REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona DE giudice monocratico LE FU ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5046/22 di Ruolo generale affari contenziosi
TRA
(C.F.: ), nata a [...] il [...], rappresentata e Parte_1 C.F._1 difesa dall'Avv. Fabio De Stefano congiuntamente e/o disgiuntamente all'Avv. Matilde Abignente
- attori -
E in persona DEl'amministratrice c.f Controparte_1 CP_2
e in proprio, rappresentati e difesi nel presente giudizio C.F._2 CP_2 dall'avv. Massimino Lo Conte

FA DO, nato a [...], il [...], e residente in [...] ( ) rappresentato e difeso dall'avv. LA Conti, C.F._3
- Convenuti –
nato a [...] il [...], (C.F.: ), Controparte_3 C.F._4
- Convenuto contumace-
Oggetto: impugnazione DEibera assembleare
FATTO E DIRITTO
1. ha convenuto in giudizio in proprio e quale Parte_1 CP_2 amministratrice DE , FA GA e Controparte_1 Controparte_3 chiedendo “ in via preliminare sospendere la DEibera DE 16/10/2021 relativamente ai punti nn. 1, 2, 3 e 4 all'ordine DE giorno, ,ivi compresi, incidentalmente, tutti gli atti e le DEibere presupposte adottate successivamente;
nel merito accertare e dichiarare le DEibere assembleari DE 16/10/2021 assunte dai signori FA DO e invalide, nulle e comunque annullabili CP_2 Controparte_3 per tutti i motivi rassegnati in narrativa e per l'effetto accertare e dichiarare le suddette DEibere di cui ai punti 1) 2) 3) e 4) prive di effetti con ogni conseguenza di legge;
condannare i convenuti al rimborso pagina 1 di 6 DEle spese, generali DE presente giudizio, e DEla procedura di mediazione conclusasi negativamente per mancata presente giudizio, e DEla procedura di mediazione conclusasi negativamente per mancata partecipazione dei chiamati, oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari ex art. . 93 c.p.c.” Ha premesso l'attrice di essere proprietaria DEl'appartamento sito in Roma, Parte_1 [...]
(piano primo e corte esterna) aggiudicato a seguito di partecipazione ad asta CP_1 immobiliare pubblica e trasferito con decreto DE Tribunale di Roma DE 24 gennaio 2018 come meglio specificato nella procedura d'asta. L'appartamento fa parte di un complesso immobiliare (villino d'epoca, originariamente appartenente ad ente pubblico e poi dismesso) che comprende altre due abitazioni di proprietà degli odierni convenuti ( e FA DO) entrambe ubicate al piano terra . CP_2
Tra le parti pende già giudizio (NRG 21080/2021, ), promosso dalla Sig.ra per Parte_1
l'accertamento DE suo diritto di accesso, ad alcuni e ben individuati documenti che la Sig.ra
[...] ha espressamente dichiarato di possedere quale presunta amministratrice DE condominio, ma CP_2 che non sono mai stati oggetto di ostensione in favore DEla ricorrente. In data 12 novembre 2021, a seguito di corrispondenza a mezzo email (cfr. doc. 5), e per effetto DEla sollecitazione ex art. 185 c.p.c, da parte DE giudice DE giudizio succitato ad addivenire ad una possibile conciliazione , l'attrice veniva a conoscenza DE verbale DEl'assemblea ordinaria (cfr. doc. 7) DE "OM di Via Portuense, 312" svoltasi in data 16/10/2021 nella quale veniva discusso, il seguente ordine DE giorno : “1) consuntivo spese ordinarie esercizio 2020/2021; 2) preventivo spese ordinarie esercizio 2021/2022;; 3) interventi di manutenzione straordinaria inerenti le parti e gli impianti comuni anche con applicazione DEle agevolazioni bonus 110% - relazione DEla generali investimenti holding s.p.a. e eventuale conferimento alla DEl''incarico di redazione DElo studio di fattibilità; 4) varie ed eventuali”. Nel verbale DEla citata riunione si legge testualmente: "in merito al terzo punto all'ordine DE giorno, ritenuto opportuno di procedere all'affidamento DElo Studio di fattibilità finalizzato a individuare gli interventi di efficientamento energetico ai sensi DE D.L. 19 Maggio 2020, n. 34, convertito con la L. 17 energetico ai sensi DE D.L. 19 Maggio 2020, n. 34, convertito con la L. 17 luglio 2020, n. 77, all'unanimità, DEibera di affidare alla lo studio di fattibilità come da Controparte_4 proposta che si allega al presente verbale per farne parte integrante e sostanziale (ove si precisa che nel caso in cui lo studio di fattibilità restituisca un esito negativo, ovvero certifichi l'impossibilità di realizzare l'intervento l'impossibilità di realizzare l'intervento mediante accesso al superbonus e/o sismabonus, la stessa non richiederà alcuna somma e/o costo), Controparte_5 dando mandato all'amministratore di mandato all'amministratore di sottoscriverlaerla") In CP_5 relazione poi al punto 4 punto DEl'ordine DE giorno (varie ed eventuali) l'assemblea ha DEiberato di: "a) ratificare l'operato DEl'amministratrice, in relazione alla costituzione nel giudizio civile in R.G. 21080/2021 e al mandato conferito al legale individuato;
b) di conferire mandato all'amministratrice a sottoscrivere il nuovo contratto di servizi con la c) di prendere atto DEla Parte_2 opportunità di servizi con la c) di prendere atto DEla opportunità di Parte_2 sottoscrivere idonea polizza assicurativa previo esame dei preventivi presentati. ". L'attrice propone impugnazione per i seguenti motivi : A) violazione DEl'art. 66 disp.att. c.p.c.
