N. R.G. 10411/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
Sezione IV CIVILE
Il giudice del Tribunale di Firenze, Quarta Sezione Civile, dott.ssa Caterina Condò, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 10411 del Registro Generale Contenzioso 2021
TRA con il patrocinio dell'avv.to SANSONETTI Parte_1
GIANLUCA
ATTRICE
CONTRO
AVV. , quale Curatore dell'eredità accettata Controparte_1
con beneficio di inventario di con il patrocinio Controparte_2
dell'avv.to VANNUCCI BARBARA;

CONVENUTO
E in persona del suo legale Controparte_3
rappresentante pro tempore;
CONVENUTO CONTUMACE

CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale del 1.7.2025:
Per parte attrice, in tesi come da atto di citazione (i.e. “NEL MERITO: - ordinare lo scioglimento della comunione degli immobili sopra descritti con attribuzione ai singoli partecipanti della TRIBUNALE DI FIRENZE Quarta sezione civile
quota o lotto ad ognuno spettante. Porre le spese a carico dei condividendi stessi e in caso di opposizione condannare l'opponente alle spese, diritti ed onorari del giudizio”), in ipotesi remissiva a giustizia per non procedersi per i motivi tutti emersi nella relazione peritale.
Per parte convenuta, come da comparsa di costituzione (i.e. “Si chiede all'Ill. Giudice di voler prendere i provvedimenti ritenuti opportuni, rimettendosi a giustizia, con ogni provvedimento conseguenziale.”). Nella denegata ipotesi di decisione nel merito, tener conto della preliminare compensazione, con qualsivoglia importo eventualmente a carico della procedura retrolasciata, dell'importo di cui al credito della di cui al CP_4
precetto in atti (doc. 11), in conformità dell'accordo divisionale autorizzato dal Tribunale di Firenze Sezione Volontaria Giurisdizione, parimenti in atti (doc. 5), non eseguito dalla sig.ra né da questa estinto il relativo debito a suo carico, quale Parte_1
debitore principale. Con condanna di parte attrice alla refusione delle spese legali e tecniche del CTU e del CTP, in ossequio al principio della soccombenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto Parte_1
in giudizio dinnanzi al Tribunale di Firenze l'eredità accettata con beneficio di inventario di nella persona del suo Curatore e la Controparte_2 Controparte_5
al fine di dichiarare lo scioglimento della comunione ereditaria sui beni siti
[...]
in Montespertoli (FI) – lungo la Via Lungagnana – e composti da due abitazioni e annessi oltre a terreni.
A fondamento della domanda, l'attrice ha dedotto
- di essere proprietaria pro-indiviso per la quota del 50%, in qualità di erede universale del marito fratello di di Persona_1 Controparte_2
alcuni beni siti in Montespertoli (FI) – lungo la Via Lungagnana – e composti da due abitazioni e annessi oltre a terreni, catastalmente individuati come di seguito:
2 TRIBUNALE DI FIRENZE Quarta sezione civile
al Catasto Fabbricati del Comune di Montespertoli l'immobile posto a sinistra dell'accesso pedonale è rappresentato come segue:
- foglio di mappa 87 p.lla 220 sub 3 categoria A7 classe 1 vani 11,5 rendita euro 890,89;
- foglio di mappa 87 p.lla 220 sub 4 categoria C6 classe 5 mq 19 totale mq 23 rendita euro 55,93;
- foglio di mappa 87 p.lla 220 sub 5 categoria C2 classe 5 mq 33 totale mq 69 rendita euro 97,15; al Catasto Fabbricati del Comune di Montespertoli l'immobile posto a destra dell'accesso pedonale è rappresentato come segue:
- foglio di mappa 87 p.lla 220 sub 7 categoria A3 classe 2 vani 8 rendita euro
413,17;
- foglio di mappa 87 p.lla 220 sub 8 categoria C2 classe 4 mq 53 totale mq 61 rendita euro 134,12;
- foglio di mappa 87 p.lla 220 sub 9 categoria C2 classe 4 mq 44 totale mq 47 rendita euro 111,35; al catasto Terreni del Comune di Montespertoli tutti i terreni di proprietà della committenza sono rappresentati come segue:
