REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SAVONA
SEZIONE CIVILE
Nella persona del Giudice dott. Giovanni Maria Sacchi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 453/2024 tra le seguenti parti:
, c.f. , rappresentata e difesa giusta procura in atti Parte_1 C.F._1 dall'avv. Nevio Rissone, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di p.e.c.
Email_1
- Attrice - contro c.f. , nato a [...] il [...], residente in [...] C.F._2
Flaminia 259, elettivamente domiciliato presso l'avv. Giorgio Bracco che la rappresenta e difende, giusta procura in atti, congiuntamente e disgiuntamente dall'avv. Alessandro Parino
- Convenuto -
Conclusioni delle parti
Per l'attrice:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, IN VIA PRINCIPALE accertare e dichiarare, per le ragioni espresse in narrativa, l'obbligo del SI (c.f. ) di rimborso a favore della CP_1 C.F._2 SIa (c.f. ) della somma di € 38.004,67, o altra meglio vista in corso Parte_1 C.F._1 di causa e, per l'effetto, CONDANNARE il SI al pagamento, in favore della SIa CP_1 Parte_1
della somma di € 38.004,67 o altra meglio vista in corso di causa, Con vittoria di spese ed onorari del
[...] presente giudizio, oltre i.v.a. e c.p.a. e spese generali come per legge”.

1 Per il convenuto: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale, respinta ogni istanza avversa e/o contraria, in via principale: preso atto dell'offerta reale di rimborso da parte del sig della somma di € 326,48, in favore di parte attrice, rigettare le domande CP_1 attoree perché infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi di cui in narrativa;
in via di subordine, ridurre gli importi richiesti alla minor misura emergenda all'esito dell'istruttoria anche tenuto conto di eventuali benefici fiscali/detrazioni di cui la SIa ha goduto, gode e godrà nel futuro in relazione alle somme spese per degli interventi di ristrutturazione Pt_1 oggetto di giudizio. In ogni caso con vittoria delle spese e dei compensi del presente giudizio anche ai sensi dell'art 91 comma
1 cpc.”
MMOTVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato adiva questo Tribunale per sentire Parte_1 condannati e l pagamento di € 38.004,67 a titolo di rimborso per le spese CP_1 Parte_2 relative alla manutenzione straordinaria del Condominio sito in Savona, Piazza Diaz 10. Premettendo di aver acquistato dai convenuti l'unità immobiliare contraddistinta con l'interno 3 del citato, CP_2 la si dichiarava creditrice della somma in questione, quale quota parte per lavori di straordinaria Pt_1 manutenzione, in virtù di specifica clausola del negozio di compravendita immobiliare meglio documentato in atti, nel quale era sancito il diritto dell'acquirente di ripetere dall'alienante tutte le somme inerenti ai lavori straordinari, non ancora approvati nel loro definitivo importo, ancorché deliberati anteriormente al passaggio di proprietà.
Si costituiva il SI , il quale produceva il certificato di morte della Nel CP_1 Parte_2 merito, il convenuto contestava l'interpretazione della clausola quale caldeggiata dalla difesa di parte avversaria, sostenendo che la pattuizione in questione si riferisse ai soli lavori deliberati anteriormente alla conclusione del definitivo. In subordine lo chiedeva, per il caso di accoglimento della domanda CP_1 attorea, la detrazione dell'ammontare corrispondente agli eventuali benefici fiscali connessi alla realizzazione delle opere di cui in causa.
All'udienza del 28.5.24 la difesa di parte attrice rinunciava alla domanda proposta nei confronti della riformulando conseguentemente le proprie conclusioni nei confronti del convenuto Parte_2 costituito. La causa era istruita documentalmente ed era trattenuta in decisione all'udienza del 14.2.2025, nella quale si prendeva atto della rinuncia, da parte convenuta, all'accertamento dei benefici fiscali comunque fruiti dalla in relazione ai lavori di cui in causa. Pt_1
Premesso quanto sopra esposto e venendo agli stretti motivi della decisione, si rileva che l'immobile oggetto di alienazione è sito in un condominio che, all'epoca delle trattive fra le parti, era stato interessato da un evento eccezionale: in data 19.3.2021, infatti, si rendeva necessario l'intervento dei Vigili del Fuoco di Savona, “a causa del distacco di materiale dal cornicione con conseguente installazione di transenne da parte del (cfr. All. 1 ). La prima assemblea condominiale successiva a tale evento, tenutasi CP_3 Pt_1 il 23.9.2021, poneva dunque all'ordine del giorno, tra le varie, i “Lavori di manutenzione straordinaria sulle 2 porzioni di facciata condominiale”, nonché la “Disamina del capitolato speciale di appalto – all.to in copia – redatto dal geom. […]. Delibera di approvazione del suddetto capitolato speciale d'appalto”. In tale riunione, CP_4 tuttavia, incontestata la necessità degli interventi, l'assemblea riteneva di “rimandare l'appalto come da capitolato ma nel frattempo di installare un idoneo paraschegge, prevedendo occupazione suolo pubblico per mesi 6”, rinviando la disamina dei preventivi e la relativa delibera (Verbale Assemblea 23.9.2021). L'assemblea successiva tenutasi in data 27.4.2022 poneva all'ordine del giorno la “disamina del capitolato speciale d'appalto”, la “delibera di approvazione del suddetto capitolato” e dei preventivi, nonché l'“assegnazione appalto” (Verbale
Assemblea 27.4.2022). In esito alla discussione erano deliberati l'approvazione del capitolato in questione,
e il conferimento dell'appalto alla ditta Sofia Costruzioni.
