REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
Prima Sezione Civile
Il Giudice on. d.ssa Francescaromana Puglisi, in funzione di giudice mono- cratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel proc. civ. iscritto al n. 3429/2018 R.G. vertente tra nato in [...] il [...]8, c.f. Parte_1
, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. C.F._1
Francesco Colavita che lo rappresenta e difende giusta procura in atti attore e

1. nato in [...] il [...], c.f. CP_1
, e C.F._2

2. nata in [...] il [...], c.f. Parte_2 [...]
, entrambi elettivamente domiciliati presso lo studio C.F._3
dell'avv. Gianluca Cernuto che li rappresenta e difende giusta procura in atti;
convenuti avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
L'attore conveniva in giudizio e , rappresentando CP_1 CP_2
di aver sottoscritto con gli stessi scrittura privata in data 28 novembre 2013
1 con cui questi promettevano di vendere il fondo rustico sito in Messina, vill.
partita 127638, foglio n. 104, part. 406, e il fabbricato ivi Parte_3
insistente partita 127638, foglio n. 104, part. 701 per un prezzo di euro
19.000,00. Pattuivano, altresì, che il definitivo avrebbe dovuto sottoscriversi entro diciotto mesi dalla data di sottoscrizione del preliminare. Stante lo spi- rare del termine e l'inerzia dei promittenti venditori, chiedeva il recesso dal contratto e la restituzione pari al doppio della caparra per euro 8.000,00.
Si costituivano in giudizio i sigg.ri contestando il contenuto Controparte_3
dell'atto di citazione e, nello specifico, sottolineavano come la somma pari ad euro 4.000,00 era stata anticipata da parte attrice per pagare il corrispettivo dovuto al tecnico cui era stato richiesto un parere in ordine alla sanabilità del manufatto. L'attore nelle more della stipula del contratto era stato immesso nel possesso dei beni. In assenza di riscontri dal tecnico, i convenuti ne solle- citavano una risposta;
scoperto che nessuna pratica era stata presentata dal geometra presso i competenti uffici, presentavano querela ai sensi dell'art. 337 c.p.p.. In sede di mediazione, i convenuti, stante l'impossibilità della vendita per fatto di terzi, ritenevano di non essere tenuti alla restituzione del doppio della caparra e, contestualmente, chiedevano il pagamento dell'indennità di occupazione. Concludevano per il rigetto della domanda e in via riconvenzionale per il risarcimento del danno da occupazione e la restitu- zione del bene.
Veniva ammesso l'interrogatorio formale di parte attrice e di parte convenu- ta, nonché le rispettive prove testimoniali. All'udienza del 19 ottobre 2021 venivano sentiti , , , CP_1 CP_2 Testimone_1 Tes_2
. All'udienza del 21 dicembre 2021 veniva escusso , e
[...] Parte_1
2 poi e . Integrata la richiesta dei Controparte_4 Controparte_5
mezzi istruttori, venivano escussi e, in seguito, Parte_4 Persona_1
. Con ordinanza del 19 luglio 2023, veniva affidato mandato al c.t.u., ing.
[...]
perché determinasse il valore locativo dell'immobile oggetto del CP_6
preliminare. Con provvedimento del 03 febbraio 2025, la causa veniva tratte- nuta in decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c..
La domanda è fondata e deve essere accolta per le ragioni che seguono.
Dalla lettura della scrittura privata intervenuta tra le parti in data 28 novem- bre 2013, si evince l'obbligo assunto in quella sede dai convenuti di sanare il fondo oggetto del contratto preliminare. Invero, all'art. 3 si legge “i promit- tenti venditori, in relazione alla consistenza immobiliare promessa in vendi- ta, dichiarano di avere dato incarico ad un tecnico di loro fiducia allo scopo di regolarizzare l'immobile realizzato sulla particella 701. Si obbligano, per- tanto, a portare positivamente a termine la detta pratica, restando a loro esclusivo carico tutti gli oneri e le spese necessarie”. Dunque, è evidente che il , nel contrarre, non fosse a conoscenza della totale insanabilità Pt_1
