N. R.G. 2578/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LODI
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2578/2023 promossa da:
C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. CORTESINI ANGELO e dell'avv. CORTESINI FRANCESCO
RICORRENTI contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. LUCINI Controparte_1 C.F._3
LUCA (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ROVEDA CP_2 C.F._4
PIETRO GABRIELE
RESISTENTI

Conclusioni
Conclusioni per e Parte_1 Parte_2
“Voglia il Tribunale Ill.mo di Lodi contrariis rejectis così giudicare:
, come da istanza 18/12/2024 revocarsi l'ordinanza di fissazione dell'udienza di CP_3
discussione, accogliendosi la richiesta di rimessione in istruttoria e disponendo CTU sui quesiti già proposti e di seguito riprecisati in via istruttoria.
A) NEL MERITO
pagina 1 di 16 Condannarsi i convenuti in solido o in via alternativa tra loro come segue:
A/1) Nei confronti della sig.ra CP_1
Condannarsi la medesima a pagare agli attori ricorrenti a titolo di riduzione prezzo, restituzioni
e risarcimento danni anche non patrimoniali da fatto illecito e false attestazioni di conformità in atto pubblico, la somma di euro 50.000,00 o quella diversa maggiore o minore che risulterà di giustizia dovuta a seguito dell'effettuanda istruttoria oltre interessi e rivalutazione monetaria dal fatto al saldo.
A/2) Nei confronti dell'Arch. CP_2
Condannarsi il medesimo a pagare agli attori – ricorrenti a titolo di risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali per le causali di cui in premessa la somma di euro 50.000,00 o quella diversa maggiore o minore che risulterà di giustizia dovuta a seguito dell'effettuanda istruttoria oltre interessi e rivalutazione monetaria dal fatto al saldo.
B) Spese e compensi di causa rifusi e in stretto subordine, in denegata ipotesi di rigetto delle domande attrici, con compensazione delle spese stante la complessità delle questioni trattate e le eccezioni temerarie e defatigatorie come già evidenziato nelle note di udienza e nella nostra memoria difensiva 11.04.2024 pag.1 e 2.
C) IN VIA ISTRUTTORIA […]”.
Conclusioni per CP_2
“voglia l'adito Tribunale di Lodi, così giudicare
In via preliminare, in rito:
- accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o l'improcedibilità della domanda di manleva svolta dalla sig.ra nei confronti dell'Arch. CP_1 CP_2
- conseguentemente alla declaratoria di cui sopra, accertare e dichiarare, anche con sentenza parziale la carenza di legittimazione passiva in capo all'Arch. e, per l'effetto, CP_2
disporne l'estromissione dal presente giudizio, con condanna al pagamento delle spese legali in suo favore;

In via preliminare, in rito:
- nella denegata ipotesi di non estromissione dell'Arch. dal presente giudizio, CP_2
autorizzare la chiamata in causa della compagnia assicurativa Controparte_4
In via principale, nel merito:
pagina 2 di 16 - accertare e dichiarare che nulla è dovuto a parte ricorrente dall'Arch. e, per CP_2
l'effetto, rigettare le domande svolte nei suoi confronti dai sig.ri e Parte_1 [...]

Parte_2
Sempre in via principale nel merito:
-preso atto che l'azione nei confronti dell'arch. sia stata proposta in mala fede e nella CP_2
coscienza della sua estraneità alla vicenda, condannare i ricorrenti ex art. 96 c.p.c. alla somma che sarà ritenuta di giustizia;

In via subordinata, sempre nel merito: per la denegata e non creduta ipotesi di condanna dell'Arch. al pagamento di qualsivoglia somma a favore delle altre parti, CP_2
condannare la compagnia assicurativa a garantire e manlevare Controparte_4
da ogni esborso l'odierno resistente ovvero a rimborsargli quanto dovesse essere costretto a pagare nei confronti delle altre parti processuali;

In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali per il presente giudizio;

In via istruttoria, si richiamano e si insiste sulle richieste già formulate in sede di costituzione in giudizio.”.
Conclusioni per Controparte_1
“Nel merito, in via principale,
- rigettare e/o comunque dichiarare inammissibili le domande ex adverso svolte nei confronti della Sig.ra Controparte_1
- condannare i ricorrenti ex art. 96 cpc.
In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande ex adverso svolte, dichiarare l'Arch. tenuto a manlevare e tenere indenne la Sig. CP_2
dal pagamento dell'importo eventualmente dovuto e, in ogni caso, nei limiti di Controparte_1
quanto effettivamente dovuto e provato;

