N. R.G. 419/2021
TRIBUNALE DI RIMINI
SEZIONE UNICA CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di NI, Dott. Antonio Miele, in funzione di giudice monocratico, sulle conclusioni precisate nel verbale del 27.03.2025, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 419/2021 promossa da:
, nata a [...] il [...], C.F. e nato a Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
NI il 10.1.1986, C.F. entrambi residenti a [...], C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv. Gerardo Cardinale, C.F. , elettivamente domiciliati presso C.F._3 il suo studio in NI, Via. Bertola n. 56., PEC: giusta procura in atti;
Email_1
Attori
Contro in persona del sindaco pro tempore, piazza Cavour n. 27, C.F e P.IVA Controparte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. Benedetta Ricci, elettivamente domiciliato presso la residenza P.IVA_1 comunale di Piazza Cavour n. 27, PEC: giusta procura in atti;
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Convenuto
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza del 27.03.2025, qui da intendersi integralmente richiamato e trascritto.
AVENTE AD OGGETTO: acquisto per usucapione di area oggetto di ordinanza di lottizzazione abusiva.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
I FATTI OGGETTI DEL PROCESSO E LE DEDUZIONI DELLE PARTI.
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 5 febbraio 2021, gli odierni attori hanno convenuto in giudizio il per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Piaccia all'lll.mo Tribunale, ogni contraria Controparte_1 pagina 1 di 11 istanza, azione ed eccezione disattesa: - accertare e dichiarare che e sono proprietari esclusivi ciascuno per la Parte_1 Parte_2 propria quota e così per l'intero, per effetto di usucapione ultraventennale, ex art. 1158 c.c. del fabbricato con accessori, insistente su terreno pertinenziale, sito nel Comune di NI, Loc. Bruciata, fraz. San Lorenzo in Correggiano, V. Feleto, fabbricato distinto al N.C.E.U. del predetto Comune alla Partita 37655, foglio 147, con la Particella 297, subalterno 1, terreno distinto al vigente C.T. alla Partita
37655, al Foglio 147, con la Particella n. 297, di mq. 1041, disponendo le conseguenti annotazioni presso i pubblici Registri Immobiliari.
Con vittoria del compenso professionale, spese generali, esposti, contributo unificato, IVA e CPA”.
Parte attrice ha preliminarmente ricostruito le vicende negoziali relative al bene del quale ha chiesto l'accertamento della intervenuta usucapione e, a riguardo, ha affermato che, in data 9.10.1987, il sig.
e la sig.ra hanno acquistato dal sig. “un fabbricato adibito ad CP_2 Controparte_3 Persona_1 uso magazzino, con accessori, insistente su terreno pertinenziale, sito nel Comune di NI, Località Bruciata, frazione San
Lorenzo in Correggiano, fabbricato distinto al N.C.E.U. del predetto Comune alla Partita 37655, foglio 147, con la
Particella 297, subalterno 1, come da denuncia di variazione, Prot. N. 15117/V, in data 5.9.1987, terreno distinto al vigente C.T. alla Partita 37655, al Foglio 147, con la Particella n. 297, di mq. 1041”, e che da quel momento tale immobile è stato da loro adibito a magazzino per il ricovero di mezzi per la movimentazione della terra.
Hanno proseguito gli attori rappresentando che in data 11.04.1988 il ha notificato al sig. Controparte_1
e alla sig.ra ordinanza di sospensione di lottizzazione abusiva n. Prot. CP_2 Controparte_3
3432/88, datata 5.04.1988, con la quale è stata disposta “l'immediata sospensione di ogni attività connessa alla lottizzazione abusiva accertata, avvertendo che detto ordine comporta il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atto tra vivi e verrà trascritto a tal fine nei registri immobiliari”.
Parte attrice ha sottolineato che, nonostante il sopra citato provvedimento, in data 9.08.2001, il sig. ha ottenuto dal Comune di NI il rilascio della Concessione Edilizia in sanatoria, Reg. n. CP_2
44898, Pratica n. 996 1 5639 C - Sanatoria n. 51621, ai sensi dell'art. 39 Legge n. 724/94, a firma del
Dirigente del Settore, con la quale sono state legittimate le opere abusive realizzate nel fabbricato ubicato in
NI, Via Feleto, distinto al N.C.E.U. al Foglio 147, Mappale 297, e consistenti nella realizzazione di un fabbricato ad uso artigianale.
