N. R.G. 8732/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 8732/2023 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 28 marzo 2025 chiamata la causa ad ore 9,10 innanzi al dott. Dora Sciortino, sono comparsi:
Per l'avv. PARISI VALENTINA , oggi sostituito dall'avv. Rosa Emanuela Parte_1
Castelluzzo
Per l'avv. GUIDA ALESSIO , Controparte_1
Entrambi i procuratori discutono come in note conclusive e chiedono che la causa venga decisa. L'avv. Guida chiede la liquidazione dei compensi per gratuito patrocinio.
Il G.I. alle ore 17,20, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Dora Sciortino ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8732/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
PARISI VALENTINA , elettivamente domiciliato in CORSO ALBERTO AMEDEO,
228 90100 PALERMO presso il difensore avv. PARISI VALENTINA
ATTORE/I
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
GUIDA ALESSIO , elettivamente domiciliato in VIA BASILICATA N 6 90044
CARINI presso il difensore avv. GUIDA ALESSIO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note conclusive e verbale d'udienza.
Dando lettura del seguente
DISPOSITIVO

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così
dispone:
pagina 2 di 9 accerta la risoluzione del contratto di locazione stipulato inter partes per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, conferma definitivamente l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 30.06.2023;
dichiara inammissibile la domanda del resistente volta ad ottenere la condanna alla realizzazione dei lavori di manutenzione straordinaria;

accerta la riduzione del canone di locazione a far data da gennaio 2023 nella misura di €
250,00 mensili;

condanna a corrispondere a parte ricorrente €4000,00 a titolo di Controparte_1
canoni per i mesi maggio 2022 -dicembre 2022 ed € 250,00 mensili da gennaio 2023
fino all'effettivo rilascio, con interessi dalle singole scadenze al soddisfo;

rigetta la domanda di risarcimento de danno non patrimoniale per difetto di legittimazione attiva;

rigetta la domanda di risarcimento del danno patrimoniale;

