N. R.G. 5085/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BOLOGNA
Il Tribunale, nella persona del giudice Marco D'Orazi ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5085/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. MUGNAINI MATTEO, elettivamente domiciliato in PIAZZA
ACCIAIUOLI 19 50124 FIRENZE presso il difensore avv. MUGNAINI
MATTEO
(C.F. ), con il patrocinio Parte_2 C.F._2
dell'avv. MUGNAINI MATTEO, elettivamente domiciliato in PIAZZA
ACCIAIUOLI 19 50124 FIRENZE presso il difensore avv. MUGNAINI
MATTEO
pagina 1 di 15 ATTORE/I contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._3
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come alla udienza del giorno 17 ottobre 2024, nella quale udienza le parti costituite precisavano le conclusioni. Tali conclusioni sono richiamate e sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza.
A seguito di rimessione in ruolo, le conclusioni venivano definitivamente rese alla udienza del giorno 3 dicembre 2024.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. del 2 aprile 2023, le Sigg.re e Pt_1
(di seguito solo “Sigg.re ), in proprio e quali Parte_2 Pt_1
eredi del Sig. (di seguito anche solo “Sig. ), Persona_1 Pt_1
convenivano innanzi al Tribunale di Bologna il Sig. (di Controparte_1
seguito solo “Sig. ) per sentirlo condannare a corrispondere in CP_1
loro favore il complessivo importo di Euro 75.299,76.
Ripercorrendo gli elementi costitutivi della domanda, le ricorrenti narravano che:
- il Sig. loro padre, era proprietario di un fondo ad uso non Pt_1
abitativo posto in Firenze, Via del Pignone n. 12-14/rosso;
- il fondo era posto al pian terreno di un fabbricato di “remotissima costruzione”;
- nel periodo interessato dalla causa, il condominio veniva amministrato dal Sig. CP_1
pagina 2 di 15 - in data 3 maggio 2002, il Sig. stipulava un contratto di Pt_1
locazione ad uso commerciale col OF. : si Persona_2
accordavano per un canone mensile pari ad Euro 697,22 e per la tacita rinnovazione alla scadenza del dodicesimo anno;
di tal modo, a giugno
2014 il contratto assumeva come nuova scadenza la data 1 giugno 2026.
- Il OF. , che era artista di fama internazionale e docente di Persona_2
scultura presso l'Istituto di Belle Arti di Firenze, adibiva il fondo locato a proprio laboratorio, studio ed atelier, per la custodia ed occasionale esposizione delle opere d'arte.
Le ricorrenti raccontavano che a partire dall'anno 2016, si verificavano numerosi problemi:
- in data 11.05.2017 il primo e più grave di tre episodi di allagamento del fondo e sversamento delle fosse biologiche condominiali con conseguente umidità. Gli eventi erano dovuti alla mancata vuotatura delle fosse biologiche condominiali che, una volta riempitesi, non trovavano altra via d'uscita se non il wc dell'immobile.
- In occasione dello spostamento degli arredi del fondo, per rimediare all'episodio del maggio 2017, il conduttore si accorgeva di numerose infiltrazioni causate da due fattori: in primo luogo, dalla mancanza di
“collare di sgrondatura” in prossimità del gomito della calata di scarico delle acque piovane condominiali, il quale avrebbe impedito alle stesse di scorrere direttamente sulla parete condominiale;
in secondo luogo, la colonna dell'acqua potabile condominiale perdeva da una saldatura del giunto che si era deteriorata.
- Il tutto provocava distacchi dell'intonaco, presenza di muffe, annerimenti e costante umidità.
pagina 3 di 15 - Inoltre, tra la fine del 2015 e gli inizi del 2016, comparivano vistose crepe nella volta a vela del soffitto, in prossimità di un arco portante;
da dette crepe si verificavano episodi di caduta di calcinacci e frammenti di muratura che sporcavano e danneggiavano i beni di proprietà del OF.
. Persona_2
- Dopo molti solleciti all'Amministratore, il fiduciario condominiale
Geom. effettuava un sopralluogo preliminare e consigliava di Pt_3
interpellare l'Ing. strutturista. Persona_3
- Quest'ultimo con le relazioni del 21.06.2017, 21.07.2017 e 13.10.2017 evidenziava la presenza di una profonda frattura sulla muratura suggerendo delle rilevazioni strumentali più ravvicinate temporalmente per verificare eventuali accelerazioni nel cedimento.
