REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TARANTO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Claudio Casarano, ha pronunciato, in grado di appello, la seguente:
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 347 R.G. anno 2024 Affari Civili Contenziosi promossa da:
( ) rappresentato e difeso dall'avv. Carmela Zito in Parte_1 CodiceFiscale_1
virtù di procura in atti;

appellante
( ) rappresentato e difeso dall'avv. Pietro Parte_2 CodiceFiscale_2
Montemurro, in virtù di procura in atti;

appellato
Oggetto: vendita di cose immobili.
LA CAUSA
IL GIUDIZIO DINANZI AL GIUDICE DI PACE
IL FONDAMENTO DELLA DOMANDA DI PARTE ATTRICE
Il signor con ricorso del 30 maggio 2023 conveniva in giudizio dinanzi al Giudice Parte_2
di Pace di Taranto il signor per ottenere la pronunzia della risoluzione del contratto Parte_1
preliminare di vendita immobiliare stipulato tra le medesime parti, per inadempimento del promittente venditore ai sensi dell'art. 1453 c.c. e la conseguente sua condanna alla restituzione in suo favore di pagina 1 di 7 una somma pari al doppio della caparra confirmatoria, ossia complessivi euro 10.000,00, con vittoria di spese e competenze professionali.
A sostegno della propria domanda ricordava che in data 10 luglio 2020 veniva stipulato un contratto preliminare di vendita, con cui si impegnava ad acquistare un appartamento che Parte_2 sarebbe sorto a seguito di demolizione di altro fabbricato censito all'NCEU di Massafra (TA) al Fg.
115,3513 mappale, subalterno 2.
Il prezzo veniva pattuito in euro 165.000,00 oltre IVA, così ripartito:
1) Euro 5.000,00 quale caparra confirmatoria che corrispondeva al momento della Pt_2 sottoscrizione dell'atto di compravendita (assegno bancario in atti);
2) La restante somma a stato di avanzamento lavori da concordare fra le parti in seguito all'approvazione del progetto definitivo e permesso a costruire.
Il ricorrente precisava che nel preliminare veniva prevista la stipula del rogito immediatamente dopo l'ultimazione dei lavori con pronta consegna dell'immobile, senza stabilire quando però i predetti lavori sarebbero stati ultimati, determinando così, a suo dire, una nullità del preliminare per genericità.
Dopo tre anni dalla sottoscrizione del preliminare, non seguiva da parte del un Parte_1
capitolato dei lavori da approntare, non venivano ultimati i lavori edili, né si giungeva alla consegna dell'immobile.
Vana anche la diffida ad adempiere entro e non oltre il 28 luglio 2022 al contratto preliminare, pena la risoluzione di diritto del medesimo, ex art. 1454 c.c. inviata a mezzo racc. a.r. n. 74013220707487641 in data 08-07-2022.
Di qui il ricorso al Giudice di Pace del 03-05-2023.
LA DIFESA DI PARTE CONVENUTA
Si costituiva in giudizio non solo contestando la sussistenza del proprio inadempimento Parte_1
ma spiegando domanda riconvenzionale al fine di accertare e dichiarare risolto il contratto piuttosto per l'inadempimento del ricorrente agli obblighi assunti con la proposta irrevocabile del 10 luglio 2020 (in realtà come si vedrà più avanti la proponeva ex art. 1385 c.c.).
Concludeva per il rigetto della domanda o, in subordine per l'accertamento dell'avvenuto scioglimento del contratto, con la sola restituzione della caparra versata di euro 5.000,00 e vittoria di spese.
IL PROCESSO
Verificata la regolare costituzione delle parti ed espletata l'istruttoria, la causa all'udienza del 13 dicembre 2023 veniva decisa.
pagina 2 di 7 Il giudice di prime cure con sentenza n. 2588/2023 del 21.12.2023 accoglieva la domanda del ricorrente e condannava alla restituzione in favore di di una somma parti al Parte_1 Parte_2
doppio della caparra confirmatoria, pari ad euro 10.000,00, oltre al rimborso delle spese e competenze professionali.
Il Giudice di Pace di Taranto poneva a fondamento della propria decisione “l'enorme lasso di tempo” che intercorreva tra la stipula del preliminare e la diffida ad adempiere inviata a mezzo racc. a/r. dall'attore, muovendo anche dalla recente Cassazione secondo cui ricorrendo un così grave ritardo nell'adempimento, la domanda di risoluzione deve trovare accoglimento.
IL GIUDIZIO D'APPELLO DINANZI AL TRIBUNALE
I MOTIVI DI APPELLO
Con atto di citazione del 18 gennaio 2024 proponeva appello avverso la sentenza n. Parte_1
2588/2023 del 21 dicembre 2023 del Giudice di Pace di Taranto, pubblicata il 28 dicembre 2023 e notificata unitamente all'atto di precetto al difensore dell'appellante il 29 dicembre 2023.
