REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il G.O.T. avv. Giuseppe Maria Orlando, all'udienza dell'11 dicembre
2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel giudizio iscritto al N. 1327/2023 R.G. vertente tra

, Codice Fiscale , Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Reggio Calabria, alla Via Villini Norvegesi
n. 4, rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Parisi per mandato in atti, contro
, Codice Fiscale , Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliata in Reggio Calabria, alla via Del Gelsomino n.
37, rappresentata e difesa dall'avv. Albina Nucera, giusta procura in atti;

all'esito della camera di consiglio, alle ore 14:55 deposita la sentenza, dando lettura del dispositivo in assenza del procuratore di parte attrice.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con ricorso depositato telematicamente il 29 aprile 2023, il IG.
ha adito l'intestato Tribunale, deducendo: Parte_1
- di aver stipulato con la IG.ra un contratto di Controparte_1
locazione per uso abitativo, in data 12.10.2020 (registrazione del

9.11.2020 al n. 4096 serie 3T), avente ad oggetto un immobile sito in
Gallico di Reggio Calabria alla via Vergine n. 28, censito in Catasto alla
Sez. RC, Foglio 5 particella 745 sub 5;
- che tale contratto aveva decorrenza dal 29.11.2020 e scadenza al
28.11.2023, rinnovabile per un ulteriore biennio;

- che, in data 28 Maggio 2022, la IG.ra comunicava la propria CP_1
volontà di recedere anticipatamente dal contratto, adducendo “gravi motivi”;
- di non aver mai rinunciato al diritto ad ottenere il pagamento delle sei mensilità, pur avendo manifestato la propria volontà di accettare il recesso;

- di aver riscontrato danni all'immobile all'atto del rilascio e la mancata
“ripitturazione” dello stesso, come contrattualmente previsto;