liquida le spese del giudizio in complessivi € 2540,00 per compensi, € 13,35 per spese, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge e condanna parte resistente a corrispondere al ricorrente il 70% delle spese come liquidate, mentre compensa interamente tra le parti il restante 30%.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 23.05.2023 citava in giudizio Parte_2
dinanzi al Tribunale di Palermo e, premesso di avergli concesso in Controparte_1
locazione per uso abitativo l'immobile sito in Palermo, via Roccazzo 100/L, per il canone mensile di €500,00 mensili, giusta contratto dell'1.01.2017, dedotto che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni relativi ai mesi di maggio
2022- maggio 2023, per complessivi € 6500,00, che vani erano rimasti i solleciti di pagamento, intimava a sfratto per morosità e ne chiedeva la Controparte_1
convalida, la condanna del convenuto al rilascio dell'immobile e l'emissione del decreto ingiuntivo.
Si costituiva , opponendosi allo sfratto e chiedendone il rigetto. Controparte_1
pagina 3 di 9 Allegava che in risposta alla nota di messa in mora dell'ottobre 2022 aveva comunicato al locatore la sua intenzione di corrispondere il canone in misura ridotta pari ad euro
1700,00 denunciando le copiose infiltrazioni d'acqua presenti nell'immobile che ne avevano ridotto l'idoneità all'uso abitativo.
Eccepiva l'inadempimento del locatore agli obblighi di cui agli artt.1575 e 1576 c.c. per non aver effettuato le opere di straordinaria manutenzione necessarie a mantenere l'immobile adatto all'uso abitativo, che l'immobile era oggetto di copiose infiltrazioni d'acqua sin dal 2018, che avevano causato danni ai mobili ed alla salute del convenuto e dei suoi familiari, che il locatore , prontamente avvisato, aveva omesso di effettuare le riparazioni necessarie.
Chiedeva il rigetto delle domande di parte attrice ed, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare che il locatore era inadempiente relativamente agli interventi di manutenzione straordinaria e di obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità da accertare in corso di causa, con condanna al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto e del danno biologico subito dal minore a causa della negligenza del locatore, ascendenti Persona_1 complessivamente ad € 5.200,00 o nella maggiore o minore somma che risulterà dovuta a seguito dell'espletanda istruttoria.
Chiedeva, altresì, di accertare e dichiarare il diritto di parte intimata a decurtare della metà il canone locativo a far data dal maggio 2022, a causa del minore valore locativo dell'immobile, dato dai gravi vizi ivi presenti, così come rappresentati in narrativa, sino alla realizzazione dei lavori di manutenzione ordinaria dell'immobile, con vittoria di spese del giudizio.
Con ordinanza del 30.06.2023 veniva concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio e veniva, altresì, disposto il mutamento di rito da sommario a speciale locatizio.
Esperito infruttuosamente il procedimento di mediazione ed acquisita la documentazione prodotta la causa veniva discussa e decisa ai sensi dell'art. 429 cpc.
La domanda di parte ricorrente volta ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore è fondata e va accolta.
pagina 4 di 9 In proposito, parte ricorrente ha allegato il mancato pagamento dei canoni di locazione per il periodo maggio 2022 – maggio 2023 per complessivi € 6500,00 e di aver vanamente sollecitato parte conduttrice al pagamento dei canoni insoluti.
Il convenuto, costituendosi, ha eccepito che l'immobile è affetto da copiose infiltrazioni di umidità , che hanno reso lo stesso insalubre, causando danni ai mobili ed alla salute del figlio di quattro anni, affetto da polmonite. Per_1
Ha chiesto, dunque, che, accertato l'inadempimento del locatore , questi venisse condannato ad eseguire i lavori di manutenzione necessari al ripristino dell'immobile per renderlo conforme all'uso pattuito, con condanna del locatore al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale e alla riduzione del canone di locazione.
Ciò detto, vanno esaminate le difese di parte resistente , in quanto volte a paralizzare le domande di risoluzione e di condanna al pagamento dei canoni insoluti .
In particolare, parte resistente ha allegato l'inadempimento del ricorrente in ordine al principale obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso pattuito, ex art. 1575 c.c. , adducendo che subito dopo l'inizio della locazione si erano manifestate tracce di umidità e muffa nelle pareti.
Tali circostanze, secondo le allegazioni di parte resistente, avevano reso invivibile l'immobile e costretto i conduttori ad abitare un immobile insalubre.
Orbene, recita l'art. 1578 CC: 1) “Se al momento della consegna la casa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, allorché si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. 2)
“Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi della cosa, se non prova di aver senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
Giova, in proposito, ricordare che la giurisprudenza di legittimità ha ribadito al riguardo, che i vizi in questione consisterebbero in quei difetti che riguardano “la struttura materiale della cosa, alternandone la integrità in modo tale da impedirne notevolmente il godimento, secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione……fra essi non sono compresi i guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura, nel qual caso pagina 5 di 9 diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ex art. 1576 CC, la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale”. (es. Cass.