- In data 01.01.2017, il OF. preannunciava a mezzo lettera Persona_2
di voler recedere dal contratto;

- lo stesso veniva risolto nel mese di giugno 2017 e il fondo riconsegnato al locatore in data 9 giugno, con riserva del conduttore di rivalersi contro il per i danni subiti ai beni ed alle opere. CP_1
Tale la premessa in fatto.
In diritto, le ricorrenti asserivano che:
- l'Amministratore condominiale era responsabile nei confronti dei singoli condomini ai sensi degli artt. 1176 c.c. e 1218 c.c.;
- la mancata risoluzione delle lesioni al soffitto faceva configurare, in capo al una responsabilità per il reato di danneggiamento di CP_1
cui all'art. 677 c.p.;
- l'amministratore era custode ex lege delle problematiche riscontrate alla proprietà condominiale (fosse biologiche, tubature condominiali, strutture portanti dell'edificio);
pagina 4 di 15 - le numerose richieste di risoluzione delle problematiche effettuate dal proprietario e dal conduttore nel corso degli anni erano state vane;

- l'inerzia dell'amministratore, in modo particolare, nella verifica delle lesioni prodottesi sugli archi portanti del fondo, ne avevano cagionato l'aggravamento.
Le ricorrenti narravano altresì che:
- in data 27.05.2019 il Sig. convocava l'Assemblea senza darne CP_1
comunicazione al Sig. ove si decideva di intraprendere Pt_1
procedura di Accertamento Tecnico preventivo;

- dopo di che, l'Amministratore si rendeva di fatto irreperibile non rispondendo più ad alcun sollecito verbale, telefonico o telematico, rimanendo assente persino al proprio studio;

- in data 12.02.2020, i condomini convocavano un'apposita assemblea per la revoca del Sig. assemblea che tuttavia slittava più volte CP_1
a causa dell'emergenza Covid;

- nel marzo 2021 si nominava il nuovo amministratore nella persona dello STUDIO DABIZZI S.R.L.; tale studio, all'assemblea del
01.03.2021, dava conto di aver reperito un bilancio in negativo per circa
Euro 9.000,00, un credito nei confronti dei Condomini per rate non pagate per oltre Euro 36.000,00, un ammanco di cassa, imputabile al
Sig. per circa Euro 2.500,00; inoltre, risultavano mancanti CP_1
tutti gli adempimenti fiscali di legge ed eseguito, sul conto corrente condominiale, un pignoramento presso terzi, ad opera di un fornitore condominiale non pagato;

- Il Sig. non provvedeva a risarcire il sig. ed oggi le CP_1 Pt_1
sue eredi, rimanendo vane sia l'intimazione dell'Avv. Mugnaini del
03.12.2021, sia il procedimento di mediazione svoltosi innanzi al Servizio
pagina 5 di 15 di Conciliazione della Camera di Commercio di Bologna, conclusosi con esito negativo in data 28.11.2022, si vedevano costrette ad agire in giudizio.
Secondo le ricorrenti tutto ciò dava testimonianza del comportamento gravemente omissivo dell'odierno resistente;
causativo, tra l'altro, dell'anticipato recesso del OF. dal contratto di locazione Persona_2
rinnovatosi nel 2014. Pertanto sostenevano che il Sig. doveva CP_1
restituire loro l'importo dei canoni di locazione non riscossi per il periodo giugno 2017 – giugno 2026 per la somma di Euro (697,22/mese x 12 mesi x 9 anni =) 75.299,76.
Per tutti i motivi esposti, le ricorrenti domandavano:
1) nel merito, di condannare il Sig. quale Controparte_1
amministratore del Condominio posto in Firenze, Lungarno del Pignone
n. 27, a corrispondere il complessivo importo di Euro 75.299,76, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo effettivo;
2) vittoria di spese ed onorari.
Con decreto del 27 aprile 2023 il giudice onorario Dott.ssa Serena Scala fissava l'udienza per la comparizione personale delle parti.
In data 22 giugno 2023 compariva l'Avv. Matteo Mugnaini per parte ricorrente e personalmente la Sig.ra parte resistente Parte_2
rimaneva contumace.
Il giudice disponeva il mutamento del rito in rito ordinario.
All'udienza del 17 ottobre 2023, dinanzi al giudice Dott.ssa Maria Fiore, venivano sentiti come testi l'Ing. e il OF. Persona_3 [...]
