REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice Unico
dott.ssa Anna Castellino
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 11405/2022
avente per oggetto: risoluzione contrattale promossa da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MARIA TERESA Parte_1 C.F._1
FANZINI, dell'avv. ANNAMARIA TORRANI CERENZIA e dell'avv. MARIO MOTTA, elettivamente domiciliata in C.SO GALILEO FERRARIS, 71 10128, TORINO, presso il difensore avv. FANZINI
Parte attrice contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PAOLO CP_1 C.F._2
FEDERICO VIDETTA presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA CERNAIA, 30
10122, TORINO
Parte convenuta
CONCLUSIONI DELLE PARTI pagina 1 di 16 Parte attrice:
Voglia il Tribunale di Torino In via principale
- pronunciare la risoluzione del contratto di vendita oggetto di causa per grave inadempimento ai sensi degli artt. 1453 e 1477, con conseguente condanna della parte venditrice a restituire il prezzo di vendita nella misura di euro 77.000,00, oltre interessi legali
e rivalutazione monetaria dalla data della vendita;

- condannare la parte convenuta a risarcire tutti i danni patrimoniali subiti dalla parte acquirente e così quantificati: a) in quanto alla parcella del notaio, € 3.787,70, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data del pagamento;
b) in quanto al prossimo trasloco,
€ 2.000,00, fatta salva ogni maggiore cifra eventualmente determinata in corso di causa.
In subordine
-condannare la parte convenuta a rifondere tutti i danni patrimoniali subiti dall'attrice in ragione della consegna di un immobile inagibile e irregolare sotto il profilo edilizio, da quantificarsi attraverso disposizione di apposita CTU e comprendenti in ogni caso il costo dei lavori e le spese anche di tipo amministrativo e professionale necessarie per regolarizzare, rendere agibile e ricondurre a conformità edilizia l'immobile oggetto di causa attraverso anche il completamento della documentazione integrativa richiesta dal Comune ai fini dell'ottenimento dell'agibilità; il valore economico della eventuale minore fruibilità (e relativo deprezzamento del bene) a seguito dei lavori occorrenti per ottenere la regolarizzazione, l'agibilità e la conformità di cui sopra;
il valore economico della eventuale impossibilità di utilizzare l'immobile nel corso dei lavori di cui sopra;
un ulteriore importo da determinarsi in via equitativa per indennizzare l'attrice del ritardo con cui l'agibilità verrà rilasciata.
Con riguardo alla domanda riconvenzionale di controparte - respingere la domanda riconvenzionale di controparte, in quanto infondata nell'an e nel quantum e comunque relativa a diritti prescritti.
Con rimborso, in ogni caso, di spese e di onorari di causa, più 15% per spese generali, IVA,
CPA, contributo unificato ed esposti
Parte convenuta
In via principale respingersi le domande, istanze e deduzioni tutte proposte dalla sig.ra Pt_1
nei confronti dell'arch. , siccome inammissibili, infondate e/o non
[...] CP_1
provate;
pagina 2 di 16 in via subordinata e riconvenzionale, e cioè in caso di accoglimento dell'istanza di risoluzione del contratto per aliud pro alio, accertare e determinare la giusta indennità di occupazione per il periodo dal 22 novembre 2016 sino alla data del rilascio, da liquidarsi in misura pari a € 400,00 (o, in subordine, non meno di € 320,00 come determinato dal CTU) per ciascun mese di occupazione, e ridurre il prezzo da restituire della somma così ottenuta.
Spese secundum legem.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione dell'08.06.2022 conveniva in giudizio , Parte_1 CP_1
allegando:
- che in data 22.11.2016 a mezzo rogito Notaio (rep. 1156) ella Persona_1 acquistava dal convenuto al prezzo di € 77.000,00 l'immobile sito in Grugliasco (TO), Via
Verga 8;
- che originariamente il fabbricato era a destinazione artigianale e che poi fu suddiviso in due unità abitative, previa modifica della destinazione d'uso;
- che nell'atto di compravendita l'immobile veniva descritto come “Piano terreno, primo fuori terra, loft open space con bagno e anti bagno con annesso piano soppalcato accessibile tramite scala removibile, composto di un vano tecnico, il tutto formante un sol corpo alle coerenze di: cortile comune di Via Verga, altra unità immobiliare e unità immobiliare censita al subalterno 2”;
- che la parte venditrice col rogito garantiva la regolarità edilizia dell'appartamento, la piena conformità dello stesso a tutte le norme legislative e regolamentari, civili ed amministrative,
l'inesistenza di istanza di condono immobiliare oneroso e di abusi edilizi anche parziali, dichiarando infine che l'immobile non aveva subito interventi per i quali fosse richiesto il rilascio di titoli abilitativi;

