N. R.G. 17831/2023
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 17831/2023 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
[C.F. ], CP_1 C.F._1
C.F. ], CP_2 C.F._2
RESISTENTE
Oggi 3 luglio 2024 il Giudice dott. Roberta Sperati, viste le note scritte delle parti

PQM

sono comparsi: decide come da sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone pubblicazione mediante allegazione al presente verbale.
Il giudice
Dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 17831/2023 promossa da:
[C.F. ], elettivamente domiciliata in VIA CORRIDONI 1 Parte_1 P.IVA_1
MILANO , presso lo studio dell'avv. BOTTAZZI LEONARDO, che la rappresenta e, come da procura in atti
RICORRENTE contro
[C.F. ], CP_1 C.F._1
C.F. ], CP_2 C.F._2
entrambi elettivamente domiciliati in a LOC. FOENNA, 10 53049 TORRITA DI SIENA, presso lo studio dell'avv. MASSAI ALESSANDRO , che li rappresenta e difende come da procura in atti
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.
Parte ricorrente:
“- IN VIA PRINCIPALE: convalidare l'intimato sfratto per morosità, con la conseguente condanna di , C.F. CP_1
, e C.F. , entrambi residenti in [...]C.F._1 CP_2 C.F._2
20149- Milano (MI), Via Spinola n. 8/D, al rilascio immediato dell'immobile (ammobiliato come meglio precisato in contratto di locazione) adibito ad uso abitativo, sito in Comune di
Milano, Via Spinola 8D, identificata con il n. 106, piano 10, composto da n. 11 vani e dotato della seguente pertinenza: n. 1 box identificato con il n. 68, sito al piano 3, identificato catastalmente come segue: - per l'appartamento: Foglio 304, Mappale 164, Subalterno 90, cat catastale A/1, classe 5, rendita catastale € 3.863,10;
- per il box: Foglio 304, Mappale 222, Subalterno 817, cat catastale C/6, rendita catastale €
426,39; libero e vuoto da persone e cose, a disposizione dell'istante e con efficacia del provvedimento nei confronti dei terzi occupanti;

- NEL MERITO: in ogni caso, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione, per cui è causa, per inadempimento grave del conduttore e per l'effetto condannare , C.F. CP_1
, e C.F. , entrambi residenti in [...]C.F._1 CP_2 C.F._2
20149- Milano (MI), Via Spinola n. 8/D, al rilascio immediato dell'immobile (ammobiliato come meglio precisato in contratto di locazione) adibito ad uso abitativo, sito in Comune di
Milano, Via Spinola 8D, identificata con il n. 106, piano 10, composto da n. 11 vani e dotato della seguente pertinenza: n. 1 box identificato con il n. 68, sito al piano 3, identificato catastalmente come segue:
- per l'appartamento: Foglio 304, Mappale 164, Subalterno 90, cat catastale A/1, classe 5, rendita catastale € 3.863,10;
- per il box: Foglio 304, Mappale 222, Subalterno 817, cat catastale C/6, rendita catastale €
426,39; libero e vuoto da persone e cose, a disposizione dell'istante e con efficacia del provvedimento nei confronti dei terzi occupanti;

IN VIA ISTRUTTORIA:
Quanto sopra esposto, ut supra rappresentata, difesa e domiciliata, come in Controparte_3
atti, richiamate integralmente le proprie difese, da intendersi in questa sede ritrascritte e opponendosi alle avverse domande ed eccezioni ex adverso formulate, ritenendo la causa, per quanto la concerne, di natura documentale, non ritiene, allo stato, di formulare istanze istruttorie costituende, chiedendo sin d'ora, nella denegata ipotesi di ammissione delle istanze avversarie, di essere ammessa a prova contraria diretta e indiretta sui capitoli formulati e con i testi indicati.
IN OGNI CASO E SEMPRE: con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori come per legge, con richiesta di risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. da valutarsi equitativamente da parte del Giudice adito.”
Parte resistente: “ “ In tesi: Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Milano, disattesa e reietta ogni contraria istanza, accertato per i motivi di cui in narrativa che i sigg. e hanno esercitato CP_1 CP_2
correttamente e tempestivamente il diritto di opzione previsto e disciplinato dall'art. 16 del contratto di locazione;

