N. R.G. 2795/2021
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di PRATO

Sezione Unica CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace Dott.ssa Maria Carmen Napolitano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2795/2021 promossa da:

p.i. ) in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 con sede in Prato (PO), Via Filzi, 51/D, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Martina
OR in Prato (PO), Via Torelli 57 ATTORE
CONTRO
(p.i. in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con sede in Prato (PO), via Tiziano n. 11 ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Tommaso M. Tartoni in Prato (PO), Via Giotto 25 CONVENUTO
Avente ad oggetto: Vendita beni immobili
CONCLUSIONI
La causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni: parte attrice ha concluso per la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, per la restituzione del prezzo e per il risarcimento del danno, ovvero come da lettere a) h) i) j) k) l) m) e n) rinunciando alla domanda di adempimento coattivo del contratto;
con vittoria di compensi e spese del giudizio
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Parte_ 1. Con atto di citazione ritualmente notificato (di seguito ha Parte_1 convenuto innanzi al Tribunale di Prato Controparte_1
(d'ora in poi ) chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: CP_1
“voglia il Tribunale di Prato, respinta e disattesa ogni contraria ipotesi, accogliere tutte le domande ed eccezioni rinvenibili nella narrativa ed in particolare:
a) accertare e dichiarare gli inadempimenti alle obbligazioni della convenuta, quali risultano dal preliminare della scrittura privata e dalla narrativa di questo atto, altresì dichiarandoli ascrivibili a sua colpa grave;

b) in ipotesi denegata, fissare il termine ex art. 1183 c.c., entro il quale la convenuta avrebbe dovuto adempiere;

pagina 1 di 10 c) accertare e dichiarare che la convenuta è tenuta a fornire la documentazione atta al trasferimento definitivo della proprietà del bene compromesso e dichiarare ed accertare l'inadempimento della convenuta;

d) conseguentemente pronunziare sentenza, ai sensi dell'art. 2932 c.c., di trasferimento del diritto del
100% di piena proprietà della convenuta alla società attrice, che tenga luogo del contratto non concluso, dei seguenti immobili posti in Comune di Prato, via Paronese 118/1, con descrizione valevole ai fini della trascrizione di questo atto: “unità immobiliare ad uso produttivo (artigianale- industriale) composta al piano terra da un grande locale uso laboratorio/deposito, un ufficio, oltre servizi igienici, vano scale per l'accesso al piano primo, vano montacarichi, all'interno del vano principale è stato realizzato soppalco per circa mq 255; al piano primo da un vano uso laboratorio- deposito oltre ufficio, ripostiglio, locale tecnico, servizio e antibagno;
è inoltre compreso il resede, pertinenziale esclusivo, per circa 800 mq sui tre lati del fabbricato comprendente una porzione laterale
e tergale destinata a percorsi e parcheggi, una porzione sul fronte di ml 2,00 destinata a marciapiede, da utilizzare insieme al viale interno di uso comune (gravata da servitù di passo e tubazione a favore degli altri edifici del comparto) ed una porzione tergale di verde privato della superficie di circa 138 mq. Si precisa che l'accesso all'unità avviene dalla via Paronese attraverso il

contro

-viale di servizio di parcheggio pubblico, il viale interno di uso comune ai quattro edifici, ed il resede pertinenziale esclusivo oggetto presente atto. Confini: società AR ER & C. SNC", Viale Interno del
Comparto, società "Imm. Bor spa", salvo se altri.
Detti beni risultano riportati al Catasto Fabbricati del Comune di Prato al foglio 73: - part. 1593, cat.
D/7, R.C. Euro 10.640,00, variazione di destinazione del 7 Dicembre 2016 protocollo n. P00053859 atti del 12 Dicembre 2016 attività commerciale - attività industriale (n. 12676.1/2016).
(omissis)
Il tutto risulta meglio rappresentato nella planimetria allegata al contratto;

e) l'attrice dichiara, fin da ora, di offrire e porre a disposizione la somma di euro 791.500,00 a saldo prezzo, secondo le modalità contrattualmente stabilite;