- foglio di mappa 76 p.lla 33 porzione AA qualità uliveto classe 2, 00 are 68 centiare RD euro 0,23 RA euro 0,18;
- foglio di mappa 76 p.lla 33 porzione AB qualità incolto 94 are 72 centiare
RD euro 0,98 RA euro 0,49;
- foglio di mappa 76 p.lla 34 qualità seminativo classe 4, 52 are 50 centiare RD euro 10,85 RA euro 6,78;
- foglio di mappa 76 p.lla 36 porzione AA qualità uliveto classe 2, 18 are 48 centiare RD euro 6,20 RA euro 4,77;
3 TRIBUNALE DI FIRENZE Quarta sezione civile
- foglio di mappa 76 p.lla 36 porzione AB qualità seminativo classe 4, 1 ettaro
25 are 52 centiare RD euro 25,93 RA euro 16,21;
- foglio di mappa 76 p.lla 37 qualità uliveto-vigneto classe 2, 1 ettaro 56 are 00 centiare RD euro 64,45 RA euro 44,31;
- foglio di mappa 76 p.lla 41 qualità seminativo classe 4, 1 ettaro 92 are 80 centiare RD euro 39,83 RA euro 24,89;
- foglio di mappa 76 p.lla 46 qualità seminativo classe 3, 2 ettari 37 are 10 centiare RD euro 73,47 RA euro 42,86;
- foglio di mappa 76 p.lla 66 qualità vigneto classe 2, 13 are 60 centiare RD euro 8,78 RA euro 7,73;
- foglio di mappa 76 p.lla 67 qualità incolto classe U, 15 are 00 centiare RD euro 0,15 RA euro 0,08;
- foglio di mappa 76 p.lla 68 qualità vigneto classe 2, 05 are 60 centiare RD euro 3,62 RA euro 3,18;
- foglio di mappa 76 p.lla 68 qualità vigneto classe 2, 13 are 60 centiare RD euro 8,78 RA euro 7,73;
- foglio di mappa 76 p.lla 70 porzione AA qualità seminativo classe 4, 2 ettari
28 are 04 centiare RD euro 47,11 RA euro 29,44;
- foglio di mappa 76 p.lla 36 porzione AB qualità vigneto classe 2, 21 are 06 centiare RD euro 13,60 RA euro 11,96;
- foglio di mappa 76 p.lla 98 qualità uliveto/vigneto classe 2, 00 are 25 centiare
RD euro 0,10 RA euro 0,07;
- foglio di mappa 87 p.lla 218 qualità uliveto classe 3, 1 ettaro 21 are 95 centiare
RD euro 22,04 RA euro 18,89;
4 TRIBUNALE DI FIRENZE Quarta sezione civile
- che la residua metà della proprietà di tali beni apparteneva all'eredità giacente del defunto curata, al momento dell'introduzione del Controparte_2
giudizio dal Dott. Per_2
- che sulla quota parte dei beni appartenenti all'eredità giacente del defunto
[...]
era stata iscritta ipoteca giudiziale dalla Controparte_2 Controparte_5
che quindi era stata citata in giudizio ex art. 1113 cc.;
[...]
- che dalla Relazione di stima prodotta in giudizio i beni oggetto della comunione risultavano divisibili in natura in due distinti Lotti (A e B) del valore, rispettivamente, il primo, di € 398.550,00 e, il secondo, del valore di € 377.143,00;
- di aver già introdotto il procedimento di mediazione che si era concluso, in data
03/05/2021, per mancata partecipazione della parte invitata al primo incontro.
In via istruttoria l'attrice ha domandato l'ammissione di una C.T.U. volta alla formazione dei lotti.
Si è costituito in giudizio il Dott. in qualità di curatore ex artt. 507 – 508 Per_2
c.c. dell'eredità, accettata con beneficio d'inventario, del de cuius Controparte_2
La parte convenuta ha precisato che la quota del 50% del sig. , Controparte_2
accettata con beneficio di inventario, è stata rilasciata ai creditori ex art. 507 e 508 c.c., e quindi, con provvedimento del 16 luglio 2019, è stato nominato il Curatore costituito.
Inoltre, i beni immobili indivisi, di cui al presente giudizio, sono gravati da ipoteca giudiziale iscritta, sulla quota del 50% del defunto in favore del Controparte_2
, già chiamato a integrare il contraddittorio. Controparte_3
Lo stesso Curatore ha eccepito in questa sede la pregressa promozione, da parte dell'odierna attrice, di un giudizio di divisione innanzi al Tribunale di Prato, nelle more del quale veniva altresì raggiunto accordo divisionale in sede di mediazione, accordo autorizzato dal Tribunale di Firenze Volontaria Giurisdizione, con l'estinzione del procedimento pendente.
