così, testualmente,
Cass. Civ. Sez. II 5.3.2019, n. 6364; nel medesimo senso Cass. Civ. Sez. III 22.10.2014, n. 22346; per conclusioni analoghe v. anche Cass. Civ. Sez. III 28.6.2010, n. 15363; Cass. Civ. Sez. II 1.7.2005,
n. 14034; Cass. Civ. Sez. II 7.9.2000, n. 11784).

2.2. Operate le superiori fondamentali premesse, nella vicenda in esame, i resistenti devono senz'altro reputarsi oggettivamente inadempienti.
È pacifico tra le parti che il 30.6.2022 , nelle vesti di promissario acquirente, Persona_1
e e , nelle vesti di promittenti venditori, si siano rispettivamente obbligati CP_1 CP_2 ad acquistare e ad alienare l'immobile sito in via Filosseno n. 7 in Siracusa per il prezzo di €.
175.000,00 (v. all. 7 del ricorso introduttivo, con particolare riguardo all'art. 2, riportato a pag. 2, per cui “la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale … contratto preliminare … non appena il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta da parte del Venditore”; v. pag. 3 della comparsa di costituzione e risposta dei resistenti, ove si prospetta la intervenuta stipula di preliminare).
È del pari incontestato – oltre che provato in via documentale – che, nell'ambito del suddetto affare, il ricorrente abbia versato caparra confirmatoria di €. 30.000,00 (v. pag. 2, art. 3, dell'all. 7 del ricorso introduttivo, in cui si specifica che l'importo di “€. 30.000,00 … in caso di accettazione della presente proposta … diverrà caparra confirmatoria”; v. anche pag. 9 della comparsa di costituzione e risposta dei resistenti, in cui si fa espressa menzione della previsione di caparra confirmatoria;
v. infine all. 2 del ricorso introduttivo, contenente l'assegno di €. 30.000,00 utilizzato per la corresponsione della caparra confirmatoria).
Tanto chiarito, il promissario acquirente ha addebitato ai promittenti Persona_1
venditori e lo specifico inadempimento consistente nel non aver CP_1 CP_2
assicurato la c.d. conformità catastale oggettiva nel momento in cui era stata richiesta, conformemente alle scadenze previste nel compromesso, la stipula del definitivo.
Dall'istruttoria espletata in giudizio è emersa la fondatezza del superiore addebito.
Segnatamente, si legge nella consulenza tecnica d'ufficio – per quanto interessa nella presente sede - che “l'immobile identificato al N.C.E.U. del comune di Siracusa al foglio 123 p.lla 127, è un fabbricato residenziale con annessi esterni ubicato a Siracusa, frazione di Fanusa, intestato ai
Signori e , proprietari per ½ indiviso ciascuno. La proprietà ha duplice CP_1 CP_2
accesso dalla via Filosseno, un accesso pedonale in corrispondenza del civico n. 7 ed un accesso carrabile precedente al civico n. 7 al quale non risulta attribuita numerazione civica. Dalla strada, dai due cancelli, si accede all'area privata esterna della residenza, sistemata e organizzata con giardino e vialetti pavimentati, dei quali quello laterale più ampio carrabile delimitato rispetto al giardino da un muretto con ringhiera coperto da rete, quello centrale più piccolo pedonale delimitato da bassa cordolatura e siepi. Il fabbricato si presenta ad una sola elevazione fuori terra, con primo ambiente di accesso dal lato Sud indicato come “Veranda 1” esterna chiusa, realizzata con strutture costituite da pilastri e travi in c.a. e una copertura superiore in laterocemento a falde inclinate sui tre lati (Est, Nord e Ovest) rifinita superiormente con manto in coppi e canali alla siciliana. Nelle partizioni tra gli elementi pilastri – tutti indicati in rappresentazione grafica nelle planimetrie da 01
a 03 susseguitesi - la veranda risulta essere stata chiusa con soluzioni differenti. A mezzo di murature a tutta altezza sul lato Ovest per due campate;
sul lato Sud per l'unica campata dove è presente anche infisso che funge da porta di accesso in alluminio e vetro con apposita serratura e antistante zanzariera;
con muretti bassi in muratura con collocazione al di sopra di infissi a tutta altezza in vetro, alluminio e zanzariere per le due campate all'angolo Nord-Ovest entrando sulla destra;
con muretti bassi in muratura con al di sopra chiusure di facile rimozione realizzate a tutta altezza con pannellature in legno a grate fisse e apribili, zanzariere e ringhiere, e chiusure a tutta altezza (da pavimento a sotto trave) con il medesimo sistema di pannellature a grate fisse in legno e cancelletti anteposti in ferro con fermi e chiavistelli lungo le campate centrale e angolari a Nord-Est entrando sulla sinistra. Internamente l'ambiente è rifinito con pavimentazioni in gres porcellanato, Parte_4
intonaci tradizionali e pitturazioni, impiantistica di servizio per luce, ventilazione con pale e video sorveglianza e arredi vari. Uscendo dalla dal lato Est si accede all'area pavimentata Parte_4
esterna dove sono collocate a ridosso della facciata della veranda due strutture precarie del tipo tende “a cappottine” con elementi di sostegno in acciaio inseriti anteriormente in vasi fioriere e teli superiori di ombreggiamento. Procedendo ad Est della proprietà verso Sud è presente una seconda veranda, indicata come Veranda 2, aperta realizzata con elementi portanti alla linea di gronda del tipo pilastri e trave di collegamento in c.a., copertura superiore ad unica falda inclinata dal prospetto
Est della residenza alla gronda costituita da struttura principale in travi in legno uso Trieste tavolato e finitura superiore in coppi e canali alla siciliana. La presenta lastrico carrabile da Parte_5