f) dichiarare tenuta e conseguentemente condannare la convenuta a cancellare l'iscrizione ipotecaria che grava l'immobile, eventualmente e in via denegata nel nuovo termine fissato dal Giudice, in alternativa dichiarare la convenuta tenuta a pagare in favore dell'attrice la somma necessaria a pagare il creditore ipotecario (nella misura che risulterà in corso di causa) e le spese (anche professionali), tasse e tributi connessi e dipendenti da tale operazione, nonché autorizzare l'attrice al pagamento e alla cancellazione, compensando gli importi a ciò necessari con il prezzo residuo dovuto;

g) in caso denegato, che la data per gli adempimenti della convenuta, sia determinata al futuro rispetto a questo atto, accogliere comunque tutte le conclusioni già formulate per il caso che gli inadempimenti perdurino a tale data;

h) in caso che l'attrice dovesse mutare la domanda in recesso e/o risoluzione, si chiede, oltre alla condanna della convenuta alla restituzione di quanto versato al titolo di conto prezzo e al pagamento del doppio della caparra, con riserva di ripetizione dei danni da mancata disponibilità negoziale del bene in separata sede e per la diminuzione patrimoniale corrispondente alle somme erogate in applicazione delle clausole 2 e 3 della scrittura privata;
pagina 2 di 10 i) dichiarare ed accertare che il comportamento della convenuta ha violato la buona fede e il principio di solidarietà, oltre a costituire fatto illecito, così condannandola al risarcimento di del danno per tali titoli, da liquidarsi in separata sede;

j) in ogni caso dichiarare tenuta e conseguentemente condannare la convenuta al pagamento della penale di euro 700.000/00, prevista dal preliminare, con compensazione con il residuo prezzo dovuto
e, qualora risulti una residua somma (dopo la compensazione) a favore dell'attrice, con condanna della convenuta al pagamento di tale residua somma in favore dell'attrice;
k) dichiarare ed accertare non più dovuta, a far data dal 30.09.2021, la somma di euro 4.000/00 mensili e comunque legittima la sospensione di ogni prestazione ex art. 1460 c.c.;
l) per tutte le somme valga la dizione: nella misura maggiore o minore che risulterà dall'istruttoria o risulterà di giustizia, oltre accessori fiscali e contributivi;

m) con vittoria di spese e onorari;

