N. R.G. 22302/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Ciccarelli ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
emessa all'esito del deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c. sostitutive dell'udienza di discussione nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 22302/2023 promossa da:
(C.F. , domiciliata presso l'avv. VOLPIN MONICA che la Parte_1 C.F._1
rappresenta e difende in forza di procura allegata all'intimazione di sfratto
ATTORE contro
(C.F. Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Risoluzione contratto di locazione
CONCLUSIONI

Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale,
contrariis reiectis,
- preso atto dell'intervenuto rilascio del 14.11.2023, come da verbale prodotto al DOC.05 (ove è fatta espressamente salva la risoluzione e ove alcuna risoluzione consensuale è prevista, bensì
è fatta salva quella giudiziale), dichiarare risolto per grave inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione uso abitativo del 05.01.2017 Controparte_1 pagina 1 di 7 registrato in pari data presso l'Ufficio territoriale di Pinerolo al codice identificativo
n. 000063 - serie 3T, CodiceFiscale_3
- dichiarare tenuto e condannare a pagare in favore di Controparte_1 Parte_1
la somma di € 1.923,79 dovuta per i canoni insoluti e gli oneri accessori pagati dalla proprietà
(dedotta la cauzione) oltre interessi,
- dichiarare tenuto e condannare al pagamento in favore della parte Controparte_1
proprietaria di somma di € 960,00 pari alle mensilità dal rilascio fino al febbraio Parte_1
2024 compreso (stante la stipula di nuova locazione con decorrenza marzo 2024 DOC. 11) a titolo di risarcimento del danno per lucro cessante da grave inadempimento relativo alla risoluzione conseguente come richiesta o veriore accertanda;

- dichiarare tenuto e condannare al pagamento in favore della parte Controparte_1
intimante esponente alle spese legali per il presente giudizio – per ogni fase e rito - e per la previa fase di mediazione obbligatoria ex lege oltre non imponibili, rimborso forfettario 15%,
CNPAF 4% e IVA 22%.”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
, proprietaria dell'immobile sito in Luserna San Giovanni, corso Matteotti n. 4, Parte_1
ha intimato sfratto per morosità a in ragione del mancato pagamento di Controparte_1
€ 2.044,72 a titolo di canoni di agosto e settembre (€ 640,00) e di spese condominiali (€ 1.404,72).
All'udienza di sfratto del 15.11.2023, dato atto del rilascio dell'immobile avvenuto in data
14.11.2023, parte locatrice ha insistito nella domanda di risoluzione e condanna al pagamento dei canoni e delle spese. E' stato quindi disposto il mutamento del rito per decidere su tali domande, previo espletamento della mediazione obbligatoria.
nella memoria integrativa depositata il 15.3.24: Parte_1
a) chiede che sia dichiarata la risoluzione del contratto, non potendosi intendere lo stesso consensualmente risolto al momento del rilascio dell'immobile in quanto in tale circostanza il conduttore non era presente;
precisa che nel verbale di rilascio è stata fatta espressa riserva in merito alla risoluzione del contratto;