5 TRIBUNALE DI FIRENZE Quarta sezione civile
La parte convenuta ha chiesto dunque di procedere con i provvedimenti opportuni, ove ritenuta ammissibile la divisione di cui all'accordo raggiunto in data 29 gennaio 2018,
(che prevedeva la vendita a terzi dei beni secondo le modalità ivi stabilite ed autorizzate), formalizzato in sede di mediazione presso OCF Prato, con la partecipazione anche del precisando che, nell'ambito della procedura concorsuale Controparte_3
apertasi con il rilascio dei beni ai creditori, i beni dell'eredità Controparte_2
erano stati già oggetto di valutazione patrimoniale nell'ambito delle operazioni peritali svoltesi.
La pur regolarmente citata in giudizio, è Controparte_5
rimasta contumace.
Nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 1 cpc, parte convenuta ha altresì precisato che, anche per i beni oggetto di causa, in base all'accordo divisionale raggiunto in sede di mediazione in data 29 gennaio 2018, era stata prevista la vendita a terzi e non la divisione in natura, e che il valore del compendio immobiliare oggetto di causa risultava maggiore ove mantenuto in un lotto unico, per cui ha proposto che la domanda di scioglimento della comunione di parte attrice fosse realizzata mediante acquisto, da parte della medesima della quota di piena proprietà pari al 50% in capo all'eredità Controparte_2
In ipotesi in cui invece fosse ritenuta corretta la proposta di divisione in due lotti
[...]
come formulata dall'attrice, rispetto a cui, comunque, parte convenuta contestava i criteri di valutazione applicati e la mancata completa verifica della conformità urbanistica e catastale, ha chiesto l'assegnazione del Lotto A.
Nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 2 cpc, parte convenuta ha altresì precisato che nell'accordo divisionale del 2018, era stata prevista la compensazione, a seguito della vendita a terzi di un bene, di un debito della parte attrice, posta che non era stata estinta e rimaneva da compensare in questa sede divisionale.
6 TRIBUNALE DI FIRENZE Quarta sezione civile
Nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 3 cpc parte attrice ha contestato l'efficacia dell'accordo del 2018 per i beni oggetto di causa e la tardività delle deduzioni rispetto alla richiesta di compensazione del debito indicato dalla convenuta nella formazione dei lotti.
In data 8 settembre 2022 il Dott. è stato sostituito nell'incarico di Per_2
Curatore dell'eredità convenuta dall'Avv. . Controparte_1
All'udienza del 4/10/2022 è stato richiesto dalle parti un rinvio della causa in vista della possibilità di una soluzione transattiva della stessa.
Allo stesso modo, all'udienza seguente del 31.1.2023, è stato chiesto dalle parti un rinvio della causa al fine di una soluzione transattiva della stessa.
A seguito dell'udienza dell'11.4.2023, preso atto del fallimento delle trattative, è stata disposta C.T.U. con nomina dell'CH. e formulazione dei seguenti Persona_3
quesiti: “Esaminati gli atti e documenti di causa, effettuato il sopralluogo, sentite le parti, acquisito ogni documento ritenuto utile presso i pubblici uffici 1. descriva il professionista incaricato, anche mediante riproduzione grafica e fotografica, gli immobili oggetto della comunione e ne determini il valore attuale di mercato, esponendo analiticamente i criteri della stima;

2. dica se gli immobili siano comodamente divisibili secondo le quote di comproprietà dei condividenti e, in particolare a) sotto l'aspetto strutturale: - precisi se il frazionamento sia attuabile mediante determinazione di quote suscettibili di autonomo e libero godimento senza l'imposizione di servitù, pesi o limitazioni eccessive;
- dica se sia necessaria l'esecuzione di opere per la materiale divisione indicando la spesa per la realizzazione;
b) sotto l'aspetto funzionale: - dica se la divisione in natura alteri la destinazione del bene tenuto conto della normale destinazione e della pregressa utilizzazione;
- dica se la divisione comporti un deprezzamento del valore delle quote in proporzione al valore dell'intero complesso immobiliare ed in quale misura.

