REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 27063 dell'anno 2023 e vertente
TRA
E Parte_1 Parte_2 Parte_3
parte elettivamente domiciliata in Firenze, Via
[...] dell'Oriuolo n. 20, presso lo studio dell'Avv. DE GAETANO
DAVIDE, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
, in persona Controparte_1 del legale rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, via Giuseppe Gioacchino Belli n. 27, presso lo studio dell'Avv. CANNATELLI PIETRO PASQUALE, che la rappresenta e difende come da procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 03/04/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
PREMESSO
-che i sigg.ri e Parte_1 Parte_2 Parte_3 sono proprietari del locale commerciale sito in Roma,
[...]
1 Piazza Oreste Tommasini n. 18, censito al NCEU di Roma al foglio 581, Part. 118 sub 513;
-che la con Controparte_1 sede legale in Tivoli, Piazza del Plebiscito n. 16 c.f./p.iva
, in persona del legale rapp.te pro tempore, P.IVA_1 conduce in locazione gli immobili sopra descritti adibiti ad uso diverso dall'abitativo, in forza di contratto di locazione registrato in Roma il giorno 9.2.2016 al n. 1585 serie 3T;
- che il canone mensile di locazione dovuto dal conduttore è di
€. 3600,00 mensili (tremilaseicento/00);
-che il conduttore non ha provveduto al pagamento dei canoni relativi al mese da maggio 2020 a maggio 2021;
- che, pertanto, la conduttrice si è resa morosa per la complessiva somma, alla data dell'intimazione, di €.
46.800,00.
Tutto ciò premesso, i sigg.ri e Parte_1 Parte_2
intimavano sfratto per morosità Parte_3 relativamente all'immobile condotto in locazione e come sopra descritto, alla Controparte_1 diffidandola a rilasciarlo immediatamente libero e vuoto di persone e cose e nel contempo citavano la medesima conduttrice a comparire dinanzi al Tribunale Ordinario di
Roma, all'udienza del giorno 29.05.2023 per ivi sentire accogliere le seguenti CONCLUSIONI “Piaccia all'Ill.mo Sig.
Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: 1) convalidare l'intimazione di sfratto per morosità ed ordinare al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce all'atto di citazione 2) emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a suo carico, della somma di euro 46.800,00 per canoni scaduti oltre interessi, spese e competenze professionali;
3) in caso di opposizione pronunciare ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.; 4) dichiarare, in ogni caso, risolto il contratto di locazione dell'unità abitativa di cui in premessa per
2 il grave inadempimento perpetrato dal conduttore, con condanna del medesima al rilascio;
5) condannare, infine il convenuto al pagamento delle spese, diritti ed onorari della presente procedura, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore che si dichiara antistatario”.
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva parte intimata dispiegando opposizione alla convalida e domanda riconvenzionale e chiedendo l'accoglimento delle seguenti
CONCLUSIONI “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: - In via principale: accertare
l'insussistenza delle richieste di parte opposta per i motivi suesposti in quanto infondate in fatto ed in diritto e, conseguentemente, rigettare la richiesta di convalida dello sfratto, con conseguente condanna degli intimanti al Con risarcimento dei danni patiti dalla a - In CP_2 subordine – in via riconvenzionale: previo mutamento del rito, accertare e dichiarare la sussistenza del diritto al risarcimento per tutte le opere di straordinaria amministrazione realizzate dalla all'interno dell'immobile locato e, per l'effetto, CP_1 condannare i sigg.ri e Parte_4
in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni Parte_1 patiti e patiendi che verranno quantificati in corso di causa;
con riserva di ulteriori produzioni e deduzioni istruttorie entro i termini che il Giudice vorrà assegnare previo mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c. - Con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, IVA e
CNAP come per legge. In Via istruttoria: Si chiede che il giudice voglia ammettere CTU al fine di valutare l'esatto ammontare delle opere straordinarie realizzate dalla odierna convenuta all'interno del locale condotto in locazione, nonché la regolarità urbanistica ed amministrativa dell'immobile locato nonché la effettiva predisposizione agli usi contrattualmente previsti. Con
3 riserva di dedurre ulteriori argomentazioni, precisazioni, modificazioni.”
Non essendo stata fornita prova dell'effettuato pagamento delle morosità intimate e non ricorrendo i gravi motivi ostativi il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario con l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667
e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Parte attrice, in ossequio alla normativa vigente sull'obbligo di esperire il procedimento della media-conciliazione presso i competenti organismi, esibiva al giudice in data odierna il verbale comprovante l'esito negativo del detto tentativo.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
L'opposizione di parte convenuta e di conseguenza la domanda riconvenzionale proposta, deve essere rigettata perché infondata in fatto ed in diritto e del tutto sfornita di supporti probatori in relazione alle asserzioni sostenute.
Si conferma l'orientamento di questo Tribunale secondo il quale va escluso che possa ricavarsi dalla normativa emergenziale una qualche disposizione che autorizzi il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il legislatore si è occupato esplicitamente.
Nei rapporti locativi “in periodo di epidemia” l'impossibilità sopravvenuta della prestazione non è quella (pecuniaria) del conduttore che, traducendosi nella prestazione di una somma di denaro, per definizione non diventa mai impossibile (Cass. n.
2555/1968 (genus numquam perit).
4 Anche il richiamo di parte della giurisprudenza alla parziale e temporanea impossibilità del locatore di mantenere il bene locato nel pacifico godimento del conduttore (vedasi a tal proposito Cass.