Accertato e dichiarare l'impossibilità ad addivenire a rogito definitivo di compravendita stante la mancata produzione da parte della venditrice della documentazione indispensabile per procedere al rogito notarile di compravendita, documentazione la cui produzione incombeva sulla parte alienante.
Accertare dichiarare il grave inadempimento contrattuale consistente nella mancata sottoscrizione del rogito definitivo di compravendita.
Accertare e dichiarare la persistenza del contratto di locazione è esclusivamente causa dell'inadempimento contrattuale della parte promettente venditrice.
Accertare e dichiarare di come la mancata stipula del rogito definitivo di compravendita sia attribuibile al grave inadempimento contrattuale alla sola ed esclusiva responsabilità di
[...]

CP_3
Accettare e dichiarare l'illegittimità e l'infondatezza della presente procedura la infondatezza inammissibilità della richiesta di pagamento dei canoni di locazione e l'inammissibilità e infondatezza della domanda di sfratto per morosità essendo la persistenza di tali condizioni esclusivamente conseguenza del grave inadempimento contrattuale promosso ed effettuato e concretizzato da parte del promettente venditrice.
Accertare e dichiarare che non sono dovuti dai convenuti e a favore CP_1 CP_2 della i canoni di locazione maturati successivamente alla data Controparte_4 dell'esercizio del diritto di opzione all'acquisto e quindi a decorrere dal 04/12/2021 e per
l'effetto respingere la domanda di parte attrice non convalidando lo sfratto e convertire il rito a cognizione ordinaria secondo il rito del Lavoro.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa oltre rimborso forfettario, iva e cap, come per legge per le quali il sottoscritto difensore Avv. Alessandro Massai si dichiara antistatario e ne chiede la distrazione a suo favore ex art. 93 c.p.c”
In riferimento alla quantificazione delle spese legali la presente difesa chiede indicarsi come valore della causa quello del valore dell'immobile, essendo oggetto dello stesso il diritto di esercizio del diritto di opzione all'acquisto dell'immobile.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida adiva questo Tribunale esponendo: Parte_1 di avere concesso in locazione abitativa agli intimati le unità immobiliari ( appartamento e box) site in Milano, via Spinola 8; che la parte conduttrice si rendeva morosa del pagamento del canone mensile sin dal gennaio
2022; che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto a norma dell'art. 4 del contratto e degli artt. 1453 e 1456 c..c dichiararsi la risoluzione del contratto.
Si costituiva in giudizio la parte intimata deducendo: che la parte attrice si era resa gravemente inadempiente agli obblighi rivenienti dal contratto di locazione, in particolar modo illegittimamente impedendo ai conduttori l'esercizio dell'opzione di acquisto prevista dall'art. 16 del contratto di locazione;
che detta opzione risultava correttamente esercitata in data 04/12/2021 e che, tuttavia, in ragione della condotta ostruzionistica del locatore, non si era addivenuti alla cessione;
che, in ragione di ciò, nulla era dovuto a titolo di canoni di locazione maturati successivamente all'esercizio del diritto di opzione.
Ciò premesso, chiedeva non convalidarsi lo sfratto.
Con provvedimento del 02/05/2023 il Tribunale:
“osservato, in particolare, che la parte intimata ha eccepito ex art. 1460 c.c. l'inadempimento del locatore a trasferirgli il bene in seguito all'esercizio del diritto di opzione contrattualmente pattuito come esercitabile entro il 14/01/2022; osservato che l'art. 16 del contratto di locazione non prevede formalità né condizioni particolari per l'esercizio dell'opzione, e che la parte intimata con PEC del 04/12/2021 ed email 06/12/2021 ha comunicato al locatore di voler esercitare la predetta opzione;