3. in caso affermativo predisponga un progetto divisionale tenendo conto, per quanto possibile, delle richieste di attribuzione di quote in natura formulate dalle parti;
provveda alla formazione di lotti corrispondenti al numero ai condividenti stessi, ciascuno comprendente beni quanto più prossimi alle predette quote, con limitati conguagli in denaro, assicurandone
l'omogeneità; determini gli eventuali conguagli spettanti all'uno o all'altro dei condividenti, secondo le
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rispettive quote di comproprietà;

4. accerti, sulla base di una relazione notarile, da acquisire per maggiore garanzia di completezza e approfondimento dell'esame, la regolarità delle trascrizioni, la legittima provenienza, la correttezza dei dati catastali, l'esistenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli nei vent'anni precedenti;

5. dica, quindi, se gli immobili siano in regola con la normativa urbanistica ed edilizia e presentino i requisiti che ne consentono la commerciabilità, ai sensi della legge 28.2.1985 n. 47
e successive modifiche nonché i requisiti di conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali di cui all'art. 29 comma 1 bis legge 27.2.1985 n. 5.” .
Nel corso del procedimento peritale sono stati svolti complessi accertamenti di conformità urbanistica e, al contempo, tentativi di conciliazione della vertenza che hanno reso necessarie due proroghe dei tempi assegnati, richieste dal CTU su accordo delle parti,
e il rinvio dell'udienza di comparizione dopo il deposito della CTU.
La Relazione di CTU è stata depositata in data 30.10.2024.
All'udienza del 4.2.2025, le parti hanno rappresentato la presenza di nuove trattative per addivenire a una definizione stragiudiziale della controversia, e la scrivente, ritenuta comunque la causa matura per la decisione, ha fissato l'udienza del 1.7.2025, per la verifica degli esiti delle trattative e, in ogni caso, per la precisazione delle conclusioni. All'udienza indicata, non essendo stata la causa definitiva stragiudizialmente, sono state precisate le conclusioni sopra trascritte.
Allo scadere dei termini concessi per le memorie di replica conclusionale, è stata depositata, il 20.10.2025, istanza congiunta delle parti di remissione sul ruolo della causa, motivando riguardo al fatto che nel corso del giudizio “le parti hanno avviato trattative volte alla verifica delle rispettive posizioni” e che fosse loro interesse chiedere che la causa “già in decisione, venga rimessa sul ruolo al fine di verificare ipotesi conciliative”.
Al riguardo, non si è proceduto nel senso richiesto dalle parti, visti i plurimi rinvii di udienza già concessi dalla scrivente, e le proroghe concesse alla CTU anche per favorire l'accordo conciliativo, di cui si è dato atto sopra. Del resto, la richiesta delle parti di
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remissione sul ruolo non si è basata sull'indicazione di un accordo divisionale raggiunto, da formalizzare, o in fase di perfezionamento, o sull'enunciazione di una diversa regolazione degli interessi delle parti, alla stregua di un evento equiparabile alla cessazione della materia del contendere, ma su “ipotesi conciliative“ da verificare, così come le posizioni delle parti. L'aleatorietà della possibilità conciliativa, come dichiarata, peraltro a lungo coltivata nel presente giudizio fino all'udienza di precisazione delle conclusioni, non consente, ad avviso di questo Giudice, la regressione della causa dalla fase decisionale a quella istruttoria, considerato che il dipanarsi del processo civile non risponde soltanto al potere dispositivo delle parti, ma anche a ragioni di interesse pubblico di economia processuale e di ragionevole durata, che devono considerarsi prevalenti (cfr. Cassazione civile sez. VI, 27/05/2013, n.13163, per cui “Nessun obbligo sussiste per il giudice, dopo il passaggio della causa in decisione, di rimetterla sul ruolo onde permettere una nuova produzione, né lo stesso è tenuto ad esaminare eventuali sollecitazioni al riguardo dell'interessato, non essendo consentito alle parti di rivolgere istanze dopo l'indicato momento.”).
Detto ciò, nulla osta che le parti possano disporre dei loro interessi in via transattiva, nonostante la presente pronuncia, che, essendo di inammissibilità della domanda, non è destinata a incidere sugli stessi in modo sostanziale.