- che col medesimo rogito parte venditrice si impegnava ad effettuare a proprie spese e cura tutto quanto necessario per il rilascio del provvedimento di abitabilità;
- che, nonostante le reiterate richieste, l'arch. non forniva chiarimenti in ordine allo CP_1 stato della pratica volta ad ottenere l'agibilità;
- che, dunque, ella era costretta a incaricare un proprio professionista fiduciario che verificasse lo stato delle cose;

- che emergeva che la pratica non era andata a buon fine, in quanto l'immobile presentava delle irregolarità edilizie ed urbanistiche quali, ad esempio, la mancanza di antibagno e delle pagina 3 di 16 bocchette di aerazione del vespaio (della cui stessa esistenza, peraltro, dichiarava di dubitare), ostative al rilascio del certificato di agibilità;
- che, per conseguenza, l'immobile era incommerciabile con pieno diritto dell'acquirente a richiedere la risoluzione del contratto ex artt. 1453 e 1477 c.c. ed il risarcimento del danno pari alle spese notarili sostenute e a quelle di trasloco da sostenersi ovvero, in subordine, ad ottenere il risarcimento dei danni pari ai costi necessari per la regolarizzazione dell'immobile.

2. Con comparsa di risposta del 18.10.2022 si costituiva , il quale contestava CP_1
integralmente la domanda avversaria, allegando:
- che il certificato di agibilità dell'unità abitativa non era stato ottenuto per fatti dipendenti esclusivamente dalla volontà dell'attrice;
- che, infatti, fu costei a richiedere di non realizzare l'antibagno e a realizzare una scala fissa per l'accesso al soppalco nonché ad adibire quest'ultimo a camera da letto anziché a vano tecnico aperto, come riportato nella planimetria;

- che da parte sua vi era la disponibilità a farsi carico della pratica di agibilità a condizione che l'attrice gli consentisse di porre rimedio alle sopra indicate difformità edilizie da lei poste in essere;

- che nell'ipotesi di accoglimento della domanda risolutoria proposta da parte acquirente dovrà essere riconosciuta in favore del venditore un'indennità di occupazione per avere occupato e goduto l'attrice dell'immobile.

3. La causa è stata istruita mediante Consulenza Tecnica d'Ufficio, atta a verificare la regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile, nonché mediante l'escussione di testi.

4. All'udienza del 13.11.2024, sostituita ex art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note scritte, le parti hanno precisato le conclusioni ed il giudice, concessi i termini ex art. 190 c.p.c., ha trattenuto la causa in decisione.

5. All'esito dell'istruttoria i fatti di causa possono essere ricostruiti nei seguenti termini.
E' documentale e comunque non contestato che con il rogito del 22.11.2016 il convenuto, in qualità di venditore, aveva:
a) garantito la regolarità edilizia dell'immobile (art. 3);
b) dichiarato di non aver eseguito interventi per i quali era richiesto il rilascio di titoli abilitativi (art. 8);
c) garantito la piena conformità dell'immobile a tutte le norme legislative e regolamentari, civili ed amministrative, nonché l'inesistenza di abusi edilizi anche parziali
(art. 8);
pagina 4 di 16 d) riconosciuto che l'immobile era, allo stato, privo di certificato di abitabilità, che si impegnava ad ottenere a propria cura e spese (art. 8).
Va premesso che l'immobile de quo era originariamente un laboratorio/ufficio, poi ristrutturato dal convenuto e frazionato in due unità abitative (pag. 7 CTU).
Dalla Consulenza Tecnica d'Ufficio, a firma del Geom. , emerge che in data Controparte_2
21.10.2016 l'arch. aveva presentato istanza per il rilascio del certificato di CP_1
abitabilità (pag. 8 CTU). Tale domanda, però, era stata archiviata, in quanto il convenuto non aveva ottemperato alla richiesta di integrazione di documentazione avanzata dal Comune in data 08.11.2016 (pag. 10 CTU).
Il CTU rileva che la pratica non ha potuto avere esito positivo in quanto l'immobile non possiede il requisito della regolarità edilizia, senza il quale non è possibile il rilascio dell'agibilità (pag. 11).
In particolare, l'alloggio presenta una distribuzione interna non conforme a quanto indicato nella Comunicazione di Inizio Lavori n. 121 del 10.06.2016 (pagg. 11 e 12 CTU), poiché:
a) il bagno non è accessoriato di locale disimpegno (cd. antibagno);
b) il soppalco è unito al locale soggiorno mediante una scala fissa e non amovibile;

c) il soppalco è impropriamente utilizzato come camera da letto;