osservato che, avendo le parti pattuito esclusivamente il limite temporale del 14/01/2022, le contestazioni di mancato pagamento dei canoni arretrati mosse dal locatore il 18/01/2022 quale causa di decadenza dall'opzione, appaiono arbitrarie (perchè, come detto, il contratto non condiziona al regolare pagamento dei canoni il diritto di opzione), anche tenuto conto del fatto che – alla data di esercizio dell'opzione – non risultavano morosità oggetto dell'odierna intimazione ( ove si contesta il mancato pagamento di competenze maturate dal gennaio 2022 e quindi successive all'esercizio del diritto di opzione da parte degli intimati); rilevato, peraltro, che quanto contestato ai fini della decadenza dell'opzione non integra neppure l'ipotesi di cui alla clausola risolutiva espressa ex art. 4 del contratto di locazione, ove
è previsto che il mancato pagamento di una o più rate di canone “ decorsi 10 giorni dalla data di scadenza della seconda rata non pagata darà il diritto al locatore di richiedere la risoluzione del contratto”, circostanza non verificatasi nel caso di specie atteso che- come prima detto- gli inadempimenti contestati alla parte conduttrice sono successivi all'esercizio dell'opzione; ritenuto, pertanto, che l'eccezione ex art. 1460 c.p.c. sollevata dai conduttori sia fondata” rigettava l'istanza ex art. 665 c.p.c. contestualmente disponendo la conversione del rito.
Nelle rispettive memorie ex art. 420 c.p.c. , le parti concludevano come in epigrafe.
Ad esito della trattazione scritta della causa, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decide pubblicazione della presente sentenza mediante allegazione al verbale d'udienza.
La domanda deve trovare accoglimento nei termini di seguito esposti.
Le parti, come detto, hanno stipulato un contratto di locazione abitativa ex art. 2 c.1 l. 392/1998, cui risulta collegata l'opzione d'acquisto di cui all'art. 16 del regolamento pattizio, da esercitarsi entro la scadenza del primo quadriennio di durata.
I conduttori, ritenendo essergli stata ingiustificatamente preclusa l'opzione di acquisto, con decorrenza dal gennaio 2022 (entro il quale l'opzione doveva essere esercitata) hanno omesso ogni ulteriore pagamento.
Vi è poi, in fatto, che l'immobile è stato spontaneamente rilasciato nel maggio 2023, avendo sul punto allegato la parte conduttrice di non aver più interesse ad abitare l'immobile se non in forza di titolo di proprietà.
In punto di esercizio del diritto di opzione, il contratto di locazione prevede:
che la stessa dovesse esercitarsi a pena di decadenza entro il 15/01/2022; che la cessione si concludesse entro 30 giorni lavorativi successivi alla comunicazione dell'esercizio dell'opzione; che le parti indicassero già con la comunicazione dell'esercizio del diritto di opzione il nome del Notaio rogante il quale, a sua volta, nei successivi 10 giorni avrebbe dovuto inviare alla proprietà la bozza del contratto di compravendita.
A seguito delle approfondite argomentazioni difensive articolate dal ricorrente nel giudizio di merito successivo alla conversione del rito è emerso che:
i resistenti non hanno perfezionato la compravendita nel termine di “30 giorni lavorativi successivi alla comunicazione dell'esercizio dell'opzione” avvenuta in data 03/04/2021; la riferita comunicazione per l'esercizio del diritto di opzione non conteneva né il “nominativo del Notaio del distretto notarile di Milano… individuato per il perfezionamento della ”, Pt_2
né detto Notaio – evidentemente - provvedeva ad inviare, entro i 10 giorni successivi alla comunicazione dell'esercizio del diritto di opzione, “la bozza del contratto definitivo di compravendita”. Parte resistente ha altresì contestato la buona fede del venditore il quale, asseritamente, avrebbe omesso di inviargli tempestivamente la documentazione necessaria ai fini della redazione della bozza di definitivo.
In realtà, emerge dalla documentazione in atti che i resistenti hanno chiesto esclusivamente l'invio dell' “atto di provenienza” (cfr. doc. 9 del 27/01/2021), dando anzi atto di aver reperito autonomamente “la planimetria catatstale” e “la visura aggiornata” (cfr. doc. 9).
Nonostante l'incontestato invio dell'atto di acquisto (provenienza) da parte della proprietà , i resistenti non provvedevano alla nomina del Notaio, e nessun seguito alla procedura di opzione veniva dato da parte dei conduttori, i quali contestualmente omettevano il pagamento dei canoni medio tempore maturati.
