N. R.G. 1365/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1365/2024
Oggi 9 maggio 2025, alle ore 11.00, innanzi al dott. Emanuele Venzo, sono comparsi:
Per l'avv. CAPPABIANCA PAOLA Parte_1
Per l'avv. GELLI ELENA oggi sostituito dall'avv. SPINICCI FEDERICO. CP_1
Le parti danno atto che le trattative si sono concluse negativamente;
pertanto si riportano ai rispettivi atti e chiedono che la causa venga decisa.
Il Giudice trattiene la causa in decisione e si ritira in camera di consiglio. Le parti si allontanano dall'aula. Il Giudice, all'esito della camera di consiglio, pronuncia dispositivo di sentenza con contestuale motivazione pubblicamente letto in assenza delle parti.
Il Giudice Emanuele Venzo REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
Il Tribunale, nella persona del giudice del lavoro Emanuele Venzo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di I Grado iscritta al n. r.g. 1365/2024 promossa da:
(c.f. con l'avv. CAPPABIANCA PAOLA (c.f. Parte_1 C.F._1
CodiceFiscale_2
PARTE ATTRICE contro
(c.f. ) con l'avv. GELLI ELENA (c.f. CP_1 C.F._3
) C.F._4
PARTE CONVENUTA
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificato, , quale proprietario e locatore dell'immobile sito in Montecatini Terme, Parte_1
Via Sardegna n. 11/A, piano terra, oltre resede esclusivo su 3 lati, garage e posto auto scoperto;
ha chiesto la convalida dello sfratto per morosità e la contestuale emissione di decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. nei confronti dei convenuti conduttori e , assumendo che Controparte_2 CP_1 alla data della notifica dell'atto di intimazione di sfratto questi risultavano morosi della complessiva somma di euro 4.200,00 relativa ai mesi da settembre 2023 fino alla notifica dell'atto di citazione.
La conduttrice non si è costituita in giudizio. Controparte_2
Il conduttore si è costituito in giudizio, opponendosi alla convalida dello sfratto e CP_1 formulando eccezione in compensazione di un controcredito per la complessiva somma di € 6.800,00, a titolo di lavori realizzate all'interno dell'immobile per cui è causa, tali da giustificare il mancato pagamento dei canoni di locazione.
All'udienza di comparizione delle parti del 4.6.2024, l'intimante ha rilevato che la parte intimata CP_2
non è più parte del rapporto locatizio inter partes per aver essa ceduto la propria posizione
[...] contrattuale al co-conduttore in virtù di scrittura privata sottoscritta tra le parti in data CP_1
23.3.2022, registrata all'Agenzia delle Entrate e depositata agli atti del presente giudizio in data 13.6.2024.
All'udienza del 2.7.2024 il sig. ha dato atto che la morosità persisteva e che ammontava ad euro Pt_1
6.000,00 fino a giugno 2024, contestando, altresì, quanto dedotto ed eccepito nella memoria di costituzione avversaria e, preso atto dell'opposizione, ha chiesto pronunciarsi ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Con ordinanza riservata il Giudice non ha convalidato l'intimato sfratto per morosità, ha concesso la chiesta ordinanza ex art. 665 c.p.c., ha mutato il rito da sommario in locatizio, ha invitato le parti ad introdurre il procedimento di media-conciliazione e concesso termine per integrare i propri atti introduttivi.
Con memoria integrativa depositata in data 31.10.2024, parte attrice ha formulato le seguenti conclusioni:
“Respingere l'opposizione promossa dal conduttore sig. perché infondata in fatto ed in diritto e conseguente CP_1 condanna del sig. al pagamento della morosità fino ad oggi matirata ammontante a complessivi € 8.400,00 per CP_1 canoni di locazione dal mese di settembre 2023 ad ottobre 2024; 2- Con vittoria di spese e competenze di lite”.
Con memoria integrativa depositata in data 25.3.2025, parte convenuta ha così concluso: “Voglia l'Ecc.mo
Tribunale adito, disattesa ogni contaria istanza, – in tesi: accogliere l'opposizione promossa dal sig. e dichiarare che CP_1 niente è dovuto al Sig. a titolo di canoni di locazione maturati fino alla data del rilascio dell'immobile – in Parte_1 subordine, accogliere l'opposizione e, effettuata la compensazione tra l'ammontare dei canoni maturati e le spese sostenute dal Sig. e di danni subiti, determinare l'importo da quest'ultimo eventualmente dovuto a favore del Sig. CP_1 Pt_1
Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio”.
All'udienza odierna le parti hanno rassegnato le conclusioni come da verbale che precede;
la causa è stata discussa e viene decisa ex art. 429 c.p.c.
***


