N. R.G. 1887/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di Pesaro
Il Tribunale, nella persona del Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1887/2023 promossa da:
rappresentata e difesa dall'Avv. MARCO CASSIANI (domicilio telematico) Parte_1
PARTE ATTRICE - OPPONENTE contro rappresentata e difesa dall'Avv. SAMUELE MARCANTONI Controparte_1
(domicilio telematico)
PARTE CONVENUTA - OPPOSTA
OGGETTO: Mediazione
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte di precisazione delle conclusioni depositate in data
29/11/2024.
In fatto ed in diritto ha chiesto ed ottenuto decreto ingiuntivo (Tribunale di Pesaro n. 421/2023, R.G. Controparte_1
n. 1230/2023) nei confronti di al pagamento della somma € 12.810,00, oltre spese di Parte_1 procedura ed accessori di legge, a titolo di provvigioni maturate quale intermediatrice “in merito all'acquisto, da parte del dell'immobile di proprietà di (tal) sito in Pesaro in Via Pt_1 Parte_2
Adda n. 18, giusta proposta irrevocabile di acquisto del 18.01.2022”.
Il ha proposto opposizione ed ha formulato domanda riconvenzionale in ragione della violazione Pt_1 degli obblighi informativi incombenti in capo alla società mediatrice.
A seguito della rituale costituzione di sono stati concessi i termini ex art. 171 Controparte_1 ter cpc.
All'esito della udienza di prima comparizione delle parti, è stata rigettata la istanza di sospensione ex art. 295 cpc -formulata con riguardo all'esito del giudizio di appello tra il ed il promittente Pt_1 venditore- ed è stata fissata l'udienza per la rimessione della causa in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 189 cpc.
La prestazione resa da in ragione della quale ha azionato la domanda in via Controparte_1 monitoria, riposa nella accettazione (da parte del promittente venditore) della proposta irrevocabile di acquisto immobiliare, formulata da , ricevuta dalla opposta e da questa comunicata al Parte_1 proprietario dell'immobile che la ha successivamente sottoscritta per accettazione (vedi d.i. – punto 2).
pagina 1 di 4 Nella proposta di acquisto era previsto che “l'accettazione della presente proposta genererà in capo ad il diritto alla mediazione ai sensi dell'art. 1754 e seguenti del C.C., in capo ad Controparte_1 entrambe le parti”.
E' stato, inoltre, concluso il contratto preliminare di vendita, tra il ed il nel quale è stato Pt_1 Pt_2 dato atto della conclusione del contratto con la mediazione di Area Immobiliare (di la Persona_1 quale “percepirà, a titolo di provvigione e rimborso spese, quanto di sua spettanza al rogito notarile”.
Il aveva formulato la proposta di acquisto di un immobile ivi descritto e rappresentato Pt_1 graficamente e, nella stessa proposta, era stata indicata la data di consegna al definitivo e l'impegno della parte promittente alla garanzia di conformità urbanistica e catastale dell'immobile il quale doveva essere trasferito (tra l'altro) libero da vizi ed evizioni.
Il contratto definitivo di vendita non è stato concluso ed è sorto conflitto tra le parti a seguito del risconto delle sue irregolarità urbanistiche e catastali.
La domanda si ritiene meritevole di accoglimento nei termini che seguono.
Per quanto riguarda, dunque, la posizione del il rapporto deve ritenersi regolato dagli artt. 1754 e Pt_1
1755 c.c. in forza dei quali il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione ove la sua attività sia stata utile al fine della conclusione dell'affare (cfr. Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 2389 del 24/01/2024).
Non è stato allegato, d'altro canto, che avesse ricevuto incarico alcuno Controparte_1 dall'opponente con la conseguenza che il diritto alla provvigione, nei suoi confronti, deve ritenersi maturato solo se l'affare è concluso.
Con il termine "affare" (vedi Cass. Sez. 3, Sentenza n. 7519 del 2005) deve ritenersi l'attività giuridica in movimento verso un'attività economica. Pertanto l'affare si può ritenere concluso quando si verificano gli estremi dell'art. 1321 c.c., cioè quando interviene l'accordo di due o più persone ancorchè gli effetti del medesimo siano solamente obbligatori e non reali.