Sempre in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avversarie nei confronti della Sig.ra accertare e dichiarare, per i motivi Controparte_1
esposti in atti e ai sensi dell'art. 1227 c.c. il concorso dei ricorrenti nella causazione del danno
e, per l'effetto, ridurre proporzionalmente gli importi eventualmente dovuti.
In ogni caso, Con vittoria di spese ed onorari, ivi compreso il rimborso spese generali.”.
pagina 3 di 16 Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132 c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e ai verbali di causa.
1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato il 17.10.2023 e Parte_1 [...]
hanno agito nei confronti di e per sentirli Parte_2 Controparte_1 CP_2
condannare, in solido o in via alternativa tra loro, al pagamento di € 75.000,00 (somma poi ridotta a € 50.000,00 in corso di causa) a titolo di risarcimento dei danni patiti a seguito della scoperta di gravi difformità edilizie e urbanistiche nell'immobile sito in Lodi, via Oldrado da
Ponte n. 10, acquistato da difformità non conosciute prima dell'acquisto e tali Controparte_1
da rendere il bene inidoneo all'uso cui è destinato, diminuendone in modo apprezzabile il valore.
I ricorrenti, in particolare, dopo aver richiamato il procedimento per accertamento tecnico preventivo ante causam, dagli stessi introdotto e conclusosi con ordinanza di inammissibilità
(R.G. n. 780/2022), hanno dedotto quanto segue a sostegno delle proprie domande:
- di aver acquistato in data 10.12.2020 da al prezzo di € 155.000,00 la Controparte_1
piena proprietà dell'appartamento sito in Lodi, via Oldrado Da Ponte n. 10, posto al terzo piano - sottotetto (identificato catastalmente al foglio 40, mappale 182, sub 703);
- che, come dichiarato nel rogito, scopo dell'operazione era unificare l'appartamento acquistato con la propria unità immobiliare posta al secondo piano, beneficiando delle agevolazioni per il mutuo sulla prima casa, previo completamento della pratica edilizia entro 12 mesi dalla compravendita;

- che prima dell'acquisto sia la venditrice, che il progettista dell'ultima ristrutturazione,
arch. hanno garantito la regolarità edilizia e la possibilità di sanare le piccole CP_2
difformità dell'immobile mediante riallineamento catastale (cfr. file audio – doc. 11 parte ricorrente);
- che in sede di rogito notarile la venditrice ha garantito la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto del bene, dichiarando al contempo di aver richiesto al Comune di Lodi l'agibilità dell'immobile con istanza prot. n. 0049587 dell'8.10.2020;
- di aver appreso, successivamente alla compravendita, di alcuni vizi occulti dell'immobile;
- di aver quindi incaricato a ottobre 2021 l'ing. di eseguire dei rilievi Persona_1
nell'unità immobiliare, per verificarne la conformità urbanistica e catastale, prodromica all'unificazione delle due unità;
pagina 4 di 16 - che l'ing. ha evidenziato i seguenti vizi nella propria relazione peritale del Persona_1
30.11.2021 (doc. 6 parte ricorrente):

1. importanti difformità di natura edilizia/urbanistica che compromettono l'abitabilità/agibilità dell'immobile e che interessano, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il terrazzo dell'appartamento, gli abbaini, le quote di gronda e le pendenze della copertura;

2. mancanza di certificato di agibilità e di abitabilità dell'immobile;

3. non corrispondenza tra la scheda catastale allegata all'atto di compravendita e lo stato realizzato

4. mancata regolare chiusura della S.C.I.A. del 16 aprile 2021 protocollo n.
0012910 avente ad oggetto la realizzazione di un bagno cieco con ventilazione forzata.
- che l'unico vizio noto ai ricorrenti era la difformità del terrazzino, rispetto alla quale l'arch. aveva assicurato al loro tecnico, arch. , la possibilità di CP_2 Persona_2
ottenere agevolmente l'allineamento catastale, previa esecuzione di alcune opere necessarie per la concessione del mutuo (cfr. doc. 12 parte ricorrente);
- che, ad eccezione della difformità del terrazzo, gli ulteriori vizi, contestati alla venditrice, erano occulti e non conoscibili (cfr. missive del 22.10.2021 e dell'1.12.2021; doc.