La richiesta, poi, di invio di copia dei “titoli autorizzativi che legittimano la costruzioni dell'immobile” del 24/05/2022 risultava del tutto immotivata, essendo gli stessi già citati nell'atto di acquisto originario trasmesso dalla proprietà ai conduttori, e dunque individuabili dal
Notaio ai fini della redazione della bozza di atto di acquisto.
In sostanza, pur avendo il locatore consentito un ampio sforamento dei termini di opzione ( cfr. doc. 7 del 13/06/2022), condizionando la concessione di un rinnovato termine alla regolarizzazione dei canoni arretrati ( peraltro necessaria ai fini di effettuare i conteggi finali e determinare il saldo finale di acquisto), ingiustificatamente i conduttori hanno persistito nella condotta inadempiente.
Deve dunque accertarsi che il mancato esercizio dell'opzione è imputabile esclusivamente alla condotta dei convenuti i quali, violando la procedura di esercizio, e- in modo ancora più grave- omettendo ogni pagamento nonostante la rinnovata disponibilità del venditore, sono inesorabilmente decaduti dalla relativa facoltà.
Ciò premesso, l'art. 16 disciplinante l'opzione prevede, per quanto di interesse, che: “ L'opzione non avrà comunque validità dal 15/01/2022 (…) a prescindere dalle vicende di questo contratto” di locazione (ndr)
In sostanza, venuta meno- per ogni e qualsivoglia ragione- l'opzione di acquisto, i rapporti contrattuali tra le parti vanno ricondotti alla locazione abitativa, come previsto dall'art. 2 del regolamento pattizio.
Il contratto di locazione inter partes prevede all'art. 4 la clausola risolutiva espressa in base alla quale il mancato pagamento di una o più rate di canone “decorsi 10 giorni dalla data di scadenza della seconda rata non pagata darà il diritto al locatore di richiedere la risoluzione del contratto”. Nel caso che ci occupa, costituisce fatto incontestato il mancato pagamento dei canoni dal gennaio 2022 sino al rilascio del maggio 2023, sicchè-sotto il profilo oggettivo- deve considerarsi integrata la condotta di cui alla predetta clausola risolutiva.
Anche sotto il profilo soggettivo, per le ragioni sopra esposte, l'inadempimento deve considerarsi imputabile ai conduttori i quali, avendo illegittimamente omesso di seguire l'iter per l'esercizio dell'opzione, hanno opposto un'eccezione ex art. 1460 c.c. del tutto infondata.
In ogni caso, l'inadempimento dei conduttori presenta i requisiti della non scarsa importanza di cui all'art. 1453 c.c., atteso che risulta illegittimamente omessa la corresponsione di ben 17 mensilità di canone, con grave alterazione del sinallagma contrattuale in danno del locatore, e ciò anche in relazione agli indici di gravità che le stesse parti hanno valutato ai fini della clausola risolutiva di cui si è detto prima.
Per l'effetto, deve accertarsi che il contratto di locazione inter partes si è risolto alla data di notifica della citazione per sfratto - come meglio specificata in dispositivo - per grave inadempimento dei conduttori
Nulla in punto di rilascio, essendo pacifico che la riconsegna è avvenuta spontaneamente nel maggio 2023.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo tenendo conto della natura e del valore della controversia, e delle fasi svolte (di studio, introduttiva di trattazione e decisionale), come da nota spese depositata in quanto conforme ai parametri di cui al DM 55/2014.


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 17831/2023, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) dichiara risolto alla data del 01/03/2023 per grave inadempimento imputabile ai conduttori e il contratto di locazione decorrente dal 15/01/2018 tra essi CP_1 CP_2
conduttori e ed avente ad oggetto gli immobili siti in Milano, via Spinola 8, Parte_1
rispettivamente identificati al NCEU quanto all''appartamento a) al Foglio 304, Mappale 164,
Subalterno 90; quanto al box b) al Foglio 304, Mappale 222, Subalterno 817;
Con 2) rigetta le domande formulate da e , CP_1 CP_2
Con 3) condanna e , in solido tra loro, alla rifusione in favore di CP_1 CP_2
delle spese di lite, che si liquidano in € 431,49 per spese esenti ed € 6.301,00 Parte_1
per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale. Milano, 03/07/2024
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati