REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I L T R I B U N A L E D I C A G L I A R I
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del dott. Antonio Angioi, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato e pubblicato, mediante lettura del dispositivo e dei motivi della decisione, nella pubblica udienza del giorno 26 marzo 2025, la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 1766 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2019, proposta da
, elettivamente domiciliata presso l'indirizzo di posta elettronica Parte_1
certificata dell'avv. Stefania Scamutzi, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce alla citazione
OPPONENTE
CONTRO in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente Controparte_1
domiciliato presso l'indirizzo di posta elettronica certificata dell'avv. Simonetta
Garbati, che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione a ministero di nuovo difensore
OPPOSTO
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 27 febbraio 2019, ha convenuto in Parte_1
giudizio il in opposizione al decreto ingiuntivo n. 2221/2018, Controparte_1
depositato il 24 dicembre 2018 e notificato il 7 gennaio 2019, per il pagamento della somma complessiva di Euro 51.790,90, oltre agli interessi e alle spese, a titolo di canoni scaduti, fino al 24 luglio 2018, data di rilascio, in forza del contratto di locazione del 23 ottobre 1991, stipulato da con Parte_2
successivo subentro dell'opponente, in forza della delibera della Giunta comunale
1 del 22 aprile 1997, avente ad oggetto l'immobile commerciale sito in via CP_1
Guido Reni n. 2, adibito ad uso artigianale, verso il canone mensile allora di Euro
180,68, contestando la pretesa creditoria per i canoni maturati in data antecedente a detta delibera, rilevando l'inidoneità del locale all'uso pattuito, eccependo la parziale prescrizione quinquennale del diritto fatto valere e chiedendo, pertanto, la revoca del decreto ingiuntivo opposto per inesistenza del credito, in subordine la dichiarazione di estinzione per prescrizione ed in ulteriore subordine la riduzione in ragione delle questioni sollevate.
Si è costituito in giudizio il contestando il fondamento Controparte_1
dei motivi dedotti e concludendo per il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto.
Il processo, mutato il rito, è proseguito nelle forme ordinarie.
La causa è stata istruita a mezzo di documenti e prova per testi.
In prossimità dell'udienza di discussione, le parti sono state autorizzate al deposito delle note difensive.
***

1. I motivi di opposizione sono i seguenti.

1.1. Con il primo motivo, si deduce che le somme richieste non siano dovute, perché l'opponente, essendo subentrata solo nell'anno 1997, non dovrebbe rispondere dei canoni maturati precedentemente al subentro, né
l'opposto aveva vantato, in quel momento, alcuna pretesa creditoria insoddisfatta;
inoltre, si deduce che, fin dal primo periodo successivo al subentro, il locale si rivelava inidoneo all'uso pattuito, perché privo di servizio igienico e di acqua potabile, come tale necessitante di manutenzione straordinaria;
i lavori di ristrutturazione iniziavano, ma venivano poi sospesi, senza essere portati a compimento, come lamentato con missiva, a cui l'amministrazione non dava riscontro, salvo effettuare un sopralluogo ed ammettere poi che l'immobile locato fosse inquadrabile, al più, come locale di sgombero, come inutilizzabile per attività artigianale.

1.2. Con il secondo motivo, si deduce l'inerzia dell'amministrazione prima della richiesta di pagamento dei canoni formalizzata il 21 luglio 2008, sicché
2 sarebbe ormai intervenuta la prescrizione, sia in linea capitale che di interessi, con il decorso di ben oltre cinque anni.

2. Pregiudizialmente, avuto riguardo alla questione indicata d'ufficio alle parti, in corso di causa, va esclusa la tardività dell'opposizione, nonostante l'errore sul rito, stante la mancata produzione dell'avviso di ricevimento della raccomandata informativa che deve essere spedita in caso di temporanea assenza del destinatario, a norma dell'art. 140 cod. proc. civ., dalla quale decorre il termine di dieci giorni per il perfezionamento della notifica nei confronti del destinatario stesso, con la conseguenza che la notificazione in esame non può considerarsi perfezionata con il decorso di dieci giorni dal 7 gennaio 2019, data di esecuzione delle formalità, attestata dall'ufficiale giudiziario, cioè in ipotesi il 18 gennaio 2019, bensì soltanto con la nuova notifica del titolo, unitamente al precetto, avvenuta nella residenza dell'ingiunta a mani di persona convivente il 13 febbraio 2019, così da rendere tempestivo il deposito della citazione, trasmessa in via telematica il 1° marzo 2019, entro il termine perentorio per l'opposizione, al di là della diversa forma richiesta per l'atto introduttivo del giudizio, in siffatta materia, cioè il ricorso, e non la citazione.

3. Il primo motivo, nella prima parte, è manifestamente infondato, perché il ricorso per ingiunzione non contiene la domanda di pagamento di canoni relativi al periodo anteriore alla novazione soggettiva del rapporto, conseguente alla sostituzione di uno degli assegnatari dell'immobile locato, riferendosi in modo inequivoco alla morosità dell'ultima conduttrice.