; non era possibile esperire l'interrogatorio formale del Persona_2
convenuto risultato irreperibile come da relata di notifica depositata in atti.
pagina 6 di 15 La seconda sezione civile del Tribunale di Bologna subiva ristrutturazione a seguito dell'insediamento del nuovo presidente di sezione e del pensionamento del giudice onorario Dott.ssa Scala. Di conseguenza il procedimento veniva assegnato al Presidente della sezione, con funzioni qui di giudice singolo, Dott. Marco D'Orazi.
All'udienza del 3 dicembre 2024 il giudice tratteneva in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
UNO
In rito: sulla contumacia del convenuto.
Si prende atto che l'Avv. Matteo Mugnaini del Foro di Firenze tentava di notificare copia del ricorso e relativo decreto di fissazione dell'udienza del 22.06.23 al Sig. residente in [...]dei CP_1
Pepoli (BO), Via Serra n. 44, loc. Baragazza, per mezzo del Servizio postale con racc. a.r. nr. 78513397116-8. In data 11.05.23, a causa della temporanea assenza del destinatario, il piego veniva quindi depositato presso l'Ufficio postale preposto alla consegna e se ne dava notizia al destinatario per mezzo di lettera raccomandata. Sebbene al 22.05.23
l'atto non veniva comunque ritirato, la notifica si considerava perfezionata ai sensi dell'art. 8 della L. 20.11.1982, n. 890.
Il convenuto rimaneva contumace.
Stante la corretta ritualità della notifica, deve desumersi che la mancata comparizione sia stata frutto di una libera scelta difensiva.
Dall'interpretazione giurisprudenziale ormai consolidata del primo comma dell'art. 115 c.c., ne consegue che la contumacia non può essere paragonata ad una generale non contestazione dei fatti dedotti dalla controparte e, a fortiori, non equivale ad ammissione di colpa.
pagina 7 di 15 La contumacia deve intendersi come una scelta processuale che non impedisce il regolare svolgimento del processo, né comporta l'automatico accoglimento delle istanze della parte costituita;
e neppure introduce deroghe all'onere della prova.
Pertanto, sull'attore rimasto in giudizio, persiste l'onere di provare i diritti vantati.
Ai sensi dell'art. 116 c.p.c. il comportamento che le parti decidono di assumere durante lo svolgimento del processo, costituisce piuttosto argomento di prova: la discrezionale scelta di non costituirsi, restando contumaci, può essere valutata nel senso di rafforzare le circostanze dedotte dall'attore che, in ogni caso, si ribadisce, debbono essere provate dalla stessa parte attrice.
DUE
Nel merito: sulla responsabilità dell'amministratore condominiale
La obbligazione assunta e rimasta inadempiuta da parte del convenuto
Oggetto di contestazione delle ricorrenti è la mancata manutenzione ordinaria delle aree comuni consiste nel conservare in buono stato ogni componente dell'edificio, così da salvaguardarne le funzionalità e scongiurarne il deterioramento. Sono certamente da considerarsi aree comuni oggetto di manutenzione ordinaria gli scarichi ed i pozzetti;
i tubi di scarico delle acque piovane;
la colonna dell'acqua potabile condominiale;
i muri portanti. Sebbene le spese per la manutenzione ordinaria debbano ripartirsi tra i condomini, essendo dunque necessario un “clima” collaborazione tra gli stessi, risulta tuttavia indispensabile che qualcuno coordini le attività, verifichi che siano effettuate, ne tenga pagina 8 di 15 traccia e gestisca la parte finanziaria della questione. Il compito spetta chiaramente all'amministratore di condominio che deve informare i condomini a proposito dei necessari interventi.
L'art. 1129 del codice civile, come modificato dalla legge dell'11 dicembre 2012 n. 220, in relazione al rapporto fra condominio ed amministratore, richiama, per quanto non disciplinato dalle norme di cui agli artt. 1129 e ss., le disposizioni sul mandato.
Per effetto dell'articolo 1710 c.c., l'inosservanza da parte dell'amministratore dei doveri rientranti nei suoi compiti è da considerarsi fonte di responsabilità contrattuale: risponde a titolo di colpa ogni qualvolta non agisca con la diligenza del buon padre di famiglia. Grava sul medesimo l'onere di dare prova di aver adempiuto correttamente al proprio mandato. L'amministratore è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari.
L'inadempimento legittima il all'esercizio, nei confronti CP_2
dell'amministratore, dell'azione di risarcimento dei danni e può altresì comportare anche la richiesta di revoca dello stesso. E' questo lo scenario cui si è assistito nei fatti in causa: in data 12.02.2020, i condomini convocavano un'apposita assemblea per la revoca del che CP_1
tuttavia veniva rinviata più volte a causa dell'emergenza Covid, fino al marzo 2021 quando si nominava il nuovo amministratore nella persona dello STUDIO DABIZZI S.R.L..
