REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria
Pasqualina Grauso, ha pronunziato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 43322 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(c.f. , elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma, via Nomentana, n. 13, presso lo studio dall'avv.
Domenico Fato, che lo rappresenta difende;
opponente
E
(c.f. ) ed (c.f. CP_1 C.F._2 CP_2
, elettivamente domiciliati in Roma, in viale Del C.F._3
Vignola, n. 11, presso lo studio degli avvocati Gennaro Leone, Giovanna
Gagliardo e Lorenzo Padulo, che li rappresentano e difendono;
opposti
FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. ha proposto opposizione Parte_1 al decreto ingiuntivo n. 10513/2024 emesso in data 5.8.2024 nell'ambito del procedimento R.G. n. 28805/2024, che gli ha ingiunto il pagamento di euro
3.970,43, oltre agli interessi legali e alle spese del procedimento monitorio in
1 favore di e a titolo di canoni di locazione scaduti e CP_3 CP_2 non pagati (per euro 2.100) ed oneri condominiali (per la somma di euro
1.870,43), in relazione alla locazione dell'immobile sito in Roma, via Fausto
Melotti, n. 14, piano III, interno 12 (censito al catasto al foglio 1150, particella
3966, subalterno 549) con posto auto distinto con il n. 23 (subalterno 532) e la cantina distinta con il n. 14 (subalterno 581).

1.1. L'opponente ha dedotto di aver corrisposto gli oneri condominiali richiesti nel decreto ingiuntivo opposto, in data 3 febbraio e 6 marzo 2023 per l'importo di euro 1.100, nonché la somma di euro 182,23 nel luglio 2024, non contabilizzati negli estratti conto delle quote condominiali.
Ha contestato la somma di euro 1.870,73 asseritamente dovuta a titolo di oneri condominiali attesi gli intervenuti pagamenti e ha dedotto di non aver mai potuto prendere visione dei bilanci condominiali in quanto mai notificati al conduttore, neanche per conoscenza, determinando così uno stato di incertezza tale dovuto alla confusionaria gestione condominiale ad esso non imputabile.
Ha constato l'estratto conto del 20.12.2023 nella parte in cui non indica la somma a proprio credito di euro 362,97.
Ha proposto inoltre domanda riconvenzionale, deducendo che l'appartamento è interessato da infiltrazioni di acqua che non hanno trovato una risoluzione, i quali, oltre a rendere insalubre e non utilizzabile l'ambiente interessato, hanno totalmente ammalorato il mobilio posto all'interno della stanza cagionando danni quantificati in euro 2.500 e ha dedotto la violazione dell'art. 1576 c.c. da parte dei locatori che non si sono attivati né con il condominio né con i proprietari degli immobili sovrastanti per risolvere la problematica che attinge l'appartamento locato.
Ha concluso chiedendo la revoca e/o annullamento del decreto ingiuntivo in questione non essendo stata correttamente quantificata la somma ingiuntagli e, per l'effetto, respingere e/o rigettare le domande formulate nel relativo ricorso per ingiunzione;
accogliere la domanda riconvenzionale e conseguentemente condannare ed anche in solido tra loro, a rifondere CP_1 CP_2 al un risarcimento danni di euro 2.500 ai sensi degli articoli 2051 e Pt_1
2 2043 c.c., chiedendo al giudice di individuare e quantificare la richiesta formulata anche in via equitativa.

2. Si sono costituiti in giudizio ed contestando le CP_3 CP_2 avverse deduzioni ed eccependo in via preliminare l'inammissibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento obbligatorio di mediazione, la necessità di mutare il rito da ordinario a speciale delle locazioni, nel merito l'infondatezza delle avverse pretese, la sussistenza del credito, e l'infondatezza della domanda riconvenzionale in quanto sfornita di supporto probatorio.
Hanno concluso chiedendo, previa conferma del decreto ingiuntivo, in via preliminare, di dichiarare improcedibile l'opposizione per il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatorio;
nel merito, di accertare e dichiarare che l'opponente ha condotto in locazione l'immobile e si è reso moroso nel pagamento della somma di euro 2.100 a titolo di canoni di locazione scaduti e non pagati relativi al rapporto di locazione del periodo dal 1°.