n) in caso di recesso, dichiarare che i crediti dell'attrice sono privilegiati ex art. 2780 n. 5 bis c.c.”.
1.1. Il 22.12.2016 l'attrice ha sottoscritto con la società convenuta un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il seguente immobile situato a Prato in Via Paronese 118/1: “unità immobiliare ad uso produttivo (artigianale-industriale) composta al piano terra da un grande locale uso laboratorio/deposito, un ufficio, oltre servizi igienici, vano scale per l'accesso al piano primo, vano montacarichi, all'interno del vano principale è stato realizzato soppalco;
al piano primo da un vano uso laboratorio-deposito oltre ufficio, ripostiglio, locale tecnico, servizio e antibagno;
vi è un resede, pertinenziale esclusivo, per circa 800 mq sui tre lati del fabbricato comprendente una porzione laterale
e tergale destinata a percorsi e parcheggi, una porzione sul fronte di ml 2,00 destinata a marciapiede, da utilizzare insieme, viale interno di uso comune (su cui grava servitù di passo e tubazione a favore degli altri edifici del comparto), ed una porzione tergale di verde privato della superficie di circa 138
(centotrentotto) mq”.
Sul bene oggetto del contratto gravava ipoteca iscritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Prato in data 14 Febbraio 2007 al n. 690 Reg Part., per atto ai rogiti del Dott. Persona_1
Notaio in Prato, in data 7 Febbraio 2007, Rep.n. 16744, a favore di
[...]
e contro " Parte_2 Controparte_1 per euro 2.000.000,00 di cui Euro 1.000.000,00 di capitale.
Nell'atto erano state stabilite le seguenti condizioni: i) il prezzo di vendita di € 1.100.000,00; ii)
l'obbligo in capo alla parte promittente venditrice di estinguere il debito per il quale era stata iscritta ipoteca immobiliare e di ottenere, a sua cura e spese, il consenso alla cancellazione entro la data di stipula del contratto definitivo di compravendita;
iii) la corresponsione avvenuta di € 2000,00 a titolo di caparra iv) le modalità di versamento di ulteriori somme a titolo di caparra confirmatoria, in 40 rate mensili di € 6.700,00 per un totale di € 268.000,00, vi) la corresponsione del saldo di € 830.000,00 al momento di stipula del definitivo;
vii) nel caso di mancata stipula del contratto definitivo di Parte_ compravendita per cause non dipendenti dalla la previsione del pagamento a titolo di penale in favore di quest'ultima di un importo pari ad € 700.000,00 oltre quanto già corrisposto a titolo di caparra confirmatoria o ad altro titolo, da parte della in solido con il proprio legale rappresentante e i CP_1 soci, quali coobbligati, senza preventiva escussione, salvo il risarcimento del maggior danno patito;
pagina 3 di 10 Parte_ viii) l'inserimento della facoltà per la sola di risolvere il preliminare o richiederne la specifica esecuzione;
ix) l'opzione della parte acquirente al momento della conclusione del contratto definitivo dell'imposizione all'imposta IVA, in ragione della natura di immobile strumentale, con la conseguenza che l'imposta di registro sarebbe stata applicata in misura fissa, mentre le imposte ipotecarie e catastali sarebbero state quantificate nelle rispettive aliquote al tre e all'uno per cento;
x) il termine entro il quale stipulare il contratto definitivo e l'eventuale contratto di mutuo al 30.4.2020, a semplice richiesta di parte acquirente.
1.2. L'attrice ha rappresentato che, in mancanza della conclusione del contratto definitivo nel termine indicato, aveva raggiunto un accordo con la controparte, contenuto nella scrittura privata del
31.07.2020 con la quale i sottoscrittori avevano dato atto dell'avvenuta corresponsione della cifra Parte_ complessiva di € 270.000,00 da parte di ed avevano concordato la posticipazione del termine per la stipulazione del contratto definitivo al 30.09.2021, considerato termine ultimo ed essenziale per il perfezionamento del trasferimento. Nella clausola 2 della scrittura era stato sancito l'impegno in capo a Parte_ a versare € 4.000,00 mensili (non imputabili né al conto prezzo) a titolo di indennità risarcitoria per ritardato adempimento, con decorrenza dal 10.08.2020 fino al 10.9.2021.
Nella clausola 3 le parti avevano dato atto del versamento di € 15.000,00 in conto prezzo ed € 5.100,00 quale indennità risarcitoria;
in ragione di tali esborsi l'importo che residuava a titolo di prezzo ammontava alla somma di € 815.000,00 ed avevano ribadito l'essenzialità del termine del 30.09.2021.