esterno a pavimento, muretto di perimetrazione di aiuola ad Est che collega i pilastri in c.a. a sezione circolare rifinito, al pari degli altri elementi verticali, con intonaco tradizionale per esterni. Al di sotto della copertura della veranda aperta si trova, emergente rispetto al perimetro della abitazione principale, porzione della residenza che accoglie un ripostiglio con accesso dall'esterno e parte del disimpegno lato Est della casa. Dalla veranda si accede sul lato Sud all'interno della casa, alla cucina, ricavata nell'angolo Sud-Est della proprietà lungo i confini con terzi. La cucina presenta una porta di accesso a Nord ed una finestra del tipo luce ad Est di dimensioni di circa 60x50 con imposta a quota superiore a 1,70 m dal pavimento. Dalla cucina tramite porta interna ad Ovest si accede al resto della abitazione costituita da disimpegno, una lavanderia adiacente alla cucina ed a seguire due camere, un servizio wc per il quale è stata ricavata una finestra di luce sopra solaio in un piccolo torrino emergente in copertura con realizzazione di doppia altezza del vano (essendo la copertura ultima all'intradosso alla quota di 3,80 ml dal pavimento e l'intradosso del solaio di terrazza alla quota di 2,87 ml dal pavimento), un secondo disimpegno dal quale si accede ad una altra camera a
Nord, ed a ulteriore vano disimpegno per salone, camera e servizio wc sul lato Ovest. All'interno del salone è presente un camino con canna di sbocco in copertura realizzata in muratura. Dal salone per il tramite di due porte di ingresso si accede a Nord e ad Ovest alla di cui si è detto in Parte_4
precedenza. Tutti gli ambienti interni risultano rifiniti con pavimentazioni in gres porcellanato e rivestimenti in ceramica a parete per gli ambienti di servizio, a parete e soffitto con intonaci tradizionali. Gli infissi interni sono in legno. Il portone di ingresso è in alluminio, gli infissi esterni sono in alluminio e vetro con schermature a rullo in pvc (tapparelle) e grate in ferro all'esterno.
Sono presenti e funzionanti l'impianto elettrico, idrico con serbatoi di accumulo sulla copertura e sul retro della residenza, impianto gas per la cucina con bombole esterne, impianto fognario, impianto radiotelevisivo, videosorveglianza, impianto fotovoltaico con pannellature posizionate sulle coperture, nonché impianto di climatizzazione autonomo con unità split e correlate unità di trattamento aria esterna negli ambienti principali. Procedendo dalla al retro Parte_4 dell'immobile dall'accesso a Sud, si riscontrano sul retro la presenza di una tettoia aperta e di un manufatto in muratura non rappresentati in alcuna delle planimetrie, oltre ad una piattaforma in cemento su cui sono ubicati serbatoi di accumulo all'angolo Sud ovest della proprietà. La tettoia è costituita da struttura portante in ferro in tubi di acciaio come elementi di sostegno verticali ed elementi di collegamento vari – scatolari in ferro e piatti in ferro battuto - a guisa di travi per collegamento pilastri e travetti secondari per sostegno alla copertura. Sui travetti insistono lastre di policarbonato e/o lamiera grecata a copertura. La tettoia, di impronta rettangolare in pianta ha una superficie coperta stimabile in 40 mq circa e risulta addossata ai due prospetti retro dell'immobile, prospetto Ovest e porzione del prospetto Sud, ancorata al suolo saldamente a mezzo di elementi piastre e bulloni in acciaio saldati al piede dei pilastri in tubolari, fissata superiormente al muro di prospetto Ovest della residenza a cui alcuni elementi orizzontali in ferro risultano poggiati superiormente e cementati con apposita malta. Al di sotto della tettoia, coperto da questa ultima, è presente un manufatto in muratura indicato da parte ricorrente all'atto dei sopralluoghi come
“cuccia/deposito” di forma rettangolare in pianta, di dimensioni di circa 2,68 m x 1.81m, altezza media di 1,80 ml dalla quota terreno e volume fuoriterra di 8,73 mc circa. Il manufatto è dotato di porta di accesso che all'atto del sopralluogo risultava chiusa con lucchetto per il quale i proprietari non hanno rinvenuto le chiavi, pertanto non è stato possibile visionare l'interno. Esternamente risulta grezzo. Infine all'angolo Sud-Ovest della proprietà, è presente un battuto di cemento con posizionati serbatoi di accumulo dell'acqua da cui si partono tubazioni verso motore di rilancio a fruizione della residenza collocato a ridosso del deposito. All'angolo Nord-Est della proprietà, in adiacenza all'accesso carrabile, una piccola porzione del lotto risulta chiusa con paretina in muratura collocata dopo un cancelletto in ferro. Accedendo con scala, al di sopra del muro di confine dal lato esterno in adiacenza all'accesso carrabile, si è verificata dall'alto la presenza di tubazioni ed annessi di impianto idrico non meglio identificabili che dalla proprietà dei signori si CP_4 immettono in muratura all'interno del manufatto del confinante. Non è possibile stabilire se vi siano pompe di rilancio né accertare origine e derivazioni delle tubazioni. Al termine delle operazioni di sopralluogo è stata visionata parzialmente anche la copertura dello stabile e degli annessi che risulta non praticabile. Da parziale ispezione effettuata dal lato Ovest si è rilevato che la stessa è protetta superiormente con pannelli di termocopertura e/o manti di finitura in coppi e canali su cui trovano alloggiamento l'impianto fotovoltaico e un serbatoio idrico di riserva” (v. pagg.