5-7 parte ricorrente);
- che l'estensione delle difformità rende l'immobile inagibile fino a pregiudicarne la sanatoria (“Allo stato attuale l'immobile è inagibile e inabitabile, pertanto vengono a mancare i requisiti che lo inquadrano come appartamento. Risulta indisponibile la documentazione che dimostra la regolarità dell'intervento di ristrutturazione e delle successive varianti apportate alla porzione d'immobile. Manca l'attestazione del Comune di Lodi di quanto dichiarato nell'atto di compravendita. Infine sussistono seri dubbi sulla validità temporale della certificazione energetica allegata all'atto di compravendita”: cfr. pag. 11 perizia;
doc. 6 parte ricorrente);
- che i gravi difetti e vizi dell'immobile compravenduto hanno impedito la realizzazione dei lavori di unificazione delle due unità entro dodici mesi dall'acquisto, con conseguente perdita dei benefici fiscali per la concessione del mutuo sulla prima casa;

pagina 5 di 16 - che le violazioni accertate hanno deprezzato l'immobile e fondano il diritto ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali;

- che a riscontro delle comunicazioni, la venditrice ha eccepito la piena contezza in capo agli acquirenti della situazione urbanistica, edilizia e catastale dell'immobile, nonché della consapevolezza dei vizi allo stesso afferenti (cfr. missiva del 13.01.2022 – doc. 8 parte ricorrente).
In forza delle riscontrate irregolarità edilizie, parte ricorrente ha esperito:
- nei confronti della venditrice azione di riduzione del prezzo ai sensi Controparte_1
dell'art. 1489 c.c., nonché ai sensi degli artt. 1490, 1492 e 1494 c.c., per aver attestato falsamente la regolarità catastale dell'immobile gravato da oneri non apparenti che ne diminuiscono il godimento, oltre al risarcimento dei danni anche non patrimoniali ex artt.
1218 e 1223;
- nei confronti dell'arch. – quale venditore-progettista e direttore responsabile CP_2
ex art. 6 L. 47/85 dei lavori di ristrutturazione eseguiti nel 2001 (cfr. rogito del 2001 – doc. 9 parte ricorrente) – domanda di risarcimento danni per i permanenti abusi edilizi ai sensi degli artt. 2043 e 2055 c.c., nonché ai sensi dell'art. 1669 c.c., per le omissioni circa gli interventi edilizi eseguiti e le difformità immobiliari.
1.1. Nel giudizio così radicato si è costituito l'arch. il quale, in via preliminare, ha CP_2
eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, domandando in subordine l'autorizzazione a chiamare in causa la propria compagnia assicuratrice, e, nel merito, ha chiesto il rigetto delle domande di parte ricorrente, in quanto infondate, nonché la condanna dei ricorrenti ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
A sostegno delle proprie domande ed eccezioni, il resistente ha dedotto:
- di esser intervenuto nella compravendita oggetto di causa quale consulente della venditrice, senza aver mai assunto alcun impegno ad espletare una consulenza tecnica;

- che la compravendita conclusa nel dicembre 2020 è stata preceduta da complesse trattative, aventi ad oggetto la rimozione delle difformità edilizie dell'immobile
(circostanza confermata dall'e-mail del 15.07.2020; cfr. doc. 3 resistente;
CP_2
- che con contratto preliminare dell'8.9.2020 le parti hanno chiarito che “Ad esatta identificazione di quanto promesso in vendita le parti fanno espresso riferimento alla planimetria allegata al presente contratto, fatta avvertenza che le dimensioni e misure da
pagina 6 di 16 essa rilevabili hanno valore indicativo, nello stato di fatto in cui si trova, visto e piaciuto, acquistato a corpo e non a misura” e hanno subordinato la validità della proposta di acquisto “alla verifica con scadenza 30 09 2020 dell'assenza di elementi ostativi alla vendita tramite controlli effettuati da professionisti scelti a cura del Proponente” (cfr. artt. 1 e 6 contratto preliminare;
doc. 2 resistente;
CP_2
- che era, dunque, onere dei promissari acquirenti verificare tramite il proprio tecnico di fiducia la conformità catastale dell'immobile e che, a tal fine, nel settembre 2020
e hanno ricevuto dalla venditrice le chiavi Parte_1 Parte_2
dell'appartamento per farlo visionare alla loro professionista di fiducia, arch. Per_2
[...]
- che nelle ulteriori interlocuzioni i ricorrenti hanno ribadito l'intenzione di concludere l'acquisto (cfr. doc.

