R.G. n. 720/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI SEZIONE CIVILE

In persona del Giudice monocratico Dott. Raffaele Zibellini all'esito dell'udienza del 17.1.2024, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note con cui la parte attrice ha precisato le proprie conclusioni e discusso in forma scritta la causa, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte, ha pronunciato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 720 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA (CF: ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Sero Mario. attore-intimante E (CF: ), CP_1 C.F._2 resistente-intimato contumace
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità (uso abitativo).
FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. intimava al sig. Parte_1 lo sfratto per morosità dall'immobile di sua proprietà sito in Cariati, CP_1
Via Mingiani n. 21, identificato in catasto al foglio 15 particella 158 sub 7, concesso in locazione ad uso abitativo all'intimato con contratto dell'1.10.2020, registrato presso l' il 15.10.2020. Organizzazione_1
1/6 Deduceva che il canone annuo era stato pattuito in € 290,00 mensili da corrispondersi entro il giorno cinque di ogni mese. Eccepiva che il conduttore non aveva versato la somma di € 1.830,00 relativa ai canoni dei mesi di gennaio, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre 2022 e che residuavano € 200,00 per i pagamenti relativi all'anno 2021.

1.1. Il sig. pur a fronte della rituale notifica dell'intimazione con la CP_1 contestuale citazione per la convalida nelle forme e nel termine di cui all'art. 660 c.p.c., non si costituiva, né compariva all'udienza di convalida del 10.11.2022, nella quale il difensore dell'intimante rappresentava che nelle more l'intimato aveva corrisposto una parte dei canoni scaduti e che permaneva dunque una morosità pari ad € 230,00 a cui andavano aggiunte le spese della procedura.
1.2. Con decreto emesso all'esito dell'udienza di convalida la parte intimata veniva invitata a specificare quando erano intervenuti i pagamenti che avevano sanato parzialmente la morosità (se prima o dopo la notifica dell'atto di intimazione) con concessione all'uopo di un termine per note.
1.3. Con ordinanza del 13.3.2023, preso atto che i pagamenti erano avvenuti dopo la notifica dell'intimazione, veniva disposto il mutamento del rito in quanto l'emissione del provvedimento di convalida è preclusa dall'insussistenza dell'imprescindibile presupposto della persistenza della morosità in ordine alle mensilità dedotte in citazione;
“ed infatti, il pagamento dei canoni arretrati - seppur effettuato dopo l'intimazione dello sfratto per morosità e prima dell'odierna udienza di comparizione per la convalida - osta alla possibilità di pronunciare la convalida, dovendosi dare corso all'ordinaria azione cognitiva diretta all'accertamento dell'inadempimento ed alla conseguente dichiarazione di risoluzione del contratto mediante sentenza;
”. Veniva altresì assegnato termine alla parte intimante per la notifica del provvedimento.
2. All'udienza del 9.11.2023 fissata per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito locatizio il difensore dell'attore ha dichiarato che la morosità persiste in quanto il convenuto resistente non ha corrisposto nemmeno le mensilità di giugno, ottobre e novembre 2023. Ha quindi reiterato la richiesta di declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, con condanna dell'intimato al rilascio dell'immobile e al pagamento delle mensilità scadute e non corrisposte, oltre interessi.
2.1. Il convenuto sig. pur a fronte della regolare notifica dell'ordinanza CP_1 del 13.3.2023, non si è costituito in giudizio. Ne va pertanto dichiarata la contumacia.
2.2. Con decreto del 10.11.2023 è stato rilevato che la durata del contratto di locazione in oggetto risulta inferiore a quella prevista dalla legge e che ciò è idoneo a determinare
2/6 la nullità parziale dello stesso ed è stata fissata l'udienza di discussione per la data del 17.1.2024 nelle forme dell'art. 127 ter c.p.c..
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3. Secondo i ben noti principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre sul debitore grava l'onere di provare di aver provveduto alla relativa estinzione ovvero di dimostrare gli altri atti o fatti allegati come eventi modificativi o estintivi del credito di parte avversa (in tal senso, Cass. Civ. Sezioni Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533; conf., ex plurimis, Cass. Civ., Sez. I, 13 giugno 2006, n. 13674; Cass. Civ., Sez. III, 12 aprile 2006, n. 8615). Tale ripartizione dell'onere della prova vale anche nel caso di contumacia del debitore (cfr. Tribunale Modena, sentenza n. 830 del 15 giugno 2009). Nel caso in disamina è pacifica l'esistenza del contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra il sig. e il sig. Parte_1 CP_1
Tanto è documentalmente dimostrato, essendo agli atti la relativa scheda contrattuale, prodotta dalla parte intimante, che documenta idoneamente il titolo e la scadenza dell'obbligazione il cui inadempimento è stato lamentato nell'intimazione. Detto contratto prevede una durata biennale, con decorrenza dall'1.10.2020 al 30.9.2022. In proposito occorre considerare che l'art. 2 della Legge n. 431 del 9.12.1998 prevede che la durata della locazione non può essere inferiore a quattro anni Se però il contratto viene concluso a canone calmierato (più basso di quello di mercato) e facendo riferimento agli accordi definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, la sua durata minima è fissata in tre anni, con rinnovo automatico per altri due in mancanza di un accordo tra le parti o in assenza delle condizioni richieste dalla legge per la disdetta da parte del locatore. Le parti in base a quanto disposto dall'art. 5 della Legge n. 431 del 9.12.1998 e dal D.M. 30 dicembre 2002 possono stabilire una durata inferiore allorché sussista una esigenza “transitoria” del conduttore o del locatore;
