REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
in persona della dott.ssa Monica Bighetti in funzione di giudice unico all'udienza di discussione del
30/04/2025, ha pronunciato mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA CONTESTUALE
nella causa n. 2461/2024 R.G. promossa
DA
• (C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 P.IVA_1
VEGGETTI MICHELE del Foro di Bologna;
RICORRENTE
CONTRO
• (C.F. ) CP_1 C.F._1
Convenuta CONTUMACE
OGGETTO: accertamento cessazione contratto di locazione
*****
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis:
Accertare e dichiarare che il contratto è scaduto e non si è rinnovato alla prima scadenza, sussistendo i motivi di cui all'art 3 L. n. 431/98, come da raccomandata di disdetta inviata in data 24 luglio 2024 emettendo ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva;

Ordinare alla signora di rilasciare l'immobile di proprietà della ricorrente sito CP_1 nel Comune di Terre del Reno sezione Sant'Agostino in via Metazzola snc situato al piano T-1-2 identificata al catasto Fabbricati del già menzionato Comune al foglio 49, particella 17 e 122; sub
1; cat A/2; R.C. 1208,51, libero da persone e/o cose
Condannare altresì la signora al pagamento delle spese di mediazione pari ad CP_1
€ 190,32 oltre ad € 300,00 per spese legali per l'attività svolta dal sottoscritto procuratore per l'attività di mediazione, nonché spese per la presente procedura”.
MOTIVAZIONE
1. Con ricorso depositato il 23/12/2024 la società “la premesso di Parte_1 essere titolare dell'immobile sito in Comune di Terre del Reno- Sezione sant'Agostino via Metazzola senza numero civico identificato al Catasto Fabbricati del comune Terre del Reno sezione
Sant'Agostino al foglio 49, particella 17 e 122, sub1, categoria A/2 e che tale immobile era stato locato, dal precedente proprietario, alla signora con un contratto 4+4 decorrente dal 1 CP_1 novembre 2020, contratto registrato il 10 novembre 2020; di avere inviato in data 24 luglio 2024
1 lettera raccomandata di disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza, avendo necessità di vendere l'immobile, non avendo altri immobili di proprietà da porre in vendita;
di avere esperito la mediazione obbligatoria, senza che la destinataria si presentasse;
di avere interesse ad ottenere l'accertamento della cessazione del contratto alla prima scadenza e la liberazione dell'immobile; ciò premesso conveniva in giudizio per l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate. CP_1
2. Nonostante la regolarità della notificazione, perfezionatasi per compiuta giacenza il 20 gennaio 2025, la convenuta non si costituiva in giudizio.
3. All'odierna udienza il procuratore presente chiedeva l'accoglimento delle conclusioni.
4. Preliminarmente deve darsi atto del soddisfacimento della condizione di procedibilità della mediazione (doc.5).
5. La domanda deve essere respinta.
L'art.2 della l.431/1998 dispone che al comma 1 “ Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.” L'art. 3 della medesima legge poi dispone

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale
o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità; c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.


2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito
2 del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata. 6. La disdetta del 24 luglio 2024 inviata all'indirizzo della conduttrice è del seguente tenore: “la scrivente società…comunica, con la presente, la volontà di non voler procedere al rinnovo del suddetto atto di affitto, relativo all'immobile di proprietà ubicato in via Metazzola 8/f terre del Reno. Il mancato rinnovo è dovuto alla necessità di eseguire lavori di manutenzione straordinaria e possibile futura vendita dell'immobile. La invitiamo pertanto a lasciare libero l'immobile …(omissis”).
La motivazione comunicata, diversamente da quanto scritto in ricorso, non ha come oggetto l'intenzione di vendere l'immobile, bensì la “necessità di eseguire lavori di manutenzione straordinaria” ove la vendita dell'immobile non è prospettata come intenzione effettiva e prioritaria del locatore bensì come mera eventualità futura.
La necessità di eseguire lavori di manutenzione straordinaria non è ricompresa tra le ipotesi di recesso di cui all'art.3 sopra riportato di talché la disdetta è affetta da nullità, non riportando alcuna delle ipotesi previste dall'art.3 (art.3 comma 2 l. 431/98).
La manutenzione straordinaria si riferisce infatti alla realizzazione di opere che lasciano inalterata l'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile mentre per ristrutturazione – che deve essere “integrale” come disposto dalla lettera e)- si intendono una serie di importanti interventi che alterano, anche sotto il profilo della distribuzione interna,
l'originaria consistenza fisica di un immobile e comportano l'inserimento di nuovi impianti, la modifica e la redistribuzione dei volumi.
Riguardo alle condizioni che ineriscono allo stato dell'immobile la norma infatti prevede la possibilità di disdetta alla prima scadenza qualora …l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori, fatti, questi, minimamente allegati nella disdetta; oppure che l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso, fatti ugualmente non prospettati dalla parte.
La disdetta pertanto è nulla e non produce l'effetto di risolvere il contratto alla prima scadenza.
La domanda deve essere pertanto respinta.


P.Q.M.


3 Il giudice, definitivamente pronunciando, respinge la domanda. Nulla sulle spese.
Così deciso in Ferrara il 30/04/2025
IL GIUDICE Monica Bighetti
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