3-4 resistente;
CP_2
- che la consapevolezza dell'acquirente di non poter procedere a regolarizzazione catastale
– attestata dalla corrispondenza intercorsa il 14.09.2020 tra e l'arch. Parte_1
e dalle note vocali inviate dal a (cfr. CP_2 Parte_1 Parte_3
doc. 9-10) – non ha impedito di stipulare il contratto di compravendita in data 10.12.2020.
Sulla scorta delle richiamate circostanze la parte ha domandato il rigetto delle avverse pretese, per i seguenti motivi:
- estraneità dell'arch. alla compravendita conclusa nel 2020 da CP_2 Parte_1
e con
[...] Parte_2 Parte_3
- totale irrilevanza dell'atto di compravendita del 2001 fra l'Arch. e CP_2 Parte_3
trattandosi di res inter alio acta in cui quest'ultima ha acquistato l'immobile
[...]
nello stato di fatto e di diritto in cui all'epoca si trovava;

- genericità delle domande avversarie: le doglianze dei ricorrenti non consentono di individuare con precisione quale sia il titolo di responsabilità per cui hanno agito nei confronti dell'arch. CP_2
- impossibilità di ascrivere alla parte una responsabilità ex art. 1489 o 1490 c.c., trattandosi di azioni esperibili soltanto nei confronti del venditore;

- inconferenza del richiamo all'art. 6 della Legge n. 47/1985, trattandosi di norma abrogata dall'art. 136 del d.P.R. n. 380/2001 e sostituita con l'art. 29 del medesimo d.P.R., che limita la responsabilità del titolare del permesso di costruire, del committente e del pagina 7 di 16 costruttore, nonché del direttore lavori, alle sole violazioni della normativa edilizia, non allegate nella fattispecie;

- impossibilità di ascrivere alla parte una responsabilità ai sensi dell'art. 29 del d.P.R. n.
380/2001, trattandosi di normativa posta a presidio non già dei diritti dei privati, ma unicamente degli interessi dell'amministrazione al rispetto della normativa urbanistico- edilizia;

- omessa prova degli elementi qualificanti un'eventuale responsabilità extracontrattuale, attesa la piena consapevolezza in capo agli acquirenti delle difformità catastali.
1.2. Con comparsa depositata in data 30.1.2024 si è costituita la quale ha Controparte_1
chiesto il rigetto delle domande di parte ricorrente, in quanto infondate in fatto e in diritto, nonché la condanna dei ricorrenti ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
A sostegno delle proprie domande ed eccezioni la resistente ha eccepito che:
- l'immobile compravenduto è dotato di titolo edilizio e di certificato di agibilità conseguito per silenzio assenso ai sensi degli artt. 24 e 25 del d.P.R. 380/2001 (cfr. doc. 7 parte resistente e, di conseguenza, le rilevate difformità non impediscono la CP_1
commerciabilità del bene;

- in base all'art. 6 del contratto preliminare gravava su e Parte_1 Parte_2
l'onere di verificare la conformità urbanistica e catastale dell'unità immobiliare;

[...]
in questa sede pertanto i ricorrenti non possono eccepire alcuna responsabilità della venditrice per difformità edilizie che era loro compito rilevare prima della stipula del contratto definitivo;