Nel periodo ricompreso tra dette assemblee – ovvero nella finestra temporale intercorrente fra la prima delibera del 23.09.2021 e la seconda delibera del 27.04.2022 – le parti del presente giudizio convenivano l'alienazione dell'immobile parte del di Via Diaz 10, addivenendo alla stipula CP_2 del preliminare in data 25.2.2022 (il rogito, invece, risale al 19.4.22, ed è di otto giorni anteriore alla seconda delle riunioni in parola). All'art. 3 del contratto, sotto lo specifica paragrafo rubricato in neretto
“Dichiarazioni ai sensi e per gli effetti dell'art. 63 disp. att. c.c.” e successivamente alla dichiarazione del venditore relativa alla assenza di pendenze e morosità nei confronti del Condominio per “contributi ordinari e spese straordinarie”, obbligandosi quest'ultimo a saldare eventuali conguagli, le parti pattuivano che “le spese per i lavori straordinari condominiali già deliberati saranno a carico della parte venditrice anche se la relativa delibera di spesa straordinaria (ed il suo importo) verrà approvata successivamente alla data del presente rogito;
la somma sarà pagata da
Parte acquirente, la quale successivamente chiederà il rimborso a parte venditrice”.
La presente controversia si incentra quindi sull'interpretazione di quest'ultima clausola del contratto di compravendita immobiliare, con la quale veniva stabilito l'accollo, in capo all'alienante, delle spese relative a tutti i lavori di manutenzione straordinaria deliberati anteriormente al rogito. In particolare, è necessario stabilire se, nella parte del rogito in cui le parti hanno ragionato in termini di interventi “già deliberati […] anche se la relativa delibera di spesa straordinaria (ed il suo importo verrà approvata successivamente” dall'assemblea condominiale, i contraenti abbiano inteso porre a carico dell'alienante anche le opere non deliberate ma comunque oggetto di discussione all'assemblea del 23.9.21, oppure soltanto quelle oggetto di formale deliberazione da parte dal consesso (e, quindi, nella sostanza, se la dicitura “anche se” debba intendersi in termini di esclusione o di ricomprensione, ovvero come se fosse un “ad eccezione”
o un “tenuto conto”). È pacifico, infatti, che l'obbligazione relativa alla manutenzione straordinaria sorge, in capo al singolo condomino, soltanto a seguito dell'adozione della delibera assembleare con la quale si stabiliscano i costi dell'intervento (Cass. Civile sez. II, 14/10/2019, n. 25839); in ciò la differenza rispetto alle opere di manutenzione ordinaria, rispetto alle quali invece l'obbligo di contribuzione deriva dal compimento stesso dell'attività di gestione (Cass. civile sez. II, 17/05/2024, n. 13781). Con riferimento al presente giudizio è incontestato il carattere straordinario degli interventi oggetto dell'appalto i quali, 3 per particolarità e consistenza, si traducevano in oneri particolarmente rilevanti, senz'altro superiori a quelli derivanti dalla manutenzione ordinaria dell'edificio, e che si rendevano necessari in conseguenza di un evento non evitabile a mezzo della manutenzione periodica dell'immobile (ex plurimis, Cass. Civile sez. II, 28/04/2021, n. 11199).