1.3. Parte promittente acquirente aveva invitato la promittente venditrice a sottoscrivere il contratto definitivo dinanzi al Notaio di Prato per il 28.10.2021 tramite pec senza però ottenerne la Per_2 comparizione. Parte_ 1.4 Oltre all'inosservanza del termine ha lamentato l'ulteriore inadempimento della permanenza di una iscrizione ipotecaria del 14.02.2007, a garanzia del mutuo fondiario iscritto per € 2.000.000,00, come da nota di iscrizione depositata.
In ragione dell'inadempimento imputabile a l'attrice ha dichiarato di non essere tenuta a versare CP_1 la somma prevista dalla clausola 2 della scrittura privata del 31.07.2020 ed ha domandato che le fosse riconosciuto la corresponsione della penale di € 700.000/00 pattuita nel contratto preliminare, con riserva di ripetere gli ulteriori danni in separata sede.
1.5. In seguito a decesso dell'originario difensore dell'attrice, Avv. Alberto Valentini, si è costituito quale nuovo procuratore l'Avv. che ha insistito per l'accoglimento delle domande già Parte_3 formulate.
2. Si è costituita in giudizio la convenuta, tramite comparsa, contestando le domande attoree. In via preliminare ha eccepito l'improcedibilità delle domande introdotte nella citazione per l'omessa proposizione del procedimento di mediazione;
nel merito ha dedotto che l'inadempimento alla stipula Parte_ del contratto definitivo di compravendita era da imputare esclusivamente alla A tale riguardo ha eccepito la tardività dell'invito alla conclusione del contratto definitivo, dato che la comunicazione contenente l'invito alla stipulazione del contratto definitivo era stata inviata solamente il 20.10.2021 a fronte della scadenza prevista del 30.09.2021. Richiamando l'art. 1457 c.c. il contratto preliminare e la scrittura integrativa del 31/07/2020 dovevano quindi intendersi risolti di diritto in quanto la manifestazione della volontà di dare esecuzione alla prestazione non era stata esercitata nei tre giorni pagina 4 di 10 successivi alla scadenza del termine previsto per l'adempimento. Ha poi rilevato che, a mente dell'art. 2932 c.c., l'attrice avrebbe dovuto dare prova di aver adempiuto alla propria prestazione o dimostrare di averla offerta nei modi stabiliti dalla legge, attraverso il procedimento dell'offerta reale ex artt. 1208
e 1209 c.c. entro il termine essenziale concordato tra le parti del 30.09.2021, cosa che non si era verificata.
Per effetto della risoluzione di diritto già verificata ha chiesto che le fosse riconosciuto ai sensi CP_1 dell'art. 1385 c.c. il diritto a trattenere le somme versate dalla promittente acquirente a titolo di caparra confirmatoria e si è opposta alla richiesta avanzata ex adverso di pagamento della penale stabilita nel contratto preliminare del 22/12/2016, giudicandola pretestuosa e contraddittoria rispetto alla domanda formulata in via principale di esecuzione dell'obbligo di contrarre.
Ha infine osservato che la clausola penale inserita nel preliminare si prospettava sproporzionata ed eccessiva e meritava pertanto una riduzione per ricondurla ad equità.
2.1. Insistendo per il rigetto delle domande attoree ha formulato le seguenti conclusioni:
- in via preliminare, in rito, dichiarare l'improcedibilità della domanda proposta da parte attrice, in violazione del disposto di cui all'art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010;
- nel merito, accertare l'inadempimento della società e la conseguente Parte_1 risoluzione di diritto del contratto preliminare stipulato in data 22/12/2016 e dell'atto di integrazione del contratto preliminare stipulato in data 31/07/2020, ai sensi dell'art. 1457 c.c. e per l'effetto accertare il diritto della società a trattenere le somme versate dalla promittente acquirente CP_1
a titolo di caparra confirmatoria, fatto salvo il diritto all'ulteriore risarcimento dei danni per
l'indebita occupazione del bene immobile di proprietà della società convenuta da parte della società
a far data dal 30/09/2021, riservandosi di agire in separato giudizio;
Parte_1
- sempre nel merito, in via subordinata, accertare l'illegittimità della clausola penale contenuta nel contratto preliminare del 22/12/2016, stabilita euro 700.000,00, riducendola equamente ai sensi dell'art. 1384 c.c., stante la manifesta sproporzione ed eccessività della somma sancita a titolo sanzionatorio. Con vittoria di spese, funzioni e competenze da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.”
