N. R.G. 12568/2023
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 12568/2023
tra

Parte_1
OPPONENTE
e

CP_1
OPPOSTO
Oggi 21 gennaio 2025 ad ore 10.11 innanzi al dott. Cristiana Gaia Cosentino, sono comparsi:
Per l'avv. BRUNO Parte_1 ANTONINO e l'avv. SCUDERI ANTONIO ( ), il secondo anche in sostituzione C.F._1 del primo Per l'avv. D'ALESSANDRO NICOLÒ oggi sostituito dall'avv. PIETRO CP_1
ITALIANO
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note depositate.
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
IL GIUDICE
dott. Cristiana Gaia Cosentino
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Cristiana Gaia Cosentino
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 12568/2023 promossa da:
, (C.F. Parte_1
), domiciliato in;
rappresentato e difeso dall'avv. BRUNO ANTONINO giusta procura in P.IVA_1
atti.
OPPONENTE
contro
(C.F. ), domiciliato in;
rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 P.IVA_2
D'ALESSANDRO NICOLÒ giusta procura in atti.
OPPOSTO
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso depositato il 15.11.2023, la società proponeva opposizione avverso il decreto Parte_2
ingiuntivo n.3785/2023, del Tribunale di Catania, depositato il 09.10.2023, e notificato all'opponente il
10.10.2023, con il quale veniva ingiunto alla di pagare alla la somma Parte_3 CP_1
di € 64.228.00, oltre interessi legali come in domanda e spese legali del procedimento come indicate.
Rappresentava che, con contratto di affitto di ramo d'azienda del 04.08.2020, stipulato tra CP_1
pagina 2 di 9 in qualità di concedente e la società opponente, quest'ultima assumeva in affitto l'unità CP_1
immobiliare individuata con il n. 20 al piano terra, avente ad oggetto l'esercizio al dettaglio, non in esclusiva, di profumeria, ad insegna “EQUIVALENZA”, sita all'interno del Centro Commerciale “Le
Porte di Catania”. Il canone d'affitto veniva pattuito in misura pari al 10% del volume d'affari annuo, con un minimo di € 26.000,00 (corrispettivo base, comunque dovuto indipendentemente dal volume d'affari), oltre aggiornamento ISTAT, oltre IVA, oltre a spese ed oneri accessori.
Eccepiva, innanzitutto, la errata contabilizzazione dei canoni dovuti, poiché la società opposta, per venire incontro alla società opponente alla luce dell'emergenza pandemica da COVID-19, emetteva delle note di credito pari ad euro 3.250,00, relative alle mensilità da gennaio a maggio 2021, che, tuttavia, non sono state scomputate dalla società opposta che ha contabilizzato i canoni per intero da novembre 2020; rilevava, altresì, che, trovandosi nella medesima situazione di crisi economica già da tale mese avrebbe dovuto applicare tale riduzione anche per il pregresso. Inoltre, eccepiva la simulazione del contratto di affitto di ramo di azienda, dovendosi configurare nel caso di specie un contratto di locazione ad uso commerciale, poiché gran parte delle opere relative all'immobile erano state realizzate in realtà dallo stesso, mentre la concedente aveva sostanzialmente concesso il godimento del solo spazio commerciale e dei beni comuni. Sicchè, chiedeva una riduzione del canone in relazione al diverso oggetto del contratto. Inoltre, eccepiva l'eccessiva onerosità sopravvenuta del contratto in oggetto a causa dei periodi di lock-down, derivati dalle misure di prevenzione emesse a causa della pandemia da Covid-19, senza considerare le gravi perdite economiche derivanti dalla chiusura di varie attività commerciali all'interno del Centro Commerciale ed in prossimità della stessa che hanno inciso anche sul relativo avviamento. Chiedeva, pertanto: In via principale, revocare il decreto ingiuntivo opposto e respingere integralmente la domanda spiegata in via monitoria dalla in quanto fondata su mere fatture che non costituiscono prova del credito;
In subordine, CP_1 ridurre con sentenza l'importo dovuto per effetto della mancata decurtazione dell‟importo delle note di credito pari a € 3.250,00; - ridurre ulteriormente l'importo dovuto per effetto della mancata decurtazione delle somme dovute per le mensilità di novembre e dicembre 2020 per le stesse ragioni per cui l‟opposta società ha emesso le note di credito soprarichiamate;
- ridurre con sentenza
l'importo dovuto per i periodi di chiusura e di limitazioni imposte a livello nazionale e/o locale a causa dell‟emergenza sanitaria da Covid-19 nella misura non inferiore al 50% o, in subordine, nella misura ritenuta giusta ed equa dal decidente;