Con il primo motivo l'appellante riteneva che il giudice avesse erroneamente applicato le norme codicistiche sulla risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c. ed art. 1385 c.c., soprattutto laddove si limitava a ritenere grave il ritardo dell'inadempimento del promittente venditore sebbene fosse necessario prima conseguire il permesso di costruire dall'autorità competente, quindi demolire un immobile già esistente e costruirne uno nuovo, per di più con più piani.
Con il secondo motivo lamentava l'insufficiente motivazione sul dedotto inadempimento del venditore ed omesso esame di un dato rilevante: riteneva che il giudice di prime cure si fosse limitato a configurare una situazione di inadempimento solo sulla base del lasso temporale trascorso tra la stipula del contratto (10.07.2020) e la diffida ad adempiere (12.07.2022), omettendo di valutare le circostanze del caso concreto evidenziate ed emerse dall'istruttoria, e delle quali si dirà più avanti, e non considerando la mancata previsione in contratto di un termine per la stipula del definitivo.
Concludeva per la riforma della sentenza e l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale.
LA DIFESA DELL'APPELLATO
Ritualmente costituitosi in giudizio il signor eccepiva preliminarmente Parte_2
l'inammissibilità dell'atto di appello in quanto non veniva indicato in modo chiaro, sintetico e specifico il capo di sentenza appellata, in virtù di quanto previsto dalla Riforma Cartabia.
pagina 3 di 7 Nel merito contestava in fatto e diritto quanto sostenuto da controparte;
concludeva per il rigetto della domanda e la conferma della sentenza appellata, con condanna dell'appellante al risarcimento ex art. 96
c.p.c. oltre le spese e competenze di lite.
Il PROCESSO DI II GRADO
Alla prima udienza del 24 aprile 2024 il giudice verificata la regolare costituzione delle parti, stante la mancata acquisizione del fascicolo di primo grado, rinviava la causa all'udienza del 16 ottobre 2024.
Seguiva la rimessione della causa in decisione, per l'udienza del 09-04-2025, con concessione dei termini a ritroso ex art. 352 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
QUALIFICAZIONE GIURIDICA DELLE CONTRAPPOSTE DOMANDE: RECESSO EX
ART. 1385
Nel ricorso introduttivo del giudizio davanti al giudice di primo grado venivano formulate tre domande che invece non solo dovrebbero essere tenute distinte ma spesso tendono ad essere proposte in modo alternativo: azione di risoluzione ex art. 1453, foriera della pronunzia costitutiva di risoluzione quando l'inadempimento sia grave ex art. 1455 c.c.; la diffida ad adempiere ex art. 1454 cui può seguire, in caso di accoglimento della domanda, la pronunzia dichiarativa dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto perché non seguiva l'adempimento nel termine di almeno quindici giorni fissato nella missiva che la contiene;
infine, il recesso dal contratto ex art. 1385, cui può seguire la pronunzia giudiziale di accertamento dell'inadempimento, al momento in cui manifestava la volontà la parte di voler recedere dal contratto, che legittima a seconda dei casi la parte adempiente a trattenere la caparra ricevuta ovvero a pretendere il doppio di quella conseguita dalla parte inadempiente.
La convenuta invece, dopo aver rintuzzato comunque le tre diverse domande di scioglimento del contratto sopra ricordate, negandone il loro fondamento, spiegando riconvenzionale, chiedeva la risoluzione del contratto facendo riferimento al diritto di ritenere la caparra ex art. 1385 c.c.
Verrebbe fatto di ritenere che, avendo le parti inteso fare sempre riferimento ora alla restituzione del doppio della caparra ovvero alla sua ritenzione quanto alla riconvenzionale, abbiano voluto a suo tempo recedere dal contratto ai sensi dell'art. 1385 c.c.
Tuttavia si deve anche considerare che a seguito della missiva che conteneva la diffida ad adempiere da parte del promissario acquirente seguiva la missiva di risposta – pec di risposta del 18-07-2022 - con la quale il promittente venditore e costruttore a propria volta diffidava ad adempiere l'obbligazione del pagamento del corrispettivo entro quindici giorni considerando che in contratto era previsto che i pagina 4 di 7 pagamenti parziali sarebbero seguiti a stato di avanzamento dei lavori, da concordare tra le parti, e dopo l'approvazione del progetto, avvenuto solo nel novembre del 2021.
Non solo ma S.C. ha ritenuto compatibili l'azione ex art. 1454 e la domanda di pagamento della caparra o del doppio a seconda dei casi noti.
Così infatti Cassazione civile sez. VI - 23/04/2020, n. 8050: “In tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può comunque esercitare il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., comma 2, e in tal caso, ove abbia versato la caparra, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso. L'apprezzamento circa la ricorrenza del grave inadempimento di uno dei contraenti è rimesso alla prudente valutazione del giudice di merito, qualora sia sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici,
e quindi non è suscettibile di essere sindacata in sede di legittimità”.
Di conseguenza il giudice deve ritenersi che sia stato chiamato ad accertare chi dovesse ritenersi inadempiente al momento dello scambio delle reciproche diffide ad adempiere e quindi una pronunzia di accertamento e quindi alla pronunzia accessoria di condanna ex art. 1385 circa la caparra.