3. Il Giudice, previo rigetto l'eccezione di improcedibilità sollevata dalla convenuta sulla base del fatto che la domanda principale svolta in citazione aveva ad oggetto l'esecuzione coattiva dell'obbligo di contrarre e non verteva in materia di diritti reali, ha assegnato i termini per il deposito di memorie ex art. 183 VI co c.p.c. L'istruttoria si è svolta mediante produzioni documentali.
3.1 All'udienza del 31.03.2025, fatte precisare le conclusioni alle parti, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Parte attrice ha concluso per la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e per la restituzione del prezzo nonchè per il risarcimento del danno, di cui alle lettere a), h), i), j), k), l), m) e n), rinunciando alla domanda di adempimento coattivo del contratto, con vittoria di spese e compensi del giudizio. La rinuncia alla domanda ex art. 2932 c.c. era giustificata dalle risultanze della visura ipotecaria aggiornata sull'immobile oggetto di causa, dalla quale risultava un'ulteriore iscrizione ipotecaria sopravvenuta in favore dell'Agenzia delle Entrate. ʻ ʻ ʻ pagina 5 di 10 4. Preso atto della rinuncia formulata da parte attrice alla domanda principale volta ad ottenere l'emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., oggetto della lettera d) delle conclusioni dell'atto introduttivo, occorre prendere in esame quella di risoluzione del contratto per inadempimento imputabile alla società convenuta. CP_1
4.1 La fonte delle obbligazioni reciproche assunte dalle parti è il contratto preliminare stipulato in data 22.12.2016, successivamente integrato, limitatamente all'individuazione del nuovo termine per la conclusione del contratto definitivo dall'accordo trasfuso nella scrittura datata 31.7.2020.
Con il contratto preliminare si era obbligata a vendere a l'immobile ad uso produttivo CP_1 CP_2
(destinazione artigianale- industriale) situato in Prato Via Paronese 118/1, avente due piani, con all'interno laboratori, uffici, servizi, con annesso resede pertinenziale esclusivo di 800 mq. il quale si trova meglio descritto nell'atto e nella planimetria ad esso allegata.
Le condizioni salienti del contratto, da tenere in considerazione ai fini della decisione, sono le seguenti: il prezzo della compravendita era stato convenuto in complessivi euro 1.100.000,00; era stata stabilita l'immissione in possesso della parte acquirente dal 22.12.2016; era stato concordato il versamento da parte dell'attrice della somma di € 2000,00 a titolo di caparra confirmatoria e dell'importo di €
268.000,00 per il medesimo titolo, da corrispondersi in rate mensili di € 6.700,00; il versamento del saldo del prezzo, pari a € 830.000,00 da eseguirsi alla data della conclusione del contratto definitivo;
era stata inserita la condizione relativa al pagamento di una penale nella misura di € 700.000,00 in caso di mancata stipula del definitivo per cause non dipendenti dalla parte acquirente, salvo il risarcimento del maggiore danno;
infine era stata indicata la data del 3.4.2020 entro cui concludere il contratto definitivo.
Deve rilevarsi che nel contratto preliminare è indicato che l'immobile in questione è gravato da ipoteca iscritta il 14 febbraio 2007 a favore di per € 2.000.000,00 e contro Parte_2
rispetto alla quale la promittente venditrice si era impegnata a Controparte_1 ottenere a sua cura e spese il relativo consenso alla cancellazione entro la data di conclusione del contratto definitivo previa estinzione del relativo debito.
4.2 Il 31.7.2020 le parti avevano sottoscritto una scrittura privata intitolata “scrittura privata ad integrazione del contratto preliminare del 22.12.2016” nella quale i contraenti, premettendo che la parte promissaria acquirente aveva manifestato la volontà di non potere addivenire al rogito entro la data pattuita del 3.4.2020 ed aveva chiesto un differimento, avevano convenuto la posticipazione del termine portandolo al 30.9.2021 ed avevano determinato un'indennità risarcitoria da versare a cura della promissaria acquirente nell'importo di € 4.000,00 al mese a partire dal 10 agosto 2020 fino al
10.9.2021, ovvero fino alla data del rogito se questa fosse stata anticipata, escludendo al contempo che le cifre versate quale indennità risarcitoria potessero essere imputate in conto prezzo, né quale caparra confirmatoria.