- ridurre con sentenza l'importo dovuto per il progressivo isolamento dell‟ala del Parco commerciale in cui è collocata l'affittuaria che ha ridotto la clientela di passaggio e, conseguentemente, il volume d'affari dell'opponente, nella misura non inferiore al 30% o, in subordine, nella misura ritenuta giusta ed equa dal decidente;
In via riconvenzionale, dichiarare la
pagina 3 di 9 sussistenza tra le parti di un contratto di locazione commerciale dissimulato dal contratto di cessione di ramo d'azienda, con conseguente riduzione, anche per compensazione, dell'importo spettante in base al diverso titolo alla società opposta;
- disporre in ogni caso, anche per le mensilità future, la riduzione del corrispettivo pattuito in misura non inferiore al 30% o, in subordine, nella misura ritenuta giusta ed equa dal Decidente, per il progressivo isolamento dell'ala del Parco commerciale in cui è collocata l'affittuaria che ha ridotto la clientela di passaggio e, conseguentemente, il volume
d'affari dell'opponente, fino alla scadenza contrattuale o, in subordine, fino a quando l'ala del Centro commerciale in cui si trova la non verrà nuovamente ripopolata con l'apertura di nuove attività Pt_1
commerciali che possano garantire maggiori flussi di clientela. Con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva la la quale contestava le domande avanzate e ne chiedeva il rigetto e la CP_1
conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Con ordinanza del 06.06.2024, veniva concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto limitatamente alla somma non contestata pari ad €. 60.978,00. Quindi, la causa, istruita documentalmente, all'udienza odierna viene posta in decisione a seguito di discussione orale.
L'opposizione avanzata merita parziale accoglimento per le considerazioni che seguono.
In punto di diritto, il giudice, nel valutare se un contratto debba essere qualificato come locazione di immobile od affitto di azienda (o di un ramo di essa), deve, in primo luogo, verificare se i beni oggetto di tale contratto fossero già organizzati in forma di azienda;
in caso di esito positivo dell'indagine, egli
è tenuto, quindi, ad accertare se le parti abbiano inteso trasferire o concedere il godimento del complesso organizzato o semplicemente quello di un immobile, al cui utilizzo risultino strumentali gli altri beni e servizi eventualmente ceduti, restando poi libero l'avente causa di costituire "ex novo" un'azienda propria (cfr., Cass. Civ., n.388/2020). Quindi, a seconda che oggetto del contratto sia da considerare l'immobile inteso come entità non produttiva, pur se dotato di accessori, ovvero una più vasta ed organica entità, capace di vita economica propria, di cui l'immobile costituisce solo una componente, sia pure principale, legata ad un rapporto di complementarità ed indipendenza con gli altri elementi aziendali (Cass. Civ., n.11054/1993). Infatti, per la configurabilità dell'affitto di azienda è sufficiente che per volontà delle parti e per caratteristiche dei beni, oggetto del contratto sia il godimento, a titolo obbligatorio, di un complesso anche solo potenzialmente produttivo, essendo sufficiente che sia previsto il raggiungimento di tale finalità come risultato dell'organizzazione del complesso da parte del nuovo titolare, in cui l'immobile è considerato non come entità a sè stante. A tal fine non è di ostacolo che il conduttore si assuma l'onere di incrementare l'attitudine di detto complesso a conseguire una finalità produttiva con nuove attrezzature, che può acquistare o prendere a nolo da terzi, o con ristrutturazione dell'immobile e delle sue pertinenze, essendo sufficiente che queste pagina 4 di 9 vengano integrate con un nesso di accessorietà nel quadro organizzativo preesistente
(Cass. 5989/2007), atto all'esercizio dell'impresa, la cui produttività può esser desunta anche dal luogo e dal contesto ove è ubicato l'immobile (Cass. Civ., n.9012/2009).
Nella specie, come esaminato dalla giurisprudenza di Questo Tribunale in altre fattispecie analoghe, il contratto del 04.08.2020, deve qualificarsi come contratto di affitto di ramo di azienda, deponendo in tal senso non solo il nomen iuris e l'obbligo dell'affittuaria di esercitare solo una determinata attività commerciale contrattualmente pattuita (si veda art.

