n. 5668/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE
Il giudice istruttore Antonio Carbone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iniziata con citazione notificata in data 21.2.23, iscritta al n. 5668/23 di
R.G., promossa da:
Parte_1
(anziché “ , come erroneamente scritto in taluni atti di causa) in persona Parte_1
del legale rappresentante con l'Avv. Luca Cattinelli CP_1
ricorrente contro
e Controparte_2 CP_3
con l'Avv. Antonio Sergi
resistenti
premesso
che
- con citazione notificata il 21.2.23 ha citato in giudizio i IG.ri Parte_1 CP_2
prospettandone la responsabilità precontrattuale per mancato perfezionamento della pagina 1 di 8 locazione dell'immobile a destinazione commerciale dei convenuti sito in Torino, via
Duchessa Jolanda n. 16 con accesso anche da via Principi d'Acaja n. 39, e chiedendone la solidale condanna alla restituzione di euro 10.000 corrisposti quale
"contributo" per liberare il locale e di euro 2.000 versati tramite assegno a titolo di cauzione per lo stipulando contratto;

- i IG.ri si sono costituiti in giudizio contestando il fondamento delle domande CP_2
avversarie, sostenendo che le trattative non sarebbero sfociate nella conclusione del contratto per colpa di e chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna di Parte_1
quest'ultima al risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale quantificato in euro 33.000, di cui 20.000 per il mancato conseguimento del compenso per attribuire ai conduttori il diritto di prelazione ed euro 13.200 per canoni non introitati;

- all'udienza del 12.6.23 i convenuti hanno restituito l'assegno di euro 2.000 che non avevano posto all'incasso;
- trattandosi di causa in materiala locatizia, è stato disposto il mutamento di rito e sono stati assegnati i termini per l'esperimento della mediazione e per il deposito delle memorie ex art. 426 c.p.c.;
- l'istruttoria è consistita nell'interrogatorio formale dei due resistenti;

- all'esito dei predetti incombenti la causa è apparsa già matura per la decisione che viene assunta con la presente sentenza alla scadenza dei termini di cui all'art. 127 ter
c.p.c. assegnati con ordinanza del 9.10.24 per il deposito di note di discussione scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato
che pagina 2 di 8 - la ricorrente ha ascritto ai IG.ri , proprietari dell'immobile a Parte_1 CP_2
destinazione commerciale, il mancato perfezionamento del contratto di locazione oggetto delle trattative intercorse tra le parti;

- in proposito la documentazione prodotta dai resistenti comprova che:
a) il testo del futuro contratto è stato trasmesso dai IG.ri con mail del 5.4.22 CP_2
(doc. 2 res.);
b) nella persona del legale rappresentante Dott. ha condiviso il testo Parte_1 CP_1
chiedendo solo di aggiungere una clausola di prelazione a proprio favore verso corrispettivo di euro 20.000 (doc. 3);
c) i IG.ri hanno risposto con missiva del 19.4.22 replicando che la CP_2
prelazione, essendo prevista per legge, non avrebbe richiesto una specifica statuizione, ricapitolando gli importi dovuti (euro 20.000 per la prelazione;
euro 2.270
per canone di aprile e quota di partecipazione alle spese condominiali;
euro 13.200
quale cauzione) e fissando appuntamento al 21.4.22 (doc. 4 conv.);
d) con e-mail 20.4.22 si è limitata a chiedere il rinvio della sottoscrizione al Parte_1
22.4.22 “dalle ore 13 in avanti” senza proporre alcuna ulteriore modifica e senza formulare alcuna riserva o contestazione (doc. 5);
e) con e-mail del 21.4.22 i IG.ri hanno accettato il differimento CP_2
dell'appuntamento al 22.4.22 indicando per la stipulazione le ore 16.30 (doc. 6);
f) con e-mail inviata il 22.4.22 alle ore 12.48 (doc. 7) il Legale dei convenuti ha dichiarato la volontà dei clienti di considerare conclusa la trattativa per il venir meno della fiducia tra le parti “a seguito dell'ennesimo rinvio dell'incontro programmato per la giornata odierna, anch'esso rinviato svariate volte”;
- alla luce delle predette comunicazioni si osserva che:
pagina 3 di 8 a) il loro contenuto supera ogni pattuizione antecedente e ogni circostanza pregressa perché la mera richiesta di differimento dell'incontro destinato alla stipula ha manifestato la volontà di di formalizzare il contratto secondo il testo già Parte_1
scambiato - quello allegato al doc. 2 res. - salva l'aggiunta di ulteriori euro 20.000
quale corrispettivo per il riconoscimento della prelazione a favore della conduttrice;

