TRIBUNALE ORDINARIO DI COSENZA
Sezione I Civile

Il Giudice dott.ssa Filomena De Sanzo dato atto della rituale comunicazione del decreto di trattazione scritta;
lette le note scritte con cui le parti hanno discusso la causa, formulando le rispettive conclusioni


P.Q.M.



all'esito dell'esame degli atti, pronuncia la sentenza che segue.
********************************************************************************

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Cosenza, Sezione I Civile, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa
Filomena De Sanzo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 2237 del R.G.A.C. dell'anno 2024 vertente
TRA

, con il patrocinio dell'avvocato CRESCENTE FRANCESCO DOMENICO Parte_1 ATTRICE - INTIMANTE
E

, con il patrocinio dell'avvocato POLITANO TERESA Controparte_1
CONVENUTA - INTIMATA

Oggetto: sfratto per morosità - risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo
Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, , premesso di avere concesso in locazione con Parte_1 contratto del 20 luglio 2020 (registrato il 27 luglio 2020) a l'immobile, di sua Controparte_1 proprietà, sito in Cosenza alla Via G. Mancini n. 327 al canone mensile di euro 420,00 da corrispondersi entro il giorno 5 di ogni mese, ha dedotto il mancato pagamento, da parte della conduttrice, dei canoni di locazione a far data dal mese di febbraio 2024 ed ha chiesto, pertanto, al
Tribunale adito di voler convalidare l'intimato sfratto con contestuale emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino alla liberazione del bene, oltre interessi e spese di lite.
Costituitasi in giudizio, la si è opposta alla convalida chiedendone il rigetto ed ha CP_1 contestualmente formulato domanda riconvenzionale di condanna dell'intimante all'eliminazione dei vizi asseritamente da lei riscontrati nell'immobile locato in corso di rapporto obbligatorio ovvero alla riduzione del prezzo.
Con ordinanza del 24 luglio 2024 il Tribunale, ritenendo l'insussistenza di gravi motivi in contrario, ha ordinato alla intimata il rilascio dell'immobile ai sensi dell'art. 665 c.p.c. e contestualmente disposto il mutamento del rito, assegnando alle parti termine per introdurre la procedura di mediazione obbligatoria.
Successivamente, a seguito dell'esito negativo della intrapresa mediazione, , con memoria Parte_1 difensiva del 15 gennaio 2025, ha chiesto al Tribunale di “dichiarare cessato/risolto per inadempimento il contratto stipulato tra le parti per morosità nel pagamento delle somme indicate in espositiva;
respingere la domanda riconvenzionale, in quanto inammissibile e infondata;
per l'effetto, condannare al pagamento della somma indicata in citazione ossia al Controparte_1 pagamento dei canoni ad oggi inevasi, scaduti e da scadere fino all'avvenuto rilascio”.
La convenuta, invece, con la sua memoria integrativa, dato atto di avere rilasciato l'immobile il 3 dicembre 2024, rinunciando alla formulata domanda riconvenzionale, ha chiesto al Tribunale di dichiarare il rilascio dell'immobile “con tutte le conseguenze che tanto determina sul presente giudizio”.
Nel prosieguo, parte attrice, preso atto della rinuncia alla domanda riconvenzionale da parte della convenuta, insistendo nelle altre richieste già formulate, ha chiesto dichiararsi cessata la materia del contendere in relazione alla domanda riconvenzionale anzidetta, con condanna della al CP_1 pagamento delle spese di lite.
La convenuta ha invece concluso con domanda di declaratoria della cessazione della materia del contendere, con compensazione delle spese del giudizio.
*******
Va preliminarmente dichiarata la cessazione della materia del contendere quanto alla domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta. ha, infatti, come visto, rinunciato alla domanda a seguito del rilascio Controparte_1 dell'immobile, avvenuto in data 3 dicembre 2024.
Detta rinuncia ha determinato il venir meno dell'interesse della convenuta ad una pronuncia di merito che, alla luce dell'accettazione di parte attrice, sarebbe, pertanto, inutiliter data.
Va, invece, accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento formulata da . Parte_1
Si deve, sul punto, osservare che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, colui che agisce in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento
(cfr. Cass. Sez. Un., n. 13533/2001).
