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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, nell'udienza del 10/03/2025, tenuta con trattazione scritta ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 32547 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
Sig.ri nato a [...] il [...], c.f. Parte_1
e , nata a [...] il C.F._1 Parte_2
12/05/1950, c.f. , entrambi residenti in [...] C.F._2 interno 21-Roma, rappresentati e difesi dall' Avv. Gian Paolo Tomei
(cod.fisc. e.c. CodiceFiscale_3 Email_1
– fax 06.70454148) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, Via
A. Poliziano 27, per procura rilasciata su foglio separato quivi allegato
attore
e
1) 2) 3) CP_1 CP_2 CP_3
4) ; 5) ; 6) Controparte_4 CP_5 Controparte_6
7) ; tutti nati in Bangladesh ed elettivamente domiciliati presso CP_7
l'immobile loro concesso in locazione in Viale dello Scalo di San Lorenzo 25 interno 8-Roma convenuto
OGGETTO: risoluzione del contratto ed altro.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
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E CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 281 SEXIES – 429 C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso ex art 447 bis cpc, depositato in data 26/7/2024, i Sig.ri e hanno convenuto in giudizio Parte_1 Parte_2 CP_1
;
[...] CP_2 CP_3 Controparte_4
; ; , innanzi al Tribunale CP_5 Controparte_6 CP_7 di Roma per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni:
<<…voglia il Giudice Adito, contrariis reiectis, in accoglimento del presente ricorso, accertato il grave inadempimento alle previsioni ed agli obblighi contrattuali espressamente indicati e stabiliti nel contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto tra le parti in data 01/07/2021 e registrato in data
07/07/2021 per l'immobile sito in Viale dello Scalo di San Lorenzo 25 interno


8-Roma, dichiarare la risoluzione del suddetto contratto di locazione per esclusivo inadempimento dei conduttori.
Per l'effetto, condannare i resistenti all'immediato rilascio dell'appartamento da loro condotto in locazione e sopra descritto, fissando il termine per l'inizio dell'esecuzione di rilascio in caso di mancata riconsegna spontanea e volontaria del bene da parte dei suoi utilizzatori.
In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio…>>.
A tal fine hanno esposto e dedotto che:
<<…Con contratto di locazione sottoscritto in data 01/07/2021 e registrato in
data 07/07/2021 (all. 1) i coniugi e Parte_1 Parte_2 concedevano in locazione abitativa ex legge 431/98 art 2 comma 1 ai Sig.ri
, CP_1 CP_2 CP_3 Controparte_4 CP_5 ed l'immobile in loro proprietà sito in Viale Controparte_6 CP_7 dello Scalo di San Lorenzo 25 interno 8-Roma; con decorrenza a partire dal 01/07/2021.
Il canone di locazione veniva fissato in contratto in € 12.240,00 annui, da versarsi in rate mensili di € 1.020,00; importo sottoposto a rivalutazione secondo indice Istat.
Inoltre, all'articolo 9 del sopra menzionato e quivi allegato contratto di locazione venivano poste a carico dei conduttori, con espresso richiamo a quanto previsto dall'art 9 della L. 392/78, le spese condominiali ordinarie e
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correnti in base al piano preventivo annuale delle spese redatto dall'Amministrazione condominiale.
Nel corso del rapporto di locazione, i conduttori si sono resi inadempienti nel rispetto degli oneri ed obblighi economici accessori rispetto a quello principale del versamento del canone mensile di locazione -peraltro spesso eseguito con ritardo sino ad oggi tollerato dai ricorrenti- .
I resistenti, infatti, nel tempo hanno innanzitutto omesso di versare il canone adeguato secondo gli indici Istat, nonostante apposito sollecito loro rimesso dai locatori e a mezzo raccomandata a mani del 14/09/2023 Pt_1 Pt_2 (all. 2) e reiterato anche nelle comunicazioni successive (cfr allegati).
Ancora, i conduttori hanno omesso e stanno omettendo di versare ogni voce loro dovuta per oneri condominiali secondo la sopra menzionata previsione contrattuale, soprattutto per l'ingente consumo di acqua riscontrato e riportato nei conteggi e riparti annuali condominiali e che hanno portato ad una esposizione nei confronti del Condominio, per l'immobile oggetto di locazione tra le parti, di quasi € 5.000,00.