Occorre ulteriormente chiarire in punto di diritto, anche alla luce della richiesta del convenuto di rigetto integrale della domanda attorea, che, in assenza dell'oggetto della controversia, ovvero del titolo del quale le parti chiedono a questo Tribunale la corretta interpretazione, si applicherebbe il combinato disposto degli artt. 63 disp. att. e 1294 c.c., secondo i quali chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, solidarietà verso l'esterno che – in assenza di un titolo che preveda diversamente (art. 1298
c.c.) – implicherebbe e si tradurrebbe nella divisione del debito in parti uguali nei rapporti interni.
Pertanto, nel caso in cui si ritenesse veridica la tesi interpretativa del convenuto, in ogni caso scatterebbe siffatta ultima norma di legge non derogata dalle parti, con conseguente ripartizione, nei rapporti interni ed in parti uguali, della quota di contribuzione dei citati lavori di straordinaria manutenzione.
Ciò posto, venendo alla interpretazione della clausola per cui vi è causa, vengono in rilievo i principi stabiliti dagli artt. 1362 e ss. c.c. A tal riguardo, si rammenta che la Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi sui criteri di interpretazione del contratto, ha più volte chiarito che “sebbene i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. siano governati da un principio di gerarchia interna in forza del quale i canoni strettamente interpretativi prevalgono su quelli interpretativi-integrativi, tanto da escluderne la concreta operatività quando l'applicazione dei primi risulti da sola sufficiente a rendere palese la "comune intenzione delle parti stipulanti", la necessità di ricostruire quest'ultima senza "limitarsi al senso letterale delle parole", ma avendo riguardo al "comportamento complessivo" dei contraenti comporta che il dato testuale del contratto, pur rivestendo un rilievo centrale, non sia necessariamente decisivo ai fini della ricostruzione dell'accordo, giacché il significato delle dichiarazioni negoziali non è un "prius", ma l'esito di un processo interpretativo che non può arrestarsi al tenore letterale delle parole, ma deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore” (Cass. civile sez. III, 15/07/2016, n. 14432). In particolare, il giudice è chiamato a calare il regolamento contrattuale nel contesto nel quale le parti hanno dato svolgimento alla propria autonomia negoziale (Cassazione civile sez. I, 31/07/2024, n. 21426), “avuto riguardo allo scopo pratico che le parti abbiano concordato realizzare con la stipulazione del contratto. Quest'indagine,
d'altra parte, investe, oltre al contesto negoziale integrale ai sensi dell'art. 1363 c.c., anche i criteri di interpretazione soggettiva stabiliti dai successivi artt. 1369 e 1366, rispettivamente volti a consentire l'accertamento del significato dell'accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta, e altresì a escludere, mediante un comportamento improntato a lealtà e salvaguardia dell'altrui interesse, interpretazioni cavillose che depongano per un significato in contrasto con gli interessi che le parti abbiano inteso tutelare mediante la stipulazione negoziale” (Cass. civile sez. I, 02/08/2023, n. 23519). In altri termini, l'interprete non deve soffermarsi tanto sui tecnicismi 4 giuridici, spesso impropriamente impiegati dalle parti, ma sullo scopo pratico e concreto perseguito dalle stesse, purché esso sia ricavabile dal tenore complessivo dell'accordo e dal contesto di riferimento in cui quest'ultimo è calato.
Come osservato anche dalla dottrina più aggiornata – che l'art. 118 disp att. c.p.c. impedisce di citare – operazione preliminare all'attribuzione di un significato è la ricostruzione del contesto di emissione del negozio, ossia l'insieme delle circostanze e dei comportamenti, noti a entrambe le parti, correlati all'affare e da queste tenuti in considerazione in sede di regolamento contrattuale;
contesto che, alternativamente, può avvalorare uno dei diversi significati suscettibili di essere attribuiti al regolamento contrattuale, oppure imprimere al negozio un significato ulteriore e diverso, da quello letterale: è pacifico che circostanze e comportamenti nelle quali si svolge l'autonomia negoziale delle parti possano deporre nel senso dell'uso improprio di espressioni presenti nel regolamento contrattuale, per cui appare doveroso assegnare alle parole un significato differente da quello, prima facie, letterale (cfr. Cass. Civile, sez. II,
20/12/2013, n. 28573).
Ciò posto, sostiene parte attrice che con la clausola relativa ai lavori condominiali straordinari riportata le parti intendessero porre a carico del venditore le obbligazioni relative a tutte le opere necessarie alla totale messa in sicurezza dell'edificio, ancorché approvate successivamente all'alienazione dell'immobile, mentre parte convenuta ritiene che l'accollo sia limitato a quanto oggetto della prima delibera, di portata nettamente più esigua e transitoria.
Ebbene, plurime e concordi ragioni inducono a condividere la lettura “estensiva” della clausola controversa.
