N. R.G. 318/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Pappalardo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 318/2022 promossa da:
IL CONDOMINIO , e Parte_1 Pt_2 Pt_3 [...]
di , in persona dell'amministratore pro-tempore, (C.F. ), Parte_4 Pt_5 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv. Salvatore Cormaci, giusta procura in atti,
ATTORE
contro
, (CF. ), rappresentato e difeso dall'avv. Giovanni Controparte_1 C.F._1
Gurrieri, giusta procura in atti, CONVENUTO
All'udienza del 27.11.2024, le parti hanno precisato le conclusioni come da rispettive note depositate telematicamente e il giudice ha posto la causa in decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190
c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
pagina 1 di 9 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Pa Il , , e di Parte_6 Pt_3 Parte_4
ha citato in giudizio al fine di accertare la violazione del regolamento di
[...] Controparte_1
condominio al capo II, punti 4° e 5° per aver concesso in locazione l'immobile di sua proprietà,
ubicato al piano cantinato del condomino, alla società Parte_7
che lo ha adibito a ludoteca. Parte attrice ha altresì chiesto di far cessare le turbative che
[...]
derivano ai condomini da tale attività, anche per la presenza dei bambini all'interno del condominio, oltre alla risoluzione del contratto di locazione.
Radicatosi il contraddittorio, ha eccepito preliminarmente Controparte_1
l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatorio in materia condominiale. Nel merito ha contestato la domanda in quanto infondata in fatto e in diritto, ed ha proposto domanda riconvenzionale chiedendo:1) la manutenzionare della scivola di accesso al cortile interno ubicata in via Fanti d'Italia n. 25/L, oltre che l'illuminazione della stessa;
2) la eliminazione del posto auto situato in prossimità dell'accesso ai locali del convenuto;
3) l'attribuzione di un posto auto all'interno del condominio;
4) l'eliminazione delle cause di infiltrazioni d'acqua oltre il risarcimento del danno quantificato in misura presuntiva in €
7.000,00 o nella misura maggiore o minore determinata dal CTU.
All'udienza del 27.04.2022, è stato assegnato alle parti termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.
Depositato il verbale di mediazione con esito negativo, sono stati concessi i termini di cui all'art. 183 comma VI c.p.c. Ogni questione relativa alla procedibilità della domanda resta dunque assorbita.
pagina 2 di 9 Espletata l'attività istruttoria con il deposito della relazione da parte del CTU dott. Ing.
ritenuta la prova testimoniale superflua ai fini della decisone, all'udienza del Persona_1
27.11.2024 la causa è stata posta in decisione con concessione dei termini di legge di cui all'art. 190 c.p.c.
Ciò brevemente premesso in punto di fatto, la pretesa di parte attrice è infondata e non merita accoglimento.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15222 del 12 luglio 2023, ha stabilito che
“l'esercizio di attività come ludoteche, asili nido o centri per famiglie all'interno di un
condominio è legittimo, a meno che il regolamento condominiale non preveda esplicitamente e in
modo dettagliato il divieto di tali attività”. Nel caso esaminato dalla Corte, una società
proprietaria di un'unità immobiliare aveva destinato l'immobile ad attività di asilo nido, ludoteca e centro per famiglie. Il regolamento condominiale vietava genericamente di destinare gli appartamenti a usi diversi da quelli figuranti nei rogiti di acquisto e specificava il divieto per attività come scuole di musica, canto, ballo e pensioni. Tuttavia, non menzionava espressamente ludoteche o asili nido.
La Cassazione ha quindi ritenuto che tali clausole generiche non siano sufficienti a vietare attività non espressamente indicate. Ha inoltre sottolineato che le limitazioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini e devono essere enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, indicando sia le attività vietate sia i pregiudizi che si intendono evitare al condominio.
Nel caso di specie, nel regolamento di condominio al capo II, al punto 4 e 5 è stato previsto che “gli immobili sono destinati ad uso abitazione o di studi professionali o uffici, e per
quanto riguarda i cantinati a deposito a uso ad esso compiacente;
“E' pertanto vietato l'uso,
pagina 3 di 9 qualsiasi esso sia, diverso a quanto sopra detto, come: ambulatorio di malattie infettive o
contagiose, case di cura, partito politico, scuola di ballo, canto o musica, albergo, pensione e
stanze di famiglia….”. Sulla base del suddetto orientamento, posta peraltro la distinzione fra cantinati e altri immobili, nonché non sussistendo un divieto specifico nel regolamento del condominio di destinare gli immobili ad attività di ludoteca, questa è da considerarsi lecita.
