REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
Seconda sezione civile
Il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, in funzione monocratica, nella persona del giudice onorario Micaela Picone, ha pronunziato
SENTENZA nella causa civile n.ro 1843/2022 di R.G. del Ruolo generale degli affari civili contenziosi promossa da,
e Parte_1 Parte_2
con avv.ti Gattini Claudio e Ceni Michele giusto mandato in atti
-attori contro

Controparte_1 con avv. Giampiero Cassi e Giovanna Castellana giusto mandato in atti
-convenuto
Oggetto: impugnativa delibere assembleari
Conclusioni:
Attori: come da foglio di pc depositato in telematico “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di
Firenze, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa, dichiarare inesistenti, invalide, inefficaci, nulle e comunque annullare, nei limiti e per i motivi esposti in atto di citazione e nelle successive memorie, le deliberazioni adottate in data 17 novembre
2020 e 26 aprile 2021 dall'assemblea del Parte_3
e per l'effetto:
[...]
1) accertare il diverso valore della quota di pertinenza della proprietà del piano terreno, relativamente ai lavori effettuati sul tetto, come fatturati dall'appaltatore
General Costruzioni e dal professionista incaricato della progettazione e direzione dei lavori, Ing. , in ragione dell'applicazione dell'art.1123 c.c., in ordine CP_2 alla convenzione rappresentata dalle clausole contrattuali presenti negli atti di acquisto dei diversi condomini, rispetto a come determinati nelle comunicazioni effettuate all' ; e, in ragione della delibera successivamente assunta dal CP_3 CP_1 nell'assemblea del 4 aprile 2022, ove si tiene conto della diversa ripartizione come previsto contrattualmente, dichiarare sul punto la cessata materia del contendere, con statuizione in ordine alle spese di giudizio per la soccombenza virtuale;

2) ordinare al predetto di ripristinare le condizioni originarie del terreno CP_1 posto nel sottosuolo dell'area di sedime dell'edificio modificato al fine di realizzare
l'impianto di ascensore a servizio esclusivo del primo piano del fabbricato, rimuovendo
l'impianto ivi installato e le murature costruite e ricolmando gli scavi effettuati;
il tutto con spese da porsi a carico dei condòmini
Con vittoria delle spese e dei compensi del giudizio.
In via istruttoria, si insiste nelle richieste formulate negli atti difensivi, come di seguito precisate.
1) Voglia l'Ecc.mo Tribunale disporre CTU vòlta a stabilire:
la reale collocazione, rispetto alla proprietà comune e alle proprietà dei singoli condomini, dello sbancamento effettuato sotto il sedime dell'edificio, avuto riguardo agli elaborati di progetto presentati alle Autorità competenti, con particolare riferimento alla sua posizione rispetto alla particella n. 375, sub 501 di proprietà dei
Sig.ri e alle distanze rispetto a questa;
Pt_1 Pt_2
l'incidenza dell'intervento sulla statica dell'edificio, con particolare riferimento all'affioramento di acque sotterranee ivi manifestatosi.
2) Voglia l'Ecc.mo Tribunale ordinare ex art. 210 c.p.c.:
al sig. ed alla signora entrambi residenti Controparte_4 Parte_4
a , Via della Piazzola, n. 32, nonche al Condominio di Via della Piazzola 30-32, CP_1
Firenze in persona dell'amministratore pro tempore, l'esibizione nel giudizio R.G. n.
1843/2022 della documentazione integrale, quale trovasi agli atti del competente ufficio del Comune di , afferente le pratiche edilizie DIA/SCIA n. 6096/2020, CP_1
presentata il 21 luglio 2020 e DIA/SCIA n. 213/2021, presentata il 7 gennaio 2021. Con ogni opportuno provvedimento circa il tempo, il modo ed il luogo di esecuzione.
Pag. 2 di 15 al sig. residente a [...], nonche al Testimone_1 CP_1
Condominio di Via della Piazzola 30-32, Firenze in persona dell'amministratore pro tempore, l'esibizione nel giudizio R.G. n. 1843/2022 della documentazione integrale, quale trovasi agli atti del competente ufficio del Comune di , afferente le CP_1
pratiche edilizie DIA/SCIA 8206/2021, presentata il 23 luglio 2021. Con ogni opportuno provvedimento circa il tempo, il modo ed il luogo di esecuzione.
3) Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Firenze ammettere la prova per testi di seguito capitolata:
1) D.C.V. che alle date del 18 novembre 2020 e 20 novembre 2020, nell'edificio posto in , Via della Piazzola n. 30-32, lo stato di avanzamento dei lavori di CP_1
sbancamento di terreno e parziale demolizione della scala che conduce dal piano terrenoal piano ammezzato tra seminterrato e terreno, per la realizzazione del vano destinato all'installazione dell'ascensore e del vano di collegamento tra questo ed il garage posto nello stesso edifico ed accessibile dalla strada tramite autonoma apertura carrabile (distinta dal numero civico 12 rosso), era quello che risulta dai documenti prodotti da parte attrice che vi si mostrano (docc. n. 42 e 43).
2) D.C.V. che alle date del 9, 14, 15 e 24 dicembre 2020, nell'edificio posto in , CP_1
Via della Piazzola n. 30-32, lo stato di avanzamento dei lavori di sbancamento di terreno e parziale demolizione della scala che conduce dal piano terreno al piano ammezzato tra seminterrato e terreno, per la realizzazione del vano destinato all'installazione dell'ascensore e del vano di collegamento tra questo ed il garage posto nello stesso edifico ed accessibile dalla strada tramite autonoma apertura carrabile
(distinta dal numero civico 12 rosso), era quello che risulta dai documenti prodotti da parte attrice che vi si mostrano (docc. da n. 44 a n. 48).
3) D.C.V. che alla data del 27 gennaio 2021, nell'edificio posto in , Via della CP_1
Piazzola n. 30-32, lo stato di avanzamento dei lavori di sbancamento di terreno e parziale demolizione della scala che conduce dal piano terreno al piano ammezzato tra seminterrato e terreno, per la realizzazione del vano destinato all'installazione dell'ascensore e del vano di collegamento tra questo ed il garage posto nello stesso edifico ed accessibile dalla strada tramite autonoma apertura carrabile (distinta dal
Pag. 3 di 15 numero civico 12 rosso), era quello che risulta dai documenti prodotti da parte attrice che vi si mostrano (doc. 49).
Si indicano a testi su tutti i capitoli: l'ing. , domiciliato a , Via CP_2 CP_1
Masaccio n. 19, progettista e direttore dei lavori;
il geom. domiciliato Controparte_5
a , Via Uguccione della Faggiola n. 7, responsabile di cantiere;
il sig. CP_1
, domiciliato in Cerreto Guidi (FI), Via di Ponzano n. 34, legale Controparte_6
rappresentante della General Costruzioni S.a.s., impresa esecutrice dei lavori;
il sig.
domiciliato in Cerreto Guidi (FI), Via di Ponzano n. 34, dipendente Testimone_2
della General Costruzioni.
Qualora il convenuto reiteri la richiesta di ammissione della prova per CP_1
testi dedotta nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 2 c.p.c., si ribadisce la richiesta di rigetto della prova, per i motivi dedotti nella memoria di parte attrice ex art. 183, comma 6 n. 3 c.p.c..”