1.2 del contratto), con divieto di modifica, ma anche l'insieme di beni e servizi che caratterizzano il complesso aziendale quale un unicum strumentalmente connesso all'immobile ove si esplica l'attività commerciale che gode proprio dell'avviamento e della produttività insita nel centro commerciale ove è inserito l'immobile (Tribunale Catania 27.03.2015;
Tribunale Catania 23.10.2015). Ed infatti, dalla lettura del contratto in oggetto si evince che la concedente ha concesso alla società opponente il godimento dei seguenti diritti:
a) il diritto di detenzione e godimento della porzione immobiliare relativa ai locali contornati in rosso nella planimetria che firmata dalle Parti e da me notaio si allega al presente Contratto sotto la lettera
"B"; b) il diritto di godimento dell' avviamento generato dal Parco come meglio precisato nell'articolo
3; c) il diritto di uso e godimento delle parti e dei servizi comuni e delle infrastrutture del Parco in conformità alla loro destinazione;
d) il diritto di utilizzare i servizi erogati in base al Regolamento del
Parco (come di seguito definito); e) il diritto di uso e godimento degli impianti, dei servizi e delle strutture particolari e generali dedicati allo svolgimento dell'attività, delle attrezzature come risultanti da separato inventario, con possibilità per l'Affittuario di usufruire di attrezzature proprie previa richiesta scritta per il consenso della Concedente, manlevando sin da ora quest'ultima da ogni e qualsiasi responsabilità che dovesse derivare dalla inosservanza delle disposizioni vigenti;
f) il diritto di uso, non in esclusiva, per sé e per la propria clientela dei posti macchina ubicati nel parcheggio ricompreso nell'area di pertinenza del;
g) il diritto al subingresso alla voltura nel titolo CP_2 autorizzativo rilasciato sulla base dell'Autorizzazione Commerciale assegnata all‟unità immobiliare descritta alla lettera a) a titolo di temporaneo trasferimento in gestione, per la durata del presente
Contratto. Resta di competenza dell‟Affittuario il completamento delle altre componenti materiali e di arredamento del Ramo di Azienda che dovranno essere realizzate e inserite in aderenza alle regole del
Contratto e del Regolamento del Parco (come di seguito definito) così che tale completamento del
Ramo di Azienda risulti essere conforme e in linea con l'arredo generale dell'intero Parco, nonché in armonia con lo stile del medesimo.

1.2 L'Affittuario svolgerà la propria attività esclusivamente sotto
l‟insegna "EQUIVALENZA ".
pagina 5 di 9 Pertanto, l'affittuario è consapevole del complesso aziendale di cui usufruisce indirettamente e di cui contribuisce alla produttività, non foss'altro perché all'art.3 del contratto riconosce “la disponibilità del
Ramo di Azienda caratterizzato da un particolare e consistente valore economico derivante dall'appartenenza al Parco. Tale valore economico è una qualità che è sviluppato dalla Concedente e afferisce al Parco, ed è intimamente connessa al Ramo di Azienda sin dal momento della concessione in affitto in quanto facente parte del Parco stesso. In considerazione di quanto sopra, l'Affittuario, alla riconsegna del Ramo di Azienda affittato, non avrà titolo di chiedere riconoscimento e/o indennità alcuna in quanto il valore dell'avviamento del Parco del quale l'Affittuario usufruisce per l'intera durata del presente Contratto è di entità e valore ben maggiore”.
Sicchè, deve escludersi che nella specie debba configurarsi un mero contratto di locazione di immobile ad uso commerciale, essendo più ampio e intrinsicamente connesso il godimento dell'immobile con il complesso dei beni aziendali e dei servizi che caratterizzano il predetto parco commerciale, che sono unitariamente regolamentati, sulla base di un regolamento contrattuale sottoscritto dalla affittuaria.
Ciò posto, in punto di diritto, è appena il caso di rilevare che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o dall'eccezione d'inadempimento del creditore ex art. 1460 c.c. (cfr., Cass. Civ., n.25584/2018; si veda anche Cass. Civ., n.1511/1968).
Nella specie, parte opponente, si è limitata ad eccepire le gravi condizioni economiche derivanti dal periodo emergenziale pandemico da Covid-19 che ha determinato in alcuni periodi la necessità di chiusura dell'esercizio commerciale in ottemperanza alle misure di contenimento adottate dalle autorità governative.
