REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
-SEZIONE DISTACCATA DI ISCHIA- in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Antonia Schiattarella, ha reso la seguente
SENTENZA nel procedimento civile iscritto al numero 592/2016 del ruolo generale degli affari contenziosi avente ad oggetto: responsabilità precontrattuale;

Tra
L'Artistico di BO GI s.a.s., (P. IVA 01312510637), nella persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli avv.ti Giorgio Di Iorio (c.f.
[...]) ed Antonio Rispoli (c.f. [...]) e con loro elettivamente domiciliata in Ischia alla via Fasolara n. 4, giusta procura a margine dell'atto di citazione;

Parte attrice
e
RM Srl, in persona del legale rapp.te p.t. (P.IVA 07694101218), elettivamente dom.to presso lo studio dell'avv. Gennaro Scotti (c.f [...]) che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

Parte convenuta
*****
CONCLUSIONI DELLE PARTI E RAGIONI IN FATTO IN DIRITTO DELLA
DECISIONE ()
() Ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., nei testi in vigore dal 4.7.2009 ed applicabili anche ai procedimenti pendenti in primo grado, è omesso lo “svolgimento del processo” (ma v. supra nel caso di specie); la succinta esposizione delle ragioni giuridiche della decisione, inoltre, può aversi “anche con riferimento a precedenti conformi”, senza necessità – stante la natura di motivazione “per relationem” - di indicazione dettagliata delle ragioni riportate in tali precedenti, che divengono parte integrante della sentenza che opera il richiamo. 1. Con atto di citazione notificato il 21/10/2016, il signor BO GI, agendo nella qualità di legale rappresentante p.t. della società attrice, conveniva in giudizio la RM srl al fine di sentir emettere i seguenti provvedimenti: “accertare i fatti di causa, così come rappresentati nella narrativa che precede, e la responsabilità precontrattuale della RM srl, e, per l'effetto condannare la medesima, in persona del suo legale rappresentante p.t.: - al risarcimento dei danni tutti patiti dall'attrice, sia cioè il danno emergente, sia il lucro cessante, sia ogni ulteriore componente di danno all'uopo patita, la cui misura sarà precisata in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge;
- al pagamento di una somma ulteriore per effetto della mancata adesione all'invito della alla negoziazione assistita (ex d.Lgs. 132/2014); - al pagamento delle spese e dei compensi di causa maggiorati degli oneri accessori.”. In particolare, l'attrice, essendo proprietaria di un immobile sito in Ischia alla via Porto n. 19, ha asserito di aver intavolato trattative con la società convenuta RM srl, per la locazione del locale al fine di adibirla ad esercizio di attività di ristorazione, bar ed enoteca.
Secondo la prospettazione attorea, le parti avevano convenuto che l'inizio del rapporto di locazione si sarebbe dovuto verificare a partire dall' 1.3.2016, prevedendo una durata di sei anni e rinnovabile alla scadenza naturale;
il canone annuo sarebbe stato fissato in 50.000 € (oltre iva) da corrispondersi mediante quattro soluzioni anticipate di 12.500. Le parti, nella fase delle trattative, si accordavano per prevedere una riduzione del canone per i primi due anni di circa 25.000 € pagabile anche in questo caso in quattro rate da importo identico. L'attore ha altresì rappresentato che, all'epoca delle trattative, la consistenza immobiliare di cui è causa era occupata dall'associazione Yacht Club dell'isola d'Ischia sulla scorta di un contratto che prevedeva un corrispettivo annuo -relativamente al periodo dall'1/6/2015 al
31/05/2016- pari ad euro 24.000 e che, più nello specifico, secondo quanto dedotto dall'attore, il contratto di locazione tra queste fu risolto consensualmente stante le trattive tra le parti, nonostante una durata di ulteriori due anni. Tuttavia, secondo la prospettazione dell'attrice, il signor OR, legale rappresentante della RM srl, non presenziava a nessun incontro finalizzato alla stipula del contratto di locazione, determinando un pregiudizievole “recesso ingiustificato” dalle trattative.
2. Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva, in data 24 gennaio 2017, la
RM srl la quale chiedeva il rigetto della domanda poiché infondata in fatto e in diritto proponeva altresì domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni causati quantificandoli, in via prudenziale, nella somma di euro 10.000,00 o in altra che sarà determinata da parte del giudice.