d) nell'area soppalco è stato realizzato un divisorio per la creazione di ripostiglio/cabina armadio.
Nel corso delle indagini peritali è poi anche emerso che il convenuto, nell'ambito delle opere di trasformazione del vecchio laboratorio in due appartamenti, ha realizzato il vespaio (la cui regolarità era posta in dubbio nella perizia di parte con paventata incidenza sulle condizioni di salubrità dei luoghi: pag. 5 citazione) di altezza pari a circa 20-25 cm. con massetto, iglò in polietilene e kappa armata.
Il Regolamento Edilizio in vigore nel 2016 nulla stabiliva in merito ai vespai delle abitazioni,
a differenza di quello entrato in vigore il 30.06.2018, ma all'epoca era vigente il Regolamento di Igiene approvato dal Comune di Grugliasco il 24.10.1975, che all'art. 92 stabiliva che i locali al piano terra devono essere separati dal suolo mediante intercapedine o vespaio di almeno 30 cm. di altezza utile entro cui circoli l'aria e non possa penetrare l'acqua (pag. 14
CTU).
Il Regolamento Edilizio approvato nel 2018 prevede al comma 3 dell'art. 73 che 'l'edificio deve essere isolato dal suolo mediante vespaio di altezza non inferiore a 0,30 m, ventilato tramite condotti sfocianti in bocchette di aerazione' e al comma 5 che 'possono essere
pagina 5 di 16 ammesse, su conforme parere del Responsabile del Servizio di Igiene Pubblica competente in materia ovvero su asseverazione del progettista, soluzioni tecniche diverse da quelle disciplinate nei commi 3 e 4 del presente articolo, atte a conseguire i medesimi risultati circa la protezione dall'umidità e dalle infiltrazioni di acqua, soprattutto nel caso di interventi sul patrimonio edilizio esistente'.
La difesa del convenuto assume che già all'epoca della costruzione, pur non essendo ancora in vigore il nuovo Regolamento Edilizio Comunale, vigesse l'art. 28 del Regolamento Edilizio
Tipo Regionale approvato il 29.7.1999 - di tenore letterale conforme al testo dell'art. 73 del
Regolamento Edilizio Comunale successivamente approvato nel 2018 - a valere quale fonte sovraordinata.
Occorre peraltro rilevare che:
a) innanzitutto, la Legge Regionale 8 luglio 1999, n. 19 prevede all'art. 2 lett. c) che il
Regolamento Comunale disciplini i parametri e gli indici edilizi ed urbanistici, come definiti dalla Regione nel Regolamento Edilizio Tipo, e all'art. 2 lett. d) che il Regolamento
Comunale disciplini, tra il resto, l'inserimento ambientale: la prescrizione in ordine alla dimensione dei vespai rientra in quest'ultima categoria e infatti come tale è disciplinata nella
Legge Regionale del 1999 citata dal convenuto non al titolo III (concernente appunto i parametri), ma al titolo IV relativo all'inserimento ambientale. In tale ambito il Regolamento
Comunale vigente nel 2016 ha esercitato l'autonomia statutaria e normativa riconosciutagli dall'art. 3 del D.L. 18.08.2000 n. 267 e dall'art. 2 lett. d) citato rinviando (all'art. 45 collocato appunto nel titolo IV sull'inserimento ambientale) al regolamento di Igiene Edilizia le cui prescrizioni sono state correttamente richiamate dal CTU e alle quali occorre fare riferimento;

b) in ogni caso, quand'anche – e non è – dovesse ritenersi applicabile anche alle costruzioni ante 2018 la disciplina prevista dall'art. 28 del Regolamento Edilizio Tipo Regionale del
1999, la deroga rispetto all'altezza di 30 cm del vespaio sarebbe soggetta ai requisiti di cui al comma 5 nella specie non dimostrati. La previsione per cui le deroghe 'possono essere ammesse' (permanendo necessariamente in capo ai Comuni, tutti gli obblighi inerenti alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie per l'abitabilità degli edifici), implica appunto necessariamente un sindacato discrezionale che ha quali condizioni necessarie, ma non sufficienti, il parere del responsabile del servizio di igiene ovvero l'asseverazione del progettista;
condizioni in ogni caso allo stato non sussistenti e di cui non vi sono elementi per ritenere plausibile la verificazione, tenuto conto del fatto che l'opera è ormai realizzata – per cui il parere dovrebbe essere dato ex post ora per allora – e non vi è alcuna indicazione pagina 6 di 16 sull'idoneità delle opere a conseguire i medesimi risultati di protezione da umidità e infiltrazioni che la parte non ha nemmeno offerto di provare e su cui il CTU ha espresso 'seri dubbi …in quanto il vespaio non è stato realizzato con uno speciale metodo che garantisce la medesima funzionalità riducendo l'altezza interna di areazione', evidenziando altresì la difficoltà che un professionista estraneo alle opere di ristrutturazione possa ex post certificare un manufatto già in essere che peraltro poteva ex ante essere realizzato in conformità alle prescrizioni in allora vigenti.
Ne consegue, come rilevato dal CTU, che il vespaio realizzato dal convenuto “non rispetta i requisiti igienici-edilizi in quanto privo di bocchette di aerazione e con altezza utile interna inferiore a cm. 30” (pag. 15 CTU) e che tale irregolarità “non può essere sanata”.
La perizia evidenzia ancora che a seguito delle opere di ristrutturazione dell'originario laboratorio/ufficio è stata operata la chiusura di un'apertura per passo carraio e pedonale dotata di relativa rampa per superare il dislivello del marciapiede. Il progetto non risulta però presentato.
La CTU conclude che per ottenere il certificato di agibilità sarà necessario procedere con la regolarizzazione edilizia dell'immobile ripristinando internamente quando denunciato con la
CIL n. 127 del 2014. Per conseguenza si dovrà realizzare l'antibagno, sostituire la scala di collegamento del soppalco con una amovibile, utilizzare il soppalco come vano tecnico e non come camera da letto;
inoltre potranno essere sanati i divisori realizzati nel soppalco (attuale ripostiglio/cabina armadio), ma a condizione che anche tale area sia utilizzata quale vano tecnico (pag. 17 CTU).
Per tali primi interventi si possono ipotizzare costi amministrativi (diritti da corrispondere al sanzioni) pari a circa € 2.000,00 e costi di adeguamento edilizio pari a circa € CP_3
1.200,00 (pag. 17 CTU).
Il problema più rilevante è rappresentato dal vespaio. Nel caso in cui sia ammessa la deroga ex art. 73 comma 5 del Regolamento Edilizio circa l'altezza utile (30 cm.), esso andrà dotato solo di idonee bocchette di ventilazione con una spesa quantificato dal perito in circa €
500,00.
Laddove, invece, non sia ammessa deroga:
a) “sarà necessario provvedere alla demolizione dell'attuale pavimentazione di tutto il piano terra con successiva fornitura e poso di igloo, creazione di soletta in calcestruzzo con rete elettrosaldata, fornitura e posa di pacchetto isolante, posa del massetto e fornitura e posa di piastrelle”;
pagina 7 di 16 b) “sarà necessario eseguire uno scavo per poter ottenere una profondità idonea a realizzare un vespaio di cm. 30”;
c) sarà conseguentemente necessaria “la modifica degli impianti relativi la cucina e il bagno”;
d) successivamente si potrà presentare la Segnalazione Certificata di Abitabilità corredata di avvenuta registrazione dell'immobile al Catasto, dichiarazione di conformità degli impianti, collaudo statico e certificazione antisismica, relazione sul superamento delle barriere architettoniche, relazione sulle condizioni igienico sanitarie;
come indicato alla pag. 18 della CTU, a cui dovrà aggiungersi il ripristino del marciapiede con demolizione della rampa e realizzazione del cordolo (pag. 19 CTU).
Complessivamente, dunque, la CTU evidenzia una spesa complessiva per la regolarizzazione dell'immobile oscillante tra € 13.700,00 ed € 28.200,00, a seconda che venga concessa o meno la deroga all'altezza utile del vespaio (pag. 19 e 20 CTU).