b) a fronte della richiesta di i IG.ri con e-mail del 21.4.22 (doc. 6 Parte_1 CP_2
conv.) hanno accettato il rinvio della stipula al 22.4.22, per cui non possono dolersi, a
poteriori, di tale programmato differimento;

c) inoltre nella medesima e-mail i IG.ri hanno indicato per la stipula l'orario CP_2
delle 16.30;
d) tale orario non era ancora maturato quando, alle 12.48 del 22.4.22, il Legale dei
IG.ri ha lamentato il mancato rispetto, da parte di dell'ulteriore CP_2 Parte_1
rinvio per la sottoscrizione, ha affermato che la fiducia era venuta meno “a seguito dell'ennesimo rinvio dell'incontro programmato per la giornata odierna” e ha ritenuto conclusa la trattativa;

e) tuttavia i IG.ri non hanno fornito prova documentale né offerto prova CP_2
testimoniale del fatto che dopo aver ricevuto il loro assenso al differimento Parte_1
dalla sottoscrizione al 22.4.22 per le 16.30, abbia chiesto, ancor prima delle 16.30, un ulteriore rinvio;

f) i IG.ri non hanno inoltre offerto di provare con capitoli di prova CP_2
sufficientemente specifici – quali non sono quelli n. 9, 11, 12 della memoria integrativa del 10.1.24 – che il loro ritiro dalle trattative nell'intervallo tra le ore 11.09
del 21.4.22 e le ore 12.48 del 22.4.22 sia dipeso dalla conoscenza maturata proprio entro tale intervallo di difficoltà economiche di tali da far dubitare della sua Parte_1
solvibilità;
pagina 4 di 8 g) il ritiro dalle trattative comunicato dal Legale dei IG.ri alle ore 12.48, CP_2
prima ancora che fosse decorsa l'ora convenuta, è stato dunque prematuro e, in quanto tale, non giustificato da una violazione da parte di degli obblighi di Parte_1
buona fede nella conduzione delle trattative;

h) nei limiti di quanto dedotto e provato, l'interruzione delle trattative e la conseguente responsabilità precontrattuale è, dunque, attribuibile ai resistenti IG.ri ; CP_2
- la conclusione non è contraddetta dalla messaggistica successivamente intercorsa direttamente tra le parti, poiché in tali comunicazioni non è ravvisabile una riapertura delle trattative tale da ingenerare nuovamente una fondata aspettativa nella stipulazione del contratto;

*
- accertata la responsabilità precontrattuale dei resistenti IG.ri , si osserva, in CP_2
relazione alle specifiche pretese attoree, che la domanda avente ad oggetto il rimborso di euro 2.000 è stata abbandonata perché l'assegno non era stato posto all'incasso,
così come confermato dal fatto che sia stato restituito banco iudicis all'udienza del
22.6.23;
- con la seconda domanda ha chiesto la condanna di controparte alla Parte_1
restituzione di euro 10.000 asseritamente versati "ai IG.ri a seguito della CP_2
loro richiesta, a loro dire necessaria per liberare il locale occupato da altro conduttore";
- i IG.ri hanno contestato l'assunto e hanno negato di aver ricevuto detto CP_2
importo;
- trattandosi di una pretesa che non trova titolo negoziale (la bozza di contratto, poi comunque non sottoscritta, non la contemplava), l'onere di provare il pagamento della somma chiesta in ripetizione gravava su Parte_1
pagina 5 di 8 - a questo scopo ha formulato i capitoli di prova 4 e 5 ed i capitoli di prova 21 Parte_1
e1 22 della memoria 11.12.23;
- va tuttavia evidenziato che:
a) i primi due capitoli fanno riferimento alla data 23.2.22, la medesima indicata nell'originaria citazione, e sono generici perché non indicano le circostanze di tempo e di luogo in cui sarebbe avvenuta la dazione;

b) gi altri due capitoli, che sono invece specifici, indicano la diversa data dell'8.3.22 che non era stata precedentemente menzionata;