Gli attori hanno poi riferito che a seguito del decesso del sig. loro stessi sono divenuti CP_2 eredi del bene di cui è causa e che, successivamente, il con nota del 24.4.2013, Prot. N. Controparte_1
75449, li ha resi edotti di avere intrapreso le procedure esecutive dell'Ordinanza Prot. N. 3432/1988 e che con Nota del Dip.to Terr. Sett. Sportello Unico per l'Edilizia Resid. e Produttiva, N. 314244 del
16.11.2018, gli ha chiesto la immissione nel possesso dei beni occupati. Tuttavia, parte attrice ha dedotto che mai i citati provvedimenti sono stati eseguiti dal di NI (sono stati solamente trascritti) e, di CP_1 conseguenza, mai l'ente ne ha acquisito il possesso.
In punto di diritto, parte attrice ha evidenziato che ricorrono i presupposti per l'accertamento dell'usucapione del bene di cui è causa, avendolo posseduto in maniera piena e indisturbata per oltre un pagina 2 di 11 ventennio (dal 10 luglio 1988 al 10 luglio 2008). In particolare, gli attori hanno sottolineato che nessun dubbio ricorre in ordine alla presenza del requisito del rem sibi habendi, essendo “indubbio e documentalmente dimostrato che gli attori, dalla data di acquisto dell'immobile (9.10.1987) a tutt'oggi, non hanno mai perso, né interrotto, il possesso del bene, avendolo sempre utilizzato nel loro esclusivo interesse, come magazzino per il ricovero di mezzi per movimentazione terra”; con riferimento all'animus possidendi hanno dedotto che “il mutamento della titolarità del bene non incide sulla sussistenza del possesso utile all'usucapione che, in quanto situazione di fatto, presuppone solo l'esercizio di un potere sulla cosa, corrispondente a quello del proprietario e sorretto dall'intenzione di tenerla come propria, restando irrilevante la consapevolezza della sua altruità”.
Da ultimo parte attrice ha escluso la ricorrenza di atti interruttivi della usucapione, non potendosi come tale qualificare la ordinanza n. Prot. 3432/88, la quale è rimasta ineseguita da parte del Comune, con conseguente permanenza in capo a loro del possesso del bene.
Si è regolarmente costituito in giudizio il che ha contestato tutto quanto ex adverso Controparte_1 dedotto. In particolare, parte convenuta ha preso posizione in ordine alle deduzioni di controparte relative alla mancata esecuzione della ordinanza n. Prot. 3432/88, evidenziando che “con ricorso iscritto al n. R.G.
1050/1988, i signori adivano il Tar Bologna chiedendo l'annullamento previa sospensiva dell'ordinanza Parte_3 sindacale prot. n. 3432/88” e “con l'ordinanza cautelare n. 232/1988 il Tar Bologna accoglieva in parte la domanda cautelare ordinando la sospensione dell'atto impugnato”. Sono state queste le ragioni a detta di parte convenuta che le hanno impedito di dar corso all'esecuzione del provvedimento repressivo attraverso l'apprensione dell'immobile oggetto di contestazione.
Ferme le citate argomentazioni, parte convenuta ha in ogni caso evidenziato che con determinazione dirigenziale n. 3296 del 19.12.2018, esecutiva della ordinanza n. Prot. 3432/88, non revocata, è stato dato atto – ai sensi dell'art. 18, L. 47/85 (poi art. 30 DPR 380/2001) - dell'intervenuta acquisizione di diritto al patrimonio disponibile del di tutte le aree interessate dalla lottizzazione abusiva, ivi Controparte_1 compresa l'area di cui è causa.
Sul piano giurisprudenziale, parte convenuta ha motivato che la giurisprudenza amministrativa è unanime nel ritenere che la lottizzazione abusiva opera in modo oggettivo ed indipendente dall'animus dei proprietari interessati;
né gli attori possono vantare l'affidamento riposto nella legittimità degli atti di compravendita attraverso i quali l'area in esame è divenuta di loro proprietà (“la giurisprudenza esclude, infatti, che da una situazione di abusivismo edilizio e, tanto meno, da una accertata lottizzazione abusiva, possa derivare, in capo ai successivi acquirenti della res una situazione di affidamento circa la legittimità delle pregresse alienazioni”).