18047/2018 e Cass. 20811/2014; Cass.16315/2007 e le recentissime pronunce in ambito locatizio rese dal Trib. Venezia sez. I, ordinanza 28.7.2020 e Trib. Venezia, sez. I, 30 settembre
2020 e Trib. Milano, 21 ottobre 2020; Tribunale di Milano, sez. XIII
18 maggio 2021 n. 4355, giudice Chiarentin), per fondare un diritto del conduttore alla riduzione del canone – o comunque una parziale estinzione dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo
- non appare condivisibile (cfr. al riguardo anche Trib. Roma sez. VI sentenze nn. 3109 e 3114 del 19.2.2021 dott. , sentenze n. Per_1
5224 del 25.3.21 e n. 8005 del 7.5.21 dott. Trib. Roma, Per_2 sez.VI, sentenza n 6017 del 7 aprile 2021, Liberati).
Osta, inoltre, alla utilizzabilità da parte del conduttore del rimedio di cui all'art.1464 c.c. la circostanza che la norma richiede che la sopravvenienza abbia carattere di assolutezza e oggettività cui si aggiunge la difficoltà concettuale di “piegare” la causa della locazione che, per quelle commerciali non si estende mai alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore si accinge a svolgere nei locali concessi (salvo specifica pattuizione al riguardo : Cass.civ. Sez. III, sen. n. 14731 del 2018, parte motiva).
Peraltro, nessuna norma connessa all'emergenza conseguente alla
Pandemia COVID-19 ha precisato che il conduttore di un immobile locato possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell'ipotesi in cui l'attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali (cfr. in proposito Trib. Pordenone
8.7.2020; Trib. Pordenone, 3 luglio 2020 e Trib. Roma sez.VI 13 novembre 2020 ordinanza in RG. 27757/2020 pres. Balduini ).
Deve aggiungersi che né l'art.1374 c.c. né il dovere di solidarietà sociale di cui al precetto costituzionale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo delle parti di
5 rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per una di esse, o un potere del giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge. Allorché la Corte di Cassazione richiama l'art.1374 c.c. (secondo cui “il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi o
l'equità”), o i principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale, ne esplicita il significato nel senso di imporre a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, ma precisa anche che ciò deve avvenire
“nei limiti dell'interesse proprio” (Cass.23069/2018) ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori” (Cass.17642/2012) ovvero “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio” (Cass.10182/2009;
Cass.15669/2007; Cass.264/2006; Cass.2503/1991) ovvero sempre che “non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse” (Cass.5240/2004).
Inoltre la stessa Corte di Cassazione pur riconoscendo che l'art.1374 c.c. consente di ritenere i principi di buona fede e correttezza fonti di integrazione della regolamentazione contrattuale, ne circoscrive tuttavia la portata alle clausole contrattuali ambigue (Cass.6747/2014; Cass.8577/2002), ai testi contrattuali lacunosi (Cass.1884/1983) ovvero ai casi non disciplinati dalle parti al momento della stipula del contratto, da regolarsi ricercando quella che sarebbe stata la volontà delle predette qualora si fossero prospettate la situazione venutasi a creare (cfr. Tribunale di Roma sez. VI sentenze nn. 3109 e 3114 del
19.2.2021, giudice ). Per_1
6 Costituisce principio ricorrente che “la conservazione del contratto non può mai comportare una interpretazione sostitutiva della volontà delle parti” (Cass.19493/2018) (sul punto vedi amplius, Tribunale di Roma, sezione VI, sentenza n.5730 del 6 maggio 2021, giudice
Tribunale di Roma, sezione VI, sentenza n. 11336 del 30 Per_2 giugno 2021, giudice Febbraro).
Solo in alcune ipotesi specifiche il legislatore emergenziale ha previsto la possibilità/obbligo di rinegoziazione e proprio le misure
COVID-19 evidenziano che il legislatore ha già adottato dei meccanismi compensatori idonei a ripristinare l'equilibrio sinallagmatico o a ridurre lo squilibrio, sicché non sembra fondata la possibilità di operare ulteriori interventi d'imperio ed extra legem
(cfr. anche Tribunale di Roma, sez.VI, sentenza n. 5224 del 25.3.21
e n. 8005 del 17 marzo 2021, giudice esclusi anche dalle Per_2 norme che hanno introdotto un “percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali” (Legge n. 69 del 21 maggio 2021 di conversione del Decreto-legge del 22.03.2021 n. 41
(cd. Decreto Rilancio) e legge 23 luglio 2021 n.106 di conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 25 maggio 2021, n.
73, recante misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali
(G.U. Serie Generale n.176 del 24-07-2021 - Suppl. Ordinario n.
25) – entrata in vigore in data 25/07/2021.
Pertanto, la domanda di condanna al pagamento dei canoni non corrisposi va accolta integralmente.
Alla luce delle esposte considerazioni, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l'obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
7 Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n.
8550/1999). La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà
8 manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
9 Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, respinge per quanto espresso nella parte motiva l'opposizione di parte convenuta e la domanda riconvenzionale perché generica e sfornita di prove documentali a riguardo;
dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Roma, via. Piazza Oreste Tommasini n.
18, censito al NCEU di Roma al foglio 581, Part. 118 sub 513; dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile avvenuto il 20 aprile 2024; condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 86.400,00 alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;
condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in Euro 300,00 per esborsi, ed Euro 5.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 03/04/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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