3-6 della consulenza tecnica d'ufficio).
Ancora, l'ausiliario del Tribunale, al fine di ottemperare al mandato conferito, ha ricostruito il
“corretto modus operandi necessario nella rappresentazione e determinazione di consistenza (n.ro vani) e superficie (mq) dell'immobile secondo norma vigente e Linee Guida dell'Agenzia delle
Entrate (da qui in avanti “AdE”). Si è fatto, dunque riferimento a: - R.D.L. del 13 aprile 1939 n. 652,
Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano, e ss.mm. e ii.; - Al D.P.R. del 23 marzo 1998 n. 138, ed al correlato
Allegato C - Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (Gruppi R, P, T). In vigore dal 27 maggio 1998; - Circolare N. 2/2010 –
“Attuazione del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 - Articolo 19, comma 14, Prime indicazioni” dell'Agenzia delle Entrate (AdE). - Al Vademecum DOCFA Versione 1.0 di Luglio 2022 dell'Agenzia delle Entrate (da qui in avanti AdE) disponibile sul sito ufficiale dell'Ente, per la redazione degli atti di aggiornamento del Catasto Fabbricati;
con particolare riferimento ai paragrafi §1.1.4 “immobili non oggetto di inventariazione”, §1.3.2 “La consistenza delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”, §2.3.1.5 “Sezione causali di presentazioni”, §3.2 “Planimetria”, §3.3.1
“Determinazione della superficie catastale”. In dettaglio per l'elaborazione delle planimetrie e la contestuale determinazione di consistenza, superficie e rendita si è fatto riferimento alle indicazioni generali vigenti della normativa e linee guida dell'AdE (cfr. DPR 138/98 e Vademecum DOCFA) che riportano quanto si richiama brevemente a seguire le più pertinenti al caso espresse al §3.2
“Planimetria”: - “la planimetria deve riportare la rappresentazione dell'intera unità immobiliare”;
- “la planimetria deve essere correttamente ed accuratamente disegnata, secondo le regole correnti dei disegni edili” intendendo come corretta ed accurata rappresentazione la distinzione delle pareti sezionate e delle parti in proiezione come ad es. la rappresentazione di muri pieni alti oltre la linea di sezione al metro con linea continua spessa, delle parti in semplice proiezione di pianta con linea continua sottile e delle entità superiori al metro in proiezione con linea tratteggiata per indicare la proiezione in pianta;
- “deve essere riportata l'altezza dei locali;
i valori dell'altezza sono espressi in metri, ordinariamente con arrotondamento ai cinque centimetri, misurati da pavimento a soffitto.
Tuttavia, il professionista ha facoltà di riportare la misura reale, con arrotondamento al centimetro.
Nel caso di altezza costante su tutto il piano è sufficiente riportarne la misura una volta sola
(preferibilmente in corrispondenza dell'indicazione di piano); nel caso di locali ad altezza variabile per ciascuno di essi devono essere riportate le altezze (anche con il dato di altezza minima e massima
- in corrispondenza del locale destinato a cucina è necessario inserire la dicitura “cucina” o “K” e in corrispondenza di ciascun accessorio (a servizio diretto o indiretto) deve essere riportata la denominazione che ne descrive l'uso: “ingresso”, “corridoio”, “bagno”, “W.C.”, “ripostiglio”,
“veranda”, “soffitta”, “cantina”, ecc.. L'indicazione della destinazione non è necessaria per i vani principali (ma può comunque essere indicata); - “devono rappresentarsi le porte di accesso, le finestre, le porte interne, e le altre eventuali aperture” […]. Infine per la valutazione del poligono da applicarsi in simulazione DOCFA alla chiusa con opere varie precarie e non, e dunque Parte_4
alla definizione corretta della superficie catastale dell'immobile, della consistenza e della rendita allo stato di fatto, avendo dedotto che in precedenza questa ultima sia stata sempre trattata alla stregua di una veranda “aperta/portico di pertinenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare comunicante con ambiente principale”, si chiarisce che correttamente secondo normativa tecnica di settore ini materia di Urbanistica e di AdE e come ormai da prassi operativa consolidata al Catasto, le verande chiuse costituiscono a tutti gli effetti un caso di ampliamento dei vani principali e accessori diretti che vengono trattati urbanisticamente ai sensi dell'art. 20 Legge
Regionale n. 4 del 16 aprile 2003 e ss.mm. e ii. e catastalmente come “Accessori diretti di vani principali”. La differenza, risulta importante alla luce dei coefficienti moltiplicativi della superficie che nel primo caso decurtano la stessa alla metà, nel secondo la considerano in toto, e della attribuzione del numero dei vani per la determinazione della consistenza essendo conteggiato nel secondo caso il vano come principale” (v. pagg. 7-8-9 della consulenza tecnica d'ufficio).
In altri termini, in consonanza con la giurisprudenza di legittimità sopra richiamata, il consulente tecnico d'ufficio ha chiaramente specificato che l'omessa fedele rappresentazione in planimetria catastale di una veranda chiusa – quale deve ritenersi quella rinvenuta nell'immobile oggetto di causa
-, risolvendosi nella mancata evidenziazione di un ampliamento dei vani, è idonea ad inficiare la corretta determinazione della rendita rilevante per il catasto (v. ancora Cass. Civ. Sez. II 15.10.2025,
n. 27531 cit., ove – come si è visto – si legge che la “conformità deve essere esclusa solo in presenza di variazioni che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale. Sul punto si è espressa anche l' nella sua circolare n. 2 del 9 luglio 2010, ove si afferma … che l'obbligo Controparte_3
della denuncia di variazione sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d'uso, etc.”).
Precisato quanto sopra, l'ausiliario del Tribunale ha accertato, con riguardo al caso di specie, che
“successivamente alla data del 22/10/2022 la planimetria presentata in data 22/08/2022 è stata oggetto di nuovo aggiornamento con causale “Per Migliore Rappresentazione Grafica”. Per la verifica di conformità della Planimetria 03 allo stato di fatto dopo le date fissate per la definizione del rogito - in preliminare di acquisto data del 30/09/2022, in convocazione di parte ricorrente data del 13/10/2022 - si rileva che:

