REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Treviso, Terza Sezione civile, dott. Carlo Baggio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n° 1142/2023 in data 20.2.2023, promossa da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
BERTONI ANDREA, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in VIA
NIKOLAJEWKA 1/3, PEDEROBBA (TV),
attrice
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._1
RISCICA PAOLO, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in
CALMAGGIORE 10, TREVISO (TV),
convenuta
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avente per oggetto: Occupazione senza titolo di immobile
***
CONCLUSIONI
- per Parte_1
“Nel merito:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, - accertata l'illegittima occupazione da parte della convenuta dell'immobile indicato nelle pre-messe dell'atto di citazione per il periodo da ottobre 2017 a ottobre 2022, e il contegno da ella tenuto contrario al dovere di correttezza sancito dall'art. 1337 c.c., condannarla a risarcire il danno conseguentemente procurato alla concludente, pregiudizio economico che prudenzial-mente il concludente stima, salva diversa maggiore o minor somma determinata o liquidata equitativamente in corso di causa, pari ad euro 100,00 per ogni mese d'occupazione e pertanto in euro 6.000,00 complessivamente, con interessi e rivalutazione monetaria, oltre interessi mo-ratori dal giorno della citazione;

- condannare la convenuta al ristoro delle spese e delle competenze CP_1 legali di causa, oltre accessori di legge (spese generali, contributo cassa forense, iva).
In via istruttoria: come da memorie istruttorie in data 08.09.2023 depositata il
11.09.2023 e in data 30.09.2023 depositata il 02.10.2023.”
- per : CP_1
“Ogni contraria eccezione, deduzione ed istanza rejetta;

Nel merito: respingersi le domande delle attrici opponenti perché infondate in fatto e in diritto per le causali esposte in narrativa.
In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avversarie, ridursi le somme oggetto di richiesta in considerazione di quanto esposto in atti, sia in linea tempo-rale, che in linea capitale.
In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi di lite.
In via istruttoria: ammettersi prova per interpello e testi sui seguenti capitoli di prova:
1. “vero che nel novembre del 2009, quando l'arch. effettuava il trasloco presso CP_1
l'abitazione sita in Nervesa della Battaglia (TV) – Via Moretti n. 9/E int. 1 e doveva tempo-raneamente ricoverare qualche mobile, l'arch. di sua iniziativa Per_1 concedeva di ri-coverarli nel garage catastalmente identificato al Comune di Nervesa della Battaglia Sez. C Foglio 2 Mapp. n. 1136 Sub 63”


2. Vero che in tale occasione l'arch. si rendeva disponibile a restituire le chiavi CP_1 del pre-detto garage una volta terminato il trasloco, ma che l'arch. le Per_1 comunicava che avrebbe potuto continuare ad utilizzarlo gratuitamente senza limiti di tempo”;
Pag. 2 di 6 3. “Vero che dal 2009 l'arch. utilizzava il garage saltuariamente, per lo più per CP_1 deposi-tarvi i bidoni della spazzatura o, temporaneamente, altri oggetti, sino alla fine dell'anno 2021”;
4. “vero che nella persona dell'arch. , ha concesso Parte_1 Per_1
l'utilizzo gra-tuito di altri garage siti in Nervesa della Battaglia Sez. C Foglio 2 Mapp.
n. 1136– via Mo-retti ed in particolare un garage catastalmente identificato al n. 62 alla signora , un garage catastalmente identificato al n. 78 alla signora Controparte_2
e ha consentito l'uso gratuito del garage catastalmente identificato al n. Persona_2
80 al sig. per circa 4 anni” Parte_2
5. “vero che nel 2022 il prezzo richiesto per uno dei garage di proprietà della
[...] era di € 7.000,00” Parte_1