5.2018 al
30.4.2023 (tale morosità sarebbe confermata anche dall'inadempimento parziale della scrittura privata del 1°.5.2023) e, per l'effetto, di condannare Pt_1 al pagamento della predetta somma in loro favore;
di accertare e
[...] dichiarare che il sig. si è reso moroso nel pagamento della Parte_1 somma di euro 1.870,43 per oneri condominiali, scaduti e non pagati, così derivati: euro 648,06 relativa a conguaglio anno 2022; euro 814,92 relativa a n.
4 rate per euro 203,72 di condominio ordinario 2023; euro 407,44 relativa a n. 2 rate per euro 203,72 di condominio ordinario 2024; nonché che gli opposti hanno regolarmente corrisposto la somma di euro 1.870,43 in favore del condominio sito in Roma, via Fausto Melotti n.1 4, per conto del sig. Pt_1 nonché che sono stati rispettati i dettami dell'art.9 c.3 legge 392/78; e per l'effetto condannare l'opponente alla restituzione della somma di euro 1.870,43 in favore degli opposti;
in subordine, condannare l'opponente al pagamento della maggiore e/o minore somma ritenuta equa, di giustizia o giudizialmente accertata;
di rigettare la domanda riconvenzionale proposta dal sig. Pt_1
3 in quanto non provata, giuridicamente infondata, inammissibile e Pt_1 generica.

3. All'odierna udienza, in assenza di istanze istruttorie, la causa è stata discussa dalle parti e decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Con riferimento al vantato credito dei locatori opposti di euro 2.100 a titolo di canoni di locazione per il periodo dal 1°.

5.2018 al 30.4.2023, si osserva che il conduttore opponente non ha specificamente dedotto alcunché sul punto, cosicché tale credito deve considerarsi riconosciuto, in quanto non effettivamente contestato.
Ad ogni modo, poiché si verte in tema di adempimento contrattuale, parte attrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico della parte convenuta l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr. Cass. civ. sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n.
341/2002).
Ciò posto, nel caso di specie gli opposti (parte attrice in senso sostanziale) hanno evaso l'onere della prova su di essi incombente, producendo in giudizio il contratto di locazione debitamente registrato, da cui si trae prova del titolo del credito vantato;
i locatori hanno poi allegato l'inadempimento del conduttore dell'obbligo di pagare l'importo di euro 2.100 per i canoni di locazione dal
1°.

5.2018 al 30.4.2023. Siffatto inadempimento era certamente già sussistente, seppur in misura maggiore (5.250 euro), al 1°.5.2023, quando le parti sottoscrissero una scrittura privata inerente a un piano di rientro dal predetto debito, che, tuttavia, non è stata integralmente rispettato dal conduttore.
L'opponente (convenuto in senso sostanziale), dal canto suo, non ha in alcun modo dimostrato il pagamento della somma richiesta, con conseguente raggiungimento della prova dell'inadempimento.

4.1. In relazione al vantato credito di euro 1.870,43 per oneri condominiali, trattandosi di responsabilità contrattuale, vale quanto già illustrato al paragrafo 4 circa il riparto dell'onere della prova.
4 Tanto precisato, si rileva che l'opponente, sebbene abbia specificamente contestato la sussistenza di tale credito dell'opposto, sostenendo di aver versato quanto dovuto, non ha tuttavia dimostrato tale adempimento.
In particolare, l'opponente ha dedotto di aver eseguito bonifici in favore del condominio per euro 1.100 nell'anno 2023 e per euro 182 nell'anno 2024, che non sarebbero stati contabilizzati da parte opposta nella sua azione monitoria.
Siffatte deduzioni sono infondate, giacché i due bonifici effettuati nell'anno
2023 (di 600 euro il 3.2.2023 e di 500 euro il 6.3.2023, per complessivi euro
1.1000) sono inerenti a quanto dovuto per l'anno 2022 e sono stati eseguiti prima dell'approvazione del bilancio consuntivo del 2022, approvato, infatti, il
15.5.2023, da cui risulta (allegata pagina 14 del bilancio consuntivo versata in atti) che in tale data il conduttore era ancora debitore del condominio per euro
552,09, avendo versato per l'anno 2022 la minor somma di euro 1.649,47 a fronte di un debito di euro 2.201,56, il che emerge altresì dal successivo bilancio consuntivo del 2023.
Il bonifico di euro 182 effettuato dal conduttore in data 24.7.2024 è relativo al pagamento della terza rata 2024 (luglio/settembre), sicché è estraneo alla lite non essendo oggetto del decreto ingiuntivo (specificamente nel ricorso monitorio sono state chieste esclusivamente la prima rata e la seconda rata delle spese condominiali ordinarie del 2024, essendo peraltro la terza rata al tempo non ancora scaduta).
L'opponente ha altresì eccepito di aver effettuato pagamenti “alla cieca”,
“senza avere, pur essendo suo pieno diritto, cognizione degli oneri condominiali nella loro specificità, degli estratti conto corrente nonché delle determinazioni assembleari”. Anche tale contestazione è infondata, poiché, a prescindere dalla valutazione dell'effettivo invio dei verbali assembleari direttamente dal condominio ai locatori, come dedotto dagli opposti, è assorbente osservare che il conduttore, ai sensi dell'art. 9, comma 3, della legge n. 392/1978, avrebbe potuto chiedere ai locatori l'indicazione specifica delle spese condominiali con la menzione dei criteri di ripartizione entro due mesi dalla richiesta di pagamento e la visione dei pertinenti documenti giustificativi,
5 il che non risulta essere formalmente avvenuto, con conseguente decadenza da qualsivoglia contestazione circa la correttezza dei calcoli effettuati dal
. Ad ogni modo, gli opposti hanno documentato di aver inviato al CP_4 sig. i dati di cui al citato art. 9, comma 3, tramite raccomandata A/R Pt_1 dell'11.4.2024, tornata indietro al mittente per compiuta giacenza.
Inoltre, vi è prova in atti del pagamento da parte degli opposti in favore del condominio di quanto dovuto per oneri condominiali a carico del conduttore per un totale di euro 1.870,43 (di cui euro 648,06 relativi al conguaglio condominiale per l'anno 2022, euro 814,92 relativi a quattro rate da euro 203,72 ciascuna per spese condominiali ordinarie del 2023 ed euro 407,44 relativi a due rate da euro 203,72 ciascuna per spese condominiali ordinarie del 2024), che devono essere rimborsati dal sig. Pt_1