1. Secondo visura storica l'immobile dal 31/10/2022 (data di modifica dell'accatastamento per esatta rappresentazione grafica) riporta una categoria A7, consistenza di

9.0 vani ed una superficie di 176 mq, 161 mq escluse aree scoperte.

2. L'indicazione di indirizzo è stata rettificata a far data dal 30/08/2022 con indicazione di unico civico n. 7 a fronte di due ingressi presenti. Dal Confronto con lo stato di fatto rilevato […] si rileva:

3. La consistenza dell'immobile è differente rispetto lo stato di fatto di cui al Quadro B, così come la superficie catastale dell'immobile riportata che risulta differente rispetto lo stato di fatto di cui al Quadro B. In planimetria:

4. La
non presenta in rappresentazione grafica di planimetria alcune delle chiusure riscontrate Parte_4 allo stato di fatto […] e la rappresentazione grafica modificata delle chiusure in muratura a tutta altezza risulta equivalente a quella dei muretti bassi indicata con tratto sottile, non consentendo una chiara ed univoca distinzione di spessore di linea e dunque di indicazione di intervento;

5. Non viene rappresentata la tettoia presente sul lato Sud del fabbricato, attigua allo stabile, di altezza superiore a 1,80 m ancorata e agganciata al suolo e alle facciate dello stabile;

6. Non viene rappresentato il corpo di fabbrica in muratura presente sul lato Sud del lotto;

7. Non viene rappresentata la finestra di luce presente in corrispondenza della cucina sul lato Est;

8. Non vengono indicate le altezze del locale cucina (differente dalla altezza del resto della residenza), la doppia altezza presente in uno dei bagni per la sussistenza del torrino lucernario in copertura più alto rispetto al solaio, le altezze di entrambe le verande esterne. Per quanto sopra esposto si ritiene la planimetria 03 non conforme allo stato di fatto riscontrato. In subordine a tutto quanto sopra novellato, si segnala In merito alla rappresentazione in Mappa della particella 127 al foglio 123, che la sagoma dell'edificio attuale non corrisponde alla sagoma dell'edificio rappresentato nelle Mappe estratte sia al 2014 (prima mappa disponibile in telematico post DOCFA del 1996), sia al Giugno 2022 (post DOCFA dello stesso anno), sia ad oggi Settembre 2024 (post ultima DOCFA dell'Ottobre 2022). Mancano nella rappresentazione in Mappa: ingombro e sagoma del vano cucina all'angolo Sud-Est, ingombro e sagoma del servizio Wc sul retro della scasa all'angolo Sud–Ovest, la rappresentazione della tettoia esterna e la sagoma del manufatto “cuccia-deposito”” (v. pagg. 13-14 della consulenza tecnica d'ufficio).
Per quanto interessa ai fini del presente giudizio, occorre evidenziare che dalla approfondita analisi del consulente tecnico d'ufficio è emerso, in particolare, che nell'ultima planimetria catastale redatta la c.d. 1 non riporta talune delle chiusure riscontrate sui luoghi. Pt_4
La omessa rappresentazione di ciò ha senza alcun dubbio influito sulla corretta ricostruzione della rendita catastale. A conferma di tale conclusione, è sufficiente rilevare che nella visura catastale aggiornata, in relazione ai “dati di classamento”, si specifica che, anche all'esito dell'ultimo aggiornamento dell'ottobre del 2022, l'immobile oggetto di causa – censito al catasto del comune di Siracusa al foglio n. 123, particella n. 127 – ha una rendita di € 1.185,27 (v. pag. 4 dell'all. 3 della consulenza tecnica d'ufficio).
Ebbene, il consulente tecnico d'ufficio ha “riportato il rilievo dello stato di fatto secondo le indicazioni della norma e delle linee guida dell' ” ed ha “simulato CP_3 CP_3 predisposizione di pratica DOCFA dell'immobile attraverso apposito applicativo DOCFA 4.00.5 estrapolando il “Quadro B riepilogativo” […] e la “Scheda di calcolo delle superfici” […], procedendo poi alle verifiche e conclusioni” (v. pag. 9 della consulenza tecnica d'ufficio).
Come emerge dalla tabella allegata, all'esito di tali operazioni, l'ausiliario del Tribunale ha puntualizzato che la corretta rappresentazione in planimetria catastale dello stato di fatto effettivamente esistente condurrebbe ad una rendita di €. 1.316,97 (v. figura 1 a pag. 9 della consulenza tecnica d'ufficio).
Risultando quest'ultima manifestamente più elevata di quella (pari ad €. 1.185,27) ad oggi riportata dalla visura aggiornata, appare all'evidenza integrata la fattispecie di nullità prevista dall'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985.
Le conclusioni raggiunte dal consulente tecnico d'ufficio si pongono in continuità con quanto attestato dal notaio dott. nella relazione del 10.10.2022, in cui il medesimo ha Persona_2 testualmente dichiarato che “in base alla documentazione in […] possesso alla data del 30/09/2022 non è possibile la stipula dell'atto di vendita per le seguenti ragioni: 1) la veranda a vetri, autorizzata come tale per una porzione sul lato Ovest è stata trasformata in cucina chiusa con un muro;
2) per dichiarazione di parte venditrice la restante parte della veranda ha le aperture coperte con pannelli;

