TRIBUNALE CIVILE DI REGGIO CALABRIA
II^ SEZIONE CIVILE
VERBALE ORDINANZA DI UDIENZA A TRATTAZIONE SCRITTA
Del 7.1.2025
Nella controversia avente R.G. 1380/2023
promossa da
(CF ), con sede in Reggio Calabria, via Parte_1 P.IVA_1
Laboccetta n. 5/L, , in persona della sig.ra , amministratore unico e legale Parte_2
rappresentante, elettivamente domiciliata presso l'avv. Cristina Papisca, in Reggio Calabria, via
G. De Nava 128, che lo rappresenta e difende, giusta procura rilasciata in calce all'atto introduttivo contro
(C.F. ), sito in Reggio Calabria, Viale Controparte_1 P.IVA_2
Laboccetta 122, in persona del suo amministratore, sig. - Resistente Controparte_2
Contumace
Vista l'ordinanza del 18.11.2024, con cui è stata disposta la celebrazione dell'udienza ex art 127 ter,
mediante il deposito telematico di note scritte;

preso atto della regolare costituzione di parte attrice, che hanno depositato le note nei termini concessi, ivi precisando le sue conclusioni;

Il GOT
Visto l'art 127 ter cpc c. 3 e 281 sex cpc
pronuncia sentenza come segue:
- Ricorrente REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. La Società attrice, proprietaria del piano seminterrato - PS1- del condominio , in CP_1
Viale
Laboccetta n. 122, identificato dal sub 32 della particella 1276 riportato nel NCEU al foglio RC/110,
ha agito con ricorso ex art 281 undecies per il risarcimento dei danni conseguenti ad assunte infiltrazioni di acque provenienti dal tratto di strada privata condominiale, sovrastante alcuni vani del detto piano seminterrato.
Ha precisato di avere formalmente diffidato il Condominio senza riscontro e di avere conseguentemente avviato la procedura di mediazione alla quale il Condominio non si era presentato,
salvo, poi, in sede assembleare, il 21.4.2023, disporre unicamente la nomina di un avvocato, senza però assumere una qualche determinazione sulle infiltrazioni lamentate e sugli interventi da eseguire.
Quindi, rilevando sia pure genericamente vizi formali della delibera in questione - che sarebbe stata trasmessa senza le firme sottostanti - e sostanziali - per non avere assunto una qualche decisione in relazione ai lavori e/o al risarcimento pretesi - ha concluso chiedendo l'annullamento della stessa, il risracimento dei danni da liquidarsi in via equitativa e la condanna del ad eseguire i CP_1
lavori necessari a risolvere la causa delle infiltrazioni. Con vittoria delle spese di lite e distrazione delle stesse in favore del procuratore anticipatario.
1.1 - Il non si è costituito in giudizio e alla prima udienza il GI ha invitato parte CP_1
ricorrente a documentare la qualità di legale rappresentante del sig. , indicato Controparte_2
quale amministratore. Quindi, avutasi evidenza e conferma di tale circostanza, il GI ha disposto prcedersi con un accertamento peritale, nominando all'uopo l'ing. diretto a Controparte_3
verificare lo stato delle cose e determinare importi e modalità di intervento per risarcire l'eventuale danno provocato dalle infiltrazioni ove presenti e eliminarne la causa.
All'esito dell'accertamento tecnico, la causa è passata in decisione. 2. - Tutto quanto ciò premesso, la domanda è accoglibile nei limiti di quanto si dirà.
2.1 - Intanto, va detto che, stante l'assoluta genericità delle contestazioni sollevate, la richiesta di annullamento della delibera assembleare va respinta, atteso peraltro che la mancata sottoscrizione del verbale di Assemblea non ne inficia la deliberazione (così Corte Cassazione, Sez. VI – 2, 09/05/2017,
n. 11375) poiché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori, non anche al contenuto della scrittura.
2.2 - Quanto al danno lamentato, il perito d'ufficio ha verificato e documentato, a mezzo idoneo corredo fotografico ed accurata descrizione, la presenza di vistose macchie da infiltrazioni, ubicate in alcuni solai e diffuse anche alle pareti verticali del piano di proprietà del ricorrente. Più esattamente le infiltrazioni sono risultate diffuse nelle pareti e nel solaio della sala 3 Spinning e, in minima parte, nei solai delle sale 2 ed Area cardio. CP_4
Il perito sostiene altresì che il protrarsi delle infiltrazioni ha causato il rigonfiamento e l'esfoliazione della tinteggiatura e, in alcuni casi, anche lo sfarinamento dello strato di finitura interna, affermando che con buona probabilità le infiltrazioni si protraggono da qualche anno.
Quindi, verificato il diretto collegamento che sussiste tra tale stato di cose e l'impermeabilizzazione del solaio soprastante, destinato a corte ed area parcheggio , egli attesta, evidentemente, CP_5
la sussistenza del nesso di causalità che c'è tra il degrado accertato nel piano di copertura del locale del ricorrente e i danni in quest'ultimo riscontrati.