In punto di diritto, il ha sottolineato che “l'ordinanza di sospensione ex art. 30 D.P.R. Controparte_1
380 cit. è atto idoneo, senza che ricorra la necessità di altro provvedimento, a determinare il passaggio della proprietà delle aree in titolarità del patrimonio comunale, in quanto costituisce provvedimento non solo di natura cautelare ma anche il presupposto formale e sostanziale dell'acquisizione delle aree di patrimonio comunale” e ciò esclude la riconfigurabilità di una pagina 3 di 11 situazione possessoria in capo ai destinatari del provvedimento, i quali, a seguito della adozione dell'atto, conseguono la qualifica di meri detentori del bene.
In via riconvenzionale la convenuta ha chiesto l'accertamento della intervenuta acquisizione al patrimonio del dell'area di cui è causa, con conseguente rilascio da parte degli attori, oltre il CP_1 pagamento dell'indennità da occupazione senza titolo per un importo pari a euro 3.331,20 (“oltre a quanto maturerà fino alla data di effettivo rilascio degli immobili”).
Sotto il profilo della dinamica processuale, alla udienza di prima comparizione del 30.09.2021, il
Giudice, su istanza congiunta delle parti, ha assegnato i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. All'udienza del
22.09.2022, fissata per la decisione sulle istanze istruttorie, le parti hanno insistito nelle richieste depositate in atti e il Giudice, con ordinanza del 26.07.2023, ha sciolto la relativa riserva. All'udienza del 18.10.2023 si
è svolta la prova per testi e il giuramento del CTU geometra All'udienza successiva del Testimone_1
31.01.2024 il Giudice ha terminato le prove orali e, all'esito, ha rimesso il fascicolo al Giudice titolare per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 28.11.2024 il Giudice, su concorde richiesta delle parti, ha rinviato all'udienza del 20.03.2025 per la precisazione delle conclusioni, in attesa della pronuncia della Corte di Cassazione avente ad oggetto una questione analoga sul piano oggettivo a quella di cui al presente giudizio. All'udienza del 20.03.2025 è stato ha dato atto del decesso della sig.ra e il Giudice ha CP_3 dichiarato l'interruzione del procedimento. A seguito della riassunzione del procedimento da parte degli eredi della defunta, all'udienza del 27.03.2025 il Giudice, sulle conclusioni precisate dalle parti, ha trattenuto la causa in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
SUL RIGETTO DELLA DOMANDA DI PARTE ATTRICE
Parte attrice ha dedotto di avere usucapito il fabbricato “insistente su terreno pertinenziale, sito nel Comune di
NI, Loc. Bruciata, fraz. San Lorenzo in Correggiano, V. Feleto, fabbricato distinto al N.C.E.U. del predetto Comune alla Partita 37655, foglio 147, con la Particella 297, subalterno 1, terreno distinto al vigente C.T. alla Partita 37655, al
Foglio 147, con la Particella n. 297, di mq. 1041”, avendovi esercitato per oltre venti anni un possesso pieno e indisturbato e senza che il abbia mai dato esecuzione alla ordinanza n. 3242/1988, con la quale CP_1 aveva disposto l'immediata sospensione di ogni attività connessa alla lottizzazione abusiva, oltre che l'interruzione delle opere in corso.
Il al contrario, ha dedotto che la mancata esecuzione del citato provvedimento è Controparte_1 correlata alla instaurazione dinnanzi al TAR per l'Emilia-Romagna, del giudizio n. R.G. 1050/1988 – avente come oggetto proprio l'annullamento dell'ordinanza n. 3432/1988 – in conseguenza del quale non ha potuto dare esecuzione al citato provvedimento repressivo attraverso l'apprensione dell'immobile. Ha ulteriormente dedotto parte convenuta che l'effetto ablativo del bene di cui è causa è avvenuto a seguito della pubblicazione del decreto di estinzione di tale giudizio (decreto n. 882 del 4.06.2009), con conseguente esclusione dei presupposti per l'usucapione da parte degli attori del bene di cui è causa. pagina 4 di 11 L'esame della questione inerente all'eventuale intervenuto acquisto per usucapione del bene di cui è causa presuppone una previa analisi dell'istituto della lottizzazione abusiva con particolare riferimento al momento in cui, a seguito della adozione della ordinanza ex art. 30, comma 7, D.P.R. n. 380 del 2001, si verifica l'effetto acquisitivo del bene da parte dell'ente pubblico.