6. Nella negoziazione di beni immobili con destinazione residenziale, fra i documenti che il venditore deve mettere a disposizione, a norma dell'art. 1477 c.c., è da intendersi compreso anche il certificato di abitabilità/agibilità, dato che il possesso di tale documento è indispensabile ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto.
L'art. 24 del Testo Unico sull'Edilizia lo definisce come “un documento tramite il quale si attesta che un determinato immobile, a seguito dell'edificazione o di determinati interventi, possegga le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico definite dalla normativa vigente e che sia stato realizzato secondo quanto indicato nel progetto”.
E' orientamento giurisprudenziale ormai consolidato quello secondo cui “in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla "commerciabilità" del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per
l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state
"sanate" a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata” (Cass. n. 3419/2023; Cass. 34882/2022; Cass.
22144/2021; Cass. 12226/2018; Cass. 13231/2010); ancora, “la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di aliud pro alio qualora le
pagina 8 di 16 difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa” (Cass. n. 32552/2023; Cass. n. 23604/2023).
Come ancora di recente ribadito in giurisprudenza (Cass. 23605/2023), non è esperibile la risoluzione contrattuale 'qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti in concreto i requisiti richiesti dalla legge per l'agibilità', il che non ricorre nella specie in quanto, come accertato dal CTU, il difetto della certificazione è ascrivibile all'assenza (in senso sostanziale-funzionale) dei requisiti di conformità igienico-sanitaria; inoltre, la stessa sentenza da ultimo citata puntualizza che l'inadempimento ricorre in ogni caso se 'il venditore o il promittente alienante abbia espressamente garantito il rilascio della certificazione di agibilità, assicurando la piena regolarità della struttura e la consegna della relativa documentazione'.
Nel caso di specie, l'arch. con il rogito del 22.11.2016 si era espressamente CP_1 obbligato a consegnare all'attrice il certificato di abitabilità dell'immobile ed anzi, ben consce le parti che al momento della vendita detto certificato non fosse ancora stato rilasciato, a fare tutto quanto necessario, a propria cura e spese, per ottenerne il rilascio.
Il convenuto, quando si è obbligato, era anche già edotto che la sua domanda di abitabilità, presentata il 21.10.2016, era stata oggetto di richiesta di integrazione con missiva dell'08.11.2016, con cui il Comune di Grugliasco osservava e richiedeva:
“- L'accatastamento prodotto riguarda solo un subalterno, occorre completarlo per la seconda unità e corredarlo di planimetrie;
- Documentazione di cui al L. 46/90 DM 37/08;
- dichiarazione conformità alla regola d'arte degli impianti di nuova esecuzione oggetto di intervento/modifica (in originale o copia autentica), relativamente l'impianto riscaldamento ed idrico-sanitario, mentre occorre portare in visione gli originali della documentazione relativa all'impianto elettrico presentato in fotocopia;

- Poiché nulla è depositato relativamente la parte strutturale dell'edificio occorre consegnare copia del certificato di collaudo statico con attestazione dell'avvenuto deposito al competente ufficio tecnico regionale (prefettura presso Archivio di Stato) o qualora non fosse rintracciabile perizia statica;

pagina 9 di 16 - Schema delle unità funzionali, così come risultanti dall'ultimo stato autorizzato, firmato in originale da professionista abilitato nonché richiesta di assegnazione di numero civico ovvero codice ecografico qualora non assegnato;

- Titolo o autocertificazione attestante il titolo a richiedere l'agibilità (comma 3 art. 24 DPR
380/2001)”.
L'arch. ha dunque consapevolmente scelto di non adempiere alle richieste del CP_1
facendo archiviare la pratica per incompletezza e senza di ciò notiziare l'acquirente. CP_3
E' incontestabile che l'agibilità non sia stata conseguita nemmeno in epoca successiva per cui il venditore è tuttora inadempiente all'obbligazione assunta nel contratto stipulato il
22.11.2016.
Circa la natura delle irregolarità ostative al rilascio, la CTU come sopra esposto ha accertato che il costo delle opere necessarie per ottenere l'agibilità è complessivamente pari – tenuto conto della decurtazione di euro 2000,00 per le opere che l'attrice riconosce di aver realizzato dopo la vendita - ad euro 26.200,00 (considerato che non vi è prova per quanto detto della sanabilità delle irregolarità del vespaio), di significativa rilevanza in quanto pari circa a un terzo del valore dell'immobile; opere che, per quanto concerne la parte di maggior rilievo inerente il vespaio, la parte convenuta non ha certo offerto di eseguire a sue spese.

7. A fronte dell'esistenza di irregolarità ostative al rilascio dell'agibilità – a distanza di oltre 8 anni dal rogito – e dunque del perdurante inadempimento all'obbligo assunto di ottenerne il rilascio, la difesa del convenuto si incentra sul profilo della non imputabilità a sé dell'inadempimento (art. 1218 c.c.) che al contrario assume dipeso dalla condotta della controparte.
Va rammentato che qualora vengano dedotti dalle parti degli inadempimenti reciproci il giudice deve svolgere un giudizio di comparazione che valuti il comportamento complessivo di ciascuno dei contraenti al fine di stabilire quale tra essi, avuto riguardo ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, possa essere considerato come responsabile dell'inadempimento maggiormente rilevante in relazione all'alterazione del sinallagma contrattuale (Cass. n. 20614/2009;).
Non deve essere utilizzato esclusivamente un criterio cronologico, ma occorre fare riferimento anche ai rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni non adempiute e all'incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto (Cass.
2992/2004).
pagina 10 di 16 Va altresì tenuto in considerazione che talvolta il fatto del creditore può costituire causa di impedimento non imputabile quando il destinatario della prestazione non offra la collaborazione necessaria all'esecuzione ovvero quando il creditore con il proprio comportamento illecito dia causa all'impossibilità di esecuzione della prestazione.
Il convenuto imputa appunto alla decisione dell'attrice di realizzare opere in difformità la ragione ostativa al rilascio dell'abitabilità.
Dall'esame dei testimoni escussi all'udienza dell'11.10.2024 è emerso, ai fini della decisione, che l'unico intervento difforme rispetto allo stato autorizzato effettivamente richiesto dall'attrice è stato quello inerente alla non realizzazione del locale antibagno (oltre al tramezzo della cabina armadio dalla stessa riconosciuto). Sul punto il teste , Testimone_1 artigiano edile, incaricato dal convenuto di ristrutturare l'immobile, ha dichiarato: “Posso riferire che sia il soppalco sia la scala sono stati realizzati dalla mia impresa individuale durante i lavori di ristrutturazione dell'immobile e sono stati pagati dall'arch.
[...]
[…] Durante i lavori di ristrutturazione ho avuto occasione di interfacciarmi CP_1
direttamente anche con la proprietaria signora . Ricordo che fu lei a chiedere Pt_1 espressamente che non fosse realizzato l'antibagno che avremmo dovuto fare. E fu lei a chiedere di innalzare sino al soffitto un muro che noi avevamo lasciato all'altezza di circa
80/90 cm.”. Lo stesso teste ha altresì dichiarato: “Sinceramente non ricordo se l'arch.
abbia avvisato espressamente la proprietaria che la mancata realizzazione CP_1 dell'antibagno avrebbe impedito l'ottenimento dell'agibilità. So per certo che l'antibagno non fu voluto dalla proprietaria”.
Circa la scala il teste ha invece confermato che quella raffigurata dalle foto (che la CTU ha correttamente qualificato come fissa e non amovibile, in quanto ancorata al muro) era preesistente e fu successivamente realizzato il solo mancorrente, come anche confermato dalle testimoni e . Testimone_2 Testimone_3
Il fatto che la mancata realizzazione dell'antibagno sia stata richiesta dall'attrice non esclude la responsabilità del venditore, altresì costruttore, il quale avrebbe dovuto informarla della natura ostativa di tale richiesta al rilascio dell'abitabilità che si era impegnato ad ottenere. In ogni caso trattasi, al pari della presenza di una scala fissa anziché amovibile o di tramezzi, di difformità di entità ridotta, sanabili mediante l'esecuzione di opere di adeguamento comportanti bassi costi che di per sé non fonderebbero quel giudizio di gravità necessario per la pronuncia risolutoria.
pagina 11 di 16 Per contro la grave difformità riguarda il vespaio, profondo meno di 30 cm. come richiesto dal
Regolamento Igiene in vigore nel 2016, in quanto incidente sulle condizioni igienico-sanitarie dell'unità abitativa e per la quale non è possibile un giudizio prognostico favorevole alla sanabilità come evidenziato dalla CTU.
Non risulta nemmeno che parte convenuta si sia attivata per assumere adeguate informazioni preventive circa gli uffici competenti e dimostrare la fondatezza della sua diversa tesi;
anche il rinvio all'uopo disposto in corso di causa – per consentire alle parti accertamenti presso gli uffici comunali – non ha sortito l'effetto auspicato dal convenuto.
La Segnalazione Certificata di Abitabilità, non è disponibile essenzialmente per la grave irregolarità afferente il vespaio, per la cui realizzazione sono necessari interventi edilizi molto invasivi come quelli sopra descritti (pagg. 17 e 18 CTU), mentre tutte le altre irregolarità riscontrate in sede di CTU sono minimali e non avrebbero giustificato la risoluzione del contratto ex artt. 1453 e 1455 c.c., perché agevolmente risolvibili sia sotto il profilo edilizio sia sotto il profilo economico.
Va da ultimo rilevato che, se anche è vero che nel rogito del 22.11.2016 non è stato apposto un termine entro cui il convenuto avrebbe dovuto consegnare il certificato di abitabilità, per consolidato orientamento della giurisprudenza “il contratto può essere risolto se il ritardo nell'inadempimento diventa intollerabile per chi deve ricevere la prestazione” (Cass. n.
40988/2021).
Nella fattispecie, dal rogito sono trascorsi oltre 8 anni senza che parte convenuta neppure si sia attivata per l'ottenimento della documentazione che si era obbligata a consegnare e/o e che comunque, come già detto, è obbligatoria per legge, salvo espressa rinuncia da parte dell'acquirente, che però nel caso de quo non vi è stata.
L'inerzia del convenuto, pertanto, non è giustificabile e legittima l'accoglimento della domanda risolutoria proposta da parta attrice, per effetto della gravità e imputabilità dell'inadempimento di parte convenuta.