Come non può considerarsi un divieto specifico il richiamo al regolamento nella parte in cui prevede di “vietare il gioco dei bambini nei portoni di ingresso, nei vestiboli, nelle scale e in
genere nelle parti comuni dell'edificio”. Si tratta infatti di un divieto che riguarda le parti comuni e non il caso di specie, in cui parte attrice intenderebbe limitare le possibilità di godimento della proprietà esclusiva. Parimenti esulanti dall'oggetto del giudizio sono le questioni eventualmente relative a immissioni intollerabili, non rimproverabili direttamente a parte convenuta.
Sono invece parzialmente fondate e meritano accoglimento per quanto di ragione le domande riconvenzionali proposte da nei confronti del condominio: Controparte_1
E' necessario premettere che la proposizione della domanda riconvenzionale comporta per il convenuto l'assunzione dell'onere di provare i fatti costitutivi della propria pretesa,
analogamente a quanto avviene per l'attore principale.
In relazione alla prima domanda riconvenzionale, relativa alla manutenzione della scivola di accesso al cortile interno, ubicata in via Fanti d'Italia n. 25/L, la disposta c.t.u. è lo strumento principale di accertamento dei fatti oggetto di giudizio, le cui argomentazioni tecniche devono condividersi, considerando la completezza dei rilievi, nonché la conducenza delle argomentazioni.
Il CTU ha riferito (cfr. pag. 44-46) che “l'accesso dalla Via Fanti D'Italia 27 al cortile
interno comune a più palazzine e di pertinenza del super , avviene dapprima Parte_6
pagina 4 di 9 mediante cancello carrabile posto a ridosso della strada e successivamente mediante scivola
carrabile bitumata. A causa sia della “fatica” a cui giornalmente è sottoposta tale scivola
transitata da parecchi autoveicoli per la presenza a piano primo sottostrada di attività
commerciali e ingenti unità immobiliari, sia per la vetustà dovuta al lungo periodo dalla sua
creazione, sia perché nel tempo nel tempo non è stata eseguita una radicale manutenzione e sia
per la sua accentuata pendenza, allo stato essa si ritrova in una situazione di ammaloramento
dello strato di finitura (tappetino) accentuato. Al momento del sopralluogo risultavano evidenti
interventi a macchia di leopardo eseguiti per chiudere le buche. La creazione di tali buche hanno
immesso ciottoli sulla scivola. Tale situazione risulta pregiudicare la sicurezza pedonale ed
anche carrabile della scivola per gli utilizzatori della stessa”; ed ha indicato gli interventi da realizzare sulla scivola nonché il costo complessivo delle opere. Va pertanto, disposta l'esecuzione dei lavori per l'importo di € 8.545,35, dettagliatamente elencati nella consulenza e nell'allegato 5 contenente il computo metrico ed elenco prezzi delle opere per mettere in sicurezza la scivola carrabile di pertinenza del . Parte_6
Deve invece essere rigettata la seconda domanda riconvenzionale, avente a oggetto l'eliminazione del posto auto corrispondente allo stallo n. 45, situato in prossimità dell'accesso ai locali del convenuto riconvenzionale. Dalle foto prodotte non si evince infatti alcuna limitazione all'accesso ai locali di atteso che lo stallo n. 45, che delimita un posto auto, è posto CP_1
lateralmente rispetto all'ingresso dell'immobile. Non sono inoltre offerti altri ammissibili mezzi di prova in proposito.
Si rigetta anche la terza domanda riconvenzionale di assegnazione di un posto auto all'interno del , non avendo parte attrice allegato e dimostrato i presupposti per Parte_6
pagina 5 di 9 l'assegnazione esclusiva di un posto auto, pur a fronte della specifica indicazione dei criteri che hanno indotto il attore a non deliberare in tal senso. Parte_6
Infine, si accoglie, sia pure in parte, la quarta domanda riconvenzionale, avente ad oggetto l'eliminazione delle cause di infiltrazione nonché le opere per il ripristino dell'immobile. Ai fini dell'operatività della presunzione di cui all'art. 2051 c.c. occorrono due presupposti: a) che la domanda di risarcimento sia rivolta contro il "custode" della cosa;
b) che il danno lamentato sia stato cagionato "dalla cosa". Per la configurazione della detta richiesta di risarcimento danni contro il custode, è infatti sufficiente, secondo l'orientamento della Cassazione (cfr. 10188/22), la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre a parte convenuta spetta l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che,
in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, ed è comprensivo della condotta esclusiva o concorrente del danneggiato.