Convenuto: “…nel merito come in comparsa di costituzione e risposta (cfr. “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Firenze, disattesa e respinta ogni contraria domanda ed eccezione,
IN VIA PRELIMINARE ED IN RITO: accertare che la delibera n. 1 del 6.7.2020 e la questione inerente l'omessa costituzione del ex art. 1135 c.c. nell'ambito della delibera del 17.11.2020 non CP_7 hanno costituito oggetto delle mediazioni attivate da parte attrice innanzi all'Organismo di Conciliazione di (procedimento n. 2096/2020 + 1457/2021) e, per l'effetto, CP_1
dichiarare i Sigg. e decaduti dalla possibilità di Parte_1 Parte_2
impugnazione delle relative delibere, con ogni connessa conseguenza in ordine alla loro legittimità;
NEL MERITO:
In tesi: accertare e dichiarare la legittimità della convocazione dell'assemblea del
17.11.2020, la modalità del suo svolgimento, il quorum afferente la sua costituzione e le maggioranze per la validità delle delibere e la legittimità ed efficacia delle deliberazioni assunte, respingendo, per l'effetto la domanda di parte attrice [e cioè i punti contraddistinti dalla lettera a), nn. 1 e 2 delle conclusioni formulate con l'atto introduttivo del presente giudizio];
Pag. 4 di 15 In ipotesi: nella denegata ed impugnata ipotesi in cui le delibere (tutte o alcune di esse) assunte in occasione dell'assemblea del 17.11.2020 vengano dichiarate annullabili, accertare e dichiarare che quanto in occasione della stessa deliberato è stato, comunque, oggetto di ratifica in occasione dell'assemblea del 19-26.04.2021 (con effetto sanante e retroattivo) e, quindi, dichiarare cessata la materia del contendere ovvero rigettare la domanda di parte attrice [e cioè i punti contraddistinti dalla lettera a), nn. 1 e 2 delle conclusioni formulate con l'atto introduttivo del presente giudizio];
In ulteriore ipotesi: nell'ulteriore ipotesi denegata ed impugnata in cui entrambe le delibere del 17.11.2020 e del 19-26.04.2021 vengano dichiarate nulle e/o invalide e/o inesistenti e/o inefficaci, accertare la correttezza della ripartizione delle spese dei lavori eseguiti al tetto avvenuta in conformità delle disposizioni di cui all'art. 1123 c.c. e delle pattuizioni contrattuali contemplate negli atti di acquisto di parte attrice e degli altri condomini tutti nonché la legittimità della collocazione dell'ascensore nell'ambito della proprietà esclusiva dei condomini degli appartamenti del primo piano del
[...]
. Parte_5
In ogni caso con vittoria di spese, onorari e competenze legali, oltre il rimborso delle spese generali e oltre CAP e IVA, come per legge.”) ed in prima memoria ex art. 183 cpc, VI comma, nonché in via istruttoria per ammissione della prova per testi richiesta nella seconda memoria istruttoria opponendosi alla ctu ed all'ordine di esibizione richiesti ex adverso per come altrettanto dedotto in seconda e terza memoria istruttoria
e contestato quanto ex adverso richiesto nella terza memoria istruttoria per i motivi esposti a verbale del 14.12.2022; dichiarano di non accettare il contraddittorio sulle nuove e diverse domande oggi ex adverso proposte. .”

IN FATTO ED IN DIRITTO
In fatto
I sigg.ri e quali comproprietari di un'unità abitativa facente Parte_1 Parte_2 parte di una villa storica fiorentina denominata “Casa Topini” ubicata in Via della
Piazzola ai nn. 30/32 in , hanno convenuto l'intestato lamentando CP_1 CP_1
l'illegittimità delle delibere assembleari assunte in data 17 novembre 2020 e 26 aprile
2021 perché contraria alla legge ed al regolamento condominiale.
Pag. 5 di 15 Gli attori nello specifico hanno dedotto:
- per la delibera assembleare del 17 novembre 2020 l'irregolarità nella convocazione,
l'irregolarità nello svolgimento dell'assemblea e nella sottoscrizione del verbale,
l'Approvazione delle delibere a maggioranza da parte di compagine creata fittiziamente con la vendita al sig. e quindi viziata da simulazione Controparte_8
assoluta, l'illegittimità delle deliberazioni prese in quanto assunte a maggioranza anziché all'unanimità, la Mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 cod. civ. (con riferimento alle delibere nn. 03-04-05-06-07);
- per la delibera assembleare del 26 Aprile 2021 l'illegittimità della ratifica in quella sede operata delle deliberazioni di cui all'assemblea del 17.11.2020 nonché della deliberazione di autorizzazione alla fatturazione unica dei lavori effettuati.
Con riferimento alle singole deliberazioni di cui all'assemblea del 17 novembre 2020 i sigg.ri hanno invocato: Pt_1 Pt_2
- l'illegittimità della delibera di cui al punto 1) di approvazione delle tabelle millesimali del in quanto adottata a maggioranza Parte_3
anziché all'unanimità;
- l'illegittimità delle delibere di cui ai punti 3) e 7) limitatamente all'approvazione delle opere sul tetto e della ripartizione delle spese ad esse relative;

- l'illegittimità della delibera che ha approvato a maggioranza lo sbancamento di aree comuni per consentire la realizzazione dell'ascensore a servizio degli appartamenti di proprietà, rispettivamente, dei signori e Controparte_9 Parte_6
Infine, i sigg.ri e hanno impugnato la c.d. “delibera n. 01” stante la sua Pt_1 Pt_2
inesistenza per non essersi mai tenuta in quanto mai convocati.