3) non c'è collegamento ed allaccio con la rete idrica e l'approvvigionamento avviene attraverso un pozzo posto sul confine del quale non è chiara la proprietà. 4) manca idonea documentazione amministrativa autorizzativa e la planimetria esibita[…] non corrisponde allo stato dei luoghi, mancando così di legittimità catastale” (v. all. 3 del ricorso introduttivo).
Chiarito quanto sopra, occorre poi ricordare che il preliminare oggetto di causa ha previsto, all'art. 3, che “l'atto notarile sarà stipulato entro il 30/09/2022 dal Proponente o da persona fisica e/o giuridica da nominarsi al momento del rogito, presso lo Studio Notarile con sede in Siracusa” (v. pag. 2 dell'all. 7 del ricorso introduttivo).
A dimostrazione di come il decorso del predetto termine si sia mostrato idoneo ad incidere sulla persistenza dell'interesse di alla operazione economica programmata, si Persona_1
rileva che è provato che il ricorrente promissario acquirente abbia inoltrato ai resistenti promittenti venditori atto di costituzione in mora, in epoca immediatamente successiva alla scadenza sopra riportata (v. Cass. Civ. Sez. II 5.3.2019, n. 6364 cit., in cui il Supremo Collegio, nell'ambito della valutazione di cui all'art. 1455 c.c., ha attribuito rilievo, dall'angolo visuale dell'accertamento del requisito della non scarsa importanza dell'inadempimento, alla “mancanza di alcun atto di costituzione in mora”).
Al riguardo, si osserva ancora – in conformità al costante insegnamento del Supremo Collegio – che deve considerarsi idoneo a costituire in mora il debitore – e, dunque, a “produrre l'interruzione della prescrizione” – l'atto che contiene, “oltre alla chiara indicazione del soggetto obbligato,
l'esplicitazione di una pretesa e l'intimazione o la richiesta scritta di adempimento, che, sebbene non richieda l'uso di formule solenni, né l'osservanza di particolari adempimenti, sia idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto, nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora” (v., ex multis, Cass.
Civ. Sez. I 20.4.2020, n. 7918; Cass. Civ. 14.6.2018, n. 15714; Cass. Civ. 25.8.2015, n. 17123).
Nel caso di specie, gli stessi resistenti hanno in comparsa di costituzione e risposta espressamente affermato: “in data 4 ottobre del 2022, finalmente, ricevettero una lettera di convocazione, a firma dell'avvocato procedente, […] per la stipula dell'atto il successivo 13 ottobre […]. In data 7 ottobre
2022 la missiva fu prontamente riscontrata contestando la eccessiva brevità del termine concesso
(l'immobile doveva essere consegnato libero al rogito e occorreva liberarlo) e confermando la disponibilità alla stipula dell'atto” (v. pag. 2 della comparsa di costituzione e risposta dei resistenti).
Ancora, e hanno prodotto la lettera di convocazione a loro indirizzata da CP_1 CP_2
, in cui testualmente si legge: “Convocazione per il giorno 13.10.2022 presso Persona_1
studio notarile per la stipula compravendita . Su richiesta Per_2 Persona_3 dell'acquirente Sig. , le SS.VV. sono convocate dal sottoscritto, per il giorno Persona_1
13.10.2022, ore 9:00, presso lo studio del Notaio sito in Siracusa, C.so G. Persona_2
Matteotti 64, al fine di stipulare l'atto di compravendita dell'immobile di proprietà di acquisto immobiliare in vostro possesso. Vi invito altresì, a far tempestivamente pervenire al notaio rogante, la documentazione urbanistica, il certificato di agibilità, l'APE, la documentazione catastale (visure ipotecarie, visure catastali, planimetria catastale), la documentazione igienico-sanitaria ed ogni occorrendo atto” (v. all. 4 della comparsa di costituzione e risposta dei resistenti).