Inoltre nella suddetta scrittura le parti avevano dato atto che nei mesi di maggio, giugno, luglio 2020
M& A aveva effettuato il versamento in favore della alienante della cifra complessiva di € 20.100,00, imputata in modo concorde, quanto ad € 15.000,00, a titolo di acconto sul prezzo ed € 5.100,00 a titolo di indennità risarcitoria.
pagina 6 di 10 Sulla scorta dell'ulteriore versamento attestato nel menzionato atto il saldo prezzo, pari ad €
815.000,00, sarebbe stato corrisposto al momento del rogito da concludersi entro e non oltre il
30.9.2021 indicato quale termine essenziale.
4.3 Dopo la posticipazione del termine aveva sollecitato la conclusione del contratto definitivo CP_2 di compravendita, prima proponendo la data del 22.9.2021, non accettata dalla controparte che aveva chiesto disporsi una proroga del termine del 30.9.2021 (cfr pec del 20.9.2021), poi ribadendo la disponibilità al rogito con pec del 13.10.2021 ed infine formulando un invito formale a comparire dinanzi al notaio individuato per la data della stipulazione, fissata al 28.10.2021 tramite altra pec del
20.10.2021. Dai documenti versati nel fascicolo attoreo risulta la presenza di comunicazione del Notaio
designato per la stipulazione, che aveva informato il l.r. di che Persona_3 Controparte_3 nella data 28.10.2021 nessuna persona per si era presentata allo Controparte_1 studio per il rogito.
5. Così riepilogato la vicenda contrattuale risulta fatto pacifico la mancata conclusione del contratto definitivo. L'inadempimento all'obbligazione assunta nel contratto preliminare è ascrivibile alla promittente venditrice. Se il differimento del primo termine fu chiesto ed ottenuto dalla promissaria acquirente, il mancato rispetto della seconda data individuata con il consenso di entrambe le parti va ritenuto imputabile alla promittente venditrice che, pur essendo stata sollecitata a onorare l'impegno, e poi formalmente invitata alla stipulazione del rogito, non è comparsa nella data fissata per addivenire al trasferimento definitivo dell'immobile.
Non constano spiegazioni in ordine all'omessa stipulazione del contratto definitivo.
L'inadempimento in cui è incorsa la società alienante ha riguardato non solo la mancata conclusione del contratto definitivo ma anche l'omessa cancellazione dell'ipoteca volontaria sull'immobile entro la data fissata per il rogito;
ad oggi, a distanza di circa quattro anni dalla scadenza del termine per il rogito, la società convenuta non si è resa disponibile per la stipulazione del contratto definitivo.
5.1 A fronte della pretesa attorea parte convenuta ha opposto l'eccezione di risoluzione di diritto del contratto preliminare e della scrittura integrativa adducendo l'inadempimento della promissaria acquirente, fondando tale conclusione sul disposto dell'art. 1457 c.c.
Nello specifico la convenuta ha sostenuto che si era prodotto l'effetto risolutivo poiché la parte promissaria acquirente non aveva preteso l'esecuzione della prestazione della controparte dandone notizia entro tre giorni a partire dalla scadenza del termine.
L'argomentazione in diritto si profila infondata. Intanto non considera che la proroga del secondo termine indicato nella scrittura integrativa fu richiesta ed ottenuta dalla stessa la quale, con pec CP_1 del 21.9.2021 aveva risposto di non potere essere presente nella data proposta ed aveva chiesto il differimento del secondo termine del 30.9.2021 fissato nella scrittura integrativa. In secondo luogo si osserva che la dicitura contenuta nella scrittura integrativa del contratto preliminare non pare sufficiente a ritenere il termine per la conclusione del contratto definitivo, seppure posticipato per addivenire al rogito, di natura essenziale. Nessuna circostanza fattuale è stata dedotta o presentata per sostenere l'essenzialità del termine. L'accertamento demandato in questa sede sulla natura del termine sarà limitato pertanto al contenuto della scrittura integrativa ed all'interpretazione delle espressioni ivi utilizzate. pagina 7 di 10 Orbene per come è stata redatta la condizione, che ha semplicemente fatto riferimento alle locuzioni
“entro e non oltre il 30.4.2021” non è possibile attribuire natura di termine essenziale alla data fissata per la conclusione del contratto definitivo.