1. Sulle questioni preliminari.
Preliminarmente, deve ritenersi soddisfatta la condizione di procedibilità dettata dall'art. 5, comma 1-bis,
d.lgs. 28/2010, avendo le parti ritualmente esperito la procedura di mediazione avanti all'organismo competente (cfr. verbale n. 201/2024 - doc. 1 di cui alla memoria integrativa attorea).
Va, inoltre, rilevato, in ordine alla posizione della sig.ra , che, stante quanto dichiarato e Controparte_2 documentato dalla parte intimante all'udienza del 4.6.2024 in merito alla cessione da parte della predetta conduttrice della propria posizione contrattuale al co-conduttore , la domanda promossa nei CP_1 suoi confronti e non riproposta nella fase a cognizione piena del presente giudizio, si intende rinunciata.
Ritiene, infine, questo giudice inammissibili le istanze istruttorie formulate da parte intimata con le note integrative depositate, risultando i capitoli formulati in modo generico o contenenti valutazioni non demandabili al teste.


2. Sul merito 2.1 Passando al merito, si osserva che, a seguito dell'opposizione, la speciale procedura di sfratto si è trasformata in un giudizio ordinario di risoluzione contrattuale per inadempimento. In tale ambito, occorre previamente accertare l'eventuale sussistenza della lamentata morosità ed il suo preciso ammontare al fine di stabilire se, in conformità del disposto degli artt. 1453 e 1455 c.c. e dell'art. 5 L.
392/1978, sussistono gli estremi della risoluzione contrattuale per inadempimento.
Orbene, sulla scorta del fatto sopravvenuto dedotto dalla parte intimata con la memoria integrativa del
25.3.2025 in ordine all'avvenuto rilascio dell'immobile di cui è causa ad opera del convenuto in esito a ordinanza di convalida di sfratto pronunciata in separato giudizio tra le stesse parti, nonché considerate le conclusioni in tal senso della parte attrice che non ha reiterato la domanda di risoluzione del contratto di locazione spiegata nell'atto introduttivo del presente giudizio (cfr. Cass. 14774/2004; Cass.
12844/2003), deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere in ordine alla suddetta domanda, essendo venuto meno l'interesse concreto ed attuale delle parti (cfr. art. 100 c.p.c.) ad una pronunzia del
Tribunale in merito.

2.1 Va ora esaminata la fondatezza della domanda di condanna del convenuto al pagamento dei canoni di locazione asseritamente non corrisposti.
Va premesso che: a) la stipulazione del contratto di locazione per cui è causa in data 23.12.2021 rappresenta una circostanza documentalmente provata (cfr. doc. 2 fascicolo attrice); b) ugualmente documentato è che il contratto de quo sia stato regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate –
Ufficio territoriale di Pescia (doc. 1 fascicolo attrice).
Tanto premesso, si rileva che la questione controversa attiene unicamente all'esistenza della dedotta morosità della parte conduttrice.
Invero, nell'atto introduttivo della fase sommaria del giudizio, a sostegno della domanda di risoluzione del contratto di locazione inter partes e di pagamento di canoni già scaduti determinati in complessivi euro
4.200,00 e di canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, parte attrice ha allegato il mancato pagamento dei canoni a far data dal mese di settembre 2023 fino alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto.
Costituendosi nella fase sommaria parte convenuta, a conforto dell'eccezione in compensazione di un controcredito per la complessiva somma di € 6.800,00, tale da giustificare il mancato pagamento dei canoni di locazione, ha prodotto la seguente documentazione:
- Foto radiatore vecchio bagno;

- Foto radiatore nuovo,
- Foto doccia prima della riparazione;

- Foto doccia dopo la riparazione;

- Fattura Pretelli Impianti;