pagina 2 di 7 b) precisa il credito per canoni e spese alla data del rilascio, al netto della cauzione di € 640 a mani del locatore, in complessivi € 1.923,79;
c) chiede la condanna del conduttore al pagamento dell'indennità di preavviso di cui all'art. 3 comma 6 l. 431/1998 in quanto “il conduttore, per esercitare il recesso dal contratto, avrebbe dovuto dare corso alla disdetta con preavviso di sei mesi. La disdetta non è avvenuta e la proprietà ha potuto locare l'immobile de quo solo con contratto avente decorrenza il corrente mese di marzo 2024”; quantifica pertanto l'indennità in misura di 3 mensilità di canone: da dicembre 2023 (mese successivo al rilascio) a febbraio 2024).
non è comparso all'incontro davanti al mediatore e non si è Controparte_1
costituito in giudizio;
all'udienza del 17.04.2024 è stato dichiarato contumace.
*
1. L'attrice chiede che sia dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Luserna San Giovanni (TO) corso Matteotti 4. Precisa che il contratto non può intendersi consensualmente risolto con la riconsegna dell'immobile avvenuta in data 14.11.2023 poiché in tale occasione non era presente il conduttore personalmente ma un suo delegato. Evidenzia che di tale circostanza si dà atto anche nel verbale di rilascio (doc. 5), nel quale è stato espressamente previsto che “all'udienza (del 15.11.2023) verrà dato atto del rilascio e richiesta la convalida del medesimo al fine di ottenere la risoluzione del rapporto”.
La sig.ra ha assolto all'onere di provare l'esistenza del titolo su cui si fonda la sua Pt_1
domanda, costituito dal contratto di locazione abitativo stipulato il 5.01.2017, registrato in pari data
(doc. 1 fascicolo intimazione di sfratto).
2. La domanda di risoluzione va accolta, poiché il conduttore è rimasto contumace e non ha così provato di aver pagato i canoni contestati. In termini generali si osserva che, in tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non possa esser rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma debba considerarsi predeterminata legalmente come già detto ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 27.07.1978 (vedi ex multis Trib. Torino, Sez
pagina 3 di 7 VIII Sent. n. 627 del 11.02.2019, Trib. Torino, Sez VIII, Sent. n. 244 del 18.01.2019, Trib. Torino, Sez
VIII, Sent. n. 6048 del 24.12.2018, Trib. Roma, Sez. VI, Sent. 22.11.2018, Trib. Roma, Sez. VI, Sent.
09.10.2018; e ancora Trib. Roma, Sez. VI, Sent. 05.09.2018, il quale specifica che in tema di locazione ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro - quantitativo e temporale - predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del
Giudice, tenuto unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento.
Nel caso in esame, alla data dell'intimazione dello sfratto, la locatrice ha dato atto del mancato pagamento di due canoni (agosto e settembre 2023) e degli oneri condominiali per l'importo di €
1.404,72, superiore a due mensilità di canone. E' quindi abbondantemente integrato (sia per i soli canoni, sia per i soli oneri accessori) il criterio legale di valutazione dell'inadempimento di cui al richiamato art. 5.
La domanda proposta da va dunque accolta e il contratto di locazione va Parte_1
dichiarato risolto per inadempimento del conduttore.

3. La locatrice chiede che il conduttore sia condannato al pagamento di € 1.280,00 a titolo di canoni di locazione ed € 1.283,79 per spese ed oneri accessori e così per complessivi € 2.563,79.
Afferma che da tale importo deve essere decurtata la cauzione versata di € 640,00; precisa quindi il proprio credito in € 1.923,79.
3.1 Va accolta la domanda di condanna al pagamento dei canoni insoluti nella misura contrattualmente prevista (€ 320,00 al mese). La locatrice chiede che il sig. sia condannato a CP_1
corrispondere le mensilità di agosto e settembre, come da intimazione di sfratto, e quelle maturate successivamente fino al rilascio, avvenuto il 14.11.2024. Quantifica la domanda quindi in complessivi
€ 1.280,00 (€ 320,00*4). Si ritiene di poter accogliere tale domanda nella misura indicata da parte attrice;
il conduttore va pertanto condannato al pagamento di € 1.280,00 a titolo di canoni locazione.
3.2 La locatrice nell'intimazione di sfratto per morosità quantifica il dovuto a titolo di spese ed oneri accessori in € 1.404,72, importo risultante dalla ripartizione preventivo spese 2023 (doc. 3); da tale prospetto risultano dovuti € 1.014,87 a “saldo 2022”. Del pagamento di tale importo da parte della proprietà dà atto l'amministratore di condominio, con ricevuta del 22.09.23 (doc. 4).
pagina 4 di 7 Nella memoria integrativa la locatrice precisa che, a fronte del bilancio consuntivo, risulta dovuta la somma di ulteriori € 268,92 (doc. 7), importo anch'esso versato dalla proprietà, come risulta dalla ricevuta rilasciata dall'amministratore in data 7.03.2024.
La domanda della locatrice di condanna al pagamento dell'importo di € 1.283,79 va quindi accolta.