Infatti, la domanda di divisione di tutti i beni indicati nell'atto di citazione, formulata da parte attrice, e ribadita all'atto della precisazione delle conclusioni, è inammissibile, in ossequio alla giurisprudenza della Corte di Cassazione SU 25021/2019 che ha enunciato il seguente principio di diritto: "gli atti di scioglimento delle comunioni relative ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall'art. 40, comm. 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima dell'entrata in vigore della legge 47 del 1985 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o
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dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967".
Al riguardo, nella Relazione di CTU depositata il 30.10.2024 è emerso quanto segue:
“A) Non è emersa alcuna pratica relativa alla Parte_2
villa, e fabbricati accessori;
la planimetria catastale d'impianto (31/12/1939) rappresenta lo stabile nella configurazione attuale, salvo alcune modifiche interne al piano terra.
Non è possibile verificare la conformità urbanistica, ma si ritiene che l'immobile (realizzato ante
1967) sia .”. Parte_3
Sempre rispetto al complesso , parte attrice ha reso, nel corpo della comparsa Pt_2
conclusionale (cfr. pagg. 6 e 7), la seguente dichiarazione relativa all'ultimazione dell'immobile in data antecedente al 1.9.1967, con sottoscrizione in forma autografa, in calce alla comparsa conclusionale depositata in via telematica:
atto.

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Al riguardo, secondo la sentenza della Corte appello sez. III - Firenze, 02/03/2023,
n. 434, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che la costruzione di un immobile in comunione è stato costruito prima del 1967, se intervenuta nel corso del giudizio, consentirebbe di ritenere soddisfatta la condizione dell'azione per la domanda di divisione, pur in assenza di titolo edilizio con riferimento allo stesso immobile:
“Rispetto alla comunione ' pro indiviso' , infatti, anche i principi in tema di trasferibilità del bene devono essere adattati alla peculiarità della fattispecie, onde, come ritenuto da Sezioni Unite con la citata sentenza 25021/2019 , si devono tenere in mente i seguenti principi: "quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art.
46 e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio".
Con la conseguenza che l'immobile è destinato a rimanere in comunione fin quando l'abuso non è sanato o demolito.
Si consideri che si sta parlando di ' condizione dell'azione' per cui la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui alla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre 1967 sarebbe ben potuta intervenire anche in corso di causa (e che la situazione è identica sia nel caso di scioglimento di comunioni ereditarie ex art. 713 cc che ordinarie ex art. 1111 cc, come ancora ribadito da Cass. SU 25021/2019: 'la sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui alla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre 1967 non costituisce un presupposto della
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domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite;
da ultimo, Cass., Sez. 2, n. 6684 del 07/03/2019). Non può pertanto il giudice disporre lo scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria) avente ad oggetto fabbricati, senza osservare le prescrizioni dettate dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46 e dalla L. n. 47 del
1985, art. 40, comma 2, rispettivamente applicabili a seconda che l'edificio sia stato costruito successivamente o anteriormente alla entrata in vigore della L. n. 47 del 1985').
Ne consegue che la Sezioni Unite hanno quindi definitivamente chiarito che la regolarità edilizia dell'immobile 'da dividere' costituisce 'condizione dell'azione' e che nel caso in cui la divisione venga chiesta in via giudiziale, la predetta condizione può dirsi sussistente qualora le parti che propongono la domanda producano una dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia ovvero una dichiarazione attestante
l'inizio della costruzione in epoca anteriore al 1° settembre 1967 (v.anche Cass., 29.4.2016, n. 8489;
Cass., 22.1.2018, n. 1505).” (cfr. Corte appello sez. III - Firenze, 02/03/2023).