Anche per tale ulteriore voce i Sig.ri e sollecitavano il giusto e Pt_1 Pt_2 corretto adempimento ai conduttori a mezzo raccomandate a mano con allegati i conteggi predisposti dall'amministrazione condominiale per il consumo di acqua registrato per l'immobile da loro condotto in locazione (all. 3-4-5); senza ottenere riscontro alcuno.
I ricorrenti pertanto, onde evitare esposizione debitoria nei confronti dell'amministrazione condominiale a seguito dei mancati versamenti degli oneri ricadenti sui conduttori, stanno provvedendo al saldo dei conguagli richiesti dal presso il quale è ubicato l'appartamento oggetto di CP_8 locazione (con riserva di produrne le relative quietanze in uno ad estratto debitorio condominiale aggiornato).
Appare indubbio e documentato che la condotta tenuta dai conduttori in vigenza del contratto di locazione oggetto del presente contenzioso integri ampiamente gli estremi del grave inadempimento.
I resistenti, infatti, persistono nel non provvedere al pagamento di oneri accessori espressamente previsti e stabili in contratto, nonostante i diversi solleciti;
gravandoli sui ricorrenti.
La condotta posta in essere da controparte è molto grave e suscettibile di arrecare danni e pregiudizi ai locatori.
Si consideri, ancora, che i Sig.ri e per Parte_1 Parte_2 quanto oggetto del presente giudizio hanno anche attivato procedura di mediazione dinanzi l'Organismo di Mediazione Forense di Roma (all. 6); procedura contraddistinta dal numero 1458/2024-mediatore Avv. Vecco e definita negativamente all'incontro del 17/07/2024 per mancata comparizione degli odierni resistenti (all. 7), i quali non hanno neanche provveduto al ritiro della raccomandata di convocazione dinanzi all'organismo di mediazione acclarando così il manifesto disinteresse alle legittime doglianze sollevate nei loro confronti dai ricorrenti.
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E' pertanto preciso interesse dei Sig.ri e Parte_1 Parte_2 risolvere il contratto di locazione sopra riferito per fatto, colpa e grave inadempimento dei conduttori;
sussistendo i requisiti e le fattispecie stabilite e previste in casu dalla legge e, in particolare, dagli articoli 1453 e seguent c.c…>>.
Le parti convenute regolarmente citate non sono comparse né si sono costituite in giudizio, rimanendo contumaci.
All'esito della discussione del 19.5.2025 la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c..
III. La domanda è procedibile ma non è ammissibile e, comunque, meritevole di accoglimento.
In termini generali, va rammentato che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533). Ciò premesso, nella fattispecie è senz'altro, dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice in quanto dal contratto di locazione prodotto in giudizio i signori nato a [...] il Parte_1 13/03/1947, c.f. e , nata a [...] C.F._1 Parte_2 (Ca) il 12/05/1950, c.f. , entrambi residenti in [...] Pesci 10 interno 21-Roma, rappresentati e difesi dall' Avv. Gian Paolo Tomeii figurano quali locatori dell'immobile descritto nell'atto introduttivo, concesso in locazione ad CP_1 CP_2 CP_3
, , e Controparte_4 CP_5 Controparte_6 CP_7
tutti nati in Bangladesh ed elettivamente domiciliati presso l'immobile loro
[...] concesso in locazione in Viale dello Scalo di San Lorenzo 25 interno 8-Roma. giusta contratto di locazione ad uso diverso, stipulato in forma scritta in data 01/07/2021 e regolarmente registrato in data 07/07/2021 (all. 1).