- a fronte della conoscenza o agevole conoscibilità dei difetti edilizi dell'immobile in capo agli acquirenti, non trova applicazione la disciplina di cui all'art. 1489 c.c.;
- non può configurarsi alcun vizio della cosa venduta ex art. 1490 c.c. in presenza di mere irregolarità catastali, non essenziali e rispetto alle quali, peraltro, i ricorrenti risulterebbero decaduti per mancato rispetto del termine di cui all'art. 1495 c.c.;
- gli atti dei ricorrenti sono del tutto generici, non consentono di individuare con precisione i singoli profili di responsabilità e non motivano adeguatamente la misura del risarcimento danni domandato.
2. Ciò posto, occorre analizzare separatamente le domande svolte da e Parte_1 [...]
nei confronti di e dell'arch. Parte_2 Controparte_1 CP_2
pagina 8 di 16 3. Quanto alla domanda svolta nei confronti di la stessa non merita Controparte_1
accoglimento per la ragioni di seguito evidenziate.
3.1 Secondo un costante e condivisibile orientamento giurisprudenziale, le difformità edilizie e urbanistiche non rientrano nell'ipotesi di cui all'art. 1490 c.c., ma devono essere ricondotte nell'alveo dell'art. 1489 c.c., il quale stabilisce che “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo
1480”.
L'irregolarità urbanistica, dunque, non costituisce un'anomalia strutturale del bene, bensì una limitazione gravante su di esso (cfr. Tribunale di Vicenza, 2/03/2023, n. 446). Al riguardo, la
Suprema Corte ha affermato che “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto” (Cass. civ. 21/06/2024, n.
17148).
La responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., tuttavia, non può essere invocata dal compratore che abbia avuto effettiva conoscenza o fosse in grado di avere agevolmente conoscenza degli oneri o vizi gravanti sull'immobile al momento della vendita. Pertanto, la presenza di difformità urbanistiche note o conoscibili mediante l'ordinaria diligenza e l'esame della documentazione tecnica da parte dell'acquirente non consente di applicare la tutela prevista dall'art. 1489 c.c.
Al fine di escludere la responsabilità del venditore, dunque, non è necessario che la difformità sia stata in concreto conosciuta dal compratore, ma è sufficiente che questa fosse anche solo conoscibile: “Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi, la responsabilità del venditore ai sensi dell'articolo 1489 del cc è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio;
senza che rilevi, in tali ipotesi, la dichiarazione del venditore , dell'inesistenza di pesi o oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento” (Cass. Civ. sez. II, 04/01/2018, n. 57). E ancora: “Nella
pagina 9 di 16 vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 cod. civ. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Ne consegue che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dall'acquirente (anche solo per l'apparenza dello "jus in re aliena"), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento” (Cass. Civ. sez. II, 08/04/2013, n. 8500).
3.2 Nel caso in esame, dalla documentazione presente in atti si evince che le parti in data