Nel caso in esame, tuttavia, si deve rilevare come la dichiarazione contenuta nel corpo della comparsa conclusionale depositata in formato telematico, e sottoscritta in via analogica dalla parte attrice dichiarante in calce alla stessa, anche a prescindere da rilievi formali per la sua equiparazione a una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, sia inammissibilmente intervenuta oltre il termine della remissione della causa in decisione. Al riguardo, ha precisato l'inutilizzabilità dell'atto il Tribunale di Milano, in un caso analogo relativo a una produzione effettuata con la memoria di replica conclusionale: “In ordine alla nuova produzione documentale si osserva che la memoria di replica ha la sola funzione di replicare alle deduzioni avversarie e di illustrare ulteriormente le conclusioni già proposte, pertanto le nuove produzioni documentali sono inammissibili, a prescindere dalla considerazione che esse integrino una “condizione dell'azione” e siano producibili in qualsiasi stato e grado del giudizio (Cass. Civ. sez. II - 29/09/2020
n. 20516; Cass. Civ. sez. II 19/09/2022, n. 27339). La documentazione integrante una condizione dell'azione è infatti sottratta ai termini delle preclusioni istruttorie ma deve essere prodotta sino al momento della precisazione delle conclusioni, essendo la produzione successiva - in particolare quella avvenuta con la
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memoria di replica - una violazione del contraddittorio in quanto effettuata senza che la controparte possa esaminare ed interloquire sulla stessa”. (cfr. Tribunale Milano sez. IV, 30/03/2023, (ud. 24/03/2023, dep. 30/03/2023), n.2630).
La mancanza di titolo abilitativo relativo all'immobile e la mancata produzione Pt_2
di una formale dichiarazione sostitutiva di atto notorio della sua costruzione ante 1967 entro il termine di passaggio della causa in decisione depone per la non sussistenza della condizione dell'azione di divisione relativamente all'immobile . Pt_2
Venendo all'esame del Complesso Immobiliare COLONICA, a pag. 19 della
Relazione di CTU, si legge:
“Per quanto riguarda la colonica, è emersa una pratica (autorizzazione 3/1961) che rappresenta uno stato dei luoghi molto diverso rispetto a quanto attualmente riscontrato, negli elaborati grafici depositati in data 28/12/1960; il fabbricato attuale, di forma rettangolare, parrebbe riportare una configurazione diversa rispetto a quanto descritto nel suddetto titolo. Dal confronto delle mappe catastali, nonché dalla sovrapposizione della pratica citata con lo stato rilevato, parrebbe emergere che una porzione del fabbricato
(quella verso la strada) sarebbe stata demolita, e la volumetria ricostruita a ridosso della porzione residua, in modo da realizzare una volumetria regolare rettangolare a due piani.
(…)
Alla luce di quanto detto, si provvede (in contraddittorio con i CCTTPP) ad effettuare una ricerca di foto storiche: dal sito della Regione Toscana sono emerse le foto del 1954, e del 1965, riscontrando che:
• Il fotogramma relativo al volo 1954 rappresenta una configurazione analoga a quanto descritto nella pratica del 1960, ovvero un fabbricato prospiciente la pubblica via.
• Il fotogramma relativo al volo IGM 1965 (volo alta quota del 18/6/1965 Istituto Geografico Militare, fotogramma 20932) descriverebbe una configurazione pari a quanto ad oggi riscontrato.
Sulla base di questi dati, in accordo con i CCTTPP, si ritiene pertanto che il fabbricato sarebbe liberamente COMMERCIABILE, in quanto la sua esistenza risulterebbe documentata dal volo aereo
1965 (antecedente al 1967).
13 TRIBUNALE DI FIRENZE Quarta sezione civile
Dal punto di vista della conformita' urbanistica: l'immobile e' difforme dal titolo.
Gli accertamenti in merito alla regolarizzazione di tale fabbricato si sono svolti tramite un primo incontro con CH nel corso del quale sono stati analizzati i riferimenti normativi, ed i regolamenti Per_4
vigenti, sia al momento della realizzazione dell'abuso, che al momento attuale (ai fini della verifica della doppia conformità). In tale incontro, l'interpretazione del Tecnico si focalizzava sulla perimetrazione urbanistica della zona dove è ubicato il fabbricato, ed agli interventi ammissibili.
Successivamente, sempre insieme ai CCTTPP, si concordava il testo di un interpello ai tecnici del Comune, relativamente alla valutazione riguardo la possibilità di regolarizzazione del fabbricato. A seguito di tale interpello, i Tecnici (CH ed Ing ) effettuavano un sopralluogo, nel corso del quale Per_4 Per_5
delineavano la strada per la presentazione della sanatoria, e ne segnalavano l'urgenza. (si vedano i relativi verbali )
RIGUARDO ALLA SANABILITA' DEL FABBRICATO COLONICO
Dal colloquio effettuato in data 21/05/2024 in loco, i Tecnici del Comune di Montespertoli (Ing Corpora
e CH , avevano prospettato le modalità di presentazione della sanatoria per le difformità Per_4
riscontrate, fatte salve alcune verifiche preliminari riguardanti vari aspetti urbanistici, vincolistici, igienico sanitari etc.