Sul piano normativo l'art. 30, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001 (testo normativo sopravvenuto dell'ordinanza sindacale n. 3432/88), distingue due differenti tipologie di lottizzazione abusiva. La prima, avente natura esclusivamente fattuale e consistente nell'aver intrapreso su un fondo “opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione” (c.d. lottizzazione materiale). La seconda contenente una presunzione iuris et de iure di intervenuta lottizzazione allorché la non consentita trasformazione del terreno in lotti avvenga “attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti”, di modo tale che, le porzioni fondiarie che ne conseguono, “per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio” (c.d. lottizzazione cartolare). A sua volta, il comma 2 della citata norma stabilisce che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata”.
Fermi i citati profili relativi alla nozione di lottizzazione abusiva e alla incidenza della lottizzazione sulla validità dei negozi aventi ad oggetto beni abusivi, il comma 7 dell'art. 30 D.P.R. n. 380 del 2001 attribuisce alle autorità comunali un potere repressivo del tutto particolare, che si connota, da un lato, per la possibilità, accordata al dirigente o al responsabile del competente ufficio dell'ente, di disporre la sospensione delle opere di lottizzazione e, dall'altro, per l'obbligo, in capo a costui, di trascrivere nei registri immobiliari il provvedimento recante l'ordine di sospensione delle opere in corso e il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi. Ove poi trascorrano 90 giorni senza che l'ordine di sospensione delle opere e di divieto di disporre delle medesime (nonché dei suoli sottostanti) con atto tra vivi sia stato revocato, il comma 8 dell'art. 30 D.P.R. n. 380 del 2001 fa discendere dalla mancata revoca l'effetto acquisitivo delle aree abusivamente lottizzate al patrimonio disponibile del con obbligo poi per il CP_1 dirigente dell'ufficio di provvedere alla demolizione delle opere ivi realizzate.
Stando alla littera legis dell'art. 30, comma 8, d.P.R. n. 380/2001, pertanto, l'effetto acquisitivo delle aree interessate dalla lottizzazione abusiva al patrimonio disponibile del è conseguenza di una CP_1 fattispecie complessa costituita, da un lato, dal presupposto dell'emanazione dell'ordinanza di sospensione della lottizzazione di cui al comma 7 e, dall'altro, dal decorso di 90 giorni senza che la detta ordinanza sia pagina 5 di 11 stata eseguita dai propri destinatari. Pertanto, l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere abusive realizzate opera di diritto e va riconnessa al mero decorso del termine di 90 giorni assegnato con l'ingiunzione a demolire.
La sola questione che residua da analizzare, ai fini dell'esame della domanda di usucapione di parte attrice, è quella inerente alle conseguenze che discendono dall'acquisto ex art. 30, comma 8, d.P.R. n.
380/2001 e, in particolare, della sua incidenza sulla situazione facente capo al soggetto destinatario del provvedimento che permane nella materiale disponibilità dell'area sulla quale è stata accertata la lottizzazione abusiva e della eventuale perdita dell'animus possidendi.
Sulla citata questione si sono sviluppati due differenti orientamenti giurisprudenziali che verranno di seguito sinteticamente ricostruiti.