4. La locatrice chiede infine che il conduttore sia condannato al pagamento di € 960,00 a titolo di “risarcimento del danno per inadempimento quale lucro cessante”, considerato che l'immobile è stato nuovamente locato a marzo 2024. Nel formulare tale domanda, richiama l'art. 3 co. 6 l. 431/88 che prevede che “il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.”
Rispetto a tale domanda si rileva preliminarmente che essa non è stata oggetto del procedimento di mediazione. Al momento in cui la mediazione è stata introdotta (istanza dell'8.1.2024) l'immobile era già stato rilasciato e il locatore aveva quindi tutti gli elementi per poter formulare la richiesta di indennità di preavviso formulata, invece, per la prima volta con la memoria integrativa. Non sussiste pertanto la necessaria simmetria tra la domanda proposta in sede di mediazione e la domanda giudiziale, con conseguente inammissibilità di quest'ultima.
Si rileva, in ogni caso, che l'art. 3 co. 6 l. 431/98 regola la diversa fattispecie del recesso del conduttore dal contratto;
consentendolo “per gravi motivi” e con preavviso di sei mesi. Nel caso in esame il rilascio da parte del non dipende da suo recesso, ma dall'intimazione di sfratto CP_1
notificata il 5.10.23. Con quest'atto il locatore ha manifestato la volontà di porre fine al contratto e di ottenere il rilascio dell'immobile “nel termine più breve possibile”. La condotta del conduttore che, come da verbale del 14.11.23, ha rilasciato l'alloggio è conforme alla richiesta del locatore e non può essere equiparata a un recesso unilateralmente esercitato.
Sotto diverso profilo, qualora si ritenesse di qualificare la domanda del locatore come una domanda di risarcimento danni (anziché come domanda di pagamento di indennità di preavviso), e richiamato quanto detto sopra a proposito della mancanza di mediazione, essa andrebbe ugualmente respinta per difetto di prova del danno e del nesso causale fra la condotta ascritta al conduttore e il danno. La , infatti, deduce di aver “potuto locare l'immobile de quo solo con contratto avente Pt_1
pagina 5 di 7 decorrenza il corrente mese di marzo 2024”. Tuttavia, essa non ha provato di aver messo tempestivamente il bene sul mercato delle locazioni dopo il rilascio del 14.11.2023; né ha allegato i motivi per cui non le è stato possibile metterlo in affitto o affittarlo prima del marzo 2024.
5. Conclusivamente, il conduttore va condannato al pagamento di € 1.280,00 a titolo di canoni e di € 1.283,79 a titolo di oneri accessori. Da queste somme va detratta la cauzione di € 640, con conseguente determinazione del suo credito in € 1.923,79.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno poste interamente a carico di
[...]
Esse sono liquidate come segue, sulla base dei parametri di cui alla Tabella A Controparte_1
allegata al D.M. Giustizia n. 37/2018, tenendo conto della complessità della controversia, del numero delle parti e delle questioni trattate, del pregio dell'attività difensiva, rapportato anche alle tecniche di redazione degli atti difensivi:
• fase di studio (procedimento di convalida) € 530
• fase introduttiva (procedimento di convalida) € 494
• fase decisoria € 450
E dunque in totale € 1.474, oltre € 150 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.



Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede: dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di Controparte_1
locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Luserna San Giovanni, corso Matteotti n. 4 e, dato atto del rilascio dell'immobile avvenuto il 14.11.2023, condanna al pagamento in favore di di € 1.923,79, già Controparte_1 Parte_1
detratto l'importo del deposito cauzionale (€ 640), oltre interessi legali dalla pronuncia al saldo;
rigetta la domanda di pagamento dell'indennità di preavviso proposta dall'attrice; condanna all'integrale rimborso delle spese del giudizio in favore di CP_1 Controparte_1
, liquidandole in € 1.474, oltre € 150 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come Parte_1
per legge.
pagina 6 di 7 Torino, 10/07/2024
Il Giudice
Marco Ciccarelli
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