11514/2008; Cass. 6580/2013; Cass. 24459/2011; Cass. 11353/2014)
In buona sostanza costituirebbe un vizio della cosa locata quel difetto grave e non facilmente eliminabile se non attraverso un'opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore, laddove i guasti sono quelle alterazioni transitorie e connaturali all'uso ed al godimento, eliminabili attraverso opere di semplice riparazione, come tali a carico del locatore ex art. 1576 CC, prima parte del 1° comma.
La distinzione è importante, come già accennato, per capire se ed entro quali limiti possa operare, in un rapporto di locazione, il principio di autotutela di cui all'art. 1460
CC .
Mette conto di rilevare, a tal riguardo, che la peculiarità della disciplina dei vizi della locazione, ai quali è equiparabile ai fini della risoluzione contrattuale o della riduzione del corrispettivo, la mancanza delle qualità promesse, sta nel fatto che il vizio è tale laddove ed in quanto esso incida concretamente sul godimento del bene, diminuendone od impedendone la utilizzazione.
Alla luce dei suddetti principi, rileva che nel caso in esame, parte resistente ha allegato che l'immobile oggetto di causa era affetto da vizi inerenti la struttura materiale della cosa , quali le infiltrazioni d'acqua, alterandone l'integrità ed impedendone il godimento.
Ciò comporta che gli unici rimedi esperibili a norma dell'art. 1578 c.c. vanno individuati nella risoluzione o nella riduzione del corrispettivo, non certo nella richiesta di effettuare le riparazioni necessarie all'uso, domanda che può essere formulata nella diversa ipotesi di guasti , ossia di alterazioni transitorie e connaturali all'uso ed al godimento eliminabili attraverso opere di semplice riparazione.
Indi, la domanda formulata dal resistente volta ad ottenere la condanna del locatore ad un facere, ossia ad eseguire le riparazioni nell'immobile è inammissibile.
Fatte le superiori premesse, va rilevato anche che non vi sono i presupposti per l'applicazione dell'exceptio inademplenti di cui all'art. 1460 c.c..
pagina 6 di 9 Invero, ricorre l'ipotesi di autotutela disciplinata dall'art. 1460 c.c. nell'ipotesi in cui “
l'altro non adempie o non offre di adempiere la sua obbligazione”, circostanza non provata nel caso in esame, poiché la richiesta di eliminare i vizi presenti nell'immobile
è successiva al mancato pagamento dei canoni di locazione, come si evince dalla nota del dicembre 2022, con cui il conduttore alla nota di messa in mora per il mancato pagamento dei canoni a far data da maggio 2022 ha eccepito la ridotta godibilità dell'immobile.
Né vi è prova del fatto che sia intervenuta la denuncia dei vizi in data antecedente alla nota predetta.
Risulta, dunque, del tutto ingiustificato il mancato pagamento per intero del canone di locazione, mentre l'inadempimento del locatore è giustificato dal rifiuto del conduttore di eseguire la prestazione e dunque di corrispondere il corrispettivo della locazione.
E non v'è dubbio che il mancato pagamento di ben tredici mesi di canone per i mesi di maggio 2022 – maggio 2023 sia da considerare ai sensi degli art. 5 e 55 della L.392/78
grave inadempimento del conduttore, tale da provocare la risoluzione del contratto, sia in ordine al requisito quantitativo, laddove è sufficiente ai fini della risoluzione il mancato pagamento di un canone di locazione, sia dal punto di vista temporale, laddove la legge prevede il decorso di venti giorni dalla scadenza pattuita per il pagamento.
Il contratto di locazione va, indi, risolto per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, va definitivamente confermata l'ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 30.06.2023.
Va, invece, accolta la domanda di riduzione del canone di locazione a far data da gennaio 2023 fino all'effettivo rilascio nella misura di €250,00 mensili , ossia nella misura della metà del canone pattuito, poiché con nota del 5.12.2022 venivano denunciati i vizi presenti nell'immobile ed oggetto di riproduzione fotografica.
Infatti, dall'esame della produzione fotografica si evince che le macchie di umidità
provocate dalle infiltrazioni d'acqua hanno riguardato la stanza salone (foto 1,2,3, 4, 5,
6 e 7) stanzetta, bagno e camera da letto, riducendo la fruibilità dell'immobile.
Va, infine, disattesa la domanda di risarcimento del danno.
pagina 7 di 9 In ordine al danno non patrimoniale, va rilevato che il resistente non ha agito in qualità
di legale rappresentante del figlio e dunque non è legittimato Persona_1
attivamente a formulare la domanda.
Nel merito poi, la documentazione medica prodotta è del 21.02.2019 e non vi è prova della presenza dei vizi in tale epoca né del nesso di causalità tra questi ed il danno.
Parimenti, non vi è prova del danno al mobilio, descritto genericamente e non quantificato.
Parte resistente va dunque condannata a corrispondere al ricorrente €4000,00 a titolo di canoni per i mesi maggio 2022 -dicembre 2022 ed € 250,00 mensili da gennaio 2023
fino all'effettivo rilascio, con interessi dalle singole scadenze al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e, liquidate come in dispositivo, secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014 (scaglione di valore fino ad euro 25.000,00: parametri minimi per le fasi introduttiva, di studio, istruttoria e decisionale, in ragione dell'attività concretamente espletata) in € 2540,00 per compensi, € 13,35 per spese, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge, vanno poste a carico di parte resistente nella misura del 70% e interamente compensate tra le parti per il restante 30%.

Il Giudice
dott. Dora Sciortino
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