8.9.2020 hanno sottoscritto un primo contratto preliminare, al cui art. 6 – rubricato Condizione sospensiva verifiche urbanistiche e catastali – è stato così previsto: “La validità della proposta di acquisto è subordinata alla verifica con scadenza 30.09.2020 dell'assenza di elementi ostativi alla vendita tramite controlli effettuati da professionisti scelti a cura del Proponente” (doc. 2 resistente . Per effetto dell'accordo, dunque, i promissari acquirenti si sono obbligati a CP_2 delegare a un proprio tecnico di fiducia la verifica delle condizioni dell'immobile al fine di escludere vizi che rendessero il bene inidoneo all'uso.
Dall'istruttoria orale esperita nel corso di causa, poi, è emerso sia che e Parte_1 [...] hanno avuto per un periodo le chiavi dell'appartamento sia che i predetti sono Parte_2
stati seguiti nelle fasi preliminari della compravendita da un loro tecnico di fiducia, l'arch.
Persona_2
Quanto alla consegna delle chiavi, l'unica testimone che è stata in grado di riferire sulla circostanza è stata la quale all'epoca collaborava con l'arch. “non Testimone_1 CP_2
ricordo il mese preciso, ricordo però che noi come studio avevamo una copia delle chiavi CP_2 che abbiamo consegnato alla signora per visionare l'immobile; è stata una consegna Pt_1 informale per un breve periodo in modo che la signora potesse visionare l'immobile anche con i suoi tecnici” (cfr. verbale udienza 8.11.2024).
pagina 10 di 16 Per quanto riguarda il secondo profilo, la stessa sentita come testimone Persona_2 all'udienza dell'8.11.2024, ha confermato non solo di aver ricevuto da e Parte_1 [...]
l'incarico di verificare le condizioni dell'immobile, ma anche di aver visionato Parte_2
diverse volte l'appartamento.
Quanto al conferimento dell'incarico, la testimone ha dichiarato: “Confermo la circostanza, io ho seguito i signori nella fase prodromica della compravendita;
io dovevo capire lo stato dell'immobile, capire se c'erano tutti i documenti edilizi necessari per procedere alla vendita;
dovevo anche verificare se fosse possibile collegare i due appartamenti […] io avevo fatto un sopralluogo con l'arch. all'inizio di marzo, poi era l'epoca della pandemia e io sicuramente CP_2
in quel periodo non ci sono andata;
più di una volta ci sono sicuro andata ma non ricordo quando. io ricordo con certezza il sopralluogo di marzo, sicuro ne ho fatti altri ma non ricordo quando”. E ancora: “io avevo ristrutturato la casa in cui vivevano i signori e visto che il Pt_2 progetto era quello di seguirli anche nell'unione dei appartamenti e vista anche la confidenza non era stato formalizzato un incarico, però io formalmente li ho seguiti dal punto di vista tecnico;
anche se non c'era l'incarico scritto però di fatto ho fatto il lavoro come tecnico”.
Per quanto riguarda invece le difformità edilizie, la teste ha riferito: “non ricordo di aver fatto dei rilievi precisi dei locali, ho fatto un rilievo visivo, magari prendendo qualche misura per verificare la corrispondenza dei locali ai disegni ricevuti dal collega;
ricordo di aver avuto una corrispondenza tecnica con il collega, arch. il quale mi ha mandato i documenti tecnici di CP_2 cui ho fatto richiesta;
l'arch. mi ha mandato le pratiche precedenti e i rilievi che aveva CP_2 fatto;
ricordo che dalle verifiche fatte c'erano delle differenze tra lo stato dei luoghi e la documentazione, se non ricordo male c'erano delle differenza sulla distribuzione interna, forse
c'era qualcosa che non andava legato al terrazzino, avendolo fatto solo a vista era una cosa da approfondire;
io avevo comunicato ai signori che c'erano delle difformità tra lo stato Pt_2
dei luoghi e le pratiche edilizie […]non ho sicuro segnalato problematiche relative alla distanza con l'edificio dei vicini;
non ho ricordo di un rilievo metrico preciso quindi non ricordo di aver verificato le altezze;
non essendo stata ancora comprata non ho fatto rilievi esecutivi” (cfr. verbale udienza 8.11.2024).
Il ruolo dell'arch. emerge altresì dalla documentazione versata in atti, e in Persona_2
particolare dalle comunicazioni mail prodotte. In particolare, nella e-mail del 19.5.2020, inviata da all'arch. con in copia conoscenza l'arch. si Parte_1 CP_2 Persona_2
pagina 11 di 16 legge: “Ti confermiamo che procederemo nella trattativa, sottoscrivendo un preliminare di acquisto, dopo che avrai presentato la pratica in comune e ricevuta la documentazione da sottoporre al nostro architetto, che ci legge in copia, come da accordi presi tempo fa” (doc. 15 resistente . E ancora, con e-mail del 15.7.2020 così scriveva a CP_1 Parte_1
“è possibile procedere con un incontro, telefonico, via skype o wathsapp, tra Controparte_1
, e un tecnico del Comune chi preferite) per capire Per_2 CP_2 Persona_3 Per_4 Per_5
cosa comporta in termini economici la procedura di riallineamento? si è resa Per_2 assolutamente disponibile” (doc. 3 resistente . CP_1