6. Vero che nel 2022 il dott. ha trattato con in Persona_3 Parte_1 persona dell'arch. , l'acquisto di 3 o 4 garage al prezzo di € 6.000 Controparte_3
l'uno”
7. “vero che, durante le trattative intercorse nel 2022 per l'acquisto del garage, l'arch.
chiedeva all'arch. la somma di € 7.000 per il garage, di € 4.000,00 a Per_1 CP_1 titolo di canoni di locazione pregressi e di € 3.000 per la striscia di terreno insistente sul suo giardi-no”
8. “vero che durante le trattative intercorse nel 2022 l'arch. riferiva Per_1 all'arch. che non avrebbe proceduto alla vendita del garage al CP_1 Parte_1 prezzo convenuto a meno che non venissero pagati gli ulteriori importi richiesti per
l'occupazione pregressa del garage e per la striscia di terreno insistente sul suo giardino”
9. “vero che l'arch. richiedeva per la prima volta un corrispettivo Controparte_3 per l'utilizzo del garage durante gli incontri avvenuti a fine 2021”;
10. “vero che tra settembre ed ottobre 2021 l'arch. provvedeva a liberare il CP_1 garage cata-stalmente identificato al Comune di Nervesa della Battaglia Sez. C Foglio
2 Mapp. n. 1136 Sub 63 e a trasferire i beni mobili ivi presenti nel garage vicino, di proprietà del sig. Pt_3
”;
[...]
11. “vero che dal 2009 i condomini occupano lo spazio comune davanti ai garage di proprietà di poiché inutilizzati, come da documento 9 che si Parte_1 rammostra”
Pag. 3 di 6 Si indicano a testi: Quanto ai capitoli 1 e 2 il sig. quanto ai capitoli Controparte_4 da 3 a 11 il sig. , da n. 3 a 6 e nn. 10 e 11 la sig.ra il Parte_2 Persona_2 sig. , il dott. e la sig.ra .” Parte_3 Persona_3 CP_2
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MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio al fine di sentirla Parte_1 CP_1 condannare al risarcimento del danno, quantificato in € 100,00 al mese da ottobre 2017
a ottobre 2022, patito per l'occupazione illegittima del garage catastalmente censito al
Catasto Fabbricati del Comune di Nervesa della Battaglia (TV), sez C, foglio 2, part. 1136, sub. 63.
La convenuta si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto della domanda attorea.
La causa viene in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.
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La domanda attorea non merita accoglimento, dovendosi in radice escludersi che l'occupazione del garage da parte di fosse illegittima o, comunque, priva di CP_1 Parte titolo, essendo la stessa ad aver chiaramente allegato di aver concesso, ancora nel
2009, alla controparte di utilizzare l'immobile, pendendo tra le parti delle trattative per l'acquisto dello stesso.
L'attrice, invero, afferma anche che le parti avrebbero verbalmente concordato che corrispondesse alla proprietaria un “compenso, da determinare insieme al prezzo CP_1 di vendita”, per l'utilizzo dell'immobile. L'attrice afferma quindi, implicitamente, che le parti avrebbero concluso un contratto di locazione (cfr. art. 1571 CC: “la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”). Un siffatto contratto, però, sarebbe nullo per indeterminatezza dell'oggetto, mancando la determinazione del canone (l'attrice non ha neppure allegato una pattuizione in tal senso, né ha chiesto di provare per testi la circostanza), oltre che per difetto di forma ai sensi dell'art. 1 co. 4 L
431/1998.
Si deve invece ritenere che, come da sempre sostenuto dalla convenuta, le parti avessero concluso un contratto di comodato precario, come si desume da un lato dal fatto che l'utilizzo del garage venne concesso ancora nel lontano 2009 e che per oltre dodici anni mai alcuna richiesta di pagamento di qualsivoglia canone venne rivolta a e, CP_1 dall'altro e soprattutto, dall'SMS del 15.9.2021 (doc. 4 conv.), con cui lo stesso legale
Pag. 4 di 6 Parte rappresentante di , ammetteva espressamente di aver concesso a Per_1 CP_1
l'utilizzo del garage a titolo gratuito;
tutte le comunicazioni in cui si fa riferimento ad un ipotetico canone di affitto sono invece di provenienza dello stesso e, Per_1 peraltro, hanno contenuto del tutto generico ed indeterminato.