dell'immobile, perché altrimenti non si sarebbe curato di far obbligare i co- niugi perché provvedessero alla regolarizzazione dello stesso Parte_5
a loro esclusiva cura e spese. L'insanabilità assoluta dell'immobile è peraltro stata confermata dalla teste , geometra incaricata dai convenuti per la Per_1
regolarizzazione del bene, la quale interrogata sul punto ha specificato “non avrei mai potuto dare una data certa per l'ottenimento della regolarizzazione del bene che, peraltro, avevo ben chiarito che non era sanabile, sia per que- stioni di altezza che per la presenza di una vasca per la raccolta delle acque molto grande. Non era inoltre sanabile in quanto nell'atto di provenienza il
3 bene in oggetto non era contemplato e non era esistente in mappa”. Ciò è sufficiente a dichiarare l'inadempimento di parte convenuta del contratto pre- liminare. Invero, a fronte della proposizione di una domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento del pro- mittente alienante all'obbligo di sanare l'abuso, è necessario verificare, in ba- se alle circostanze concrete desumibili dal quadro probatorio offerto, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili (Cass. civ. n.
8749/2024). Detta insanabilità è emersa chiaramente dalla documentazione versata in atti e dalle deposizioni testimoniali e, pertanto, consente di affer- mare la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto preliminare.
Nel caso in esame, peraltro, l'inadempimento è da considerarsi importante ai sensi dell'art.1455 c.c.; infatti la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione si fonda su un criterio oggettivo e su un criterio soggettivo. Il primo ha riguardo all'entità oggettiva dell'inadempimento; il secondo, invece, tenendo in considerazione l'interesse che la parte creditrice intende realizzare con il contratto, dà rilievo alle moda- lità e alle circostanze dello svolgimento concreto del rapporto al fine di veri- ficare se l'inadempimento abbia, in concreto, generato un'alterazione notevo- le dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto (Cass. civ. n.
4022/2018, conf. Cass. civ. 12417/2015, conf. Cass. civ. 13208/2010).
L'inadempimento, concretizzatosi nell'impossibilità definitiva di procedere alla sanatoria dell'immobile, non può qualificarsi di scarsa importanza, e quindi legittima la domanda di risoluzione proposta da parte attrice che, se per un verso, era a conoscenza delle irregolarità, non era certamente stato messo nella condizione di conoscere l'impossibilità assoluta di regolarizzare
4 la situazione catastale. Per l'effetto, ai sensi dell'art. 1385 c.c., II comma,
c.c., essendo stata prevista all'art. 2 del preliminare una caparra confirmatoria pari ad euro 4.000,00, versata dal in quella sede, deve essere ordinata Pt_1
ai convenuti la restituzione del doppio di quanto ricevuto per una somma pari ad euro 8.000,00, oltre interessi legali nella misura pari ad euro 518,29, cal- colati sulla somma versata dal , ma senza riconoscimento della rivalu- Pt_1
tazione monetaria trattandosi di debito di valuta. L'inadempimento può esse- re imputato ad e , i quali si erano impegnati alla conclusione CP_1 CP_2
positiva della pratica di regolarizzazione;
ciò in quanto la manifestazione espressa di questo obbligo a carico dei convenuti consente di essere interpre- tata, secondo l'autonomia contrattuale ex art. 1322 c.c. nel senso che le parti ritenevano essenziale alla conclusione del contratto la regolarizzazione della situazione catastale dell'immobile.
La domanda di risarcimento del danno deve essere rigettata;
invero, non è ri- tenuto di per sé sufficiente dimostrare che l'altra parte non abbia rispettato gli accordi per poter pretendere il risarcimento: è anche necessaria la prova pre- cisa e puntuale del danno subìto da tale comportamento, prova che non può limitarsi a un danno presunto ed eventuale, ma deve essere concreto, attuale e, soprattutto, certo (Cass. civ. n. 24632/2015). Nel caso in esame, il Pt_1