Ebbene, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, deve ritenersi anzitutto che le difformità edilizie e urbanistiche lamentate dai ricorrenti non siano occulte, trattandosi di difformità attinenti alle altezze e alla conformazione fisica dell'immobile, agevolmente percepibili attraverso semplici misurazioni, nonché dal raffronto tra tali misurazioni e la documentazione urbanistica e catastale relativa all'immobile.
Tali difformità, dunque, quand'anche non siano state in concreto conosciute dai ricorrenti, erano in ogni caso facilmente conoscibili, tenuto conto del fatto che e Parte_1 Parte_2 avevano affidato la verifica dell'immobile a un tecnico di loro fiducia, ossia l'arch.
[...]
Persona_2
La conoscibilità delle difformità – come visto – esclude di poter ascrivere una responsabilità ai resistenti ai sensi dell'art. 1489 c.c., atteso che tale norma accorda al compratore una tutela rispetto ai soli vizi non apparenti che diminuiscano il libero godimento dell'immobile. Al riguardo, infatti, la Suprema Corte ha affermato: “Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 c.c. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità” (Cass. civ.
8500/2013).
pagina 12 di 16 In definitiva, la circostanza che le parti siano addivenute alla stipula del contratto definitivo postula l'accettazione delle condizioni in cui l'immobile si trovava e non consente ai ricorrenti di invocare la tutela di cui all'art. 1489 c.c. né nei confronti della venditrice.
4. Venendo alla domanda svolta nei confronti dell'arch. occorre preliminarmente CP_2 esaminare l'eccezione di difetto di legittimazione passiva svolta da quest'ultimo.
4.1 Com'è noto, la legittimazione ad agire e a contraddire costituisce una delle condizioni dell'azione e consiste nella titolarità del potere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la prospettazione e allegazione di fatti in astratto idonei a fondare il diritto azionato, con conseguente dovere del Giudice di verificarne l'esistenza in ogni stato e grado del procedimento, anche d'ufficio (Cass. civ. n. 17092/2016).
Tale legittimazione coincide, dunque, con l'ipotetica accoglibilità della domanda sotto il profilo soggettivo, derivante dal fatto che il diritto azionato è affermato come diritto di colui che propone la domanda e contro colui nei cui confronti la domanda è proposta. Ne deriva che la legittimazione a contraddire è la coincidenza soggettiva tra colui contro il quale la domanda è proposta e colui che nella domanda è affermato come soggetto passivo del diritto azionato.
La sussistenza di tale condizione va verificata esclusivamente alla stregua della fattispecie giuridica prospettata con l'azione, prescindendo, cioè, dalla effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa, la quale, investendo i concreti requisiti di accoglibilità della domanda e, perciò, la sua fondatezza, attiene, invece, al merito della causa.
La legittimazione passiva nell'accezione suddetta può essere verificata già in limine litis all'esito di un raffronto tra i fatti prospettati dall'attore e la fattispecie della norma ad essi applicabile, con la conseguenza che, da un lato, ove, alla stregua di tale verifica, il soggetto nei cui confronti la domanda è proposta non coincida con quello che secondo la disposizione normativa è il titolare passivo del rapporto obbligatorio, la domanda deve essere dichiarata inammissibile in quanto neanche ipoteticamente accoglibile (Cass. civ. n. 2091/2012); dall'altro lato, nel caso, in cui venga accertata detta coincidenza soggettiva, la domanda potrebbe, ciò non di meno, essere respinta ove, all'esito dell'accertamento giudiziale e dell'espletamento dell'attività istruttoria, il convenuto non risulti l'effettivo titolare del rapporto dedotto in giudizio.
La legittimazione a contraddire deve, in conclusione, essere riconosciuta in capo al convenuto per il solo fatto che l'attore affermi che il soggetto evocato in giudizio sia il soggetto che la norma che regola la fattispecie considera destinatario passivo della pretesa, ovvero il titolare pagina 13 di 16 dell'obbligo, primario o derivato, dalla stessa imposto. Per la sussistenza di tale condizione è, pertanto, necessario e sufficiente che la titolarità del rapporto venga semplicemente prospettata mediante deduzione di fatti idonei in astratto a fondare il diritto azionato. Ne consegue che una concreta ed autonoma questione di carenza di legittimazione passiva si delinea quando l'attore pretenda di ottenere una pronunzia contro il convenuto pur deducendone la relativa estraneità rispetto alla fattispecie normativa in cui deve essere sussunto il rapporto sostanziale controverso.
4.1.1 Applicando i richiamati principi al caso di specie, l'eccezione sollevata non può trovare accoglimento.