3. All'esito del deposito delle memorie ex art 183, co. 6, c.p.c., la causa veniva istruita sulla base della documentazione in atti e mediante l'espletamento della prova testimoniale.
Alla udienza cartolare di precisazione delle conclusioni del 30.10.2024 le parti concludevano come da note di trattazione scritta;
la causa veniva assegnata in decisione con i termini di legge con provvedimento assunto e comunicato il
28.11.2024, data da cui sono decorsi i termini per il deposito della comparsa conclusionale e della memoria di replica.
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Tanto premesso in ordine alla materia del contendere, la domanda di parte attrice è infondata e non merita accoglimento per le ragioni che qui di seguito si espongono.
La domanda proposta deve essere qualificata come richiesta di risarcimento del danno per responsabilità precontrattuale di cui all'art. 1337 c.c.
Nello specifico, nell'attuale panorama normativo la responsabilità precontrattuale trova esplicito riferimento agli artt. 1337 e 1338 c.c.. L'art. 1337 c.c. si pone quale norma avente carattere generale prevedendo l'obbligo delle parti di comportarsi secondo buona fede nel corso delle trattive;
in particolare, tale norma è volta alla tutela della lesione dell'altrui libertà negoziale, sanzionando il comportamento, contrario a buona fede, di colui il quale rompa ingiustificatamente le trattative precedenti la conclusione di un contratto. Diversamente, l'art. 1338 c.c. è una norma di carattere eccezionale relativa all'omessa conoscenza o conoscibilità di una causa di invalidità del contratto.
Entrambe le disposizioni, però, si applicano non solo al rapporto contrattuale ma, più estensivamente, a tutti i negozi giuridici.
Ciò posto, l'art. 1337 c.c. prevede che, anche nel corso delle trattative, le parti siano tenute ad adottare un comportamento corretto, il quale presuppone che non possa aversi recesso dalle trattative se non per giusta causa, quando queste siano ormai giunte ad un punto tale da ingenerare nella controparte l'affidamento circa la conclusione del contratto;
infatti, sul punto è intervenuta la Corte di legittimità chiarendo che: “perché possa ritenersi integrata la responsabilità precontrattuale ex articolo 1337 del codice civile è necessario che tra le parti siano in corso trattative;
che le trattative siano giunte ad uno stadio idoneo a far sorgere nella parte che invoca l'altrui responsabilità il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
che la controparte, cui si addebita la responsabilità, le interrompa senza un giustificato motivo;
che, infine, pur nell'ordinaria diligenza della parte che invoca la responsabilità, non sussistano fatti idonei ad escludere il suo ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto. La verifica della ricorrenza di tutti i suddetti elementi, risolvendosi in un accertamento di fatto, è, tuttavia, demandata al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata” (cfr Cass. civ., sent. n. 8119 del 14.03.2022).
Ciò posto, la Corte di legittimità ha affermato, altresì, che la verifica demandata al giudice di merito può essere così intesa: “in tema di responsabilità precontrattuale, al di là delle puntuazioni fatte per iscritto, che non hanno valore contrattuale ma sono utili per valutare il comportamento tenuto dalle parti in relazione al programma di conduzione delle trattative, oggetto della valutazione del giudice dev'essere il comportamento complessivo tenuto dalle parti, prima della fase precontrattuale, durante le trattative e dopo la loro rottura” (cfr. Cass. civ., sent. n.
12107 del 22.06.2020). Pertanto, al fine di poter correttamente decidere la questione, è opportuno circoscrivere le circostanze e le condizioni necessarie tali da determinare una rottura delle trattative tra le parti che costituiscono una illecita violazione del dovere precontrattuale di buona fede. A ben vedere, la rottura di una trattativa non è di per sé un fatto illecito, essendo la stessa manifestazione della libertà contrattuale, ma può determinare il sorgere di una responsabilità per violazione di un dovere precontrattuale di buona fede nel caso in cui il recesso non sia assistito da un giusto motivo ove, per lo stadio avanzato al quale siano giunte le trattative, sia intervenuto quando già la controparte aveva confidato nella conclusione del contratto e, per tale motivo, sia “stata indotta a sostenere spese o a rinunciare ad occasioni più favorevoli” (cfr. Cass. civ., n. 1051 del 25.01.2012; in termini Cass. civ. ord. n.
34510 del 16.11.2021).