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In ordine all'inadempimento nel pagamento degli oneri condominiali, va osservato che in tema di locazione di immobili urbani incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c. c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'avere indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9, l. n. 392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (cfr. Cass. Civ. 01/12/1987, n. 8938; Cass. Civ. n. 5485 del 1998, Cass. Civ. 1/04/2004 n. 6403). Può, infatti, ritenersi orientamento pacifico in giurisprudenza quello secondo cui il locatore che convenga in giudizio il conduttore lamentando la mancata corresponsione delle spese condominiali ex art. 9 l. 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli art. 210 ss. c.p.c. (v. Cass. Civ., Sez. III, 29/3/2004, n.6202). Orbene, nel caso in oggetto, le parti hanno convenuto di attribuire al conduttore le spese di condominio (v. art. 9 del contratto in atti). Ora per principio generale applicabile ai contratti a prestazioni corrispettive, la prestazione a carico di una delle parti trova causa e giustificazione nella controprestazione prevista a carico dell'altro contraente (regola della sinallagmaticità), sicché, ove la prestazione non sia dovuta o non venga eseguita, anche la controprestazione, di riflesso, potrà essere legittimamente omessa. Tale principio vale, ovviamente, anche in materia di contratto di locazione, il quale contempla, accanto a prestazioni da considerarsi per loro natura principali (quali il pagamento del corrispettivo, per quanto concerne il conduttore, e l'obbligo di assicurare il godimento della res, per quanto riguarda il locatore), anche prestazioni accessorie, tra cui quella relativa al rimborso, salvo patto contrario, degli oneri accessori, prevista dall'art. 9 legge n. 392/1978 (pulizia, funzionamento ed ordinaria manutenzione dell'ascensore, fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell'aria, spurgo dei pozzi neri e latrine nonché fornitura di altri servizi comuni). Tale disposizione, a differenza della precedente normativa, pone direttamente a carico del conduttore le spese per i servizi ivi elencati, escluso il 10% delle spese di portineria. Nell'elencazione si intendono compresi anche le voci di spesa accessorie al servizio principale mentre per “altri servizi comuni” deve intendersi quelli di cui il conduttore abbia il godimento effettivo, esclusi gli oneri reali e, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua dell'art. 79 legge 27.7.1978 n.392 ovvero dell'art. 14 legge n.431/1998, ogni altro peso, anche di natura fiscale, imposto indipendentemente dalla locazione o dal fatto che l'immobile sia locato (premi si assicurazione dello stabile, compenso dell'amministratore, spese per l'ammortamento degli impianti). Restano ovviamente ferme le norme del codice civile che attengono a spese non considerate dalla previsione in esame. Ne consegue che sono generalmente poste a carico del locatore gli oneri non previsti dalla normativa in oggetto e dal codice civile.
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Le pattuizioni contrarie alla legge, dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto ma anche quelle che gli riconoscono altri non legittimi vantaggi in contrasto con le disposizioni delle norme sull'equo canone (tra cui quella che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori in misura superiore a quella prevista dall'art. 9 della l. n. 392 del 1978) o, comunque, che gli attribuiscano altri vantaggi in contrasto con le disposizioni della presente legge (v. Cass. Civ., sez. III, 12/10/1998 n. 10081) sono nulle (v. art. 79 L. n. 392 del 1978 e/o artt. 13/14 L. n. 431 del 1998). Detta nullità è rilevabile anche d'ufficio a norma dell'art. 1421 c.c. (Cass. 24.5.1993, n. 5827). Nella letteratura e nella giurisprudenza maggioritaria continua a ritenersi che, com'era previsto in precedenza, il diritto del locatore sia al “rimborso” e che, pertanto, egli rimanga obbligato in via esclusiva (e non solidale) con il conduttore nei confronti del fornitore dei servizi. Ne deriva che l'amministratore condominiale non può rivolgersi direttamente al conduttore per il pagamento degli oneri accessori (v. Cass. Civ. n. 246/1994, Cass. Civ. n. 4606/1988, in ipotesi di spese di riscaldamento, secondo cui ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., l'amministratore del condominio di edifici ha diritto di riscuotere i contributi e le spese di manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, senza possibilità quindi di un'azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari). Al fine di ottenere il pagamento degli oneri accessori, il locatore deve formularne esplicita richiesta assolvendo ai prescritti oneri documentativi (indicazione specifica delle spese previste dall'art. 9 legge cit. con la menzione dei criteri di ripartizione). Orbene, all'esito dell'istruttoria, l'attrice ha dimostrato l'esistenza, il contenuto e l'efficacia del contratto di locazione invocato le diffide stragiudiziali tese al versamento degli oneri, ma non anche l'effettivo pagamento delle somme relative alle quote condominiali corrispondenti alla quota dell'inquilino, le domande di eventuale “rimborso” corredate dai bilanci e dai rendiconti dell'amministratore, di volta in volta, approvati dall'Assemblea dei condomini da cui potersi inferire l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di ripartizione delle spese. Nondimeno sebbene non siano stati allegati i fatti costitutivi dell'esistente del diritto di credito al rimborso degli oneri condominiali, sono comprovate le richieste di pagamento dei canoni con aggiornamento istat che al 30.6.2024 è pari al diverso importo di €. 1.127,72. Non si assume tuttavia la mancata corresponsione dei canoni contrattuale bensì dell'importo di euro 890,00 a titolo di oneri condominiali a bilancio dal 1.7.2021 al 31.10.2023 come da raccomandata allegata in atti. Con successiva raccomandata il locatore ha domandato il versamento della somma di euro 3.718,23 al 31.12.2023 a titolo di preventivo e salvo conguaglio secondo il seguente schema:
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Il consuntivo anno 2022 come allegato ammonta ad euro 2297,87 mentre quello relativo all'anno 2023 ammonta ad euro 3.109,44.