esigenza che, tuttavia, deve essere specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa (v. Cassazione civile sez. III, 20/02/2014, n.4075). Nel caso di specie, non è stata manifestata in modo esplicito l'esigenza abitativa da soddisfare, né è stato indicato che per la determinazione del canone le parti hanno fatto riferimento ad accordi di categoria. Va da sé che la clausola negoziale con cui le parti hanno fissato in 2 anni la durata del rapporto contrattuale in esame è da ritenere nulla, con conseguente automatica
3/6 inserzione ex art. 1419 comma 2 c.c. della previsione legale che fissa in 4 anni la durata del contratto. Ciò posto, quanto appena rilevato non è comunque idoneo ad influire sulla valutazione in ordine alla domanda di risoluzione avanzata dal locatore. Si ritiene invero comprovato il definitivo mancato pagamento dei canoni locatizi indicati dall'intimante. Sotto tale profilo occorre porre in evidenza che “In tema di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392” (Cassazione civile sez. III, 18/11/2010, n.23257). Come noto, l'art. 5 della Legge n. 392 del 27.7.1978 sancisce che “Salvo quanto previsto dall'articolo 55 (norma volta a disciplinare l'eventuale sanatoria in sede giudiziale della morosità, n.d.r.), il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”. Nel caso in disamina l'intimante ha dichiarato nelle note d'udienza ex art. 127 ter c.p.c. del 15.1.2024 che la morosità persiste e ammonta ad oggi ad € 1.204,00 in quanto il convenuto resistente non ha corrisposto nemmeno le mensilità di giugno, dicembre 2023 e gennaio 2024, mentre la mensilità di ottobre 2023 è stata corrisposta in ritardo nell'importo di € 200,00 a fronte dei € 290,00 pattuiti. Il conduttore, onerato della prova, non costituendosi in giudizio non ha fornito dimostrazione di aver corrisposto le relative mensilità. Alla luce dei principi sopra richiamati l'inadempimento del conduttore può allo stato considerarsi grave, dunque tale da determinare l'accoglimento della domanda di risoluzione articolata dall'intimante, considerato anche che “in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacchè in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il
4/6 corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna” (Cassazione civile sez. III, 07/12/2020, n.27955). Del resto, come già anticipato nell'ordinanza del 13.3.2023, deve essere valutata la gravità anche della pregressa morosità in parte sanata dal conduttore a seguito della notifica dell'atto di intimazione, in ossequio al principio secondo cui la sanatoria della morosità, successiva alla domanda di risoluzione insita nell'intimazione di sfratto, non è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua successivamente al pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato (Cass., sez. III, 18.11.2005, n. 24460 e Cass., sez. III, 11.10.2002, n. 14527). Ebbene, in tale ottica, alla data della notifica dell'intimazione (21.9.2022) il convenuto era inadempiente per il pagamento di un considerevole numero di mensilità, sicuramente superiori a due (gennaio, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre 2022). Il contratto di locazione in oggetto va quindi dichiarato risolto per grave inadempimento del conduttore il quale va pertanto condannato, ai sensi dell'art. 56 L. n. 392/1978, al rilascio dell'immobile per cui è causa. Tenuto conto delle condizioni delle parti (quali risultanti dagli atti) e delle ragioni del rilascio la data per l'esecuzione può essere fissata per il giorno 5.2.2024. Come noto, la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo in relazione ai canoni scaduti e da scadere proposta con l'atto di intimazione si converte, all'esito del mutamento del rito, in un'ordinaria domanda di pagamento. Il conduttore va dunque condannato al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti nell'ammontare di € 1.204,00, il tutto oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, nonché al pagamento dei canoni a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio del bene.
4. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, in applicazione del D.M. n. 55/2014 e successivi aggiornamenti, in base al valore del giudizio e tenuto conto della non elevata complessità della causa. Va ricordato che ai fini della distribuzione dell'onere delle spese del processo tra le parti, essenziale criterio rivelatore della soccombenza è l'aver dato causa al giudizio, pertanto la soccombenza non è esclusa dalla circostanza che, una volta convenuta in giudizio, la parte sia rimasta contumace o abbia riconosciuto come fondata la pretesa che aveva prima lasciato insoddisfatta, così da renderne necessario l'accertamento giudiziale (Cassazione civile sez. VI, 25/05/2020, n.9599; Cassazione civile sez. VI, 29/05/2018, n.13498).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata ed assorbita:
5/6 DICHIARA risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 1.10.2020 avente ad oggetto l'immobile sito in Cariati, Via Mingiani n. 21 (foglio 15, particella 158, subalterno 7, categoria A3, rendita catastale € 455,70);
CONDANNA
a rilasciare in favore di l'immobile sopra indicato, CP_1 Parte_1 libero da persone e/o cose,
FISSA per l'esecuzione del rilascio la data del 5 febbraio 2024;
CONDANNA
al pagamento in favore di della complessiva somma CP_1 Parte_1 di € 1.204,00 per canoni scaduti e non pagati e al pagamento di quelli a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile (€ 290,00 mensili), oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo effettivo;

CONDANNA
al pagamento in favore di delle spese di lite, che si CP_1 Parte_1 liquidano in complessivi € 963,10, di cui € 63,10 per spese vive documentate, oltre spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Castrovillari, 17/01/2024.
Il Giudice Dott. Raffaele Zibellini
6/6