N. RG. 1702/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TERNI

Il giudice, dott.ssa Elisa Iacone, all'udienza del 9 gennaio 2025, invitate le parti alla discussione orale, all'esito della camera di consiglio ha pronunciato, con lettura in udienza la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1702 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022 del
Tribunale di Terni, vertente
TRA
(P.I. ), rappresentata e difesa dall'avv. Maria Parte_1 P.IVA_1
Luisa Cinti ed elettivamente domiciliata presso il studio in Orvieto p.zza Ascanio Vitozzi, giusta delega in atti attrice
E
, (C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._1
Florido Fratini ed elettivamente domiciliata presso il suo domicilio digitale:
giusta delega in atti Email_1
convenuta
OGGETTO: altri istituti di diritto delle locazioni
CONCLUSIONI: come precisate in atti e alla udienza di discussione del 9.1.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis cpc la società ha evocato in Parte_1 giudizio davanti all'intestato Tribunale la signora per ivi sentire Controparte_1
accogliere le seguenti conclusioni: “accertare che la signora è gravemente Controparte_1
1 inadempiente rispetto al contratto, sia per aver realizzato abusivamente la recinzione, che per il mancato rimborso alla parte proprietaria degli oneri accessori relativi al consumo di energia elettrica di alimentazione della pompa del pozzo, conseguentemente dichiarare la risoluzione del contratto e condannare la signora al rilascio dell'immobile previa rimozione Controparte_1
della recinzione, nonchè al pagamento dell'importo di € 1.691,12 dovuto per i rimborsi delle utenze anticipate dalla parte proprietaria, oltre eventuali consumi sino alla data del rilascio effettivo”.
A fondamento della propria domanda ha dedotto quanto segue:
- in data 9 maggio 2019, ha concesso in locazione alla signora Parte_1
un'abitazione sita in Orvieto loc. Osarella censita al F. 162 Part.lla Controparte_1
103, per la durata di anni quattro, al canone di € 280,00 mensili;

- Il contratto di locazione, regolarmente registrato il 13 Maggio 2019 al n. 000653, prevede, al punto 8 che “la conduttrice si impegna a non apportare alcuna modifica allo stesso e agli impianti senza il preventivo consenso scritto del locatore” stabilendo, altresì, al punto
12 che “tutte le clausole del presente contratto hanno carattere essenziale e formano un unico e inscindibile contesto;
pertanto la violazione anche di una soltanto di dette clausole darà diritto alla risoluzione del contratto”, infine, all'art. 5 stabilisce “che le spese per le forniture e utenze debbano essere a carico della conduttrice;
- la signora ha realizzato una recinzione intorno al giardino dell'abitazione senza CP_1
il consenso del locatore, la situazione è stata prontamente contestata dalla Pt_1
unitamente alla richiesta di rimborso per le spese di utenze anticipate dalla proprietaria, che continua a pagare l'energia elettrica che alimenta il motore della pompa del pozzo artesiano che fornisce l'acqua per uso domestico all'abitazione, dal momento che la zona non viene servita dal pubblico acquedotto comunale (consumi per un totale di € 1.691,12).
In data 7.11.2022, la convenuta si è costituita in giudizio mediante deposito di comparsa di costituzione in cui ha eccepito:
- l'apposizione della recinzione (agevolmente rimuovibile) è stata autorizzata dal sig.
[...]
(l.r. della società ricorrente) alla presenza di più testimoni e si è resa necessaria CP_2 per proteggere l'abitazione ed i cani dall'assalto dei cinghiali;

- in relazione al rimborso di €. 1.691,12 per le bollette di energia elettrica, la sig.ra ha sempre dichiarato di essere disponibile a corrispondere la quota concernente CP_1
il consumo di energia elettrica necessario per azionare la pompa che fa arrivare l'acqua all'interno dell'appartamento, tuttavia, le bollette non sarebbero mai state inviate ed, inoltre, non sarebbero stati conteggiati gli importi effettivamente dovuti poiché la pompa
2 appartiene ad un'utenza che serve esclusivamente la proprietà pertanto, non Parte_1
sarebbero dovuti i costi fissi;

- l'immobile concesso in locazione è privo di acqua corrente e di certificazione circa la potabilità e salubrità dell'acqua proveniente dal pozzo, inoltre, non sarebbero mai state consegnate alla sig.ra le chiavi per aprire lo sportello del quadro elettrico sito CP_1 all'interno della proprietà della locatrice ove si trova l'interruttore per azionare la pompa elettrica, così come le chiavi del cancello necessarie ad accedere alla proprietà per riattivare la pompa in caso di blackout;