Non vi è dubbio, nel caso di specie, che con la conclusione del contratto preliminare le parti si fossero obbligate alla conclusione del contratto definitivo.
Occorre vagliare, pertanto, la eccezione di inadempimento formulata dall'opposto la quale -si ritiene- può essere riferita alla sola proposta irrevocabile di acquisto.
Occorre distinguere, in particolare, le due circostanze nelle quali era stata manifestata la comune volontà alla conclusione del futuro contratto di vendita. La prima quando vi era stata accettazione della proposta irrevocabile di acquisto e la seconda quando era stato concluso il contratto preliminare di vendita.
Nella prima il mediatore non si era limitato a mettere in contatto le parti ma era stato investito dell'incarico di prospettare l'affare al promittente acquirente con la conseguenza -si ritiene- che lo stesso opposto aveva partecipato alla definizione dell'oggetto del contratto.
Mentre, dunque, la proposta irrevocabile di acquisto era stata formulata dal previo invito a Pt_1 proporre da parte della opposta -la quale aveva predisposto il contenuto della proposta, contenente sia i dati dell'immobile sia la corrispondenza del medesimo alle planimetrie catastali depositate presso il Comune nonché la garanzia della sua conformità urbanistica e catastale- il contratto preliminare era stato, invece, concluso dal e dal promittente venditore senza la partecipazione della opposta Pt_1
(diversamente da quanto era avvenuto in sede di formulazione della proposta irrevocabile di acquisto).
pagina 2 di 4 Se dunque, nella prima fase, la opposta aveva favorito la formulazione della proposta irrevocabile previa attestazione di una conformità urbanistica e catastale solo parziale, in fase di conclusione del contratto preliminare l'accordo è stato raggiunto direttamente dalle parti.
L'utilità della attività svolta dalla opposta deve ritenersi circoscritta al solo fatto che le parti fossero state messe in contatto.
Con riguardo all'accordo sul prezzo questo, però, era stato determinato sulla base della stessa dichiarazione formulata dalla opposta per conto della parte venditrice.
Deve trovare spazio, pertanto, la eccezione formulata dall'opponente secondo la quale la regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile avrebbe determinato nel complesso una riduzione del valore dell'immobile nell'ordine di €20.000,00.
In ragione della conclusione del contratto preliminare deve ritenersi non rilevante al fine della decisione sia l'impegno della opponente assunto in sede di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto che il comportamento successivo delle parti le quali avevano proceduto a successive verifiche di conformità urbanistica al fine di pervenire alla conclusione del contratto definitivo.
Con riguardo, in particolare, alla proposta irrevocabile di acquisto, l'art. 1757 c.c. richiede in capo al mediatore che la prestazione del medesimo sia eseguita con diligenza (artt. 1176 e ss. c.c.) poiché fa salvo il diritto alla provvisione in ipotesi di contratto annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
Il comportamento successivo delle parti conferma, in ogni caso, la conclusione dell'affare ovvero il vincolo che si era creato tra le medesime, per opera del mediatore, al fine di pervenire al trasferimento dell'immobile.
Con riguardo alla liquidazione della provvigione deve prendersi atto della eccezione della opponente secondo la quale le irregolarità urbanistiche e catastali avrebbero comportato una riduzione del prezzo dell'immobile nell'ordine di €20.000,00 sul prezzo pattuito di €350.000,00.
Sulla base degli usi si ritiene, pertanto, equo quantificare la provvigione nella misura del 2% oltre accessori se dovuti sul prezzo di €330.000,00.
Non provato è il danno ulteriore lamentato dall'opponente in ragione del vincolo giuridico che si è formato a seguito della conclusione del contratto preliminare.
La reciproca soccombenza delle parti legittima la compensazione delle spese tra le medesime.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Revoca il d.i. opposto.
Condanna al pagamento a favore di della somma di €6.600,00 Parte_1 Controparte_1 oltre accessori di legge, se dovuti, ed interessi legali dalla domanda al saldo.
Rigetta per il resto.
pagina 3 di 4 Spese interamente compensate tra le parti.
Pesaro, 3 marzo 2025
Il Giudice
Emanuele Mosci
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