Secondo un primo orientamento, “in tema di possesso ad usucapionem, tanto il trasferimento volontario quanto quello coattivo di un bene non integrano necessariamente, di per sé, gli estremi del constitutum possessorium, poiché ‒ con particolare riguardo ai trasferimenti coattivi conseguenti ad espropriazione per pubblica utilità ‒ il diritto di proprietà è trasferito contro la volontà dell'espropriato/possessore, e nessun accordo interviene fra questi e l'espropriante, né in relazione alla proprietà, né in relazione al possesso. Ne consegue che il provvedimento ablativo non determina, di per sé, un mutamento dell'animus rem sibi habendi in animus detinendi in capo al proprietario espropriato, il quale, pertanto, può del tutto legittimamente invocare, nel concorso delle condizioni di legge, il compimento in suo favore dell'usucapione (a ciò non ostando, tra l'altro, il disposto degli artt. 52 e 63 della legge n. 2359 del 1865) tutte le volte in cui alla dichiarazione di pubblica utilità non siano seguiti né l'immissione in possesso, né l'attuazione del previsto intervento urbanistico da parte dell'espropriante, del tutto irrilevante appalesandosi, ai fini de quibus, l'acquisita consapevolezza dell'esistenza dell'altrui diritto dominicale” (ex multis Cass. sez. I n. 5293 del 2000; sez. II n. 5996 del 2014, n. 25594 del 2013, n. 13558 del 1999).
Secondo un diverso orientamento giurisprudenziale, “il decreto di espropriazione è idoneo a far acquisire la proprietà piena del bene e ad escludere qualsiasi situazione di diritto o di fatto con essa incompatibile e, qualora il precedente proprietario o un soggetto diverso continuino ad esercitare sulla cosa un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà, la notifica [o conoscenza] del decreto ne comporta la perdita dell'animus possidendi, conseguendone che, ai fini della configurabilità di un nuovo possesso ad usucapionem, è necessario un atto di interversio possessionis” (ex multis Cass. sez. I
n. 6742 del 2014, n. 13669 del 2007, n. 12023 del 2004; sez. II n. 23850 del 2018 e n. 6966 del 1988).
La citata questione, con particolare riferimento agli effetti della ordinanza comunale ex art. 30, comma
8, d.P.R. n. 380/2001, è stata esaminata dalla più recente giurisprudenza di Cassazione, che con riferimento ad una fattispecie analoga a quella di cui è causa, ha così concluso: “in ipotesi di lottizzazione abusiva, ove le aree lottizzate vengano acquisite al patrimonio disponibile comunale, ai sensi dell'art. 30, comma 8 del d.P.R. n. 380/2001, si realizza l'acquisto a titolo originario al patrimonio comunale della proprietà, con la conseguenza della non configurabilità dell'animus possidendi in capo al precedente proprietario, il cui potere di fatto - nel caso in cui continui ad occupare il bene - si pagina 6 di 11 configura come mera detenzione, che non consente il riacquisto della proprietà per usucapione salvo atti di mutamento della stessa in possesso ai sensi del secondo comma dell'art. 1141 c.c.” (Cass. 5354/2025).
Orbene, facendo applicazione dei citati principi al caso di specie, giova evidenziare che con ordinanza sindacale prot. n. 3432/88, notificata ai signori e in data 11.4.1988, è CP_2 Controparte_3 stata disposta “l'immediata sospensione di ogni attività connessa alla lottizzazione abusiva de quo” e “l'interruzione delle opere in corso ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atto tra vivi” (cfr. doc. 11 atto di citazione).
Avverso il citato provvedimento i sig.ri e hanno proposto ricorso al CP_2 Controparte_3
TAR Emilia-Romagna, domandandone l'annullamento, previa sospensiva del provvedimento sindacale

5.04.1988 n. 3432/88. Il Tar con provvedimento del 30 luglio 1988 ha accolto la domanda cautelare e, per l'effetto, ha ordinato “la sospensione dell'atto impugnato nella sola parte in cui comporta per i ricorrenti anche la perdita del possesso dell'area e la sua utilizzazione a scopi agricoli” (cfr. doc. 2 comparsa di costituzione e risposta). Il citato giudizio dinanzi al TAR è stato dichiarato estinto con provvedimento depositato in cancelleria in data
4.06.2009 “

P.Q.M.

dichiara la estinzione del giudizio” (cfr. doc. 3 comparsa di costituzione e risposta). Con il medesimo provvedimento il TAR ha così disposto: “Dichiara altresì la decadenza di ogni eventuale ordinanza cautelare di accoglimento ancorché pronunciata in sede di appello”.
Pertanto, a far data dal 30 luglio 1988, i sig.ri e sono stati reimmessi CP_2 Controparte_3 nel possesso del bene e detta condizione è rimasta ferma sino al momento della adozione dell'atto di estinzione del procedimento radicato dinanzi al TAR, con il quale è stata altresì disposta la decadenza da eventuali ordinanze cautelari. Il citato provvedimento, tuttavia, ha comportato il venire meno degli effetti della ordinanza cautelare con efficacia retroattiva, stante la natura strumentale ed interinale delle misure cautelari.
Da quanto esposto consegue che, sebbene a mezzo della prova per testi espletata in corso di causa sia emerso che il sig. e il figlio hanno con la loro condotta integrato l'elemento CP_2 Pt_2 oggettivo utile all'usucapione (rem sibi habendi), tuttavia tale comportamento è stato esercitato dai soggetti citati in qualità di meri detentori (animus detinendi). A seguito del decorso del termine di 90 giorni dalla adozione della ordinanza sindacale prot. n. 3432/88, l'odierno convenuto ha acquisito ope legis la titolarità del bene di cui è causa, e ciò ha comportato il venire meno dell'animus possidendi in capo al precedente proprietario.
A ulteriore conferma del rigetto della domanda formulata dal sig. e dalla sig.ra Parte_2 Pt_1
si precisa che gli odierni attori non hanno fornito prova di atti utili all'interversio possessionis ex art 1141
[...]
c.c., verificatisi successivamente alla adozione del provvedimento mediante il quale è stata dichiarata la estinzione del procedimento radicato dinanzi al Tar Emilia-Romagna.
SULLA DOMANDA RICONVENZIONALE DI PARTE CONVENUTA
pagina 7 di 11 Il in via riconvenzionale ha formulato domanda di accertamento dell'avvenuto Controparte_1 acquisto della titolarità del bene “sito nel Comune di NI, Loc. Bruciata, fraz. San Lorenzo in Correggiano, via
Feleto, censiti rispettivamente al C.T. del predetto Comune al Foglio 147, con la Particella 297 di mq. 1041 ed CP_4 al Foglio 147, con la Particella n. 297, subalterno 1, disponendo la conseguente annotazione sui pubblici registri immobiliari” e, per l'effetto, ha altresì domandato la condanna dei “signori , e Controparte_3 Parte_1 al rilascio dei beni ed al pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo dell'area di cui si discute, Parte_2 quantificata in euro 3.331,20, oltre a quanto maturerà fino alla data di effettivo rilascio degli immobili”.
Orbene la domanda di accertamento dell'avvenuto acquisto della proprietà del bene di cui è causa in favore del deve essere accolta per le ragioni illustrate nel precedente paragrafo e deve essere altresì CP_1 ordinato agli odierni attori il rilascio del bene.
Pertanto, la sola questione che residua da esaminare è quella inerente alla domanda di pagamento dell'indennità di occupazione senza titolo del terreno formulata da parte convenuta.
Sul punto è opportuno premettere che a venire in rilievo possono essere due distinte fattispecie: la prima, che ricorre nel caso in cui difetti ab origine il titolo e che è soggetta al regime della responsabilità di cui all'art. 2043 c.c.; la seconda, che ricorre nel caso di sopravvenuto venir meno del titolo, che ab origine giustificava l'occupazione dell'immobile, e con riferimento alla quale a venire in rilievo è la disciplina delle fattispecie di estinzione del rapporto contrattuale. Più nel dettaglio l'art. 1591 c.c., per ciò che concerne la locazione, prevede per la protrazione del godimento da parte del conduttore, a scapito di quello del proprietario, l'obbligo del pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del danno, nel quale confluiscono le ipotesi di mancato guadagno (occasioni perse di vendita o di locazione a condizione economiche più favorevoli), ma con il regime della responsabilità previsto dall'art. 1218.
A riguardo, la fattispecie che viene in rilievo nel caso in esame, sebbene prima facie non sia sussumibile in nessuna delle due sottocategorie sopra esaminate, tuttavia a detta del Tribunale adito deve essere sussunta nella seconda fattispecie, in quanto la adozione della ordinanza sindacale prot. n. 3432/88 ha determinato il sopravvenuto venire meno del titolo in forza del quale il bene era posseduto dagli odierni attori.
Ulteriore profilo, la cui analisi assume rilievo ai fini dell'esame della domanda riconvenzionale di parte convenuta, è quello relativo ai criteri di riparto dell'onere della prova vigenti in caso di domanda di risarcimento danni da occupazione abusiva. Con riferimento alla citata questione si sono sviluppati plurimi orientamenti giurisprudenziali e dottrinali.
Secondo un primo orientamento, in caso di occupazione sine titulo di un bene immobile, il risarcimento del danno è da commisurarsi al mero fatto dell'occupazione: pertanto, al fine della quantificazione del risarcimento, è necessario prendere in considerazione il solo danno evento (da intendersi come evento lesivo dell'occupazione), e non le conseguenze da questo derivanti. Nel caso di pagina 8 di 11 occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera, e dalla impossibilità di conseguire l'utilità da esso ricavabile, sicché costituisce una presunzione iuris tantum e la liquidazione può essere operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene usurpato. Il carattere in re ipsa del danno viene fatto discendere dalla natura fruttifera del bene (ex multis Cass. 25 maggio 2022, n. 6359). Pure nel caso di preclusione dell'uso, anche solo potenziale, della res da parte del comproprietario ad opera di altro comproprietario si parla di danno in re ipsa, liquidabile in base ai frutti civili ritraibili dal bene (ex multis Cass. 28 settembre 2016, n. 19215; 12 maggio 2010, n. 11486; 30 ottobre 2009, n. 23065).
Secondo un diverso orientamento giurisprudenziale, al contrario, in caso di occupazione del bene immobile da parte del terzo, è necessario per il proprietario della res allegare e provare non solo il danno evento, bensì anche il danno conseguenza, nel pieno rispetto delle regole della responsabilità civile aquiliana. In altri termini, oltre all'allegazione dell'evento lesivo dell'occupazione da parte del terzo (danno evento, causalità materiale), il proprietario, al fine di ottenere il risarcimento del danno, deve comunque allegare e provare le conseguenze pregiudizievoli subite (danno conseguenza, causalità giuridica). A detta dell'orientamento espresso dalla terza sezione della Corte di Cassazione il danno conseguente all'impossessamento sine titulo, in quanto danno conseguenza, deve essere allegato e provato, anche a mezzo di presunzioni, per essere risarcito e non può essere confuso con l'evento di danno rappresentato dalla mancata disponibilità dell'immobile a causa dell'abusiva occupazione (Cass. 6 ottobre 2021, n. 27126).
Il citato contrasto è stato composto dall'intervento delle Sezioni Unite, le quali hanno in via preliminare evidenziato che il contrasto sorto tra la seconda e la terza sezione sulla citata questione “riguarda non il mancato guadagno, bensì la perdita subita. Entrambe le ordinanze escludono infatti che un danno in re ipsa sia configurabile in relazione al lucro cessante e si può convenire sul dato che nella giurisprudenza di legittimità le occasioni di guadagno perse devono essere oggetto di specifica prova, naturalmente anche a mezzo di presunzioni” (Cass. S.U. sentenza n. 33645 del
15 novembre 2022). La Cassazione ha quindi escluso che ci sia difformità interpretativa in ordine all'onere probatorio correlato al lucro cessante. La problematica del danno in re ipsa, a detta della giurisprudenza di legittimità, emerge esclusivamente in relazione alla facoltà di godere del proprietario quale individuazione dell'esistenza di un danno risarcibile per il sol fatto che di tale facoltà il proprietario sia stato privato a causa dell'occupazione abusiva dell'oggetto del suo diritto (danno da perdita subita del godimento).