Del resto le parti finivano entrambe una volta scaduti i termini delle due diffide, di non voler più adempiere al contratto.
Mentre va ritenuto improprio il richiamo alla risoluzione giudiziale ex art. 1453 non avendo di certo inteso le parti avvalersi di questa facoltà ex art. 1385, II co., c.c.: “Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione, il risarcimento del danno èpè regolato dalle norme generali.
Evidentemente si verte nell'ipotesi in cui è più utile per le parti chiedere le somme previste dalla disciplina sulla caparra piuttosto che i danni maggiori, che nella specie evidentemente non si sono verificati o che riusciva arduo per le difese dimostrare che si fossero verificati in misura maggiore rispetto alla caparra.
LA VERIFICA IN CONCRETO DELLA RICORRENZA DEI RECIPROCI
INADEMPIMENTI DENUNZIATI CON LE RICORDATE DIFFIDE AD ADEMPIERE
In primo luogo, errava il giudice di pace nel ritenere che fosse trascorso un grave ritardo – “enorme” - nella realizzazione dell'immobile dalla stipula del preliminare alla diffida inoltrato dall'attore, omettendo del tutto di prendere in considerazione la pacifica circostanza che solo in data 20-09-2021
pagina 5 di 7 veniva rilasciato il permesso a costruire da parte dell'ente territoriale competente ed iniziati i lavori nel successivo novembre.
Non considerava poi che l'opera programmata nel preliminare era comunque impegnativa, posto che si trattava di demolire prima una costruzione e poi realizzare un palazzo a più piani.
Non solo, ma a luglio del 2022, quando veniva inoltrata la diffida dal promissario acquirente,
l'immobile risultava già completo al rustico.
Senza contare che non veniva neanche presa in considerazione la circostanza che in sede di interrogatorio formale l'attore in primo grado confermava le circostanze sub 4, 5, 6 e 7 della comparsa di costituzione e risposta: era a conoscenza che subito dopo la comunicazione di inizio di attività del 3-
11-2021, cominciavano i lavori di demolizione;
era solito raggiungere il cantiere, abitando vicino, soffermandovisi;
mostrava addirittura, in occasione di uno degli incontri tra le parti, di voler acquistare anche un locale al piano terra e di voler sostituire l'immobile al primo piano scelto nella promessa di vendita con quello al secondo.
Meno che mai il giudice di primo grado nella sua apodittica pronunzia considerava che non fosse stato fissato un termine essenziale per l'ultimazione dei lavori, e questo era pacifico;
ma non veniva neanche allegato dalla parte attrice la sopravvenuta necessità di giungere alla immediata consegna dell'immobile.
Al contrario sorprendentemente e tradendo la legittima aspettativa che il costruttore aveva maturato nel corso dei lavori circa il buon esito della vendita, come un fulmine a ciel sereno, seguiva invece la diffida ad adempiere posta fondamento della domanda attrice.
Solo a quel punto il promittente venditore rendeva alla controparte diffidandola a Parte_3
pagare parte del prezzo, del quale fino a quel momento per di più, nonostante il buono stato di avanzamento dei lavori, ed in perfetta buona fede, il costruttore non aveva neanche richiesto formalmente, quantunque fosse previsto in contratto l'obbligo di effettuare dei pagamenti parziali.
Anche il comportamento del costruttore dopo l'insorgenza della lite, quale documentata dalle missive acquisite, è sembrato improntato a buona fede, dal momento che si rendeva finanche disponibile sin da subito a restituire la caparra versata di 5.000,00 euro al sig. Pt_2
L'appello va allora accolto e la sentenza integralmente riformata con la pronunzia dell'accertamento dell'avvenuto legittimo esercizio del recesso ex art. 1385 preannunziato con la contro diffida ad adempiere del 28-07-2022 e consacrata nella comparsa di costituzione e risposta.
pagina 6 di 7 Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza dell'attore appellato, anche perché non accettava la restituzione della caparra che pure in via transattiva aveva offerto il promittente in buona fede;
si liquidano poi come da dispositivo, anche tenuto conto della effettiva attività svolta.
P.T.M.
Decidendo sull'appello proposto, con citazione regolarmente notificata, dal signor Parte_1
avverso la sentenza n. 2588/2023 del 21 dicembre 2023 del Giudice di Pace di Taranto, pubblicata il 28 dicembre 2023, e nei confronti del signor , così provvede: Parte_2
Accoglie l'appello e riforma totalmente la sentenza impugnata;

Accoglie la riconvenzionale spiegata dall'appellante in primo grado ai sensi dell'art. 1385 c.c. e dichiara il suo diritto di trattenere la caparra di euro 5.000,00; con il conseguente rigetto della domanda di risoluzione ex art. 1454 – 1385 c.c. proposta dal signor;
Parte_2
Condanna quest'ultimo al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, che si liquidano, in favore dell'appellante, in complessivi euro 2.700,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge, ed oltre contributo unificato e marca se pagati.
TARANTO, 30-05-2025
Il giudice – dott. Claudio Casarano
pagina 7 di 7