Adempiuti i riferiti oneri di allegazione e di prova da parte degli attori, il conduttore non ha provato il pagamento degli oneri condominiali dei periodi indicati. Escluso che l'inadempimento o il ritardo sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev'essere accolta la domanda attorea di risoluzione del contratto in oggetto, apparendo grave l'inadempimento allegato, poiché reiterato e, soprattutto, definitivo e colpevole. Non può, per altro verso, soccorrere l'estratto condominiale attinente al riparto preventivo del diverso esercizio condominiale anno 2025, poiché attiene a voci distinte da quelle oggetto della domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale. Alla risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo consegue l'effetto restitutorio dell'immobile in godimento, libero da persone e sgombero da cose.
Ai sensi dell'art.56 legge n.392/78 va fissata la data dell'esecuzione del rilascio al 30.8.2025, considerata la notoria difficoltà di reperire altro alloggio, durante il Giubileo 2025.
IV. Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, parzialmente o per intero, le spese del giudizio, secondo quanto previsto dall'art. 92 c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009. Le spese del giudizio seguono, dunque, la soccombenza e, in assenza di specifica nota-spese, sono liquidate come da dispositivo, giudicata la natura ed il valore della controversia e tenuto conto, infine, dell'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di minimi tariffari dell'indicato scaglione, ridotti sino al 30% per assenza di specifiche e distinte questioni di fatto e diritto ex art. 4, comma 4 del tariffario forense vigente (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum), con applicazione del d.m. n. 55 del 2014 e succ. modifiche. Relativamente ai capi di condanna, la presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge (art. 282 c.p.c.) e di tanto non occorre fare menzione nel dispositivo

P.Q.M.


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Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa e contraria istanza eccezione o deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così provvede: 1) dichiara la contumacia di CP_1 CP_2
, , CP_3 Controparte_4 CP_5 [...]
e , regolarmente citati e non comparsi né costituiti in CP_6 CP_7 giudizio;
2) accoglie la domanda per le ragioni di cui in motivazione e, per l'effetto: a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo, sottoscritto in data 01/07/2021 e registrato in data 07/07/2021, avente ad oggetto l'immobile sito in Viale dello Scalo di San Lorenzo 25 interno 8-Roma, stipulato tra e e Parte_1 Parte_2 CP_1 CP_2 [...]
, ed per CP_3 Controparte_4 CP_5 Controparte_6 CP_7 grave inadempimento colpevole dei conduttori;
b) condanna CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
, ed in solido a rilasciare,
[...] CP_5 Controparte_6 CP_7 in favore delle parti ricorrenti in solido, l'immobile indicato al capo del dispositivo che precede, libero da persone e cose;
c) visto ed applicato l'art. 56 della L. n°392/1978, fissa per l'esecuzione della presente condanna al rilascio la data del 30.08.2025; 3) condanna CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
, ed in solido alla rifusione
[...] CP_5 Controparte_6 CP_7 delle spese processuali sostenute dalla parte attrice che liquida, d'ufficio, in complessivi euro 1.778,00 per compensi professionali, oltre contributo (euro 118,50) e marca da bollo (euro 27,00), oltre esborsi e spese vive (euro 115,20 per notifica), oltre spese generali al 15 %, c.p.a. ed i.v.a. come per legge. Così deciso in Roma all'esito dell'udienza del 19.5.2025 con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c..

Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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