Sotto tale profilo deve osservarsi che l'alveo applicativo dell'art. 1464 c.c. non possa ricondursi nei contratti in oggetto, incisi dalla pandemia, dal momento che la prestazione di concessione in godimento rimane possibile e continua a essere eseguita quand'anche per factum principis le facoltà di godimento del bene risultino momentaneamente affievolite. Nel contratto di durata, la prestazione del locatore continua ad essere resa benchè l'utilità che il conduttore ne ricava sia allo stato diminuita. Sicchè, il riferimento alle disposizioni in materia di impossibilità sopravvenuta per evitare in tutto o in parte il pagamento del canone vuol dire correggere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale, dislocando una porzione delle conseguenze finanziarie del Covid da una parte all'altra del contratto, non pagina 6 di 9 giuridicamente ammissibile. Parimenti, con riguardo all'art.1467 c.c., ed ex art.1623 c.c., sebbene il rimedio venga invocato in considerazione dello sconvolgimento causato dal fenomeno pandemico sul piano degli equilibri economici sottesi al programma contrattuale, lì dove l'adempimento dell'obbligazione del conduttore di pagare i canoni pattuiti sia divenuto ben più oneroso
(eccessivamente) di quanto oggettivamente prevedibile al momento della conclusione del contratto, incombe sul conduttore provare tali presupposti, non avvenuto nella specie, non foss'altro perché tale inadempimento appare acclarato quasi subito l'inizio del rapporto contrattuale e, comunque, non risulta documentalmente provato, non essendo a tal uopo sufficiente la documentazione prodotta. D'altronde, con riguardo all'art.1467 c.c., come affermato dalla Suprema Corte, il rimedio è volto a rimuovere il vincolo, non a riequilibrare il sinallagma, in quanto conduce alla definitiva risoluzione del rapporto, non alla transitoria riduzione dei corrispettivi, che l'art. 1467 c.c. alla lettera non contempla. Soltanto la parte favorita dallo sbilanciamento, può infatti evitare la risoluzione del negozio, offrendo di modificare equamente le condizioni di esso (art. 1467, comma 3, c.c.). La parte che patisce l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione può solo agire in giudizio per sciogliere il vincolo e solo purché non abbia già eseguito la propria prestazione, ma non ha diritto di ottenere l'equa rettifica delle condizioni contrattuali, né può pretendere che l'altro contraente accetti l'adempimento a condizioni diverse da quelle concordate (Cass. Civ., 2047/2018).
Infatti, sebbene l'art. 91 d.l. 17 marzo 2020, n. 18 dispone: “All'articolo 3 del d.l. 23 febbraio 2020, n.
6, convertito con modificazioni dalla l. 5 marzo 2020, n. 13, dopo il comma 6, è inserito il seguente:
«6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti»”, tuttavia, ciò implica che l'obbligato per slegarsi dalla responsabilità, non può limitarsi ad allegare in astratto che l'inadempimento è ascrivibile alle misure anti-contagio, dovendo offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell'epidemia. In definitiva, la necessità di adeguarsi a siffatte prescrizioni è in linea astratta causa di forza maggiore, ma esige in linea concreta la dimostrazione da parte del debitore che l'inadempimento è derivato proprio dall'esigenza di allinearsi ad esse, non sussistente nella specie. Infatti, appare provato, allo stato, che il rispetto delle prescrizioni di contenimento dell'epidemia ha determinato l'inadempimento dell'obbligazione pecuniaria, ma ha determinato una contrazione dell'attività lavorativa, influendo sulle proprie condizioni economiche.
Tuttavia, pur nel quadro costituzionale del principio solidaristico, il concetto di impossibilità della prestazione non ricomprende, la c.d. impotenza finanziaria, per quanto determinata dalla causa di forza pagina 7 di 9 maggiore riferibile all'attuale emergenza sanitaria, non consente una vis liberatoria del debitore dall'obbligazione pecuniaria. Diversamente da quanto dedotto da parte opponente non sussiste nemmeno un diritto fondato sulla disciplina emergenziale alla sospensione o alla riduzione del canone o ancora alla sua modifica da parte del conduttore che è rimasto nel godimento materiale dell'immobile; né può ritenersi legittima la unilaterale auto-sospensione od autoriduzione dei pagamenti. Inoltre, al di fuori di precise ipotesi disciplinate da disposizioni speciali (sempre emanate in ambito emergenziale),
l'obbligo di pagamento del canone per il locale chiuso per l'emergenza Covid-19 non è escluso dal già citato art. 3, comma 6-bis (si veda, Tribunale di Roma, sentenza n. 11336 del 30 giugno 2021).