pagina 2 di 6 L'Assemblea è stata convocata in prima convocazione per il giorno 15 ottobre 2021; dall'estratto storico DEl'esito DEla spedizione si evince invece che l'avviso di convocazione è stato spedito a mezzo lettera raccomandata in data 11 ottobre 2021. Appare quindi evidente il mancato rispetto DE termine di almeno 5 giorni previsto dall'art. 66 disp. att c.c., secondo cui secondo cui "l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione DEl'ordine DE giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima DEla data fissata per l'adunanza in prima convocazione ". B ) carenza di potere DEl'amministratore e diritto DEl''istante a partecipare all'assemblea in modo informato e consapevole Sostiene l'attrice che pende attualmente giudizio tra le parti per l'accesso a copia DEla presunta DEibera assembleare con cui sarebbe stato conferito regolare incarico di alla Sig.ra CP_2 quale amministratore di condominio . A ciò si aggiunga che l'attrice non ha evidenza alcuna DEle bollette e dei pagamenti effettuati dalla sedicente amministratrice in merito alle utenze di acqua, luce e passo carrabile.Ciò a CP_2 riprova DEla circostanza che essa attrice non è messa nella condizioni di poter partecipare alle DEiberazioni relative alle spese condominiali in modo informato e consapevole. C) partecipazione di soggetti terzi Alla riunione avrebbe partecipato e DEiberato il Sig. con DEega al Sig. Controparte_3 Parte_3
non allegata al verbale né contenuta nell'email trasmessa ma il Sig. è terzo
[...] Controparte_3 non facente parte DE OM di Via Portuense, 312 Le DEiberazioni assunte sono quindi nulle (e/o annullabili) perché le relative votazioni appaiono viziate dalla partecipazione di un soggetto terzo, facente parte di altra palazzina, privo di titolo e di legittimazione al voto. d) mancato impegno di spesa in relazione al punto 3 posto all''ordine DE giorno La DEiberazione relativa all'ecobonus (punto 3) è inoltre viziata dal mancato riferimento all'impegno di spesa previsto.. Né si precisano nella DEibera impugnata i criteri di ripartizione DEl'eventuale spesa, né è indicato se sono previsti interessi su mutui e finanziamenti, e) varie ed eventuali Come noto, tale voce posta all'ordine DE giorno (punto n. 4) non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini (così Tribunale di Roma, sentenza DE 19 giugno 2012, n. 12684) mentre con la DEibera impugnata l'Assemblea ha disposto ratifiche e conferito mandati a sottoscrivere contratti, e pertanto è illegittima e annullabile.