Inequivocabile è dunque la manifestazione, da parte del promissario acquirente, della volontà di addivenire alla stipula del definitivo immediatamente dopo la scadenza pattuita nel preliminare (cfr.
Cass. Civ. Sez. II 30.3.2006, n. 7524, che – con specifica attinenza al caso di specie - ha reputato atto idoneo a costituire in mora la richiesta di stipula del definitivo formulata da un contraente nei confronti dell'altro). L'invito con cui ha richiesto a e a la messa a Persona_1 CP_1 CP_2 disposizione della “planimetria catastale” rende poi evidente come il ricorrente abbia preteso – com'era suo diritto esigere - che i promittenti venditori fossero in grado di assicurare, al tempo del rogito traslativo, la c.d. conformità catastale oggettiva del bene compromissato (v. ancora Cass. Civ.
Sez. II 26.5.2025, n. 13959 cit., ove si è specificato che, “qualora l'immobile, al momento del preliminare, presenti una difformità tra la sua situazione reale e quella risultante dai dati catastali e dalle planimetrie, tale divergenza determina il solo effetto di far sorgere in capo al promittente venditore l'obbligo della sua regolarizzazione, al fine di poter rendere la dichiarazione di conformità al momento della stipulazione del contratto definitivo e quindi di rispettare il requisito richiesto dalla disposizione citata per la validità del trasferimento … nel caso in cui il contratto preliminare abbia ad oggetto un immobile non conforme ai dati catastali ed alle planimetrie, la sua regolarizzazione, ai fini dell'adempimento dell'obbligo di stipulare, svolge una funzione essenziale, essendo la dichiarazione di conformità catastale requisito di validità del contratto definitivo. La natura e funzione dell'assolvimento di tale obbligo, nell'economia del contratto preliminare di compravendita, non può pertanto considerarsi di scarsa importanza”).
Deve per completezza aggiungersi che gli stessi resistenti hanno prodotto lettera di riscontro inoltrata ad , in cui si fa menzione di un pregresso appuntamento fissato davanti al Persona_1
notaio dott. per il 13.9.2022 per la stipula del definitivo, già rinviato a data da Persona_2 destinarsi (v. pag. 1 della lettera di riscontro costituente l'all. 5 della comparsa di costituzione e risposta dei resistenti).
Ciò conferma ulteriormente come il promissario acquirente abbia manifestato senza incertezze la volontà di concludere l'atto traslativo immediatamente dopo la scadenza pattuita nel preliminare.
Per tutte le ragioni illustrate, nella condotta assunta dai promittenti venditori e CP_1 CP_2
– tradottasi nella mancata regolarizzazione catastale dell'immobile compromissato al momento
[...]
in cui avrebbe dovuto essere stipulato il definitivo – si ravvisano gli estremi dell'inadempimento di non scarsa importanza di cui all'art. 1455 c.c.
Deve dunque applicarsi il disposto del secondo comma dell'art. 1385 c.c., a tenore del quale, com'è noto, “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
Conseguentemente, da un lato deve essere dichiarato legittimo il recesso operato da Persona_1
dal preliminare del 30.6.2022 e da un altro lato i resistenti e
[...] CP_1 CP_2
devono essere condannati a corrispondere agli eredi del promissario acquirente – ossia Parte_1 , e – la somma di €. 60.000,00, pari al doppio della caparra
[...] Parte_2 Parte_3 confirmatoria di €. 30.000,00 versata al tempo della sottoscrizione del compromesso.