Così infatti si esprime il CTU: “La causa delle infiltrazioni è imputabile allo strato
impermeabilizzante posto nella copertura, che non riesce ad assolvere alla sua funzione, a causa di
possibili vizi costruttivi nella posa o di danneggiamenti accidentali conseguenti ai lavori che hanno
interessato la pavimentazione in conglomerato bituminoso. Le macchie accertate nei locali della
ricorrente sono compatibili, per ubicazione ed estensione, con le superfici interessate dai lavori nella
pavimentazione condominiale”. In un altro passaggio: “Nella corte condominiale soprastante i locali della Parte_1
non è presente un sistema di regimentazione delle acque meteoriche;
in essa scaricano anche i
[...]
pluviali condominiali. Viste le condizioni di degrado in cui versa la pavimentazione in conglomerato
bituminoso - interessata da crepe e fessurazioni - e visti i successivi rattoppi, è opportuno procedere
al rifacimento delle porzioni di pavimentazione ammalorate fino ad arrivare alla guaina
impermeabilizzante su cui dovrà essere posato il nuovo strato impermeabilizzante”.
2.3 - Nel computo metrico estimativo allegato al suo elaborato il CTU riporta tutte le lavorazioni necessarie per porre fine alle infiltrazioni, determinandone anche la spesa in €. 6.424,85 oltre iva.
Infine, sul presupposto che gli unici danni subiti dalla proprietà del ricorrente siano stati quelli relativi alla tinteggiatura interna, tali da compromettere le condizioni d'igiene e salubrità degli ambienti stessi,
il CTU stima le lavorazioni necessarie al ripristino in €. 2.984,17; precisando - in entrambi i casi - che il calcolo è stato fatto deducendo i costi dal vigente prezziario regionale per le opere pubbliche anno
2024.
3. - Ebbene, le conclusioni del perito sono convincenti ed accoglibili, tenuto conto che il professionista ha argomentato con chiarezza e coerenza sotto tutti i profili. Nè si ritiene doversene discostare sulla base delle osservazioni fatte da parte ricorrente, la quale rileva che le stime fatte dal perito sarebbero risicate e non aderenti ai prezzi di mercato sia per quanto riguarda gli interventi da eseguirsi nella corte condominiale, che per quanto riguarda quelli all'interno della palestra, in cui,
afferma, non sarebbe stata valutata la spesa per la sostituzione e posa in opere del parquet,
notevolmente danneggiato, e del condizionatore.
La replica del CTU, ing. che mantiene ferma, in linea generale, la sua valutazione, è infatti CP_3
precisa ed obiettiva, e va ritenuta inattacabile. Con competenza e appropriatezza egli rileva infatti che le infiltrazioni lamentate dalla ricorrente interessano una porzione molto ristretta della copertura,
“pertanto, solo su detta porzione occorre intervenire (sia pure) estendendo il rifacimento della
pavimentazione e dell'impermeabilizzazione ad una superficie maggiore rispetto a quella interessata dalle infiltrazioni, così come preventivato dallo scrivente nel computo metrico estimativo dei lavori da
eseguire”.
Peraltro, va a tal proposito precisato che la stima in termini economici fatta dal CTU sui lavori necessari a risolvere la causa delle infiltrazioni è, ai fini di causa, puramente accademica (anche se rimane un valido punto di riferimento per il Condominio all'atto di affidare l'incarico ad una ditta)
posto che ciò cui mira primariamente la CTU è, naturalmente, verificare la causa del danno lamentato e stabilire gli interventi e le lavorazioni idonei ad eliminarla.
Analogamente condivisibile la replica del CTU sull'assenza di danni al climatizzatore - non essendone stati riscontrati, né segnalati dalla parte interessata - e sulla congruità dell'importo stimato per il ripristino dei locali della palestra interessati dalle infiltrazioni, che comprendono unicamente attività
di ritinteggiatura delle pareti previa opportuna preparazione, stuccatura e quant'altro specificamente indicato nell'allegato 10 della perizia. Fatta salva, l'integrazione quantificata a corpo in € 380,00, che il CTU ha correttamente e coerentemente ritenuto di dovere accogliere per la sostituzione delle sole doghe di parquet danneggiate, posto che, come lo stesso sostiene e come risulta anche chiaramente dal corredo fotografico allegato alla perizia, “il parquet, si presenta danneggiato solo in un punto”.
4. - Sicchè, dato questo esito istruttorio e posto che le infiltrazioni e i danni alla proprietà privata sono stati verificati e così anche il nesso causale tra tutto ciò e le condizioni del piano cortilizio comune, la domanda di va accolta, poiché del danno cagionato dalle cose Parte_1
che ha in custodia - e per tali si devono intendere tutti i beni comuni che sono al servizio della generalità dei condòmini, compresa la corte condominiale esaminata dal CTU - va dichiarato responsabile, secondo il criterio dettato dall'art 2051 cpc, l'intero Condominio, in persona del suo legale rappresentante.