Nel costituirsi in giudizio il Condominio di Via della Piazzola 30-32 ha eccepito in via preliminare l'improcedibilità e, comunque, la decadenza degli attori dal potere di impugnazione delle delibere del 17.11.2020 e del 19-26.04.2021 relativamente alle questioni che non hanno formato oggetto delle procedure di mediazione instaurate innanzi all'Organismo di Conciliazione di Firenze e riunite (procedimento n. 2096/2020 al quale è stato successivamente riunito quello segnato al n. 1457/2021); nel merito ha
Pag. 6 di 15 contestato tutto quanto dedotto dalla difesa attorea ed ha chiesto il rigetto della domanda degli attori.
Concessi i termini ex art. 183 cpc, VI comma, la causa è stata istruita solo con ammissione della documentazione prodotta dalle parti e viene decisa sulle conclusioni sopra trascritte.
In diritto
Sulla scorta delle deduzioni effettuate in atti, da intendersi integralmente richiamate, occorre procedere in limine alla qualificazione del profilo dei vizi dedotti dagli attori individuando gli elementi che valgono a ricondurre le censure avanzate, nello schema giuridico della nullità o dell'annullabilità di una delibera condominiale.
L'art. 1137 c.c. configura l'impugnazione delle delibere condominiali come azione di annullamento. Con tale disposizione il legislatore del 2012 ha elevato la categoria dell'annullabilità a “regola generale” dell'invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando così la nullità nell'area della residualità e della eccezionalità.
Tale impostazione trova la propria giustificazione nella necessità di assicurare la certezza dei rapporti giuridici di una entità così complessa qual è il condominio degli edifici.
Se la regola fosse quella della nullità, ciò esporrebbe in perpetuo le delibere a tale azione, proponibile senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse, con evidenti ripercussioni sulla stabilità e certezza dei rapporti giuridici.
In ossequio a tale impostazione, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la pronuncia 4806/2005, hanno ritenuto che devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Devono qualificarsi annullabili, invece, le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di
Pag. 7 di 15 informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
Con la sentenza 9839 del 13 aprile 2021, le Sezioni Unite della Cassazione hanno distinto ancora più nettamente le delibere nulle e annullabili di quanto previsto dalla sopra citata sentenza, individuando la nullità: nella “Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali” (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma) tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione;
nella “Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico” da intendersi riferito alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato ovvero in relazione alle attribuzioni dell'assemblea (come nel caso di una deliberazione che incide sulla modifica di una proprietà privata); nella “Illiceità” in quanto contrarie a norme imperative (individuate dall'art. 1138 c.c., comma 4, e art. 72 disp. att. c.c.), all'ordine pubblico (ad es., una deliberazione che introducesse discriminazioni di sesso o di razza tra i condomini nell'uso delle cose comuni) o al buon costume (inteso come il complesso delle regole che costituiscono la morale della collettività sociale in un dato ambiente e in un determinato tempo).
Al di fuori di tale ipotesi, la Suprema Corte ha precisato, che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'articolo 1137 codice civile, ciò all'evidente fine di favorire la stabilità delle deliberazioni finché non vengano rimosse dal giudice ma entro precisi limiti temporali.
Tanto osservato si provvederà ad esaminare le dedotte invalidità delle delibere impugnate.
a) Delibera 6 luglio 2020
I sigg.ri e invocano l'inesistenza della delibera cd. n. 01 cioè antecedente a Pt_1 Pt_2
quella del 17 Novembre 2020 (n. 02).
La contestazione sull'inesistenza di tale delibera è stato oggetto del Procedimento di
Mediazione n.ro 2096/2020 (doc. 25 attoreo).
Pag. 8 di 15 Inconferente sul punto, pertanto, l'eccezione relativa al mancato esperimento della mediazione formulata dalla difesa convenuta.
Quanto al merito, in prima memoria istruttoria, a seguito della documentazione depositata dal Convenuto condominio (vedi doc. 1), i sigg.ri e hanno preso Pt_2 Pt_1
posizione specifica sui vizi di cui alla detta delibera n. 01 assumendo di non essere mai stati convocati alla stessa e di non avervi partecipato a dispetto di quanto fosse stato in quella sede verbalizzato.