In ossequio ai principi espressi dalla richiamata giurisprudenza di legittimità, preliminare alla attribuzione di un significato al regolamento contrattuale appare la ricostruzione delle circostanze nelle quali i contraenti sono addivenuti alla formulazione della clausola per cui vi è causa. Tra dette circostanze spicca la necessità – manifestata dall'assemblea condominiale del 23.9.21, nella quale era versato il capitolato speciale d'appalto – di intervenire sul condominio, operandone la messa in sicurezza e ovviando a una situazione di pericolo ostativa al transito nei pressi dell'immobile medesimo (cfr. Verbale assemblea 23.9.2021: “Di seguito ho fatto effettuare in estrema urgenza un intervento di messa in sicurezza del cornicione dall'impresa con ausilio di autoscala, al fine di ottenere la riapertura del transito pedonale e veicolare in condizioni CP_5 di sicurezza ed evitare ulteriori costi per la transennatura richiesti dal ”). Nell'immediato, tuttavia, Controparte_6 era decisa la sola installazione di un paraschegge, con conseguente occupazione del suolo pubblico, mentre la delibera dei lavori volti ad ovviare alla problematica era rinviata ad assemblea successiva. La doverosità della totalità degli interventi non era mai revocata in dubbio, né era oggetto di contestazioni la tipologia e la qualità dei lavori necessari, dettagliati nel capitolato speciale d'appalto redatto dal geometra gli atti della prima assemblea. Quest'ultima, nella riunione del 23.9.2021, predeterminava l'an CP_4
5 e il quomodo degli interventi pur postergandolo, come emerge dal Verbale dell'assemblea (“l'assemblea, con voto unanime, delibera di rimandare l'appalto come da capitolato”, cfr. Verbale Assemblea del 23.9.2021); che la consistenza delle opere eseguende fosse pacifica, peraltro, trova conferma nel fatto che all'assemblea del 27 aprile 2022 la delibera dell'appalto prendesse le mosse dal più volte citato capitolato, e che quest'ultimo rappresentasse il parametro di riferimento per la presentazione delle offerte da parte delle imprese interessate all'incarico.
La difesa di parte convenuta eccepisce che, essendo i lavori straordinari formalmente deliberati dall'assemblea successiva all'alienazione, le relative obbligazioni esorbiterebbero dalla clausola contrattuale oggetto di causa. La tesi non convince, per un duplice ordine di motivi.
In primo luogo, essa confonde il profilo dell'insorgenza dell'obbligazione con quello della titolarità della stessa. Sebbene, come si è detto, è con la delibera di “approvazione” che sorgono le obbligazioni aventi ad oggetto gli oneri di straordinaria manutenzione, è evidente che le parti miravano espressamente a derogare al criterio che regge l'imputazione delle obbligazioni relative ai lavori straordinari e che presuppone la titolarità dell'immobile al momento della deliberazione assembleare. Non si tratta, come erroneamente sostenuto dallo , di attribuire all'assemblea “una presunta volontà CP_1 orale diversa da quella suggellata nel verbale” (cfr. replica alle conclusioni, pag. 2) quanto, piuttosto, di ricostruire la volontà dei paciscenti alla luce delle circostanze di cui essi erano a conoscenza e che, ragionevolmente, hanno voluto considerare in sede di contrattazione.
In secondo luogo, l'interpretazione proposta da parte convenuta condurrebbe a ritenere che le parti, certe dell'obbligo di intervenire in modo sostanziale sull'immobile, e dunque consapevoli dell'imminenza di una spesa pari a svariate decine di migliaia di euro, abbiano ritenuto di non tenere conto dei costi di un intervento di manutenzione straordinaria, preoccupandosi, al contempo, di regolare solo i costi relativi all'installazione di un paraschegge e alla conseguente occupazione del suolo pubblico. Il carattere paradossale dell'argomentazione in parola si manifesta ove si ponga a confronto il prezzo dell'immobile compravenduto, pari a € 330.000,00, da una parte, con il debito di competenza del condomino in relazione all'installazione del paraschegge, ossia € 326,48 e, dall'altra, con la quota relativa all'appalto di lavori, pari a € 38.004,67.