2. Si sono costituiti il OM di Via Portuense 312 in persona DEla sig.ra e CP_2 in proprio chiedendo il rigetto DEla domanda e, in ogni caso, per sentir dichiarare CP_2 cessata la materia DE contendere. Sostiene in primo luogo di non essere legittimata passiva in proprio . Invero, CP_2 nell'ipotesi di impugnazione di DEibere assembleari l'unico soggetto legittimato passivo è il e non i singoli condomini. Nella parte relativa alla vocatio in ius¸ risulta, invece, come CP_1
l'attrice abbia proposto la presente impugnazione esclusivamente nei confronti dei singoli condomini partecipanti alle DEiberazioni DE 16.10.2021, senza far riferimento all'ente collettivo condominiale. Di qui l'inammissibilità DEla domanda. Il OM ha già avuto modo di precisare che nell'ambito DEl'operazione di dismissione di immobili pubblici, la SCIP S.r.l., con atto a mani DE Notaio cedette, in proprietà, agli allora Per_1 conduttori, sig.ri LA e (dante causa CP_2 Persona_2 Persona_3 DEl'odierna ricorrente), distinte parti DE “fabbricato facente parte DE complesso immobiliare pagina 3 di 6 composto da un villino trifamiliare sito in Roma, , costituito da tre unità Controparte_1 immobiliari…”. Con riferimento all'immobile oggetto di espropriazione e aggiudicazione in favore DEl'odierna attrice, il menzionato atto notarile ne indica la consistenza e prevede che “Le vendite sono fatte ed accettate con tutti gli effetti e con tutti, di quanto in oggetto, gli accessori e pertinenze, azioni e ragioni, diritti ed obblighi, oneri, pesi, usi e servitù inerenti, con la comproprietà di tutti i locali e spazi comuni all'intero complesso immobiliare e con tutti i diritti ed obblighi condominiali nascenti ed individuati dal regolamento di condominio e relative tabelle millesimali che si allegano al presente atto sotto la lettera “C”” e ancora “Ciascuna parte acquirente si obbliga, per sé ed aventi causa a qualunque titolo, ad osservare tutte le norme e convenzioni che comunque possono regolare la proprietà comune e quella esclusiva oggetto DE presente contratto…”; infine e da ultimo, sempre nel citato atto notarile, all'Allegato “B” (doc.2), con procura speciale di tutti gli assegnatari/comproprietari ( e , al fine di costituire il “mandato collettivo” per usufruire DEl'ulteriore CP_2 Per_2 Per_3 sconto previsto dalla normativa DEl'epoca nell'acquisto DEle unità immobiliari da dismettere, veniva conferita procura speciale alla sig.ra affinché quest'ultima, tra l'altro, ripartisse pro CP_2 quota le spese “per la manutenzione ordinaria e straordinaria DElo stabile” nonché per ogni esigenza relativa alle parti in comunione. La sig.ra all'epoca, fu indicata quale amministratore DEle parti comuni in quanto, non solo, le CP_2 utenze comuni DEla corrente elettrica (scale e cortile) sono intestate alla stessa (la quale, periodicamente, provvede ad anticipare i relativi costi, a redigere la relativa ripartizioni, infine, a sollecitare i condomini al pagamento DEle quote) ma anche la fornitura DEl'acqua per ciascun interno viene attinta da un unico contatore sempre intestato alla stessa sig.ra la quale, da sempre, CP_2 provvede a anticipare i costi e ripartire le relative quote e richiedere il pagamento ai condomini. Concludendo, sul punto, la contestazione DEl'esistenza DE condominio, l'asserita illegittimità DEla carica DEla sig.ra ad amministratrice DElo stesso, in uno alla mancata vocatio in ius DE CP_2
stesso quale ente collettivo, devono condurre alla declaratoria di inammissibilità DEle CP_1 domande proposte. Il e comunque assumono che è interesse DE OM procedere con CP_1 CP_2
l'annullamento DEla DEiberazione impugnata e la sostituzione con un'altra adottata dall'assemblea in conformità DEla legge, producendo l'effetto di cui all'art.2377 c.c. DEla cessazione DEla materia DE contendere concludendo chiedendo “- nel merito, rigettare le domande ex adverso avanzate in quanto inammissibili e/o infondate, per quando dedotto in narrativa;
- in via subordinata, dichiarare cessata la materia DE contendere per quanto dedotto in narrativa;
- con vittoria di competenze, diritti ed onorari di giudizio oltre IVA e CPA”
3. Si è costituito anche il convenuto FA DO, il quale anch'egli eccepisce la sua carenza di legittimazione passiva e chiede che la domanda nei suoi confronti sia rigettata con ogni conseguenza di legge.