Stante l'esistenza del contratto di comodato, l'occupazione del garage non può ritenersi illegittima e l'attrice nulla può vantare (né a titolo di corrispettivo, né a titolo di risarcimento del danno) nei confronti della convenuta.
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Solo per mera completezza si osserva che l'attrice ha anche richiamato, nelle conclusioni, l'art. 1337 CC. Tale richiamo deve però ritenersi irrilevante, posto che dalla lettura complessiva degli atti di parte emerge che la domanda non è stata formulata a titolo di responsabilità precontrattuale, bensì in virtù dell'asserita illegittima occupazione dell'immobile da parte della convenuta (si veda, ad esempio, il diffuso richiamo a Cass. SU 33645/2022, nonché le copiose argomentazioni svolte circa l'assenza di un titolo che legittimasse alla detenzione). Peraltro, quand'anche CP_1 proposta, nemmeno una siffatta domanda risarcitoria avrebbe potuto trovare accoglimento.
In primo luogo, perché risulta provata la conclusione del comodato nella pendenza delle trattative, il che è assorbente.
In secondo luogo, perché non risulta provata una condotta contraria a buona fede in capo alla convenuta, che non può certo ritenersi sussistente per il semplice fatto che le parti non avessero raggiunto un accordo. Risulta anzi che la conclusione del contratto fosse stata dapprima ritardata per le condizioni di salute di e poi per quelle di Per_1
e che, infine, non fosse avvenuta non avendo le parti raggiunto un accordo CP_1 relativamente da un lato al pagamento di un corrispettivo per la pregressa occupazione, dall'altro alla contestuale vendita anche di un terreno, che nessuna attinenza aveva col garage. Peraltro, il garage fu anche oggetto di pignoramento da parte di un creditore di Parte
sicché comunque la compravendita non avrebbe potuto perfezionarsi, né evidentemente tale circostanza può addebitarsi a CP_1
In terzo luogo, perché in ipotesi di responsabilità precontrattuale è risarcibile solamente il c.d. interesse negativo, mentre nel caso di specie l'attrice pretenderebbe il risarcimento dell'interesse positivo (ossia i presunti canoni che si sarebbe in CP_1 ipotesi obbligata a pagare all'atto della compravendita), mentre non è stata data prova Parte della perdita da parte di di concrete occasioni di locare l'immobile a terzi
Pag. 5 di 6 (circostanza che anzi pare di doversi in radice escludere, considerando che pacificamente l'attrice disponeva di diversi altri garage parimenti non locati, il che fa desumere la mancanza di volontà di locare a terzi anche l'immobile oggetto di casa).
Men che meno vi è prova della concreta possibilità per il locatore di ottenere un canone pari a quello prospettato in atto di citazione: basti considerare che, secondo la stessa prospettazione attorea, il garage di 20 mq avrebbe avuto un valore di € 5.000,00, cfr. doc. 6 att., sicché appare del tutto sproporzionato un canone di € 100,00 mensili: si consideri infatti che normalmente la redditività annua di una locazione si assesta all'incirca sul 5-6% del valore dell'immobile (come emerge dalle visure OMI doc. 8 conv.), sicché per un immobile del valore di € 5.000,00 si sarebbe potuto ipotizzare al massimo un canone di circa € 25,00 mensili.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo secondo valori inferiori ai medi, stante la scarsa complessità della causa ed il mancato svolgimento di attività istruttoria.
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P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

1. rigetta le domande attoree in quanto infondate;

2. condanna l'attrice a rifondere alla convenuta Parte_1 CP_1
le spese legali del presente procedimento, che si liquidano in € 20,50
[...] per esborsi ed € 3.500,00 per compenso, oltre ad IVA, CPA e rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso ex DM 55/2014.
Così deciso in Treviso, 17 gennaio 2025
Il giudice
- Dott. Carlo Baggio -
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