Al citato quesito le Sezioni Unite hanno affermato che debba darsi risposta positiva, nei termini emersi nella richiamata linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, secondo cui la locuzione
“danno in re ipsa” va sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; 20 gennaio 2022, n. 4936; 22 aprile 2022, n. 12865). pagina 9 di 11 Le Sezioni Unite in ordine all'onere di allegazione hanno precisato che: “Nella comune fattispecie di occupazione abusiva d'immobile è richiesta l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. È pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria”. Il danno in re ipsa, infatti, va inteso in senso descrittivo, di normale inerenza del pregiudizio all'impossibilità stessa di disporre del bene, tale che non fa comunque venire meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare il fatto base da cui il pregiudizio discende ovvero il fatto che, ove il proprietario avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile l'avrebbe impiegato per finalità produttiva, fosse essa il godimento diretto o la locazione. La sola eccezione al citato onere di allegazione ricorre nell'ipotesi dell'occupazione sine titulo da parte della pubblica amministrazione,
“trattandosi di fattispecie retta da criteri del tutto differenti rispetto alla comune occupazione abusiva e che giustifica la corresponsione dell'indennizzo a prescindere dalla allegazione del danno” (Cass. S.U. sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022).
Ebbene, nella fattispecie concreta ritiene l'intestato Tribunale che la domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale dal di NI non sia meritevole di accoglimento. Il Comune di NI, infatti, CP_1 non ha allegato alcuna circostanza atta a dimostrare che ove il bene gli fosse stato consegnato dagli odierni attori lo avrebbe messo a reddito o lo avrebbe messo in vendita. Il Comune di NI, infatti, si è limitato a depositare documentazione attestante il danno subito senza fornire alcuna allegazione relativa alle ragioni a sostegno del pregiudizio rivendicato (“quantificato dal Dirigente del Settore Internal Audit e Patrimonio del Comune di NI in euro 3.331,20, oltre a quanto maturerà fino alla data di effettivo rilascio degli immobili”).
A riguardo giova precisare che, anche a seguito dell'intervento delle Sezioni Unite, la perdita risarcibile in caso di occupazione abusiva non si pone in termini di automatismo e ricade pur sempre sulla parte attrice l'onere dell'allegazione o dimostrazione delle singole situazioni di pregiudizio subite e risarcibili. In via generale, in caso di occupazione illegittima di un immobile, è ravvisabile un danno in capo al proprietario derivante dalla menomazione della facoltà di godimento, anche indiretta, del bene e tale danno, per la sua particolare evidenza, può essere dimostrato anche mediante il ricorso a presunzioni semplici, purché in ogni caso vi sia la concreta allegazione dei fatti costitutivi della pretesa e quindi dell'intenzione del proprietario di mettere a reddito l'immobile o di volerlo alienare. Il mero “non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento”, hanno ribadito le Sezioni Unite nella pronuncia sopra citata. I calcoli svolti dalla convenuta in ordine alla entità del risarcimento e quelli che sono stati compiuti nel corso della CTU non possono avere rilevanza ai fini dell'eventuale accoglimento pagina 10 di 11 della domanda risarcitoria, in quanto la prova del quantum non assorbe né elide l'onere di allegazione relativo all'an della pretesa fatta valere, onere che, come evidenziato, non è stato adempiuto dal CP_1
[...]
In conclusione, ritiene l'intestato Tribunale che la sola domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta che può trovare accoglimento è quella relativa all'accertamento del diritto di proprietà sul bene di cui è causa, mentre la domanda risarcitoria dovrà essere rigettata per le ragioni sopra espresse.
SULLE SPESE DI LITE
Le spese di lite, stante l'esito complessivo del giudizio e la presenza di contrasti giurisprudenziali in ordine a tutte le questioni trattate e rilevanti ai fini della decisione, devono essere integralmente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di NI, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
➢ Rigetta la domanda di parte attrice;

➢ Accerta l'intervenuto acquisto da parte dell'odierno convenuto del terreno con sovrastante fabbricato, sito nel Comune di NI, Loc. Bruciata, fraz. San Lorenzo in
Correggiano, via Feleto, censiti rispettivamente al C.T. del predetto Comune al Foglio
147 Particella 297 di mq. 1041 ed N.C.E.U. al Foglio 147, con la Particella n. 297, subalterno 1 e ne ordina l'immediato rilascio da parte degli attori in favore del Comune di NI;

➢ Ordina l'annotazione della presente sentenza al competente Conservatore dei Registri
Immobiliari;
➢ Rigetta la domanda riconvenzionale di risarcimento danni di parte convenuta;

➢ Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in NI, 23 luglio 2025
Il Giudice
Dott. Antonio Miele
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