D'altronde, anche la Suprema Corte, nella relazione tematica del 08.07.2020, lungi dal configurare un diritto ed un corrispettivo potere del giudice di rideterminare il canone di locazione in presenza di situazioni oggettive che influiscono sul rapporto sinallagmatico, evidenzia esclusivamente la necessità di valorizzare l'interpretazione secondo buona fede della volontà contrattuale, ogni qualvolta da essa è possibile desumere una facoltà di rimodulazione delle condizioni contrattuali in presenza di specifiche esigenze, non sussistente nella specie, non potendo il Giudice altrimenti andare in contrasto con quanto contrattualmente pattuito. D'altronde, con riguardo al dover agire in modo da preservare gli interessi dell'altra parte (in virtù dei principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale) a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, esso non significa che il contraente debba andare oltre i limiti dell'interesse proprio ovvero oltre quelli in cui ciò possa avvenire con apprezzabile sacrificio a suo carico. E la riduzione di un diritto contrattuale costituisce proprio quell'apprezzabile sacrificio che la norma pone quale limite all'obbligo di buona fede (così, Tribunale di Roma. sez. VI civ., n. 9457/2021 del 21.05.2021). Inoltre, l'obbligo di rinegoziare significa “impegnarsi a porre in essere tutti quegli atti che, in relazione alle circostanze, possono concretamente consentire alle parti di accordarsi sulle condizioni dell'adeguamento del contratto”; quindi, esso “impone di intavolare nuove trattative e di condurle correttamente, ma non anche di concludere il contratto modificativo” (così, Tribunale di Palermo, sez. II civ., n. 2435/2021 del
09.06.2021). Nella specie, parte opposta ha, al contrario, dato prova della propria buona fede contrattuale, riducendo per un certo periodo il canone di affitto. D'altro canto, diversamente da quanto sostenuto dalla opponente, dalla chiusura di alcuni locali commerciali all'interno dello stesso ovvero dal mancato affitto non può desumersi un inadempimento contrattuale agli obblighi contrattuali, ovvero il diritto di riduzione del canone, né appare provato alcun nesso causale con il decremento degli utili registrati dalla affittuaria non imputabile per ciò solo alla società concedente.

pagina 8 di 9 Ciò posto, con riguardo ai canoni ingiunti, parte opposta ha dato prova dell'asserito credito in relazione al corrispettivo pattuito per come desumibile dalla documentazione prodotta, mentre parte opponente non ha dato prova di aver adempiuto al pagamento del predetto corrispettivo, ovvero dell'esistenza di ulteriori fatti estintivi o modificativi, al netto delle note di credito emesse dalla stessa società opposta pari ad euro 3.250,00, come documentate in atti, che devono essere detratte dalla somma ingiunta, in quanto non risulta provato quanto asserito dalla opposta che la riduzione dei corrispettivi contrattuali nel periodo gennaio-maggio 2021 è stata concessa all'Affittuaria, a condizione che la stessa non si trovasse in stato di mora. Peraltro, esse risultano emesse, quando già la opponente era morosa, sicchè, deve ritenersi che la società opposta avesse già valutato la situazione di inadempienza della società opponente e ciò nonostante ha comunque concesso per detto periodo una riduzione del canone, senza che ciò determini, tuttavia, un diritto alla riduzione del canone per i periodi pregressi e futuri.
Ne deriva che l'opposizione avanzata deve essere parzialmente accolta. Sicchè, la società opponente deve essere condannata al pagamento della complessiva somma di euro 60.978,00 (64.228,00-
3.250,00), oltre interessi dalla domanda al soddisfo, a titolo di canoni scaduti e non corrisposti, confermando l'ordinanza emessa in data 06.06.2024. Mentre, devono essere rigettate le domande riconvenzionali avanzate dall'opponente in quanto infondate in fatto ed in diritto.
Stante la parziale soccombenza, l'opponente va condannato al pagamento delle spese processuali sostenute da parte opposta, e liquidate come in dispositivo, che, tenendo conto del valore della causa e dell'esigua attività processuale espletata, decurtata della fase istruttoria, possono essere ridotti del 50% ex art. 4 comma 1 DM 55/2014, tabella n.2, V scaglione.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'opposizione avanzata, revoca il decreto ingiuntivo opposto e condanna la società in persona del legale rappresentante pro tempore, al Parte_2
pagamento in favore di in persona del legale rappresentante pro tempore, della CP_1
complessiva somma di euro 60.978,00, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

- condanna l'opponente al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi € 4.216,50 per compensi, oltre IVA e CPA e spese generali (15%), come per legge.
Così deciso in Catania, il 21.01.2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Cristiana Cosentino
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