Tale evento è certamente significativo e fornisce ulteriore conferma della fondatezza dei fatti dedotti dalle ricorrenti.
Di ciò si è raggiunta sufficiente prova, anche per mezzo dei documenti allegati al ricorso dalle Sig.re quali fotografie e comunicazioni Pt_1
pagina 9 di 15 varie, nonché grazie alle testimonianze dell'Ing. e del Persona_3
OF. , rese all'udienza del 17 ottobre 2023. Persona_2
In ordine alla violazione dei propri doveri – inadempimento di una obbligazione civilistica, in termini tecnici – gli elementi indicati in questa sezione di motivazione già indicano una evidente e macroscopica violazione dei doveri quale amministratore, in capo al convenuto.
Va peraltro aggiunto quanto alla successiva sezione TRE di motivazione;
nel senso che, a questi elementi, si aggiunge anche la mancata risposta all'interrogatorio.
TRE
Sulla mancata risposta all'interrogatorio formale del convenuto
Si da atto che, all'udienza del 22 giugno 2023, la Dott.ssa Scala ammetteva l'interrogatorio formale di parte convenuta, rinviando al 17 ottobre per l'espletamento delle prove e assegnando termine fino al 10 ottobre per la notifica dell'ordinanza al convenuto contumace.
Come da relazione del 22 settembre 2023, l'Ufficiale giudiziario presso l'UNEP della Corte d'Appello di Bologna, notificava l'atto al Sig. ex art. 143 c.p.c., mediante deposito nella Casa Controparte_1
Comunale di Castiglione dei Popoli (BO), luogo dell'ultima residenza nota. Il convenuto, tuttavia, rimaneva ancora contumace e non si presentava per rendere l'interrogatorio.
In sede di nota conclusiva del 6 giugno 2024, parte ricorrente al punto
B) asseriva che la mancata risposta all'interrogatorio formale deferito al resistente, fosse valutabile ai sensi dell'art. 232 c.p.c., come sostanziale ammissione dei fatti costitutivi della domanda delle Sigg.re
Pt_1
pagina 10 di 15 A proposito, è dovuto un chiarimento: la disposizione in questione prevede, che la mancata comparizione o il rifiuto di rispondere non comportino un'automatica fictio confessoria; il giudice è infatti tenuto a valutare ogni altro elemento di prova per trarne il suo convincimento in ordine alla verità dei fatti dedotti nell'interrogatorio.
Trattasi quindi di comportamento da inserire nel più ampio quadro degli altri elementi di prova acquisiti nel processo.
Si può concludere che la mancata risposta deve essere valutata come comportamento omissivo qualificato e quindi particolarmente significativo. Per tale ragione, ad essa non è da attribuirsi valore di argomento di prova, come per qualsiasi altro comportamento (ai sensi dell'art. 116 c.p.c.), né ha valore confessionale, bensì è qualificabile come prova liberamente valutabile ed idonea, da sola, a fondare la decisione.
Come peraltro rilevato nella precedente sezione di motivazione TRE, la mancata risposta non è isolata;
si accompagna infatti ad una serie di elementi di prova che, congiuntamente alla mancata risposta, concretizzano la prova stessa.
Alla corta: vi è inadempimento dell'amministratore.
QUATTRO
Sulla responsabilità dell'amministratore condominiale per l'anticipato recesso dal contratto di locazione.
La quantificazione del danno
La domanda di risarcimento avanzata dalle ricorrenti è fondata e merita accoglimento, sia pure da ridimensionare nel quantum.
pagina 11 di 15 Infatti, nelle due precedenti sezioni di motivazione DUE e TRE, è emerso l'inadempimento del convenuto.
Occorre ora verificare se, dalla fattispecie di inadempimento (1218 c.c.), sia emersa una conseguenza immediata e diretta (1223 c.c.) di danni, con riferimento al danno invocato dalla parte attrice, cioè la perdita del reddito derivante dal contratto di locazione.
La risposta è affermativa, con riferimento alla voce di danno che la parte attrice invoca, voce di danno consistente nel lucro cessante derivante dal mancato reddito da locazione.
Si può ritenere che il comportamento gravemente omissivo dell'odierno resistente sì sia stato causa dell'anticipato recesso del OF. Persona_2
dal contratto di locazione commerciale stipulato in data 03.05.2002.