La scrivente a tale proposito intende sottolineare che gli esiti di una sanatoria sono certi solo al momento del rilascio della stessa;
e che, a tal fine, devono essere fatte verifiche di tipo volumetrico, statico, paesaggistico
e tutta una serie di verifiche che esulano dall'incarico della scrivente.
Nel corso della riunione del 27/05/2024 i CCTTPP chiedevano alla scrivente di procedere alla stima del compendio nell'ipotesi di buon esito delle pratiche di sanatoria, “assumendo quindi – alla base della stima della CTU - il principio che l'immobile sia sanabile”.
Da quanto sopra deve concludersi per la presenza di un titolo abilitativo per l'immobile IC (cfr. allegato 5 della Relazione depositata il 20.10.2024, quale permesso del 13.1.1961 di “trasformazione di un fabbricato colonico con parziale demolizione”), e, allo stesso tempo, per la realizzazione di modifiche in totale difformità dal titolo in
14 TRIBUNALE DI FIRENZE Quarta sezione civile
questione (visto che è stata modificata l'intera sagoma dell'edificio, con variazione delle componenti essenziali rappresentate dai muri perimetrali e aumento di cubatura rispetto al titolo abilitativo), e per l'assenza di certezza di certezza sulla sanabilità dell'abuso.
In linea teorica, la presenza di un titolo abilitativo ante 1967 sarebbe sufficiente a far ritenere procedibile la divisione con riferimento al bene immobile IC, salvo, in concreto, essere stato accertato in sede di CTU che vi è incertezza sulla sanabilità degli abusi e sul conseguente valore effettivo del bene (che il CTU ipotizza, a pag. 22 della
Relazione, su specifica richiesta dei CCTTPP, a partire dagli oneri di deruralizzazione e delle sanzioni per la sanatoria applicabili al momento del conteggio).
L'incertezza sul valore del bene IC e sul relativo status giuridico di bene passibile o meno di sanatoria riverbera sull'impossibilità di sua valorizzazione per la formazione delle quote dei condividenti e quindi di effettiva divisione.
Inoltre, sempre rispetto alla IC, residua, pur dopo l'aggiornamento catastale operato dalle parti spontaneamente nel corso della CTU con riferimento a entrambi i beni immobili, la non piena corrispondenza dello stato di fatto alla rappresentazione catastale: infatti, nella Relazione di CTU, a pag. 23 si legge che “le Parti concordavano di procedere a tale adempimento, ed incaricavano lo studio del Geom nella persona della Geom Per_6 Controparte_6
la quale, in data 30/10/24, inviava le visure catastali aggiornate. (VEDERE ALL.22 VISURE
CATASTALI AGGIORNATE. - GEOM Si nota che le Parti Persona_7
avevano concordato di non aggiornare la planimetria del sub 9 (vedere mail allegata). La CTU (pur non formando parte dell'incarico della scrivente la verifica degli elaborati prodotti) riscontra che nella planimetria del foglio 87, part 220 sub 10 il locale cisterna viene erroneamente indicato come “forno”. Per quanto riguarda alcuni manufatti leggeri, i CCTTPP riferiscono che è intenzione delle Parti lo smontaggio
e la messa in pristino dei luoghi;
provvederanno in autonomia, ai fini della commerciabilità del compendio,
e riferiranno dell'avvenuto smontaggio via pec, allegando sufficiente documentazione fotografica.”
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Deve quindi rilevarsi la erroneità della rappresentazione catastale laddove il locale cisterna viene indicato come “forno”, e la presenza di manufatti che le parti avrebbero inteso demolire in caso di vendita a terzi, non riportati nella planimetria catastale. Al riguardo, si evidenzia come la domanda di divisione sia inammissibile anche avuto riguardo alla mancanza dell'ulteriore condizione dell'azione di divisione di cui al disposto dell'art. 29 Legge n. 52 del 1985, per la mancata attestazione, da parte del CTU, della piena conformità dello stato di fatto dell'immobile alle planimetrie (cfr. art. 29, comma 1 bis, della Legge n. 52/1985, introdotto dal D.Lgs. n. 78/2010, il quale dispone che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
La domanda di divisione di parte attrice, come formulata nell'atto di citazione e nelle conclusioni precisate, è quindi inammissibile.