I ricorrenti, infatti, hanno chiaramente prospettato di agire in giudizio per il risarcimento dei danni cagionati dall'intervento dell'arch. negli adempimenti burocratici finalizzati CP_2
alla compravendita del bene di cui sono titolari, allegando fatti compatibili con tale prospettazione.
Tale allegazione fonda la legittimazione passiva dell'arch. a subire il giudizio CP_2
promosso dai ricorrenti, fermo il successivo vaglio nel merito della domanda.
4.2 Venendo al merito, occorre anzitutto qualificare giuridicamente la domanda svolta dai ricorrenti nei confronti dell'arch. rientrando, infatti, nei poteri del giudice quello “di CP_2
assegnare una diversa qualificazione giuridica ai fatti e ai rapporti dedotti in lite, nonché all'azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, esponendo a fondamento della sua decisione principi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamali dalle parti” (Cass. civ. n. 16288/2018).
Dagli atti di causa e dall'istruttoria esperita, deve innanzitutto escludersi che tra Parte_1
e da un parte, e l'arch. dall'altra parte, sussista un rapporto Parte_2 CP_2 di tipo contrattuale. Né può ritenersi che l'arch. abbia svolto il ruolo di intermediario, CP_2
essendosi lo stesso limitato ad assistere la venditrice nel corso delle trattative.
L'azione nei confronti dell'arch. infine, non può neppure essere ricondotta CP_2 nell'ambito dell'art. 1489 c.c., esperibile solo nei confronti del venditore, nella specie CP_1
[...]
La domanda dei ricorrenti deve pertanto essere ricondotta nell'ambito dell'art. 2043 c.c.
Come noto, laddove una parte agisca per vedersi riconosciuto il risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., grava sulla stessa, in virtù del principio di cui all'art. 2697 c.c., la rigorosa dimostrazione di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie, ossia il fatto illecito, il danno pagina 14 di 16 (evento e conseguenza) e il nesso causale. In altre parole, chi agisce per ottenere il risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. ha il dovere di indicare analiticamente e con rigore i fatti materiali che assume essere stati fonte di danno, nonché in cosa è consistito il pregiudizio, patrimoniale o non patrimoniale, subito e con quali criteri di calcolo lo stesso deve essere computato.
4.3 Ciò posto, tale domanda non merita accoglimento.
Nel caso in esame i ricorrenti si sono limitati a dedurre – peraltro in modo del tutto generico – la riconducibilità delle violazioni edilizie all'arch. CP_2
Ebbene, quand'anche dovessero ritenersi provati la condotta illecita ascrivibile al resistente e l'elemento psicologico (in ordine al quale nulla è stato né allegato, né tanto meno provato), in ogni caso la domanda dei ricorrenti non potrebbe essere accolta mancando la prova del danno conseguenza. I ricorrenti, infatti, si sono limitati ad allegare di non aver potuto svolgere i lavori di ristrutturazione volti a unificare i due appartamenti a causa delle difformità edilizie ed urbanistiche, senza tuttavia nulla provare al riguardo. Non risulta, infatti, alcun atto della pubblica amministrazione che abbia impedito lo svolgimento dei lavori a causa delle asserite difformità edilizie e urbanistiche.
5. Le spese di lite, liquidate in dispositivo secondo i parametri del D.M. 147/2022, tenuto conto del tenore degli atti e dell'attività svolta, seguono la soccombenza e sono interamente a carico dei ricorrenti.
5.1 Quanto alla domanda dei resistenti di condanna ei ricorrenti per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., la stessa non merita accoglimento.
L'azione esperita, infatti, può considerarsi temeraria solo allorquando, oltre ad essere erronea in diritto, appalesi consapevolezza della non spettanza della prestazione richiesta o evidenzi un grado di imprudenza, imperizia o negligenza accentuatamente anomali, non essendo sufficiente quindi la mera infondatezza della domanda, come nel caso di specie (cfr. Cass. 14789/2007).


P.Q.M.


Il Tribunale di Lodi in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, difesa, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande proposte da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
e CP_2 Controparte_1
pagina 15 di 16 2) condanna e in solido tra loro, al pagamento delle Parte_1 Parte_2
spese di lite favore di che si liquidano in € 3.809,00 per compensi, oltre iva, cpa e CP_2
15% spese forfettarie;

3) condanna e in solido tra loro, al pagamento delle Parte_1 Parte_2
spese di lite favore di che si liquidano in € 3.809,00 per compensi, oltre iva, Controparte_1
cpa e 15% spese forfettarie;

4) rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata dai resistenti nei confronti dei ricorrenti.
Lodi, 23 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi
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