A tale specifica contestazione le deduzioni successivamente assunte dalla difesa del convenuto risultano inconferenti dal momento che non è stata depositata in CP_1
atti la convocazione dei sigg.ri e all'assemblea del 6 luglio 2020 nel cui Pt_1 Pt_2
verbale, peraltro, si dava per avvenuta.
Tanto è sufficiente per dichiararne l'annullabilità.
Assorbita ogni altra questione.
b) Delibera del 17 novembre 2020
La difesa attorea ha ampiamente disquisito in punto di invalidità della delibera del 17 novembre 2020 che all'ordine del giorno vedeva porre i seguenti punti:
“A. millesimi condominiali;

B. regolamento di condominio;

C. decisioni inerenti le opere condominiali in conseguenza dell'esame dello stato manutentivo del fabbricato con particolare riferimento:
i alla copertura dell'edificio;
ii al rifacimento delle facciate;

iii alla ristrutturazione del garage;
iv alla ristrutturazione del vano scale, del giardino, con realizzazione dell'ascensore.
Pag. 9 di 15 Deliberazioni inerenti e conseguenti
D. varie ed eventuali”.
La difesa attorea ha evidenziato come tale assemblea, svoltasi presso lo studio del condomino Sig. in piazzale Donatello 3 - in cui erano presenti Controparte_4 CP_1
di persona, il signor anche su delega della consorte signora Controparte_4 [...]
nonché con collegamento da remoto l'avvocato Agostino Zanelli Quarantini, Parte_4
che interveniva all'assemblea su delega del figlio dei coniugi Sig. Controparte_9
chiamato a partecipare all'assemblea come nuovo proprietario Controparte_8
dell'unità immobiliare ad uso magazzino di cui al foglio 62 particella 265 sub 4 – provvedeva a deliberare: l'approvazione delle tabelle millesimali, facendo riferimento a quelle che erano state prodotte in allegato alla convocazione assembleare;

l'approvazione dei lavori su tetto e facciate, sul giardino antistante l'edificio, nel garage, secondo i capitolati prodotti per l'assemblea nonché la manutenzione straordinaria delle scale e l'installazione dell'ascensore; il conferimento dell'incarico professionale per la progettazione direzione dei lavori sui beni condominiali allo studio dell'ing. CP_2
; l'appalto dei lavori condominiali, su tetto facciate e garage, da conferirsi
[...]
all'impresa General Costruzioni, dando mandato al condomino di Controparte_4
sottoscrivere, per conto del condominio, il relativo contratto, come da bozza che veniva allegata;
l'appalto dei lavori, per la manutenzione straordinaria delle scale, per l'ascesa al piano primo e l'installazione dell'ascensore, da conferirsi alla medesima impresa
General Costruzioni, dandosi comunque atto che il costo di tali opere era da porsi a carico del subcondominio formato esclusivamente dalle unità abitative del piano dell'edificio; la ripartizione delle spese indicate facendo espresso richiamo all'articolo
1123 del codice civile.
Gli attori hanno lamentato l'illegittimità della detta delibera per: Irregolarità nella convocazione;
Irregolarità nello svolgimento dell'assemblea e nella sottoscrizione del verbale;
Invalidità delle delibere in quanto approvate da parte di compagine (restius
'maggioranza') creata fittiziamente con la vendita simulata di una porzione accessoria dell'immobile di Via della Piazzola al sig. figlio dei sigg.ri Controparte_8 [...]
e Nullità delle deliberazioni di cui ai nn. 03-04-05-06-07 CP_4 Parte_4
per mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 cod. civ.; Illegittimità delle
Pag. 10 di 15 delibere nn. 01 (approvazione delle tabelle millesimali), n. 03 (approvazione, separatamente per ciascuna unità del fabbricato, dei lavori di cui al punto C) all'ordine del giorno), n. 07 (ripartizione delle spese per gli interventi, “anche a mente dell'art.
1123 c.c.”) per essere state approvate a maggioranza anziché all'unanimità.
In virtù del principio della ragione più liquida andrà ad esaminarsi, con valore assorbente, la doglianza relativa alla 'Irregolarità nella convocazione' della delibera assunta in data 17 novembre 2020.