Premesso ciò, nella materia tecnica in esame, ossia dei danni da infiltrazioni, si condividono le conclusioni a cui è giunto in CTU, che ha accertato la fonte e l'esistenza dei danni nell'immobile del convenuto riconvenzionale mentre il non ha dato prova del caso Parte_6
fortuito.
Segnatamente, il c,t.u. ha individuato diverse criticità nell'immobile di due delle CP_1
quali, descritte ai numeri 4 e 5, dipendono da cose nella custodia della parte attrice, che è più
propriamente un Supercondominio:
- Criticità 4: La causa della presente criticità è da addebitare al terrapieno posto a
ridosso della parete perimetrale senza un effettivo drenaggio e senza impermeabilizzazione dello
stesso. L'area presa a riferimento e destinata a giardinetto risulta essere di pertinenza del super
pagina 6 di 9 e per tale motivazione il sottoscritto di seguito enuncia le fasi lavorative da attuare Parte_6
per eliminare il pregiudizio e determina i relativi costi;

- Criticità 5: La causa della presente criticità è da addebitare al terrapieno posto a
ridosso della parete perimetrale senza un effettivo drenaggio e senza impermeabilizzazione dello
stesso. L'area presa a riferimento e destinata a giardinetto in cui insiste il terrapieno risulta
essere di pertinenza del super . Per tale motivazione il sottoscritto di seguito enuncia Parte_6
le fasi lavorative da attuare per eliminare il pregiudizio e determina i relativi costi.
Il c.t.u. ha quindi indicato e quantificato le opere necessarie per eliminare le suddette criticità (cfr. pag. 43), e quindi il ripetersi di fenomeni pregiudizievoli, nonché, quale rimedio in forma specifica, le opere necessarie al fine di ripristinare l'immobile di proprietà del convenuto attore in riconvenzionale, nella parte che ha subito danni a causa delle infiltrazioni provenienti dal terrapieno di pertinenza del (cfr. pag. 44). Parte_6
Occorre inoltre brevemente precisare che non è rilevante, nella fattispecie, che al processo dannoso possono avere concorso anche beni nella custodia di soggetti terzi, diversi dalle parti in causa.
E invero, ai sensi dell'art. 2055 c.c., il danneggiato può richiedere l'intero risarcimento ad uno qualsiasi dei responsabili, i quali, a loro volta, potranno rivolgersi sugli altri obbligati per la parte di competenza, eventualmente anche proponendo, diversamente dal caso di specie, azione di regresso anticipato. La Corte di Cassazione ha infatti affermato che, in caso di danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni, il danneggiato può proporre domanda risarcitoria nei confronti di un singolo condominio, applicandosi la regola della responsabilità solidale ex art.
pagina 7 di 9 In accoglimento della suddetta domanda riconvenzionale, il condominio attore deve dunque essere condannato a eseguire i lavori indicati e quantificati a pagg. 42 e 43 nella relazione del CTU;
nonché ad eseguire le opere necessarie per il ripristino dell'immobile oggetto di causa per come indicato a pag. 44 nella relazione del CTU.
Le spese processuali sono interamente compensate tra le parti in causa, attesa la soccombenza reciproca. Per le stesse ragioni le spese di c.t.u., già liquidate in atti, vanno poste a carico di entrambe le parti in solido.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catania, definitivamente decidendo nella causa civile iscritta al n.
318/2022 R.G., disattesa o assorbita ogni altra contraria domanda o eccezione:
a) rigetta la domanda dell'attore Parte_8
, in persona dell'amministratore pro-tempore,
[...] Pt_5
proposta nei confronti del convenuto;
Controparte_1
b) accoglie le domande riconvenzionali esperite dal convenuto ai Controparte_1
numeri 1 e 4, e per l'effetto condanna il Parte_8
di , in persona dell'amministratore pro-tempore:
[...] Pt_5
1) ad eseguire le opere necessarie al fine di ripristinare la scivola carrabile per come in parte motiva e in c.t.u.;
2) ad eseguire i lavori per eliminare le cause di infiltrazione nell'immobile del convenuto riconvenzionale per come descritte e quantificate nella relazione Controparte_1
del CTU e per come in parte motiva;

c) rigetta le domande riconvenzionali proposte dal convenuto ai Controparte_1
numeri 2 e 3, per come in parte motiva;

pagina 8 di 9 d) compensa totalmente le spese processuali tra le parti;

e) Pone definitivamente le spese del CTU solidalmente a carico di parte attrice e parte convenuta.
Così deciso in Catania, il 15 maggio 2025
Il GIUDICE
dott. Angelo Pappalardo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 9 di 9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2055 c.c. (Cfr. Cass. Civile Sez. III sentenza n. 26521/2024).