REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Taranto Prima Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Antonio Attanasio, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n.4366/23 di R.G. avente ad oggetto “recesso contrattuale”
tra

Parte_1
(rappresentato e difeso dall'avv. Cristiano Inglese, come da procura allegata all'atto di citazione)
ATTORE
e
- - Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4

[...]
(rappresentati e difesi dall'avv. Nicola Rotolo, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta)
CONVENUTI
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All'udienza del 24.6.2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quelle rassegnate nei loro atti difensivi.
1 MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ha riassunto dinanzi al Tribunale (a seguito di declaratoria di incompetenza resa dal Parte_1
giudice di pace) il giudizio volto ad accertare il grave inadempimento dei germani alle CP_1
obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita del 29.5.21 e, per l'effetto, a dichiarare legittimo il proprio recesso ex art.1385 c.c. con condanna dei convenuti al pagamento di euro 4.000,00 pari al doppio della caparra versata.
L'attore ha dedotto: di aver stipulato il 29.5.21 con i un contratto preliminare per l'acquisto CP_1
dell'unità abitativa al piano terra sita in Laterza alla via Ronchi n.18 al prezzo di euro 50.000,00; di aver versato ai promittenti venditori la somma di euro 2.000,00 quale anticipo sul prezzo ed a titolo di caparra confirmatoria, con obbligo di pagare il saldo alla stipula del definitivo, prevista entro il 31.12.21 presso il notaio indicato dall'attore; di non aver perfezionato il trasferimento per colpa dei venditori, i quali,
malgrado le garanzie e gli impegni presi con il compromesso (art.10), non avevano consegnato il certificato di agibilità dell'immobile al deducente o al notaio designato per la stipula, presso il quale erano stati regolarmente convocati;
di aver inutilmente contestato la loro reiterata inadempienza ex art.1477/3 c.c.
prima della formalizzazione del recesso dal contratto, esercitato con la missiva del 16.6.22.
I hanno contestato l'avversa rappresentazione osservando che: la mancata stipulazione del CP_1
rogito era dipesa solo dal , il quale aveva declinato immotivatamente l'appuntamento Parte_1
presso il notaio fissato per il 29.12.21, rinunziando così all'acquisto; pretestuoso e strumentale era l'addebito mosso ai deducenti perché l'immobile era stato costruito negli anni '50 e la legge non prevede il rilascio del certificato di agibilità per gli immobili realizzati prima del 30.6.03, data di entrata in vigore del d.p.r. n.380/01 che lo ha reso obbligatorio (art.24 del TUEL); non erano poi intervenute dopo quella data modifiche strutturali al cespite, tali da rendere necessaria l'attivazione della pratica per l'agibilità; atteso quanto innanzi, non era prospettabile l'obbligo per i promittenti di consegnare la certificazione di agibilità
né altra equivalente documentazione, non in loro possesso;
ad ogni buon conto, era ingiustificata la richiesta di condanna solidale dei deducenti alla restituzione della caparra.
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Le domande attrici sono infondate.
I) Il compromesso del 29.5.21 prevedeva testualmente che “i promittenti venditori garantiscono la completa regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile, la presenza dei requisiti di agibilità e la conformità
dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto allo stato di fatto dell'immobile e si obbligano a fornire la relativa documentazione prima della data prevista per la stipula del contratto definitivo di compravendita;
i promittenti venditori si obbligano comunque, se dovesse risultare necessario, a regolarizzare la situazione edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile prima della data prevista per il contratto definitivo di compravendita” (art.10).
I , pertanto, erano tenuti ex contractu a consegnare (anche) la certificazione di agibilità dell'unità CP_1
abitativa - o altra equivalente attestazione circa la presenza di adeguati requisiti di sicurezza e igienico-
sanitari - prima della stipula del rogito, prevista per il 16.12.21 e poi prorogata a fine mese.