Sul punto giova richiamare il principio di diritto enunciato dalla giurisprudenza di legittimità in materia di contratto preliminare che ha affermato che “il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell''espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata .
Nel caso di specie non risultano peculiari indicazioni nella scrittura integrativa dalle quali desumere per una delle parti la perdita definitiva dell'utilità nel caso di mancato rispetto del termine fissato. Non solo, anche il contegno stragiudiziale tenuto dalla promissaria acquirente che aveva accettato la postergazione del termine richiesta dalla convenuta confermando comunque la disponibilità a perfezionare il trasferimento dell'immobile consente di affermare da una parte una rinuncia implicita al rispetto della data in origine concordata e dall'altra parte la persistenza dell'interesse a conseguire l'utilità economica del contratto, nonostante il decorso del termine.
Al di là di tale argomento la convenuta non ha poi esposto o dedotto altre circostanze da contrapporre all'esposizione fornita dalla controparte e neppure ha indicato puntualmente quali sono state le ragioni che avevano impedito la comparizione dal notaio per la conclusione del contratto definitivo.
5.2 L'inosservanza dell'obbligo di stipulazione del contratto definitivo unitamente all'omessa cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, prestazioni che pacificamente la promittente venditrice non ha eseguito, danno luogo ad un'ipotesi di grave inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto preliminare.
La gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c va commisurata all'interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del contratto e non alla convenienza, per detta parte, della domanda di risoluzione rispetto a quella di condanna all'adempimento. Pertanto,
l'interesse richiesto dalla citata disposizione non può che consistere nell'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita, interesse che deve presumersi (con presunzione semplice, ex ar. 2727 c.c.) vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di non scarsa importanza, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie.
Nella vicenda in esame l'inadempimento alle obbligazioni assunte non può che essere ritenuto grave poiché, sia quantitativamente che qualitativamente, lo stesso ha irrimediabilmente compromesso l'equilibrio tra le controprestazioni, impedendo al promissario acquirente di conseguire l'utilità che si attendeva dalla stipula del contratto definitivo di vendita immobiliare in forza del quale avrebbe conseguito il trasferimento in suo favore del complesso immobiliare già posto nella sua disponibilità in virtù del possesso anticipato, conferito a decorrere dal 22.12.2016. pagina 8 di 10 Va poi considerato che il promissario acquirente aveva avanzato richiesta di mutuo per provvedere al saldo del prezzo, confermando così l'intenzione alla conclusione del contratto definitivo e la disponibilità al pagamento del prezzo. La concessione della linea di credito da parte della CP_4 evidenzia che il promissario acquirente era stato messo in condizioni di corrispondere il prezzo, essendosi procurato le risorse con il finanziamento richiesto. Di talché la parte era in grado di adempiere integralmente alle obbligazioni sulla stessa gravanti per effetto del contratto preliminare.
5.3 Va quindi pronunciata la risoluzione del contratto preliminare del 22.12.2016. In conseguenza di ciò il promissario acquirente deve restituire il bene immobile che ha conseguito anticipatamente, mentre il promittente-venditore è tenuto alla restituzione degli importi che sono stati corrisposti.
Tali disposizioni sono il precipitato degli effetti restitutori propri della risoluzione contrattuale che ha efficacia ex tunc. La caparra va resa in ragione del venir meno della causa della sua corresponsione
(Cass. n. 10953/2012; Cass. n. 11356/2006; Cass. 8310/03; Cass. 13828/00, 8630/98; Cass. 10217/94) senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo il danno stesso, consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte, maggiorata degli interessi, in re ipsa.
Non può essere accordato il doppio della stessa, potendo tale effetto prodursi solo quando la parte adempiente eserciti l'azione di recesso e non l'azione di risoluzione per inadempimento (1385, co II
c.c. ).