Ai sensi dell'articolo 1597 c.c., l'accordo, rinnovatosi tacitamente alla scadenza del dodicesimo anno, cioè nel Giugno 2014, avrebbe trovato nuova scadenza al 01.06.2026. Non ricorrendo alcun altro motivo per credere che il OFessor avesse interesse a lasciare Persona_2
l'immobile, la causa del recesso è da individuarsi nelle inagibili condizioni in cui riversavano i locali. A titolo esemplificativo, la presenza di infiltrazioni, umidità, muffe, nonché la profonda frattura della muratura rendevano l'ambiente non salubre e non sicuro per il conduttore. A fortiori, le condizioni dell'immobile non erano compatibili con lo svolgimento della professione del conduttore, artista.
Il contratto veniva risolto nel mese di Giugno 2017, come da preavviso dato con lettera del primo gennaio dello stesso anno. Avendo le ricorrenti provato il grave inadempimento omissivo dell'amministratore condominiale, si ritiene che il Sig. sia CP_1
responsabile del recesso.
pagina 12 di 15 Tale nesso causale risulta indubitabilmente dalla lettera del conduttore
(a documento 10 di parte attrice), il quale giustifica la disdetta, in ragione dei problemi strutturali, delle condizioni insalubri, della mancata manutenzione delle fosse biologiche. Inoltre, alla udienza del
17 ottobre 2023, è lo stesso conduttore a confermare la circostanza.
Occorre ora quantificare il danno.
La parte attrice ha limitato il danno alla questione della locazione
“perduta”; dunque, a tale voce di lucro cessante. In relazione a tale voce di danno, parte attrice ipotizza un danno pari a tutta la durata della locazione, disdettata a causa della inerzia del convenuto. Il conteggio di parte attrice è il seguente: intero importo dei canoni di locazione non riscossi per il periodo Giugno 2017 – Giugno 2026, pari ad
Euro (697,22/mese x 12 mesi x 9 anni =) 75.299,76.
La domanda in questi termini non può essere accolta.
Infatti, occorrerebbe ipotizzare che, in ragione dell'inadempimento del convenuto (sussistente, per quanto detto), il bene sia rimasto non cedibile in locazione per tutto tale periodo.
Il che non è, per evidenti ragioni logiche.
Va sicuramente affermato che, in ragione della pessima manutenzione dell'immobile, questa sia stata causa dell'abbandono dell'immobile da parte del conduttore. Non può tuttavia addebitarsi al convenuto tutto quanto rinveniente dalla locazione, fino al termine della stessa. Infatti, una volta pervenuta la disdetta, la proprietà ha evidentemente provveduto a rendere abitabile l'immobile ed a locarlo nuovamente
(condotte ragionevoli nell'interesse della stessa parte attrice ma, anche, doverose ai sensi dell'articolo 1227 c.c.).
pagina 13 di 15 Deve dunque ritenersi che la condotta della parte convenuta abbia cagionato un mancato utilizzo del bene per un periodo inferiore ad un terzo, rispetto a quello di cui alla domanda;
cioè: un paio d'anni per la rimessa in pristino ed un periodo inferiore ad un anno per la ricerca di un nuovo conduttore.
Si ricorre dunque ad un franco criterio equitativo, come in dispositivo al punto 2. La somma viene attualizzata alla pubblicazione.
Non sono richieste altre voci di danno.
CINQUE
Sulle spese di lite
Le spese di lite, nel rapporto giuridico corrente fra parte attrice e parte convenuta, seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
Scaglione del riconosciuto e non della somma domandata, come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa che reca numero
5085/2023; ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) ACCOGLIE la domanda attorea.
2) CONDANNA il Sig. quale precedente Controparte_1
amministratore del Condominio posto in Firenze, Lungarno del
Pignone n. 27, a pagare a parte attrice il complessivo importo di
Euro 26.000,00, somma liquidata alla pubblicazione della sentenza;
su tale somma, interessi di cui ad articolo 1284, quarto comma, c.c., correnti dalla pubblicazione della sentenza al saldo effettivo.
pagina 14 di 15 3) CONDANNA altresì il Sig. al pagamento delle Controparte_1
spese di lite, che si liquidano in Euro 6.500,00 per compensi; spese generali pari al quindici per cento della somma che immediatamente precede;
anticipazioni per Euro 807,70. Infine
IVA e Cassa sulla parte imponibile (compensi e spese generali), secondo il regime previdenziale e fiscale di competenza.
4) SI PUBBLICHI.

Sì deciso in Bologna nella residenza del Tribunale alla via Farini numero
1, il giorno 11 marzo 2025
Il giudice dott. Marco D'Orazi
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