Nel caso che ci occupa, non forma oggetto di contestazione l'esistenza del contratto di locazione, stipulato tra le parti in causa il 20 luglio 2020 (registrato il successivo 27 luglio 2020), dell'unità immobiliare per civile abitazione di proprietà di , sita in Cosenza alla Via G. Mancini n. Parte_1
327, individuata in catasto al foglio n. 7 – part. 1414 sub 93(cat. A/3 Rendita catastale euro 499,97), al canone annuo di euro 5.040,00 da pagarsi in rate mensili anticipate, di euro 420,00 ciascuna, entro il 5 di ogni mese a mezzo bonifico.
Il contratto, con la prova della sua registrazione, risulta, peraltro, depositato dall'attrice in sede di procedimento per la convalida di sfratto.
E' poi incontestato che la conduttrice ha pagato in ritardo i canoni di locazione relativi alle mensilità di febbraio e marzo, rendendosi successivamente del tutto inadempiente rispetto ai pagamenti dei canoni dovuti, da aprile 2024 fino al rilascio, avvenuto il 3 dicembre 2024.
Si tratta, come ben si vede, di un inadempimento grave, reiterato e prolungato, perdurato fino alla liberazione dell'immobile che ha inevitabilmente minato il rapporto fiduciario sinallagmatico tra le parti, giustificando la chiesta risoluzione negoziale.
Com'è noto, infatti, il principio, sancito dall'art. 1455 c.c., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale.
La gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non deve essere, pertanto, commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione (ex plurimis, Cass. Civ., sez. III,
28.06.2010, n. 15363).
Nella specie, non solo, per le motivazioni prima viste, il mancato e reiterato pagamento dei canoni configura una condotta che gravemente incide sul sinallagma negoziale (a fronte del perdurante godimento dell'immobile e, dunque, dell'esatto adempimento della prestazione da parte della locatrice, si è assistito alla totale inadempienza della conduttrice, che non ha rispettato l'obbligazione da lei contrattualmente assunta, del tutto obliterata) ma risulta ampiamente superato anche il parametro legalmente predeterminato ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento alla obbligazione della corresponsione del canone dal disposto normativo di cui all'art. 5 L.392/78, che, pur riferendosi alle locazioni ad uso non abitativo, costituisce criterio ispiratore ed orientativo del giudizio alla stregua delle peculiarità del caso concreto (cfr. Cass. Civ., Sezioni Unite, n. 12210/1990).
Il contratto di locazione in oggetto deve essere, quindi, risolto a causa dell'inadempimento, grave, del conduttore.
La convenuta, conformemente alla richiesta dell'attrice, va quindi condannata condannato al pagamento, in favore della , dei canoni scaduti, e pacificamente non pagati, dal mese di aprile Pt_1 fino al mese di novembre 2024 (l'immobile è stato liberato il 3 dicembre 2024 da cui consegue la non dovutezza della mensilità di dicembre 2024, che sarebbe maturata, come da contratto, il giorno del mese di dicembre) pari alla somma di euro 3.360,00 (canone mensile di euro 420,00 X n. 8 mensilità), oltre interessi al saggio legale dalle singole scadenze dei canoni fino al dì del soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, avuto riguardo al valore della causa (compreso tra euro 1.101,00 ed euro 5.200,00) e a tariffa compresa tra minimo e medio in ragione della obiettiva complessità delle questioni trattate (fase di studio: euro 425,00, fase introduttiva: euro 425,00, fase di trattazione: euro 500,00, fase decisoria: euro 500,00).


P.Q.M.


Il Tribunale di Cosenza, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione, deduzione e istanza disattesa, così decide:
- dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti per inadempimento della conduttrice;

- dà atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile in data 3 dicembre 2024;
- condanna al pagamento, in favore di , della somma di euro Controparte_1 Parte_1
3.360,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati dal mese di aprile 2024 al mese di novembre 2024, oltre interessi legali dalle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo;

- dichiara cessata la materia del contendere quanto alla domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta;

- condanna, infine, al pagamento delle spese legali sostenute da parte Controparte_1 attrice che liquida in euro 184,00 per esborsi ed euro 1.850,00 per onorari professionali, oltre rimborso forfettario, Cap ed IVA come per legge.
Cosenza, 16 maggio 2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Filomena De Sanzo