4. Ritiene il giudicante che il contraddittorio sulla domanda di annullamento oggetto di causa debba ritenersi integrato e che la DEibera impugnata debba essere annullata in via assorbente in ragione DEla violazione DEl'art. 66 disp.att. c.c. Nella vocatio in ius DEl'atto di citazione la convenuta è stata evocata in giudizio sia in CP_2 proprio che quale TR DE OM . In tale veste l'amministratrice si è poi costituita in giudizio anche per conto DE CP_1
pagina 4 di 6 Sul punto va condiviso quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità ( Cass. Ord. 3676/19) secondo la quale ai sensi degli artt. 1131 cc e 75 cpc , la rappresentanza DE OM spetta all'amministratore pro tempore sicchè la domanda contro il OM può essere a lui diretta, con la conseguenza che è ammissibile la citazione formulata nei confronti DEla persona fisica nella qualità di amministratore in quanto è la legge stessa (art. 1131 cc) ad attribuire all'amministratore pro tempore la rappresentanza dei partecipanti, la capacità di agire in giudizio e la legittimazione passiva nelle liti riguardanti il . CP_1
Non c'è pertanto differenza, sotto il profilo DEla corretta individuazione DE convenuto, tra una domanda avanzata "nei confronti DE in persona DEl'amministratore pro tempore " e la CP_1 domanda proposta contro la persona fisica nella qualità di amministratore p.t. DE CP_1 essendo in realtà le due formule di citazione in giudizio perfettamente identiche perché inequivocabilmente riferibili al medesimo soggetto. Ciò premesso l'attrice con il primo motivo di impugnazione ha rilevato l'invalidità DEle DEibere assembleari per tardività DEla convocazione avvenuta oltre il termine previsto dall'art. 66 disp. att. c.c. A sostengo di tale circostanza l'attrice ha depositato il verbale di assemblea DE 16 ottobre 2021 completo DEla convocazione e DEla busta raccomandata che la conteneva (cfr. doc. 7 fascicolo DEl'attrice), documenti trasmessi dal legale DE convenuto con e-mail DE 12 novembre CP_1
2021..L'attrice ha anche depositato il tracciamento di relativo alla spedizione DEla CP_6 raccomandata 1 n. 05262697210-1 contenente la convocazione (cfr. doc. 10 fascicolo DEl'attrice). Da tali documenti emerge che la convocazione è stata spedita l'11 ottobre 2021; è stata tentata la consegna all'attrice il successivo 13 ottobre e lo stesso giorno le è stato lasciato l'avviso di giacenza. La raccomandata è stata quindi resa “disponibile per il ritiro presso l'ufficio Postale a partire dal 19 ottobre 2021” ed è infine stata restituita al mittente il 4 novembre 2021. Per costante giurisprudenza la disposizione DEl'art. 66 disp. att. c.c. viene interpretata nel senso che essa esprime il principio secondo cui ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea DE condominio e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare. Viene, inoltre, affermata la necessità che l'avviso di convocazione sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima DEla data fissata per l'adunanza, avendo riguardo quale dies ad quem alla riunione DEl'assemblea in prima convocazione. Con la conseguenza che la mancata conoscenza di tale data, da parte DEl'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità DEle DEibere assembleari ai sensi DEl'art. 1137 c.c., come confermato dal nuovo testo DEl'art. 66 disp. att. c.c., comma 3 (ex multis, Cass. n. 8275/2019, conf. Cass. n. 22047/2013). Nel caso di specie, a fronte DEle deduzioni attoree, il e la Sig.ra nulla CP_1 CP_2 hanno prodotto, come era loro preciso onere ( cfr. tra le tante Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 23396 DE 06/10/2017) ed hanno anzi riconosciuto pacificamente il vizio di convocazione dichiarando che: “è interesse DE procedere con l'annullamento DEla DEiberazione impugnata e la sostituzione CP_1 con un'altra adottata dall'assemblea in conformità DEla legge” DEiberazione che, tuttavia, non risulta poi assunta e non può dunque sorreggere una pronuncia di cessazione DEla materia DE contendere . Il vizio derivante dall'omessa convocazione, incidendo sulla corretta formazione DEla volontà collegiale, comporta, pertanto , l'annullabilità DEla DEibera . Le spese seguono la soccombenza nei confronti DE convenuto e sono liquidate nella CP_1 misura indicata in dispositivo ai sensi DE d.m. 55/14 mentre, tenuto conto che, anche in ragione di quanto allegato dalla convenuta , vi poteva essere incertezza sull'effettiva costituzione CP_2 pagina 5 di 6 DE OM tanto da giustificare l'evocazione in giudizio anche dei singoli condomini, si giustifica la compensazione integrale DEle spese tra l'attrice e in proprio e FA DO. CP_2

p.q.m.


- annulla la DEiberazione assembleare impugnata DE 16/10/2021 oggetto di causa;

- condanna il OM di Via Portuense 312 alla rifusione all'attrice DEle spese Parte_1 di lite , che liquida in euro 4.500,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali, somme da distrarsi in favore dei procuratori antistatari ex art. . 93 c.p.c. Avv. Fabio De Stefano e Avv. Matilde Abignente;

- compensa integralmente le spese tra l'attrice e in proprio e FA DO. CP_2
Così deciso in Roma il 23 giugno 2025 Il Giudice
LE FU
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