4.2. In definitiva l'opposizione è infondata e conseguentemente deve essere rigettata.

5. Con riferimento alla domanda riconvenzionale, si evidenzia che le lamentate infiltrazioni (di cui vi è in atti un principio di prova mediante foto e un video e che comunque risultano in sostanza provate dal fatto che i proprietari avevano chiesto un'assemblea straordinaria condominiale in merito, poi non tenutasi) non comportano nel caso di specie (anche laddove venissero provate nella loro effettiva intensità) la responsabilità del locatore, il che rende superfluo ogni ulteriore approfondimento istruttorio sul punto (peraltro non richiesto dall'opponente, il quale si è limitato a chiedere un risarcimento di euro 2.500
(somma quantificata senza specifica motivazione e in assenza di documentazione tecnica).
In proposito si osserva, da un lato, che la domanda, oltre a essere immotivata nel quantum, è, in via pregiudiziale, sfornita di supporto probatorio sulla genesi delle infiltrazioni, che appaiano verosimilmente riconducibili a fattori della struttura condominiale, fermo restando che spetta all'attore provare il nesso causale, il che, tuttavia, non è avvenuto nel caso di specie, con la conseguenza che non vi è alcuna prova della riconducibilità delle infiltrazioni a guasti attinenti alla proprietà dei locatori.
6 D'altro lato, in mancanza di prova della scaturigine delle infiltrazioni da beni dei locatori, questi non rispondono dei danni, in quanto, laddove derivanti da ammaloramento o cattivo funzionamento di beni condominiali, i locatori non sarebbero tenuti a garantire i conduttori.
Invero, ai sensi, dell'art. 1585, comma 2, c.c., il locatore non è tenuto a garantire il conduttore “dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio”, sicché se la struttura condominiale arreca un danno all'immobile locato, il conduttore può agire direttamente contro il condominio per il risarcimento dei danni subiti e la condanna alla riparazione del guasto, non potendo legittimamente pretendere un'attivazione in sede giurisdizionale del locatore.
Ciò posto, nella fattispecie in esame i locatori si sono attivati, sollecitando formalmente il condominio a porre in essere un intervento. Tuttavia, il nulla ha deliberato al riguardo e ha persistito in atteggiamento CP_4 omissivo.
Non vi è stata, dunque, alcuna condotta omissiva dei locatori, i quali hanno rappresentato al condominio la problematica comparsa nell'appartamento locato e, per quanto possibile, hanno tentato – infruttuosamente – di ottenere un'analisi della situazione e un eventuale intervento di ripristino.
Pertanto, considerato che in forza del citato art. 1585, in relazione alle molestie di fatto il locatore non garantisce il conduttore, il quale, infatti, è facoltizzato ad esperire un'azione diretta nei confronti del molestatore, i signori e CP_1 non rispondono dei danni subiti da per il minor godimento del CP_2 Pt_1 bene locato, con la conseguenza che non possono subire in proprio danno una diminuzione del canone di locazione e non possono essere condannati a riparar alcunché, né a risarcire danni subiti dal conduttore, non essendoci prova che i danni derivino da beni di loro proprietà e considerato che, qualora si trattasse di problematica derivante da beni condominiali, il conduttore dovrebbe agire nei confronti dell'ente di gestione.

5.1. Tanto premesso, la domanda riconvenzionale è infondata e, pertanto, deve essere rigettata.
7 6. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe specificata, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione,
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n.
10513/2024 emesso dal Tribunale di Roma il 5.8.2024 nell'ambito del proc.
R.G. 28805/2024) e lo dichiara definitivamente esecutivo;

2) rigetta la domanda riconvenzionale;

3) condanna a rimborsare a ed le Parte_1 CP_1 CP_2 spese del presente giudizio di opposizione, liquidate in euro 852, oltre al 15% per spese generali, iva e cpa.
Roma, 2.10.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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