- prima dell'effettuazione dei lavori della ditta ci sono stati periodi lunghi in cui la CP_3
sig.ra è rimasta senza acqua e senza riscaldamento (la stufa a pellet, senza CP_1 acqua, non funziona), mentre, dopo tale periodo, la è rimasta senz'acqua dal CP_1
9.10.2021, quando il ha chiuso a chiave lo sportello del quadro elettrico ed il CP_2
cancello portando con sé le chiavi stesse, per più di un mese, la stessa cosa si è verificata a dicembre 2021 sino alla mattina del giorno di Natale e, successivamente, da fine di gennaio per alcuni giorni;

- il vascone sito in soffitta, in cui si raccoglie l'acqua proveniente dal pozzo e che viene utilizzata dalla , è rivestito di amianto;
CP_1
- il garage dell'appartamento affittato alla Maggiolino è utilizzato in via esclusiva dalla
[...]
e dai suoi operai e l'energia elettrica ivi consumata è caricata sul contatore della Pt_2
resistente;
- la grondaia del tetto dell'immobile locato è saldata in malo modo in più punti e fa uscire acqua quando piove, mentre un elemento di detta grondaia è proprio smontato e adagiato dietro casa;

- lo scaldabagno elettrico di casa è guasto e deve essere cambiato
- per tali motivi, quindi, viene chiesto in via riconvenzionale il risarcimento dei danni subiti che vengono quantificati in € 5.000,00, nonché la riduzione proporzionale del canone di locazione pagato, (€ 100,00 per ogni mensilità) e la consegna di copia della chiave dello sportello del quadro elettrico con l'interruttore per azionare la pompa dell'acqua e del cancello per accedere alla proprietà ove è ubicato detto sportello.
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali, interrogatorio formale e prova per testi, quindi, ritenuta la causa matura per la decisione, il giudice ha fissato l'udienza del 9.1.2025 per la discussione orale e la decisione.
All'udienza del 9.1.2024 lo scrivente giudice, fatte precisare le conclusioni alla parte costituita ed esaurita la discussione orale della causa, si è ritirato in camera di consiglio.
3 La domanda attorea, alla luce di tutte le argomentazioni difensive svolte e delle rassegnate conclusioni, risulta fondata per le ragioni di seguito illustrate.
In primo luogo, infatti, occorre chiarire che, nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, come nel caso di specie, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi e alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cfr
Cass Civ. sezione II civile, sentenza 30 maggio 2017 n. 13627).
L'attrice ha dedotto il grave inadempimento della conduttrice consistente nell'aver realizzato arbitrariamente e abusivamente una recinzione circostante l'intera casa e nel non aver rimborsato gli oneri accessori (bollette) relative al consumo dell'energia elettrica utilizzata per l'alimentazione della pompa che estrae acqua dal pozzo per l'impiego domestico nell'abitazione locata.
La convenuta, a sua volta, ha dedotto l'inadempimento della società locatrice in quanto l'abitazione oggetto della locazione era priva di acqua corrente poiché non allacciata all'acquedotto e, anche dopo l'allaccio al pozzo, sarebbe rimasta priva di acqua a causa della condotta della locatrice che le avrebbe impedito di accedere ai locali necessari all'accensione della pompa, da ultimo, quanto alla realizzazione della recinzione, ha riferito di essere stata autorizzata verbalmente dal legale rappresentante della locatrice.
Dal raffronto delle condotte tenute dalle parti, tuttavia, è evidente che il comportamento maggiormente rilevante ai fini dell'alterazione del sinallagma contrattuale sia stato quello posto in essere dalla conduttrice, conclusioni a cui si giunge valorizzando il compendio probatorio raccolto nel presente giudizio che, a ben vedere, non ha consentito di addivenire ad un riscontro positivo rispetto alle affermazioni dell'odierna convenuta.
Infatti, è emerso che la conduttrice era perfettamente a conoscenza, prima dell'inizio del rapporto di locazione, che l'abitazione, così come tutte le altre presenti nella zona di Osarella, non era allacciata al pubblico acquedotto.
Inoltre, è stato accertato che la locatrice, ogni volta che si è verificato un problema con la pompa, ha sempre mandato un tecnico a risolvere il guasto, circostanza che determina l'irrilevanza del fatto che la conduttrice non avesse le chiavi per accedere al contatore situato, peraltro, in una differente proprietà.
4 Per quanto riguarda i malfunzionamenti allo scaldabagno e il problema alla grondaia, il teste ha riferito di non aver mai ricevuto richieste in merito al primo, mentre, per quanto Tes_1
riguarda le seconde, ha riferito che queste sono state riparate dagli spazzacamini prima della locazione. Tali circostanze sono state confermate anche dal sig. il quale, in merito al CP_2
vascone di raccolta dell'acqua, ha dichiarato che pur essendo esternamente di eternit, all'interno, è rivestito di vetroresina, circostanza che esclude la tossicità dello stesso in quanto questa, come è noto, viene emanata in caso di sbriciolamenti o smantellamenti.