2.3. Vanno infine rigettate le domande proposte dai promittenti venditori.
e hanno in particolare ritenuto di poter addebitare al promissario CP_1 CP_2 acquirente la risoluzione del preliminare in virtù della diffida ad adempiere inoltrata a quest'ultimo ai sensi dell'art. 1454 c.c. in data 15.3.2023, dalla mancata ottemperanza alla quale sarebbe derivato lo scioglimento del vincolo contrattuale in epoca anteriore rispetto all'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. da parte di (v. pag. 8 della comparsa di costituzione e Persona_1
risposta dei resistenti).
Le conclusioni sostenute dai resistenti non possono tuttavia essere condivise.
Ed infatti, con orientamento mai smentito, la Corte di cassazione – sulla scorta delle più accreditate ricostruzioni della dottrina – ha sistematicamente evidenziato che la diffida ad adempiere ex art. 1454
c.c. è un rimedio concesso al contraente adempiente che postula, per la produzione del suo effetto
(risoluzione di diritto del contratto), in base ai principi fissati, rispettivamente dagli artt. 1218 e 1453 dello stesso codice, la imputabilità e la gravità dell'inadempimento alla parte alla quale essa è diretta
(così Cass. Civ. Sez. II 30.3.1981, n. 1812; più di recente v. Cass. Civ. Sez. II 8.1.2025, n. 361, per cui l'istituto di cui all'art. 1454 c.c. postula che il soggetto contro il quale la diffida è diretta sia inadempiente).
Nel caso di specie, come si è visto al punto che precede, i resistenti e CP_1 CP_2
devono ritenersi inadempienti, non essendo essi stati in grado di assicurare, nel momento in cui avrebbe dovuto essere stipulato il definitivo, la c.d. conformità catastale oggettiva.
Al contempo, nessun inadempimento può ascriversi al promissario acquirente Persona_1
, essendosi egli attivato tempestivamente per la sottoscrizione del rogito traslativo ed essendo
[...] il fallimento dell'affare imputabile solo alla irregolarità sopra segnalata.

3. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno pertanto poste a carico dei resistenti in solido.
La liquidazione viene effettuata, come da dispositivo, secondo i parametri del D.M. n. 55/2014 – per come modificati dal D.M. n. 147/2022 -, nella misura dei medi per la fase di studio e nella misura dei minimi per le fasi introduttiva, istruttoria e decisionale, tenuto conto dell'attività difensiva espletata
– che non ha richiesto alla parte vittoriosa l'articolazione di significativi rilievi nell'ambito delle operazioni peritali e della redazione degli scritti conclusivi – e della complessità delle questioni giuridiche trattate, avuto riguardo all'importo accordato ad , e Parte_1 Parte_2
(scaglione di riferimento: €. 52.001,00 - €. 260.000,00). Parte_3
Vanno del pari posti a carico dei resistenti in solido i costi della consulenza tecnica d'ufficio, per come in atti già liquidati.

P.Q.M.


Il Giudice, dott. Gabriele Patti, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. R.G.
5485/2022, ogni altra domanda disattesa:
- accerta la legittimità del recesso operato dal promissario acquirente dal Persona_1
preliminare stipulato il 30.6.2022 con i promittenti venditori e , ai sensi CP_1 CP_2 dell'art. 1385, comma 2, c.c.;
- condanna i promittenti venditori e a pagare in solido ad CP_1 CP_2 Parte_1
, e – eredi di – la somma di €.
[...] Parte_2 Parte_3 Persona_1
60.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria già corrisposta dal promissario acquirente al tempo della stipula del preliminare del 30.6.2022, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.;
- condanna in solido e a pagare in solido ad , CP_1 CP_2 Parte_1 Parte_2
e – eredi di – le spese di lite, che liquida in complessivi
[...] Parte_3 Persona_1
€. 8.328,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A., come per legge;

- pone definitivamente in solido a carico di e i costi della espletata CP_1 CP_2 consulenza tecnica d'ufficio, per come in atti già liquidati.
Così deciso in Siracusa, il 15.12.2025
Il Giudice dott. Gabriele Patti