Se è vero che l'agibilità ex art.24 del d.p.r. n.380/01 non può essere pretesa per immobili realizzati ante
1960 - come l'odierno fabbricato - e non interessati da interventi edilizi successivi al 30.6.01 che ne giustifichino la richiesta o l'autosegnalazione (introdotta dal 1.1.16, ex d.lgs n.222/16) - è vero altresì che i venditori avrebbero potuto reperire ed esibire il primigenio titolo di legittimazione, ovvero il permesso/certificato comunale di abitabilità ex art.221 del r.d. n.1265/1934 (il cui ambito applicativo non è
coincidente con la certificazione prevista dall'attuale normativa, legata a valutazioni e requisiti ulteriori) o,
in caso di irreperibilità del titolo presso gli uffici comunali, dotarsi di una attestazione di idoneità all'uso abitativo (è verosimile la presenza in concreto delle condizioni sostanziali richieste dalla previgente legge visto che il pieno utilizzo del bene come abitazione era condizionato ai controlli ed all'assenso dell'autorità
comunale e, nel corso degli anni, non vi è traccia di provvedimenti interdittivi).
Non risulta che i si siano attivati in tal senso né che il abbia opposto rifiuti o CP_1 Controparte_5
impedimenti ad una loro richiesta documentale.
3 L'inerzia colpevole dei trova indiretta conferma nel rogito di vendita dell'immobile a terzi CP_1
stipulato il 19.5.22, dove i venditori hanno dichiarato di non essere in possesso del certificato di agibilità ma sono stati esonerati dall'obbligo di consegna perchè la parte acquirente si è fatta carico di acquisire la relativa documentazione.
Nel contratto di compravendita si fa peraltro riferimento ad una SCIA presentata allo sportello per l'edilizia in data 16.12.21 - ergo, nella vigenza degli impegni presi con il preliminare - per modifiche apportate all'immobile. Va da se che ove si fosse trattato di interventi strutturali incidenti sulle condizioni di agibilità
del bene - ciò tuttavia non emerge per tabulas - i promittenti venditori avrebbero dovuto rispettare le prescrizioni ex art.24 d.p.r. n.380/01, ovvero asseverare l'esistenza dei requisiti di agibilità richiesti dalla normativa vigente mediante la presentazione della segnalazione certificata di attività (SCA) corredata dalla documentazione indicata al quinto comma, e, in tal caso, avrebbero dovuto fornire al promissario acquirente idoneo riscontro della pratica amministrativa.
II) La mancata consegna al , alla data fissata per la stipula del definitivo, della certificazione Parte_1
di agibilità richiamata dalla pattuizione contrattuale e dall'art.1477/2 c.c. si è tradotta in un inadempimento ad un obbligo formale (non è oggetto di contestazione, e pertanto esula dal thema decidendum, l'esistenza delle condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza per il rilascio dell'attestazione) non talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale.
Il promissario acquirente, quindi, poteva legittimamente rifiutare la stipula del definitivo (fino al momento della consegna del documento, onere che può essere oggetto di una domanda giudiziale di adempimento)
ma non attivare il rimedio del recesso ex art.1385/2 c.c. (Cass. 23/23604; Cass. 22/24317; Cass.20/2196;
Cass. 17/30950; Cass.09/10820), che postula in ogni caso l'importanza dell'inadempimento ex art.1455 c.c.
(Cass.24/13845; Cass.19/21209; Cass.11/18266).
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Va comunque evidenziato incidenter che i convenuti trattengono indebitamente la caparra di euro 2.000,00
perché non hanno esercitato il recesso né chiesto giudizialmente di accertare la legittima ritenzione della
4 somma (contrastata, però, dall'accertato loro inadempimento contrattuale) e, di contro, hanno venduto a terzi l'immobile rendendo così inattuabile il programma delineato dal compromesso.
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Le spese di lite (non riguardanti la fase tenutasi dinanzi al giudice di pace, che ha regolamentato in modo irretrattabile le relative spese) seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, secondo i criteri e parametri fissati dal d.m. n.147/2022.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, così definitivamente provvede:
- rigetta le domande attrici e, per l'effetto, condanna il a rifondere ai convenuti le Parte_1
competenze di lite, che liquida in euro 3.909,00 oltre rsg, iva e cap come per legge e distrae in favore dell'avv. Nicola Rotolo, dichiaratosi antistatario.
Taranto, 30.10.2025
IL GIUDICE
(dott. Antonio Attanasio)
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