La condotta posta in essere dalla conduttrice, invece, risulta ampiamente comprovata e direttamente ammessa dalla stessa.
Quanto alla realizzazione della recinzione è indubbio che possa essere considerata un abuso nel godimento del bene, circostanza che concretizza l'inadempimento del conduttore comportando una lesione degli interessi del locatore.
A sostegno di tale argomentazione, infatti, può essere invocata sia la violazione del dovere di diligenza del buon padre di famiglia, quale canone di condotta che deve presiedere l'adempimento di ogni rapporto obbligatorio, sia l'articolo 8 del contratto di locazione in cui si stabilisce il necessario preventivo consenso scritto del locatore in caso di eventuali modifiche all'immobile, circostanza che non si è verificata nel caso di specie, infatti, non risultano atti scritti in cui sia stata autorizzata la realizzazione della recinzione.
In relazione alle utenze, invece, viene in considerazione il disposto dell'art. 5 in cui si prevede che le utenze dovevano essere volturate dalla conduttrice la quale avrebbe dovuto sostenerne le relative spese.
Proprio riguardo tale aspetto, l'istruttoria svolta ha dimostrato l'inadempimento della conduttrice, in particolare, quanto al pagamento delle bollette relative al consumo dell'energia elettrica che alimenta la pompa dell'acqua del pozzo, determinante può dirsi la testimonianza del signor
(titolare della ditta Riccetti), il quale ha dichiarato che nell'estate 2020 ha Testimone_2
effettuato i lavori di canalizzazione tra il pozzo e l'abitazione al fine di separare i consumi da quelli della proprietà ed ha confermato che, a seguito di tali lavori, il pozzo serve esclusivamente Pt_1
l'abitazione locata e, quindi, i consumi dell'energia elettrica che alimenta la pompa sono addebitabili solo alla sig.ra circostanza affermata anche dal testimone . CP_1 Testimone_3
Pertanto, è evidente che la conduttrice avrebbe dovuto procedere, in primo luogo, ad effettuare la voltura dell'utenza dell'energia elettrica (di modo che avrebbe ricevuto direttamente la fatturazione dei consumi) e, in ogni caso, provvedere al pagamento integrale dei consumi, come richiesto dal contratto. A tal proposito, occorre evidenziare che la conduttrice ha ammesso di non
5 aver pagato le bollette, ma di aver effettuato dei rimborsi parziali per la somma complessiva di €
753,49, pagamenti che sono stati effettuati dopo l'introduzione del giudizio.
Pertanto, in accoglimento della domanda attorea, deve essere dichiarata – ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1453 c.c. – la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa per inadempimento della conduttrice, con condanna al pagamento in favore della locatrice della somma di € 2.139,12 a titolo di oneri accessori non pagati, derivanti dalla totalità degli importi indicati nelle singole bollette (si veda il verbale dell'udienza di discussione in cui sono stati aggiornati gli importi dovuti per i consumi dell'energia elettrica), detratti gli importi versati, oltre quelli che matureranno sino alla data dell'effettivo rilascio, nonché alla rimozione della recinzione realizzata intorno all'immobile.
L'accoglimento della domanda attorea determina, per le medesime ragioni sopra esposte, il rigetto delle domande riconvenzionali di parte convenuta.
Le spese di lite seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto degli importi di cui alla tabella allegata al D.M. 55/2014 (come aggiornata dal D.M. 147/2022) per i giudizi ordinari di cognizione innanzi al Tribunale, in base al valore (scaglione da € 1.101,00 ad € 5.200,00, in relazione alla domanda originariamente proposta), alla natura e alla complessità (inferiore alla media) della controversia.


P.Q.M.


Il Tribunale di Terni, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da ei confronti di Parte_3 CP_1
ogni altra difesa, eccezione ed istanza disattesa, così provvede:
[...]
- dichiara la risoluzione per inadempimento della conduttrice, ai sensi dell'art. 1453
c.c., del contratto di locazione oggetto di causa;

- condanna all'immediato rilascio dell'immobile sito a Controparte_1
Orvieto loc. Osarella censita al F. 162 Part.lla 103;
- condanna al pagamento in favore della Controparte_1 [...]
della somma di euro 2.139,12 a titolo di oneri Parte_3
accessori non pagati, derivanti dalla totalità degli importi indicati nelle singole bollette, detratti gli importi versati, oltre quelli che matureranno sino alla data dell'effettivo rilascio, nonché agli interessi legali dalla data delle singole scadenze sino al saldo;

- condanna alla rimozione della recinzione;
Controparte_1

6 - condanna alla rifusione in favore di Controparte_1 [...]
delle spese processuali, che liquida Parte_3 complessivamente in € 1.278,00, oltre spese forfettarie (15%), CPA e IVA se dovuta.
Terni, 9/1/2025
Il giudice
(dott. ssa Elisa Iacone)
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