8. L'accoglimento della domanda di risoluzione comporta gli effetti restitutori di cui all'art. 1458 c.c.
Parte convenuta dovrà, dunque, restituire all'attrice il prezzo pagato, pari ad € 77.000,00.
Trattandosi di debito di valuta, in conformità alla domanda (Cass. 3272/2020) l'importo deve essere maggiorato degli interessi legali dalla data del pagamento (ossia della vendita) al saldo e non anche della rivalutazione monetaria, non dovuta “se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 c.c., che va, peraltro,
pagina 12 di 16 provato dal richiedente” (Cass. 7316/2020; Cass. 14289/2018; Cass. 5639/2014), prova nella specie non offerta.

9. Unitamente alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, parte attrice ha proposto domanda di risarcimento del danno, quantificandolo nelle spese pagate al Notaio al momento del rogito (€ 3.787,70, doc. 5) ed € 2.000,00 a titolo di rimborso spese per il futuro trasloco.
Quanto alle prime sono conseguenza diretta ed immediata (art. 1223 c.c.) dell'inadempimento del convenuto, risultano effettivamente pagate e, dunque, vanno riconosciute.
Quanto alle spese per il futuro trasloco che l'attrice dovrà affrontare, esse vanno giuridicamente inquadrate come “danno futuro”, vale a dire un danno non ancora maturato nel momento in cui si chiede il risarcimento, ma il cui verificarsi è connotato con certezza, con conseguente applicazione del principio secondo cui “perché il danno futuro sia risarcibile, non basta una pura e semplice eventualità, o un generico od ipotetico pericolo, ma occorre la certezza (alla quale può equipararsi un elevato grado di probabilità) della insorgenza di un danno, che, per quanto non verificatosi in tutto o in parte, trovi ragionevole fondamento in una lesione già avvenuta, ovvero in fatti obiettivi che si ricolleghino direttamente al fatto illecito e rappresentino una causa efficiente già in atto” (Cass. n. 1266/195; confermata da
Cass. 40120/2021).
Va condivisa altresì la tesi per cui “se non basta la mera eventualità di un pregiudizio futuro per giustificare condanna al risarcimento, per dirlo immediatamente risarcibile è invece sufficiente la fondata attendibilità che esso si verifichi secondo la normalità e la regolarità dello sviluppo causale” e che “la rilevante probabilità di conseguenze pregiudizievoli è configurabile come danno futuro immediatamente risarcibile quante volte l'effettiva diminuzione patrimoniale appaia come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocamente sintomatici di quella probabilità, secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto” (Tribunale di Milano, 27.01.2015).
Nel caso di specie, è certo che l'attrice, dovendo restituire l'immobile, sarà costretta ad effettuare un trasloco ed è indubbio che per tale evenienza dovrà sostenere delle spese che appare del tutto congruo quantificare in complessivi € 2.000,00, come richiesto (importo già attualizzato e dunque non soggetto a rivalutazione monetaria).
Parte convenuta, dunque, dovrà risarcire all'attrice anche il danno dalla stessa patito, pari ad €
5.787,80, oltre interessi legali sulla somma di € 3.787,80 dalla data del pagamento
(22.11.2016) al saldo.
pagina 13 di 16 10. A questo punto occorre esaminare la domanda riconvenzionale dell'arch. , CP_1 volta ad ottenere il pagamento da parte dell'attrice di un'indennità di occupazione per aver goduto dal novembre 2016 dell'immobile oggetto di causa.
E' principio giurisprudenziale consolidato quello secondo cui nell'ipotesi in cui il contratto sia risolto per inadempimento di una delle parti, ciascun contraente ha l'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. Ciò implica, per esempio nel caso di preliminare di vendita, che il promissario acquirente che
“che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso” (Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2017, n. 6575; conforme, Cassazione civile sez. II, 30/11/2022, n.35280).
In altri termini, al promittente venditore va riconosciuta un'equa indennità, che remuneri l'avvenuto godimento dell'immobile.
Il principio è parimenti applicabile anche in caso di vendita definitiva, qualora il titolo sia venuto meno con efficacia retroattiva, e dunque anche in caso di risoluzione, per cui è esperibile l'azione di ripetizione dell'indebito (Cass. 36783/2022).
Tuttavia, atteso che con la vendita l'acquirente subentra anche nel possesso del bene (e non solo nella detenzione come nel caso di preliminare ad effetti anticipati: Cass. 23035/2013) trova applicazione l'art. 1148 c.c. che costituisce temperamento del generale effetto restitutorio, limitando l'obbligo del possessore di buona fede (che si presume in mancanza di prova contraria) con decorrenza dalla data della domanda giudiziale.
Per completezza va precisato che tale temperamento è stato riconosciuto in giurisprudenza
(Cass. civ., ord. 14 ottobre 2021, n. 28218) anche in caso di contratto preliminare qualora la domanda di risoluzione sia formulata dall'acquirente per inadempimento del promittente venditore in quanto l'occupazione dell'immobile, inizialmente legittima atteso il consenso di quest'ultimo, diviene priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente esercita il recesso dal contratto: “Da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, da quel momento divenuta senza titolo”.
Applicando i principi di diritto sopra esposti, è fondata, in punto “an”, la domanda di parte convenuta per il periodo compreso tra l'08.06.2022 (giorno di notifica dell'atto di citazione che ha promosso il presente procedimento) ed il giorno in cui l'immobile sarà effettivamente restituito.
pagina 14 di 16 Basti infine rilevare che l'eccezione di prescrizione, che peraltro la parte non ha più riproposto, è infondata ai sensi dell'art. 2935 c.c. per cui la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere, ossia, nella specie, dal momento della risoluzione da cui deriva il venir meno del titolo legittimante l'occupazione.
Per ciò che riguarda il “quantum”, premesso che l'indennità di occupazione va parametra al valore locatizio dell'immobile, dalla CTU è risultato che l'immobile nel novembre 2016 avesse un valore locativo pari ad € 320,00 mensili. Considerato il lungo tempo trascorso nonché l'aumento dei prezzi, è congruo ritenere che nel giugno 2022 tale importo fosse pari ad € 360,00 mensili, condividendo per la determinazione delle superfici utili al calcolo le note del CTU alle osservazioni del CTP di parte convenuta, che non appaiono meritevoli di accoglimento.
Parte attrice, dunque, dovrà pagare al convenuto la somma di € 11.520,00 a titolo di indennità di occupazione dal giugno 2022 al gennaio 2025: trattandosi di obbligazione restitutoria che, come detto, consegue a titolo di ripetizione di indebito alla risoluzione, va esclusa la funzione risarcitoria e l'obbligazione ha natura 'di debito di valuta, come tale non soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno - da provarsi dal creditore - rispetto a quello soddisfatto dagli interessi legali, ai sensi dell'art. 1224 c.c.' (Cass. n.
35280/2022 che richiama Cass. n. 5639 del 2013; Cass. n. 14289 del 2018).
La somma di € 360,00 mensili è poi ulteriormente dovuta sino all'effettiva restituzione del bene.
11. Le spese di lite seguono la soccombenza, che è principalmente riferibile alla parte convenuta, ma parzialmente anche all'attrice, stante il limitato accoglimento della domanda riconvenzionale del convenuto in ragione del quale si ritiene equa la compensazione per la misura di 1/5.
Parimenti le spese di ctu, in parte riferibili anche alla domanda riconvenzionale, vengono addebitate per la quota di 1/5 all'attrice e di 4/5 al convenuto.
Le spese vengono liquidate nel dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M.
147/2022, ai valori medi dello scaglione di riferimento (da € 52.000,01 ad € 260.000,00) per le quattro fasi del processo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria e diversa istanza e deduzione disattesa o assorbita:
a) risolve il contratto di compravendita immobiliare a rogito Notaio Persona_1
pagina 15 di 16 del 22.11.2016, rep. 1156, racc. 714, per inadempimento del convenuto;
per l'effetto,
b) condanna a restituire a la somma di € 77.000,00, oltre interessi CP_1 Parte_1
legali dal 22.11.2016 al saldo;