non solo non ha dimostrato alcun danno pervenutogli dalla stipula del preli- minare né in termini di danno emergente, né in termini di lucro cessante, ma ha finanche avuto la disponibilità del terreno seppur in maniera limitata.
La domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento del danno da occupazione sine titulo deve essere accolta per le ragioni che seguono. Come noto, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un
5 terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corri- spettivo, che è andata perduta. Nel caso in esame i testi di parte attrice hanno confermato che il aveva provveduto a fare recintare il fondo e a si- Pt_1
stemare i terrazzamenti (cfr. testimonianza di e Testimone_2 [...]
) e, in sede di interrogatorio formale, lo stesso ha confer- Tes_1 Pt_1
mato di avere avuto la disponibilità del terreno, di averlo fatto recintare, di aver proceduto ai livellamenti, di avere sui luoghi degli animali da cortile e di aver curato il terreno sino al momento della consegna delle chiavi. Queste circostanze consentono certamente di affermare che il avesse la di- Pt_1
sponibilità del terreno e del fabbricato, di fatto limitando – se non addirittura escludendo – l'esercizio del diritto di godimento in capo ai coniugi proprieta- ri. In tal senso, dunque, il danno da occupazione di bene immobile senza tito- lo deve essere quantificato, come da relazione del c.t.u., nella misura pari ad euro 201,36 mensili. Essendo l'occupazione durata dal 28 novembre 2013 si- no al 24 maggio 2019, data in cui tramite del proprio procuratore il Pt_1
ha restituito le chiavi di accesso al fondo rustico. Non è, infatti, condivisibile il conteggio effettuato dall'arch. nella misura in cui ha considerato CP_6
l'occupazione perdurante sino alla data della c.t.u. essendo, invero, già versa- ta in atti dichiarazione di avvenuta restituzione delle chiavi. Pertanto, le men- silità effettive di occupazione sono pari a 12.887,04, oltre interessi legali pari ad euro 1.507,64 ed euro 2.319,67 a titolo di rivalutazione monetaria.
Stante la domanda di compensazione svolta da parte convenuta e sussisten- done i presupposti, va disposta la compensazione dei crediti reciproci ex art. 6 1241 c.c.: invero, all'esito delle operazioni di calcolo, l'importo residuo tra quanto dovuto al dai convenuti (doppio della caparra ed interessi le- Pt_1
gali) e quanto dovuto ai coniugi dall'attore (indennità di oc- Controparte_3
cupazione, interessi legali e rivalutazione) è pari ad euro 8.196,06, al cui pa- gamento, in favore dei convenuti, va condannato . Parte_1
In considerazione della soccombenza reciproca, il Tribunale ritiene equo compensare integralmente le spese di lite e di porre le spese di c.t.u., a rettifi- ca dell'ordinanza del 19 luglio 2023, definitivamente a carico di entrambe le parti in ragione del 50% ciascuno.

PQM

Il Tribunale di Messina, in persona del Giudice on. d.ssa Francescaromana
Puglisi, definitivamente pronunciando nel proc. civ. n. 3429/2018 R.G., così decide:

1. Dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita intervenuto tra le parti in causa in data 28 novembre 2013;

2. In accoglimento della domanda di parte attrice e di quella riconven- zionale di parte convenuta, in esito alla disposta compensazione, con- danna Santoro al pagamento in favore dei convenuti della Pt_1
somma pari ad euro 8.196,06;

3. Respinge ogni altra domanda;

4. Compensa le spese di lite, ponendo le spese di ctu definitivamente a carico di entrambe le parti in ragione del 50% ciascuno.
Messina, 07/07/2025
Il Giudice on.
d.ssa Francescaromana Puglisi
7 Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della Dott.ssa Fran-
cesca Annunziata Di Pietro, quale funzionario addetto all'Ufficio del Processo,
presso la Prima Sezione Civile del Tribunale di Messina.
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