Il IG. , quindi, ha formulato le seguenti domande: “Accertare Pt_1
e dichiarare la responsabilità della resistente nella causazione dei danni descritti in narrativa, nonché della mancata corresponsione dell'indennità di mancato preavviso nonché del mancato adempimento dell'obbligo di ripitturazione dell'immobile così come previsto dall'art. 9 del contratto di locazione;
Accertare e dichiarare altresì la tenutezza della resistente al rimborso della spesa sostenuta di € 98,00 dal ricorrente per la riparazione della cassetta WC dell'appartamento locato alla resistente;
Accertare e dichiarare altresì l'obbligo in capo alla resistente di restituzione della somma di € 100,00 in favore del ricorrente e
2 sostenuta da quest'ultimo in data 21.1.2022 per il controllo di efficienza energetica annuale della caldaia nell'appartamento detenuto in locazione dalla resistente;
Condannare conseguentemente la resistente IG.ra
, per tutte le ragioni suesposte, al pagamento in Controparte_1
favore del IG. della complessiva somma di € 5396,00 Parte_1
(€ 2880,00 + € 1586,00 + € 732,00 + € 98,00 + € 100,00 +); - Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente procedimento, da distrarsi in favore del sottoscritto Avvocato antistatario”.
Con comparsa depositata telematicamente il 28 ottobre 2023, si è costituita in giudizio la IG.ra , contestando Controparte_1
integralmente la ricostruzione in fatto e le argomentazioni in diritto del locatore, in particolare riferendo che questi, con una email del 11.06.2022, le aveva espressamente consentito di lasciare l'immobile anche prima dei sei mesi richiesti per legge senza applicazione di alcuna “penale” e concludendo nei seguenti termini “1) Respingere siccome del tutto inammissibile, infondata in fatto ed in diritto e, non provata, la richiesta di parte ricorrente di condannare la sig. ra al Controparte_1
pagamento della somma di € 2.880,00 quale indennità di mancato preavviso. 2) In subordine, ricalcolare la suddetta indennità di mancato preavviso alla luce dei versamenti comunque effettuati dalla resistente durante il periodo di preavviso sino al momento della consegna delle chiavi dell'immobile. 3) Respingere siccome del tutto inammissibili, infondate in fatto ed in diritto e, non provate, per i motivi esposti in narrativa, tutte le altre domande proposte dal sig. Parte_1
contro la sig. ra relative al rimborso delle presunte Controparte_1
spese da questi sostenute. 4) Condannare parte ricorrente per lite temeraria ex art. 96, comma 3, cpc. per i motivi di cui in narrativa. 5) Il tutto con vittoria di spese e competenze di causa”.
3 L'istruzione è avvenuta a mezzo della sola produzione documentale delle parti, stante il rigetto delle istanze del ricorrente.
Con ordinanza del 30 ottobre 2025 è stata sollevata d'ufficio la questione inerente alla possibile nullità dell'art. 9 del contratto di locazione e le parti sono state invitate, ex art. 101 c.p.c., a depositare memorie contenenti osservazioni sul punto.
All'odierna udienza la causa è stata discussa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Il contratto di locazione intercorso tra gli odierni contendenti è stato stipulato il 12 ottobre 2020 (registrato il 9 novembre 2020 al n. 4096, serie
3T) e prevedeva una durata di tre anni con decorrenza dal 29 novembre
2020, con proroga di diritto per un ulteriore biennio alla prima scadenza.
Con raccomandata datata 28 maggio 2022, la conduttrice comunicava al locatore il proprio recesso ai sensi dell'art. 3, c. VI della L. 431/98 (e come previsto anche dall'art. 8 del contratto), specificando chiaramente, contrariamente agli assunti di genericità contestati dal , che i gravi Pt_1
motivi erano riconducibili allo stato di salute di alcuni componenti della sua famiglia, inconciliabili con l'umidità presente nell'immobile (si veda l'allegato n. 2 della produzione telematica dello stesso ricorrente) e che l'immobile sarebbe stato rilasciato entro il termine di sei mesi.
Riguardo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, il recesso del conduttore per gravi motivi ha natura di atto unilaterale recettizio e produce effetto, secondo il disposto dell'art. 1334 c.c., dal momento in cui perviene a conoscenza del locatore.
Non occorrendo anche la mancata contestazione di quest'ultimo, circa l'esistenza o rilevanza dei motivi invocati dal conduttore, l'eventuale contestazione del locatore in ordine a tali motivi introduce non un'azione
4 costitutiva, volta a dichiarare il recedente sciolto dal contratto, ma una di accertamento, il cui scopo è stabilire se i "giusti motivi" sussistessero al momento del detto recesso (Cassazione civile, 03/11/2020 n. 24266).
Nel caso oggi in esame, con messaggio di posta elettronica dell'11 giugno
2022 (allegato n. 10 del fascicolo della resistente), il IG. ha Pt_1
riscontrato la comunicazione e, pur rammaricandosi della decisione della
IG.ra , ha manifestato la diponibilità ad accettare il rilascio CP_1
anche senza il rispetto del termine semestrale, a condizione di essere avvisato con un anticipo di almeno venti giorni.
Dall'analisi del carteggio in atti, emerge in modo inequivocabile che il
IG. fosse da tempo pienamente edotto delle doglianze Pt_1
manifestate dalla IG.ra , nonché consapevole delle circostanze CP_1
che rendevano l'immobile locato inidoneo alle esigenze abitative correlate alle condizioni di salute della figlia minore.
Consapevolezza che risulta corroborata dalle reiterate dichiarazioni di intento a porre rimedio alle criticità segnalate, rimaste - tuttavia - prive di concreta attuazione, come riferito dalla conduttrice.
In particolare, nel messaggio di riscontro testé richiamato si rinviene un esplicito riferimento alla presenza di infiltrazioni provenienti dal terrazzo, le quali avrebbero determinato un significativo stato di umidità del tetto, circostanza che appare idonea a incidere negativamente sulla salubrità dell'ambiente domestico.
Soltanto in un momento successivo, e precisamente con la nota del 12 luglio 2022 (allegato n. 3 della produzione ), il locatore ha Pt_1
sollevato contestazioni in ordine alla presunta insussistenza dei “gravi motivi” addotti dalla conduttrice a fondamento del recesso.
Tuttavia, la verifica circa la sussistenza o meno di tali motivi può ritenersi superflua, atteso che il comportamento del locatore risulta incompatibile con la volontà di insistere per la prosecuzione del rapporto sino alla
5 naturale scadenza contrattuale: invero, egli non ha mai richiesto il pagamento dei canoni relativi al periodo residuo, come ben avrebbe potuto in difetto di una disdetta regolare, ma si è limitato a rivendicare esclusivamente il pagamento dei canoni corrispondenti al periodo di preavviso, così (implicitamente) riconoscendo la legittimità del recesso esercitato dalla conduttrice.
II. Risulta dagli atti che l'immobile è stato riconsegnato al proprietario- locatore il 5 settembre 2022 (come da verbale prodotto sub 5 nel fascicolo telematico ) e che la IG.ra ha versato regolarmente i Pt_1 CP_1
canoni di giugno e luglio, invitando il IG. a trattenere il deposito Pt_1
cauzionale a compensazione di quello relativo al mese di agosto.
Se è vero, in linea di principio, che il deposito cauzionale non può essere imputato in pagamento di canoni e deve essere restituito al termine della locazione, dopo la verifica in contraddittorio dell'assenza di eventuali danni all'immobile locato, la compensazione tra cauzione e canone è ammessa, invece, alla scadenza del rapporto locatizio ossia nel momento in cui la somma data in deposito diventa esigibile.
Se è vero, in linea di principio, che il deposito cauzionale costituisce una garanzia a tutela del locatore e non può essere imputato in pagamento dei canoni durante il corso del rapporto, dovendo essere restituito al termine della locazione previa verifica, in contraddittorio tra le parti, dell'assenza di danni all'immobile locato, è altrettanto vero che tale somma, una volta cessato il vincolo contrattuale, diviene esigibile e, pertanto, suscettibile di compensazione.
In altri termini, la funzione tipica del deposito cauzionale è quella di assicurare l'adempimento dell'obbligazione gravante sul conduttore di restituire l'immobile un buono stato, senza che esso possa essere utilizzato
6 quale strumento di pagamento ordinario dei canoni nel corso della locazione.
Tuttavia, alla scadenza del rapporto locatizio, quando il credito del conduttore alla restituzione della cauzione si consolida e diventa liquido ed esigibile, nulla osta alla possibilità di operare una compensazione con eventuali crediti vantati dal locatore, quali quelli derivanti da canoni maturati sino alla cessazione del contratto o da spese sostenute per il ripristino dell'immobile.
Nella citata mail dell'11 giugno 2022, d'altro canto, il locatore ha chiaramente ed inequivocabilmente detto alla IG.ra anche che - CP_1
se lo avesse voluto - avrebbe avuto la “facoltà di lasciare l'immobile anche prima dei sei mesi richiesti per legge senza che venga applicata nessuna penale”, previopreavviso di almeno 20 giorni.
Si tratta di una vera ed inequivocabile rinuncia espressa ai canoni per il periodo di preavviso successivo all'effettivo rilascio di cui la conduttrice ha preso atto, comunicando con ampio anticipo (20 giugno 2022) la data di rilascio (28 agosto 2022, successivamente spostata al 5 settembre).
III. Quanto al “mancato adempimento dell'obbligo di ripitturazione dell'immobile”, si deve osservare in punto di diritto che, a norma dell'art. 1590 c.c., “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”.
Dal verbale di rilascio (allegato 6 della produzione telematica del ricorrente) emerge chiaramente che “l'immobile trovavasi in buono stato di manutenzione, ma permane l'obbligo di ripitturazione contrattualmente pattuito”.
7 Parte ricorrente non ha, per altro verso, versato in atti documentazione fotografica idonea a rappresentare lo stato delle pareti al momento del rilascio dell'immobile (né ha chiesto prova orale in tal senso), sì da dimostrare una reale necessità di ritinteggiarle (presenza di macchie o buchi), tenuto conto, in particolare, che la locazione si è protratta per meno di due anni.
La Suprema Corte ha più volte affermato che “la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore” (Cassazione civile,
13/11/2019 n. 29329, Cassazione civile, 05/08/2002 n. 11703).
A tale principio si è costantemente uniformata la Giurisprudenza di merito, anche in relazione a contratti ad uso abitativo stipulati dopo l'entrata in vigore della Legge 431/98 (Tribunale Civitavecchia,
19/09/2025 n. 1041, Corte d'Appello Venezia, 16/05/2025 n. 1792,
Tribunale Palermo, 27/02/2025 n. 913, Tribunale Milano, 06/02/2025 n.
1039, Tribunale Busto Arsizio, 24/09/2024 n. 1088, Tribunale Firenze,
23/04/2024 n. 1323, Corte d'Appello Firenze, 03/11/2022 n. 2327,
Tribunale Roma, 03/06/2021 n. 10696), sicché la clausola de qua è da considerarsi nulla perché volta a far ottenere al locatore un vantaggio economico ulteriore, rispetto al canone.

IV. Riguardo alle infiltrazioni nell'appartamento sottostante, di proprietà dello stesso IG. , va rilevata l'assoluta carenza di prova in ordine Pt_1
8 sia alla sussistenza dei danni che al nesso causale, con la doverosa precisazione che, per un mero errore, nell'ordinanza istruttoria del 18 giugno 2025, non è stato specificato che il capitolato 6) della prova orale non era superfluo ma inammissibile, in quanto contenente elementi valutativi.
Tra l'altro, appare del tutto implausibile ritenere che, nell'attuale contesto storico caratterizzato da una diffusione capillare di strumenti digitali e dalla estrema facilità di documentazione fotografica, non sia stata acquisita alcuna immagine a fronte dell'asserito comportamento ostruzionistico della IG.ra . CP_1
Tale omissione risulta ancor più significativa laddove si consideri che i lavori di riparazione sarebbero stati eseguiti soltanto dopo oltre quattro settimane, circostanza che, secondo quanto riferito, sarebbe stata determinata dalla gravità della situazione e dalla necessità di procedere a seguito della diffida inviata dal legale il giorno successivo.
In tale quadro, la mancanza di qualsivoglia riscontro fotografico appare difficilmente conciliabile con la pretesa di dimostrare l'urgenza e la rilevanza dei danni lamentati.
A ciò si aggiunga che, nonostante la presenza di infiltrazioni descritte come evidenti e copiose – e malgrado lo “specifico consiglio dell'idraulico” di mantenere sospesa l'erogazione idrica – il IG. Pt_1
avrebbe, “suo malgrado”, riattivato il servizio semplicemente a causa di una presunta semplice richiesta della resistente.
Tale condotta, lungi dal confermare la gravità della situazione, sembra piuttosto indicare un atteggiamento contraddittorio, idoneo a indebolire la tesi di un reale pericolo per l'integrità dell'immobile.
In definitiva, l'assenza di documentazione fotografica e la riattivazione dell'acqua, pur in presenza di infiltrazioni, costituiscono elementi che
9 incidono negativamente sulla credibilità delle allegazioni del locatore, rendendo le stesse scarsamente persuasive sotto il profilo probatorio.
Si rileva, inoltre, che è stata versata in atti una nota sottoscritta dal sig.
del 29 dicembre 2020 (allegato 13 della produzione Parte_1
) in cui si legge: “Come accennato giorni fa alle vostre figlie, uno CP_1
di questi giorni previo appuntamento, verrà l'idraulico a controllare eventuali perdite dei rubinetti e degli scarichi delle cassette dei bagni perché da quando ho aperto la saracinesca dell'acqua del vostro appartamento ho notato un continuo funzionamento dell'autoclave che potrebbe derivare da qualche piccola perdita del vostro rubinetto”.
Appare più che verosimile, di conseguenza, che l'evento in questione sia la conseguenza di tali perdite, evidentemente non individuate esattamente
(o non adeguatamente riparate) sulle quali l'inquilina-custode non aveva alcuna possibilità di controllo.
Non può trovare accoglimento neppure la richiesta di rimborso della spesa di € 98,00 sostenuta dal ricorrente per la riparazione della cassetta del WC dell'appartamento locato alla resistente.
Tale pretesa, infatti, risulta priva di fondamento, non essendo stata imputata alcuna specifica responsabilità in capo alla conduttrice in ordine al guasto lamentato, né potendo qualificarsi l'intervento come operazione di “piccola manutenzione” ai sensi degli artt. 1576 e 1609 c.c.; la natura dell'attività eseguita, per tipologia e complessità, rientra tra quelle che competono al locatore, il quale è tenuto a garantire il mantenimento dell'immobile in stato da servire all'uso convenuto, assumendo su di sé gli oneri di riparazione delle parti strutturali e degli impianti essenziali.
Ne consegue che la spesa in questione doveva essere sostenuta dal proprietario, senza possibilità di rivalsa nei confronti della conduttrice.
Del pari, non può essere accolta la domanda di rimborso di € 100,00 asseritamente corrisposti per il controllo di efficienza energetica annuale
10 della caldaia, atteso che non è stata fornita alcuna prova documentale del relativo pagamento: l'assenza di riscontri oggettivi, quali fattura, ricevuta o altra attestazione, impedisce di ritenere dimostrata la sussistenza del credito vantato.
In definitiva, entrambe le richieste si rivelano infondate, sia sotto il profilo sostanziale, per carenza dei presupposti giuridici, sia sotto quello probatorio, per mancanza di idonea documentazione a supporto.

IV. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale Civile di Reggio Calabria, contrariis reiectis, così provvede:
1) Rigetta le domande del IG. ; Parte_1
2) Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre spese generali (15%), CPA ed IVA (se dovuta).
Si comunichi.
Reggio Calabria, lì 11 dicembre 2025
IL G.O.T.
(avv. Giuseppe Maria Orlando)
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