c) condanna a pagare a la somma di € 5.787,70, oltre interessi CP_1 Parte_1
legali sulla somma di € 3.787,70 dal 22.11.2016 al saldo;

d) condanna a pagare a la somma di € 11.520,00 a titolo di Parte_1 CP_1 indennità di occupazione dell'immobile dal giugno 2022 al gennaio 2025, oltre € 360,00 mensili sino all'effettiva restituzione del bene, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo;

e) compensa parzialmente il credito di di cui al precedente punto d) con il CP_1
maggior credito di così come quantificato ai punti b) e c) del presente Parte_1
dispositivo;
f) compensa le spese di lite nella misura di 1/5 e condanna a rifondere a CP_1 Pt_1
le spese di lite per la quota di 4/5, pari ad € 11.282,40 per compensi, € 607,20 per
[...]
esposti oltre spese generali, Iva, se dovuta, e Cpa, come per legge;

g) pone le spese di CTU per 1/5 a carico di e per 4/5 a carico di . Parte_1 CP_1
Così deciso in Torino, il 2 febbraio 2025
Il giudice dott.ssa Anna Castellino
Si dà atto che la minuta della sentenza è stata predisposta dal G.O.P. dr. Luca Boretti ex art. 10 c.
10 D.L.vo 13.7.2017, n. 116.

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