- per il principio di non contraddizione, le due coppie di capitoli si elidono a vicenda perché dedurre a prova circostanze insanabilmente contrastanti equivale a non dedurre alcunché;
- nel caso in cui non si condividesse tale argomentazione, si dovrebbe comunque tener conto della scansione processuale che distingue la fase di allegazione in cui si svolge l'attività assertiva dalla fase di deduzione a prova delle circostanze sulle quali poggia la domanda e, in ossequio a tale principio, fare esclusivo riferimento ai capitoli 4 e 5 della memoria integrativa dell'11.12.23 che riportano la medesima data del 23.2.22 indicata a pag. 2 dell'atto introduttivo: capitoli che, tuttavia, sono inammissibili quali capi per testi in ragione della loro genericità tale da precludere, anche in astratto, la deduzione di prova in materia contraria;

- i medesimi capitoli appaiono, per contro, ammissibili per interrogatorio formale poiché
l'eventuale ricezione del predetto importo da parte dei IG.ri è circostanza CP_2
che costoro avrebbero comunque potuto intendere ed, eventualmente, confermare (la specificità dei capitoli per interrogatorio formale non richiede il grado di analiticità
richiesto per i capitoli per prova testimoniale);
pagina 6 di 8 - tuttavia all'udienza del 26.9.24 i IG.ri hanno negato di aver ricevuto tali CP_2
importi;
- per questi assorbenti motivi e per effetto delle norme procedurali vigenti in materia civile si deve escludere che abbia fornito idonea prova del pagamento di Parte_1
euro 10.000;
- la domanda in oggetto va conseguentemente respinta;

*
- i IG.ri hanno svolto, a loro volta, due domande riconvenzionali basate sul CP_2
presupposto, della responsabilità precontrattuale di Parte_1
- entrambe le domande sono ammissibili perché sono state formulate secondo il rito erroneamente introdotto dall'attrice, rito che è stato convertito in corso di causa in rito del lavoro senza che ciò abbia implicato l'applicazione retroattiva dell'art. 418 c.p.c.;
- nel merito, le due pretese vanno respinte perché l'interruzione delle trattative è
attribuibile agli stessi resistenti;

- per mera completezza espositiva si aggiunge che con la prima domanda i IG.ri hanno chiesto la condanna di al risarcimento del lucro cessante CP_2 Parte_1
futuro di euro 20.000 corrispondenti all'importo che, in caso di stipulazione, avrebbero conseguito a fronte del riconoscimento del diritto di prelazione alla futura conduttrice
Parte_1
- in realtà in forza dell'art. 69 l. 392/78 il diritto di prelazione sugli immobili ad uso non abitativo è attributo alla conduttrice ex lege, come del resto era stato evidenziato dagli stessi IG.ri con missiva del 19.4.22 (doc. 3 res.); CP_2
- pertanto il riconoscimento di uno specifico corrispettivo a fronte della prelazione si configura come una pattuizione volta ad attribuire al locatore un ulteriore vantaggio rispetto alla previsione normative che implica la gratuità della prelazione;

pagina 7 di 8 - la clausola sarebbe stata, pertanto, nulla ai sensi dell'art. 79 l. 392/78 tuttora in vigore per le locazioni commerciali;

- per questo motivo, considerata la rilevabilità d'ufficio della nullità, il mancato conseguimento del corrispettivo per la prelazione non sarebbe stato qualificabile come lucro cessante suscettibile di ristoro e la domanda in oggetto sarebbe stata respinta anche in caso di vittoria dei resistenti IG.ri ; CP_2
*
- considerato il rigetto di tutte le contrapposte domande, le spese di lite vengono integralmente compensate per reciproca soccombenza;



P. Q. M.


il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
- respinge tutte le domande;

- compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Torino il 21 maggio 2025.
Il giudice unico
(A. Carbone)
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