Con la proposizione dell'azione risoluzione del contratto la parte adempiente ha diritto alla restituzione della prestazione eseguita. Quanto alla determinazione dell'importo oggetto di restituzione si reputa di far riferimento a quanto risulta dalla scrittura integrativa dove sono stati riepilogati in modo consensuale i pagamenti fatti dalla promissaria acquirente: oltre alla caparra versata pari a € 270.000,00 le parti hanno dato atto della corresponsione da parte di quest'ultima di € 20.100.00 (di cui € 5.100,00 quale indennità risarcitoria) .
Le somme sono maggiorate degli interessi legali dal giorno della domanda fino all'effettivo soddisfo, non di rivalutazione, posto che viene in rilievo un obbligo di restituzione derivante dalla caducazione contrattuale, disciplinato dalle norme sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c..
5.4 In ordine al risarcimento del maggior danno cagionato dall'inadempimento della parte promittente alienante occorre fare riferimento alla penale pattuita nel contratto preliminare.
In diritto deve osservarsi che la clausola penale è prevista e regolata dall'art. 1382 cc;
come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità la clausola penale costituisce una forma concordata di liquidazione anticipata del danno, dovuto in caso di inadempimento indipendentemente dalla prova dell'esistenza dello stesso (Cass, 22.09.2011 n. 19358), salva la prova liberatoria da parte del debitore della non imputabilità del danno ex art. 1218 cc (Cass. 10.05.2012 n. 7180). Ove la clausola penale preveda la risarcibilità dell'ulteriore danno, lo stesso non è in re ipsa, ma va allegato e provato (Cass. 22.06.2016
n. 12956).
L'art. 1384 c.c. prevede la possibilità di una diminuzione ad opera del Giudice se l'obbligazione è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento.
E' opportuno ribadire che in tema di clausola penale, il potere di riduzione ad equità, attribuito al giudice dall'art. 1384 cod. civ. a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento, può essere esercitato pagina 9 di 10 d'ufficio, ma l'esercizio di tale potere è subordinato all'assolvimento degli oneri di allegazione e prova, incombenti sulla parte, circa le circostanze rilevanti per la valutazione dell'eccessività della penale, che deve risultare dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo.
Nella vicenda in esame deve tenersi conto che nel lungo arco temporale intercorso dalla data di conclusione del contratto preliminare ad oggi, il bene immobile è stato nella disponibilità concreta del promissario acquirente che lo ha utilizzato. L'immissione anticipata nel possesso è indicata nel contratto preliminare e decorre dalla data della sua conclusione.
Sulla scorta del fatto che parte attrice ha comunque avuto un vantaggio economico dall'immissione anticipata, derivante anche dal fatto che trattasi di bene produttivo, la penale viene ridotta della metà e ricondotta a € 350.000,00.
Parte convenuta si è riservata di agire in separato giudizio per il risarcimento del danno da occupazione dell'unità promessa, pertanto nessun accertamento su tale profilo viene svolto in questa sede.
Le spese seguono la regola della soccombenza e vengono liquidate nel dispositivo, applicando i valori medi per fase introduttiva e studio ed i valori minimi delle fasi decisionale ed istruttoria in relazione all'attività effettivamente svolta, riferiti allo scaglione da € 520.001,00 a € 1.000.000,00 .

PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) risolve il contratto preliminare stipulato il 22.12.2016 tra e Parte_1 [...]
per inadempimento della parte promittente venditrice;
Controparte_1
b) condanna parte attrice alla restituzione dell'unità immobiliare situata in Prato Controparte_5
Via Paronese 118/1in favore della convenuta;
Controparte_1
c) condanna parte convenuta alla restituzione Controparte_1 della somma di € 290.100,00 oltre interessi legali dal giorno della domanda all'effettivo soddisfo ed al pagamento a titolo di penale della somma di € 350.000,00, previa riduzione dell'importo come in parte motiva.
d) condanna a rimborsare in favore di parte Controparte_1 attrice le spese di lite, che si liquidano in € 18.420,00 per compensi, oltre rimborso forfettario 15%,
i.v.a., c.p.a. per legge ed € 1713,00 per esborsi.
Prato 15 novembre 2025
Il GOP dott. Maria Carmen Napolitano
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