Analoghe motivazioni inducono a respingere l'argomentazione per cui la clausola troverebbe il proprio fondamento nella circostanza che le parti non sarebbero state consapevoli, al momento della stipula del definitivo, dei costi derivanti dall'occupazione del suolo pubblico, non potendo queste sapere quando il paraschegge avrebbe potuto essere rimosso. Tale circostanza lascia invece emergere la sussistenza della volontà delle parti, poste in uno stato di incertezza, di disciplinare proprio l'imputazione dei lavori straordinari la cui spesa definitiva non era ancora nota, essendo ben più consistente l'interesse alla regolamentazione della titolarità passiva delle obbligazioni che sarebbero derivate da dette opere
6 mediante la sopraindicata clausola, non a caso rubricata “dichiarazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 63 disp. att. c.c.”
Neppure convincono gli ulteriori argomenti addotti da parte convenuta.
Con riferimento al contegno delle parti tenuto successivamente alla conclusione del contratto, il fatto che l'attrice abbia immediatamente pagato la quota del debito di propria competenza, senza previamente informare gli alienanti della deliberazione assembleare, non confuta in alcun modo l'interpretazione estensiva della clausola: il contegno dell'odierna istante, invece, appare conforme alla pattuizione, a mente della quale “la somma verrà pagata da Parte acquirente la quale successivamente richiederà il rimborso a parte venditrice”.
Parimenti priva di pregio appare la difesa in merito all'asserita iniquità di una pattuizione con la quale si addossi, alla parte che non li autorizzi, i costi di lavori il cui ammontare non era predeterminato, al momento dell'alienazione, e dei quali il venditore non avrebbe mai fruito. Rientra, infatti, nella piena autonomia negoziale delle parti, non sindacabile, la scelta di ripartire diversamente i costi che sarebbero derivati dall'operazione negoziale. In particolare, la decisione di imputare all'alienante le prevedibili obbligazioni derivanti da una delibera assunta successivamente al trasferimento della proprietà ben può risolversi, in concreto, in uno sconto sul prezzo dell'immobile, o può trovare una giustificazione, sotto il profilo causale, nella volontà del venditore di addivenire a una più solerte conclusione dell'affare. Prova troppo, infine, la difesa del convenuto che fa derivare dalla mera partecipazione dell'attrice all'assemblea del 27.04.022, che in concreto deliberava i lavori straordinari, una violazione della buona fede da parte della attrice, essendo quest'ultima legittimata a parteciparvi in qualità di nuova condomina e non potendo essa adottare decisioni unilateralmente. Va rammentato, ancora una volta, che la sostanziale consistenza dei lavori straordinari era già predeterminata dal capitolato speciale agli atti della prima assemblea, e che, successivamente, non è emersa alcuna contestazione o ripensamento a riguardo.
Alla luce di tutto quanto appena esposto, la clausola di cui all'art. 3, paragrafo “Dichiarazioni ai sensi e per gli effetti dell'art. 63 disp. Att. C.c.”, nella parte in cui specifica che “i lavori straordinari condominiali già deliberati saranno a carico della parte venditrice anche se la relativa delibera di spesa straordinaria (ed il suo importo) verrà approvata successivamente alla data del presente rogito” va dunque intesa nel senso che le parti abbiano voluto ricomprendere, in siffatto accollo in capo a parte venditrice, tutti i lavori connessi all'intervento di manutenzione straordinaria dello stabile condominiale, quali dettagliati nel capitolato speciale agli atti dell'assemblea del 23.9.2021, pur nella consapevolezza che l'integrale importo sarebbe stato definitivamente approvato solo di lì a poco. In applicazione della clausola, così interpretata, CP_1 va condannato alla rifusione di tutti gli importi anticipati da in adempimento Parte_1 dell'obbligazione relativa all'esecuzione dei citati lavori di manutenzione straordinaria, per un ammontare pari a € 38.004,67.
7 Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, in base ai parametri indicati dal DM 55/2014, aggiornati al tempo della decisione dal DM 147/2022, facendo applicazione degli importi medi previsti dallo scaglione di valore da € 26.000,01 a € 52.000,00 per le fasi di esame, introduttiva e decisionale (esclusa la fase di trattazione/istruttoria ritenuta superflua).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, respinta ogni diversa e contraria istanza, eccezione o deduzione, per le ragioni indicate in motivazione:
1. CONDANNA al pagamento, in favore di della somma di € CP_1 Parte_1
38.004,67 per le ragioni di cui in parte motiva;

2. CONDANNA alla rifusione integrale delle spese di lite in favore di CP_1 [...]
che liquida in € 3.397,00 per compensi professionali ed € 545,00 per spese vive, Parte_1 oltre IVA e CPA se dovute, come per legge, nonché 15% di rimborso forfettario per spese generali sui soli onorari di causa.
Così è deciso.
Savona, 11.03.2025 Il Giudice
dott. Giovanni Maria Sacchi
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