Gli attori difatti lamentano che l'avviso di convocazione per l'assemblea del 17 novembre 2020 è stato inviato ai medesimi, comproprietari al 50% dell'appartamento del piano terreno, in un unico esemplare indistintamente indirizzato a “ Persona_1
invece che in due esemplari.
[...]
Su tale punto la difesa del assume che l'assemblea tenutasi in seconda CP_1
convocazione in data 17 Novembre 2020 è stata convocata in modo assolutamente regolare in quanto secondo la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, in caso di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasti di interessi tra loro, la comunicazione data ad uno di essi circa la convocazione di un'assemblea condominiale consente di presumere che l'avviso notificato ad uno dei comproprietari sia stato portato a conoscenza dell'altro contitolare del diritto di partecipare all'amministrazione del bene comune (Sent. Cass. Civ., Sez. II, 16 Febbraio
1996, n. 1206).
Tale ultima interpretazione, a parere dello scrivente Giudice, non può condividersi.
Si evidenzia in merito che la norma di cui all'art. 67 co. 2 disp. att. c.c. non esclude, ma anzi sottolinea la necessità che tutti i comproprietari siano resi edotti della convocazione assembleare, onde poter concordare la propria posizione in ordine alle questioni all'o.d.g. e determinare il proprio rappresentante comune. La ratio della norma è quella di evitare che gli eventuali conflitti interni fra comunisti siano portati all'interno dell'assemblea di Condominio e fare in modo che la posizione dei comunisti sia unitaria di fronte agli altri condòmini.
Tutti i comproprietari, perciò, vanno informati della riunione e l'amministratore dovrà convocarli spettando a questi la scelta sul soggetto che li andrà a rappresentare in assemblea. L'amministratore potrebbe dirsi esonerato soltanto qualora dimostri che i
Pag. 11 di 15 comproprietari – prima della riunione – gli abbiano comunicato per iscritto il nominativo del rappresentante prescelto posto che, in difetto, tutti i comproprietari sono legittimati ad agire a tutela del bene comune, anche mediante l'impugnazione di delibere assembleari che ritengano pregiudizievoli al condominio o al proprio immobile
(Cass. Civ. Sent. n°19435/2021 conf Cass. Sez. 2, 26/07/2013, n. 18123; Cass. Sez. 2,
27/02/2009, n. 4856; Cass. Sez. 2, 30/10/2007, n. 22891; Cass. Sez. 2, 09/01/2006, n.
75).
E' vero che la giurisprudenza formatasi con riferimento al testo previgente dell'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. (prima della modifica introdotta dall'art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220) aveva affermato che affinché uno dei comproprietari pro - indiviso di un piano o porzione di piano compresi in un edificio condominiale possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima dall'altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiede alcuna particolare formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza al secondo comproprietario (Cass. n. 8116 del
27.07.1999; Cass. n. 1830 del 18/02/2000). La giurisprudenza aveva quindi ammesso che "La validità della convocazione per la riunione dell'assemblea condominiale di uno dei comproprietari "pro indiviso" di piano o di porzioni di piano di un condominio può evincersi anche dall'avviso dato all'altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione stessa", il che, ad es., è stato ritenuto in caso di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro (Cass. n. 1206 del 16/02/1996).
Tuttavia, è da ritenere che l'interpretazione riportata dalla su citata giurisprudenza non sia pienamente compatibile con l'attuale formulazione dell'art. 66, comma 3, disp. att.
c.c., il quale impone specifici requisiti formali per l'avviso di convocazione da inoltrare a tutti gli aventi diritto (lettera raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), il che significa che l'avviso di convocazione deve essere inviato in duplice copia e cioè uno per ciascun coniuge comproprietario, anche se conviventi.
Pag. 12 di 15 Per tale motivo la delibera deve ritenersi viziata e, di conseguenza annullata assorbiti gli ulteriori motivi di contestazione.
c) Delibera 26 aprile 2021
I sigg.ri e hanno poi impugnato la delibera assembleare del 26 aprile 2021 Pt_1 Pt_2
assunta con il loro voto contrario ed il voto favorevole di tutti gli altri componenti del
Condominio, con cui venivano ratificate le deliberazioni assunte il 17 novembre 2020
“nonché l'operato dei condomini che hanno provveduto alla loro esecuzione”.
In merito a tale delibera la difesa attorea ha evidenziato che tale ratifica non varrebbe a sanare i vizi della delibera originaria per essere essa stessa viziata per i medesimi motivi nonché per essere stata assunta a maggioranza e non all'unanimità.