Pertanto, il in persona del suo legale rappresentante p.t. è tenuto a Controparte_1
risarcire il privato danneggiato nella misura specifica di €. 2.984,17; nonché, ad eliminare la causa del danno secondo le lavorazioni e le modalità specificamente descritte dal perito nel relativo computo metrico 'Allegato 11' del suo elaborato, consistenti in linea generale in: “Rifacimento di tutti gli strati di quelle porzioni di pavimentazione ammalorate fino ad arrivare alla guaina impermeabilizzante, su
cui posare il nuovo strato impermeabilizzante, mediante l'applicazione di due strati incrociati di
guaina bituminosa, opportunamente saldata nei sormonti ed incassata lungo i risvolti perimetrali, in
prossimità di pareti verticali e dei punti d'imbocco degli scarichi che attraversano il cavedio di
aerazione, al fine di scongiurare possibili infiltrazioni all'interno del vano. A conclusione di tali
lavori, l'intera pavimentazione in conglomerato bituminoso dovrà essere trattata con due mani di
primer bituminoso e spolvero di polvere di quarzo per consolidare e chiudere le microlesioni
presenti”.
Sull'importo riconosciuto al ricorrente, trattandosi di debito di valore, andranno applicati gli interessi compensativi al tasso legale previa devalutazione alla data dell'evento dannoso che si indica nel
16.1.2023 (data della prima diffida al , e rivalutazione anno per anno fino alla odierna CP_1
decisione. Sulla somma così determinata, stante la trasformazione dell'obbligazione di valore in debito di valuta, dovranno essere corrisposti i soli interessi legali sino all'effettivo soddisfo.
5. Quanto alle spese di causa, pur non trascurando di considerare che il non ha opposto CP_1
resistenza all'azione proposta da , le spese e competenze di lite Parte_1 Parte_1
non possono non seguire ordinariamente il criterio della soccombenza, anche in ragione del comportamento tenuto dal convenuto prima del processo, non avendo aderito e partecipato alla mediazione;
il che ha certamente costretto l'avversario a rivolgersi al giudice per ottenere il riconoscimento dei propri diritti. Essenziale criterio rivelatore ai fini della distribuzione dell'onere delle spese del processo tra le parti è infatti anche l'aver dato causa al giudizio.
Sotto altro profilo, non si può neanche trascurare di considerare che anche il ricorrente è parzialmente soccombente, sicché la liquidazione come da dispositivo, terrà conto del decisum e dell'effettivo valore della causa, e a tal fine si ritiene congruo considerare anche parametri inferiori ai medi.
Le spese di c.t.u., liquidate in corso di causa (con decreto del 5.11.2024), parimenti vanno poste a carico della parte convenuta soccombente. Non si ritiene accoglibile invece la condanna del ai sensi del dlgs 28/2010 vigente poiché non ricorre qui un'ipotesi di mediazione CP_1 obbligatoria. Obbligatoria è la mediazione in materia condominiale, mentre questa è un'azione sostanzialmente risarcitoria, che vede parte un Condominio.


P.Q.M.


il Tribunale di Locri, II sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando,
sulla causa come in epigrafe promossa, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione, così provvede:
1) accoglie la domanda e per l'effetto condanna il (C.F. Controparte_1
), sito in Reggio Calabria, Viale Laboccetta 122, in persona del suo amministratore e, per P.IVA_2
l'effetto, al pagamento in favore di (CF ), a titolo Parte_1 P.IVA_1
di risarcimento danni, della somma complessiva di €. 2.984,17, oltre interessi legali da calcolare sulla somma, devalutata alla data del 16.1.2023 e rivalutata anno per anno fino al deposito della sentenza;
e da qui in poi i soli interessi legali fino soddisfo.
2) rigetta la domanda di annullamento della delibera assembleare del 21.4.2023.
3) condanna il (C.F. ), sito in Reggio Calabria, Viale Controparte_1 P.IVA_2
Laboccetta 122, in persona del suo amministratore ad eliminare entro breve e congruo termine la causa del danno - arrecato dal degrado della corte al piano sottostante di proprietà del CP_5
ricorrente - secondo le lavorazioni e le modalità specificamente descritte dal CTU nel suo elaborato e più in particolare nel relativo computo metrico 'Allegato 11' della perizia.
4) Condanna il (C.F. , in persona del suo Controparte_1 P.IVA_2
amministratore alla rifusione in favore del ricorrente delle spese e competenze di lite che si liquidano in complessivi € 2.345, di cui € 518,00+27,00 per esborsi ed € 1.800,00 per compensi, oltre rimborso spese generali in misura pari al 15% dei compensi, C.P.A ed I.V.A. nelle misure di legge, da distrarsi in favore del procuratore di parte attrice, dichiaratasi antistatario.
5) pone a carico del soccombente anche le spese relative alla espletata consulenza tecnica d'ufficio,
liquidata con decreto emesso in corso di causa.
Reggio Calabria, 7 gennaio 2025
Il Giudice Onorario - dott.ssa Luisa Sorrenti