A ciò occorre aggiungere che non è trascurabile, circa la responsabilità precontrattuale, il tema dell'onere della prova per cui, secondo un recente arresto della Corte di cassazione: “la responsabilità precontrattuale derivante dalla violazione della regola di condotta, posta dall'art. 1337 c.c. a tutela del corretto dipanarsi dell'iter formativo del negozio, costituisce una forma di responsabilità extracontrattuale, cui vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell'onere della prova. Ne consegue che, qualora gli estremi del comportamento illecito siano integrati dal recesso ingiustificato di una parte, non grava su chi recede l'onere della prova che il proprio comportamento corrisponda ai canoni di buona fede e correttezza, ma incombe, viceversa, sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esuli dai limiti della buona fede e correttezza postulati dalla norma de qua” (cfr Cass. civ., sent. n. 24738 del 03.10.2019).
In tale quadro, dunque, si inseriscono le dichiarazioni rese dall'attrice nel proprio atto introduttivo la quale asserisce che, proprio a seguito del buon andamento delle trattative con l'odierna convenuta, concordava con l'allora conduttrice del locale -rappresentato all'epoca dallo Yacht Club isola d'Ischia- la risoluzione consensuale del contratto di locazione;
in particolare il signor BO asserisce che quest'ultimo avrebbe dovuto proseguire anche per il periodo successivo al
1.3.2016 (termine a partire dal quale le odierne parti avevano concordato l'inizio del contratto di locazione). Tuttavia, a ben vedere, tale circostanza non appare sufficientemente provata poiché non risulta depositato né il relativo contratto di locazione stipulato tra l'attrice e la società Yacht Club isola d'Ischia conduttrice del locale, né la successiva risoluzione contrattuale. L'unico documento versato in atti, astrattamente idoneo a sugellare l'effettiva pendenza del rapporto di locazione tra le predette parti, è rappresentato esclusivamente dal verbale di rilascio dell'immobile, dal quale tuttavia non emergono gli estremi del contratto di locazione intercorso tra le medesime e non è sufficiente, di per sé, a suffragare la veridicità delle dichiarazioni attoree, né l'eventuale pregiudizio che ne sarebbe derivato dalla mancata conclusione del contratto di locazione tra le odierne parti.
Inoltre, le dichiarazioni rese dai testi di parte attrice durante la fase istruttoria della controversia non hanno provato, in toto, l'effettivo raggiungimento di un accordo tra gli odierni comparenti. In particolare, il teste ME UC, cugino dell'attore e suo consulente durante la fase delle trattative, ha dichiarato di aver curato la preparazione della bozza del contratto di locazione, senza tuttavia confermare che tra le parte ci sia stata la piena concordanza su tutti i punti dello stesso;
relativamente a ciò, infatti, il teste ha così rappresentato: “Non so se il
OR abbia comunicato al BO la sua volontà di concludere il contratto alle condizioni già elaborate”.
Ciò doverosamente premesso, nel caso in esame parte attrice denuncia la mala fede della parte convenuta nel corso delle trattative tese alla stipula di un contratto di locazione. Sostiene, a tal fine, che il contratto de quo non si sia concluso a causa del ripensamento della convenuta, la quale si sarebbe sottratta alla stipula disertando immotivatamente gli incontri all'uopo fissati. Orbene, quindi, risulta incontestato che tra le parti siano intercorse delle trattative aventi ad oggetto la locazione dell'immobile di cui è titolare L'Artistico s.a.s e che tali trattative si siano bruscamente arenate. Tuttavia, nel caso che qui ci occupa, pur confidando nella serietà delle trattative inter partes che, nell'avanzare delle negoziazioni, erano arrivate a raccogliere i punti dell'accordo in una bozza di documento con l'aiuto dei rispettivi professionisti, dagli elementi emersi in corso di causa non si configura un ragionevole affidamento incolpevole in capo all'attrice, né l'ingiustificabilità del rifiuto della convenuta.
Quanto all'affidamento dell'attore, rileva che le parti hanno subordinato la conclusione dell'operazione alla verifica di alcune condizioni dell'immobile da concedere in locazione, tra cui l'apertura di un vano di collegamento tra l'edificio oggetto di locazione con quello attiguo e già in possesso della RM srl.