- N. 9 foto esterno abitazione. A fronte di siffatta produzione documentale, all'udienza del 2.7.2024 parte attrice ha lamentato la perduranza della morosità dei canoni fino a giugno 2024 per l'importo di euro 6.000,00, insistendo pertanto per la convalida dello sfratto (cfr. verbale udienza cit.).
In sede di memoria integrativa depositata a seguito di mutamento del rito sommario in locatizio, inoltre,
l'attore ha dedotto che le opere asseritamente eseguite dal conduttore non sono mai state comunicate al proprietario se non a seguito della costituzione della controparte nel giudizio de quo e che la produzione documentale avversaria non ha valore probatorio, non potendo essere ricondotte le foto prodotte ai locali locati ed essendo stata la fattura relativa ai suddetti lavori emessa solo dopo la notifica dell'intimazione di sfratto per morosità. Ha, quindi, concluso per la condanna del convenuto al pagamento dei canoni di locazione maturati per l'importo totale di euro 8.400,00 a far data dal mese di settembre 2023 sino ad ottobre 2024.
Orbene, considerato che, in tema di locazione di immobili, sebbene il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione all'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. Deve quindi escludersi la gravità dell'inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile, ove in tali evenienze egli abbia riportato danni e sia stato costretto all'esborso di somme al fine di rendere l'immobile utilizzabile per l'uso convenuto (Cass. civ. Sez. III Ord. 22.09.2017 n. 22039).
Nel caso di specie, è pacifico e non contestato che il conduttore abbia continuato ad abitare l'immobile.
In base alla citata giurisprudenza, la sospensione arbitraria e totale dell'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione da settembre 2023 ad oggi non appare proporzionata all'inesatto adempimento ex adverso contestato, tanto più che non vi è prova che il sig. abbia comunicato al proprietario le CP_1 problematiche asseritamente sussistenti nell'immobile.
A ciò si aggiunga che anche l'eccezione di compensazione appare infondata. Al riguardo si osserva che la fattura per opere idrauliche datata 1.7.2024, emessa dallo stesso intimato , costituisce CP_1 documento inidoneo a dimostrare l'effettiva esecuzione delle opere idrauliche ivi indicate nonché
l'effettivo esborso delle somme di cui l'intimato pretende essere rimborsato. Sotto altro profilo, si osserva, peraltro, che le voci di danno lamentate dal conduttore non risultano in alcun modo provate.
In conclusione, deriva da quanto precede che l'intimato non ha assolto al proprio onere probatorio circa l'esistenza del fatto estintivo allegato, di talché la domanda di condanna al pagamento della complessiva somma di euro 8.400,00, come precisata in memoria integrativa, merita di essere accolta.


3. Sulle spese di lite. Le spese di lite del presente giudizio, nonché della precedente fase di mediazione obbligatoria, seguono la soccombenza della parte intimata e sono liquidate ex DM 55/2014 tenuto conto del valore CP_1 petitum (scaglione da euro 5.200 ad euro 26.000), della natura del procedimento e dell'attività processuale svolta, con applicazione di compensi inferiori ai medi per tutte le fasi (bassa complessità delle questioni di fatto trattate;
assenza di istruttoria orale;
mancato deposito di note conclusive).


P.Q.M.


Il Tribunale di Pistoia, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:

1. dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione del contratto di locazione intercorso tra – locatore - e – conduttore - avente ad Parte_1 CP_1 oggetto l'immobile sito in Montecatini Terme, Via Sardegna n. 11/A;

2. accoglie la domanda, promossa da parte attrice e, per l'effetto, condanna il sig. a CP_1 pagare al sig. la somma di € 8.400,00 a titolo di canoni di locazione dal mese di Parte_1 settembre 2023 ad ottobre 2024 oltre ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile;

3. respinge le domande avanzate da parte intimata;

4. condanna a rifondere all'attore le spese di lite che si liquidano in euro 2.540,00 per CP_1 compensi, oltre euro 176,50 per esborsi documentati, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15% sull'indicato compenso, oltre ad i.v.a. e c.p.a. come per legge se dovuti;

Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Pistoia, 9 maggio 2025
Il Giudice
Emanuele Venzo