Ebbene ritiene lo scrivente Giudice che l'atto di ratifica operato dall'assemblea deve essere considerato tamquam non esset stante la genericità non solo dell'ordine del giorno (punto A “Ratifica delle deliberazioni assembleari precedenti') quanto del deliberato assunto nei seguenti termini: “Relativamente alle deliberazioni assunte con delibera n. del 17 novembre 2020, l'Assemblea a maggioranza, con il solo voto contrario dei Condomini dell'appartamento posto al Primo piano, ratifica le deliberazioni al tempo prese nonché l'operato dei condomini che hanno provveduto alla loro esecuzione”.
Sarebbe stato necessario riportare, difatti, sia nella formulazione dell'ordine del giorno sia in sede di discussione, analiticamente ed in modo preciso gli argomenti oggetto di disamina.
Il generico richiamo ad una siffatta ratifica non fornisce, a parere di chi scrive, sufficiente garanzia di corretto contraddittorio né si consente agli interessati di manifestare in modo consapevole il proprio convincimento, in assenza di una riproposizione, punto per punto, delle questioni, che avevano formato oggetto della precedente deliberazione, sulle quali dovrebbe piuttosto procedersi a nuova interlocuzione (quand'anche sintetica) tra le parti.
Ciò anche perché all'assemblea del 17 novembre 2020 (id est di cui si intendeva ratificare le deliberazioni) risultavano assenti non solo i condomini e ma Pt_1 Pt_2
anche sigg.ri e divenuti comproprietari di un'unità Testimone_1 Persona_2
Pag. 13 di 15 immobiliare posta al primo piano lato sud-ovest dell'edificio del 'Casa CP_1
Topini' solo in data 12 febbraio 2021 (vedi doc.13 parte attrice).
Non può quindi ritenersi rispettosa dei principi, regolanti il diritto a contraddire in assemblea condominiale, una formulazione “omnibus”, che, senza specificare in concreto le tematiche oggetto della discussione, indichi la sola finalità di ratifica di un atto precedente tanto più laddove è addirittura cambiata la compagine condominiale.
Come noto il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere dell'assemblea di condominio non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, ma va altresì evidenziato che tale sindacato del Giudice deve riguardare il riscontro della legittimità: tale riscontro, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si estende anche all'eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, trattandosi, in tal caso, di stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'assemblea deliberante (Cass. n. 5889 del 2001; Cass. n. 19457 del 2005).
Nella fattispecie in esame non si ravvisa tale legittimo esercizio che si sarebbe dovuto svolgere all'interno del consesso assembleare previa analitica discussione delle deliberazioni da ratificare che, di fatto, non risultano essere state nuovamente esaminate in tale sede alcun valore potendo assumere la dicitura di stile e/o refuso rinvenuta nel verbale “L'assemblea condominiale, dopo breve discussione, all'unanimità DICHIARA
E DELIBERA…” dal momento che risulta smentita dalle votazioni di cui al successivo punto A, sub 1).
In altri termini non è dato di verificare, né emerge aliunde, se la delibera di ratifica sia stata consapevolmente assunta dalla maggioranza dei consociati nell'intento conservativo degli effetti già verificatisi.
Per quanto osservato anche tale delibera deve essere annullata.
Ogni altra difesa assorbita.
Le spese di lite
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e vengono poste a carico del convenuto in favore degli attori per come liquidate in dispositivo, facendo CP_1
applicazione del D.M. n. 55/2014, e ss. modifiche, tenendo conto del valore della causa
Pag. 14 di 15 indicato in citazione (indeterminabile), ai parametri medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e parametri minimi per la fase istruttoria in assenza di attività specifica.


P.Q.M

. il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando assorbita ogni altra eccezione deduzione e domanda così provvede:
- Accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, annulla le delibere assunte dall'assemblea del Condominio convenuto in data 6 luglio 2020, 17 novembre 2020
e 26 aprile 2021;
- Condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore dei CP_1
sigg.ri e che si liquidano in € 6.713,00 oltre spese generali, iva cpa e Pt_1 Pt_2
spese vive documentate.
Così deciso in Firenze, lì 30 aprile 2025
Il Giudice
dott.ssa Micaela Picone

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