Ed in verità, proprio tale ultimo punto appare dirimente ai fini del recesso della convenuta in quanto, dalla documentazione versata in atti, suffragata anche dalle dichiarazioni emerse durante la fase istruttoria da parte del teste IO, sembrerebbe esserci stato un effettivo disaccordo sul punto nel quale dovesse aprirsi tale vano di collegamento tra i due ambienti. In particolare, dalla bozza contrattuale depositata in atti dall'attrice, all'art. 9 rubricato “modifiche e migliorie”, il signor BO prevedeva: “In via del tutto eccezionale, il locatore autorizza il conduttore a realizzare un collegamento con il terraneo adiacente e confinante di proprietà De
MA anch'esso condotto in locazione dal medesimo conduttore. Tale collegamento virgola potrà essere realizzato a mezzo dell'apertura di un vano esclusivamente nella parte interna e retrostante del locale dove è prevista l'ubicazione del vano cucina come evidenziato in giallo nella pianta del locale che allegata alla presente e sottoscritta dalle parti, forma parte integrante e l'ansia del contratto…”. Tuttavia, in guisa delle dichiarazioni rese nella propria comparsa di costituzione e risposta, il convenuto ha in realtà manifestato l'esigenza di voler aprire tale vano in una parte laterale dell'immobile oggetto di locazione. Ed infatti, come anticipato, tale circostanza è stata poi confermata anche dal teste signor IO IO US, teste della parte convenuta, il quale, all'udienza del 29.3.2023 disposta ai sensi dell'art. 257, comma 1, c.p.c., ha così rappresentato: “ricordo che ero presente al momento in cui EL OR, legale rappresentante della società convenuta, e l'avv. BO, titolare della società attrice, hanno fatto sopralluogo nei locali della società attrice e ricordo che a fronte dell'intenzione di EL
OR di aprire un varco nell'immobile della società attrice per collegarla al suo locale l'avv. BO ha dissentito sul punto preciso dell'apertura, e tanto alla presenza del geom. Raffaele Mastrurzo, consulente del Bonccanfuso e credo che per ciò non si è più concluso l'accordo”; lo stesso ha poi precisato che: “l'avv.
BO aveva autorizzato l'apertura ma la discordia è nata sul punto preciso della stessa”.
Già precedentemente, all'udienza del 20.10.2021, anche il teste di parte attrice, signor Francesco BO figlio del legale rappresentante della società attrice, ha avallato la circostanza secondo la quale, la mancata stipula del contratto definitivo di locazione, fosse dipesa dal disaccordo circa l'apertura di vano tra gli immobili contigui. Il teste ha così ha dichiarato: “L'unica ragione per la quale il contratto non fu stipulato concerneva la richiesta del OR di aprire ulteriori varchi oltre quello già assentito”. Da tali dichiarazioni si intuisce che l'attore fosse ben consapevole della problematica relativa all'apertura del vano e che quest'ultima potesse rappresentare, presuntivamente, una causa ostativa alla sottoscrizione del contratto di locazione da parte del convenuto;
pertanto, è desumibile che le trattative non si siano svolte in totale armonia e univocità e che nell'attore si sia ingenerato, erroneamente, un legittimo affidamento circa la positiva conclusione del contratto.
Nello specifico, tale circostanza non è trascurabile ai fini della giustificabilità del recesso da parte della RM srl, ciò in quanto l'apertura di un vano di collegamento in un punto diverso da quello in cui necessitava il convenuto avrebbe comportato risvolti pregiudizievoli per il convenuto, non solo per ciò che concerne la logistica ma anche circa l'organizzazione del locale, avente quale attività principale quella della ristorazione.
Ad avviso di questo giudice, dunque, non sono ravvisabili elementi inequivoci, oggettivi ed esteriori enucleati dalla giurisprudenza di legittimità nel delineare la figura dell'affidamento legittimo e, dunque, meritevole di tutela;
il dipanarsi delle trattative emergente dalle risultanze processuali non consente di ritenere che sia stata raggiunta la soglia dell'affidamento giuridicamente tutelabile.
Del pari, non può essere accolta la domanda riconvenzionale di risarcimento del danno formulata dal convenuto poiché generica e non provata né relativamente all'an né al quantum.
Per tutti questi motivi complessivamente considerati la domanda principale, nonché quella riconvenzionale di risarcimento del danno avanzata dal convenuto, sono infondate e come tale vanno rigettate.
Le spese di lite, vista la reciproca soccombenza, vengono sono compensate come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza o deduzione, così provvede:
1) rigetta la domanda di parte attrice;

2) rigetta la domanda riconvenzionale così come formulata da parte convenuta;

3) spese compensate come in motivazione.
Così deciso in Ischia, 18.03.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Antonia Schiattarella