Anche quella parziale, riferita solo all'Immobile e ai terreni, formulata per la Pt_2
prima volta nella comparsa conclusionale è da considerarsi nuova e quindi inammissibile.
Infatti, la comparsa conclusionale non può contenere domande nuove o modificate, salvo la rinuncia a domande o a eccezioni o capi di domanda (cfr. Cassazione civile sez. I,
04/06/2025, (ud. 24/04/2025, dep. 04/06/2025), n.14916, secondo cui “(…) nel giudizio di appello, come in quello di primo grado, la comparsa conclusionale di cui all'art. 190 c.p.c. ha la sola funzione di illustrare le domande e le eccezioni già ritualmente proposte, sicché, ove con tale atto sia
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prospettata per la prima volta una questione nuova, il giudice del gravame non può, e non deve, pronunciarsi al riguardo, senza, con ciò, incorrere nella violazione dell'art. 112 c.p.c. (Cass. 23 giugno 2022, n.
20232): ne consegue che qualora il giudice dell'appello si sia astenuto dalla pronuncia, il motivo di ricorso per cassazione con cui ci si dolga di tale mancata pronuncia dev'essere dichiarato inammissibile (Cass. 5 agosto 2005, n. 16582)”).
A tal proposito, parte attrice ha richiesto la divisione parziale, anziché universale come domandato al momento della precisazione delle conclusioni, con riferimento ai soli manufatti ritenuti regolari, la e i terreni, perché pienamente commerciabili e senza Pt_2
rilievi di difformità urbanistica. Ha argomentato, altresì, sulla non necessità del consenso del condividente, sulla scorta dalla pronuncia della Corte di Cassazione civile sez. un.,
07/10/2019, n.25021, per cui "Allorquando tra i beni costituenti l'asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi all'art. 713 c.c., comma 1, di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti".
Sul punto, tuttavia, si osserva come, anche rispetto alla , siano stati rilevati Pt_2
ostacoli alla divisione, per la mancanza di una formale dichiarazione sostitutiva di atto notorio della sua costruzione ante 1967 intervenuta in corso di causa, come argomentato innanzi.
In ogni caso, poi, si rileva come la richiesta di divisione parziale non corrisponda a una mera deminutio della domanda precedentemente svolta da parte attrice, ma a una diversa domanda, involgendo essa accertamenti nuovi sulla comoda divisibilità o meno dell'immobile e sulla stima delle quote dei condividenti in relazione a tale bene e ai Pt_2
terreni. Infatti, la stessa parte attrice ha chiesto, con la formulazione della domanda di divisione parziale, che la causa fosse rimessa sul ruolo per procedere a un supplemento di
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CTU al fine di valorizzare le nuove quote rispetto alla divisione dell'immobile e dei Pt_2
terreni.
Venendo alle spese di lite, esse devono essere compensate tra le parti, considerato il diritto potestativo alla divisione di parte attrice, alla quale non si è sostanzialmente opposta parte convenuta, la quale ha chiesto, in via principale, di applicare una diversa modalità divisionale, qualora ritenuta ammissibile, e cioè di vedere attuato l'accordo divisionale sottoscritto in data 29 gennaio 2018, (che prevedeva la vendita a terzi dei beni).
Si ritiene che su entrambe le parti, al fine della divisione, in qualunque modo essa fosse attuata in questa sede (sia con la divisione dei beni in natura, sia con la vendita a terzi), gravasse l'onere di renderla possibile, alla stregua dei requisiti per la validità degli atti di trasferimento richiesti dalla legge urbanistica e catastale.
Allo stesso modo le spese di CTU, come già liquidate, devono definitivamente essere poste a carico delle parti in misura paritaria.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. dichiara inammissibile la domanda di scioglimento della comunione proposta dall'attrice;

2. compensa le spese di lite;

3. pone le spese di C.T.U., come già liquidate, a definitivo carico delle parti nella misura della metà ciascuna.
Si comunichi.
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Firenze, 27/10/2025
Il Giudice dott.ssa Caterina Condò
Il Giudice dispone che in caso di riproduzione del presente provvedimento vengano omesse le generalità e i dati identificativi dei soggetti interessati.
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