4. Il primo motivo, nella seconda parte, è infondato.

4.1. Per giurisprudenza costante, anche in tema di inadempimento del contratto di locazione, l'exceptio non rite adimpleti contractus, a norma dell'art. 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla situazione oggettiva;
in applicazione di tale principio, qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, non può sospendere la prestazione del pagamento del canone di locazione, perché tale
3 comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Cass.
n. 8425 del 2006; conf. n. 17020 del 2022).

4.2. Nella specie, l'opponente ha eccepito l'inidoneità all'uso pattuito dell'immobile locato, lamentandone l'incompatibilità con la destinazione ad attività artigianale e l'assenza di manutenzione straordinaria;
di contro, l'opposto ha affermato esser stato riconosciuto l'immobile come idoneo all'uso pattuito, al momento della stipula del contratto di locazione, da parte della conduttrice, onerata dei successivi adempimenti, ai fini dell'avvio di specifica attività.

4.3. Ciò premesso, si tratta di accertare se sussistessero al momento della consegna o fossero sopravvenuti nel corso del rapporto vizi dell'immobile locato e quale conoscenza ne avessero o potessero averne le parti, senza che l'accertamento sia precluso dal passaggio in giudicato dell'ordinanza di convalida di sfratto per morosità, già emessa, non avente efficacia su questioni diverse dalla risoluzione del contratto di locazione e dall'obbligo di restituzione ad esso conseguente.

4.4. In base a quello che risulta dal contratto di locazione stipulato per atto pubblico ricevuto il 26 giugno 1997, avente per oggetto il locale di proprietà comunale sito in via Guido Reni n. 2, adibito ad uso non abitativo, il CP_1
Comune di lo concedeva in locazione a e CP_1 Parte_2 Parte_1
affinché fosse destinato ad attività artigianale, stabilendo la durata in via retroattiva a decorrere dal 23 ottobre 1991, per anni sei, con previsione di tacito rinnovo, e determinando il canone mensile in Lire 347.210, equivalente a Euro
179,32, con previsione di periodico e parziale aggiornamento. Come chiarito dalla delibera della Giunta comunale del 22 aprile 1997, unita in copia conforme,
l'immobile veniva assegnato in origine a e ma Parte_2 Parte_3
quest'ultimo in seguito rinunciava all'assegnazione ed il Comune disponeva allora il subentro di di seguito formalizzato con il suddetto contratto. Per Parte_1
quanto ancora interessa, all'art. 7, la parte conduttrice dichiarava di “aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al proprio uso”, nonché di assumere a proprio carico “le riparazioni di manutenzione ordinaria”.

4.5. In base a quello che risulta dalla corrispondenza scambiata, già con
4 missiva del 17 luglio 1997, e lamentavano la mancata Parte_2 Parte_1
ultimazione dei lavori di ristrutturazione nel locale condotto in locazione, tra l'altro per l'assenza del servizio igienico, spiegando di voler sospendere il pagamento dei canoni fino all'ultimazione dei lavori sollecitati. Con missiva del
23 maggio 2000, si formulavano analoghe doglianze. Con relazione del 13 gennaio 2004, il tecnico incarico del sopralluogo per conto del riferiva CP_1
dello stato di degrado in cui versava l'immobile locato, causato da fenomeni di umidità per risalita capillare, e della mancanza del servizio igienico, determinata da totale assenza di impianto idrico e fognario, e prospettava l'utilizzabilità solo come locale di sgombero. Al momento della riconsegna, come documentato dal verbale del 24 luglio 2018, l'immobile si presentava in condizioni generali scadenti. Nel bando con cui l'immobile, in seguito, è stato posto in vendita, come da documento sopravvenuto, viene specificato che tuttora lo stesso non presenta allacci idrici e fognari.

4.6. Alla luce di quanto precede, deve ritenersi non fornita la prova della presenza di vizi tali da soddisfare il duplice requisito di rendere l'immobile locato del tutto inidoneo all'uso pattuito ed al contempo di rimanere non conosciuti o non facilmente conoscibili, fin dal momento della consegna, da parte della conduttrice che oggi se ne duole e da parte del conduttore che già in precedenza deteneva lo stesso immobile, per la decisiva ragione che ai conduttori non poteva di certo sfuggire la mancanza del servizio igienico ed il vizio eccepito in questa sede, unitamente alla carenza di finiture, non rendeva loro impossibile il godimento dell'immobile locato, tanto che i medesimi si erano determinati a proseguirne per anni l'occupazione, anziché rilasciarlo spontaneamente e domandare la risoluzione del contratto per vizi prima dell'intimazione di sfratto per morosità, e per la stessa ragione nemmeno può farsi luogo alla riduzione del corrispettivo, anche ammesso che sia stata formulata una specifica domanda in tal senso, nelle conclusioni rassegnate in via di estremo subordine.

4.7. Non sussistono, pertanto, i presupposti per la pronuncia costitutiva di risoluzione contrattuale né per quella di riduzione del canone locatizio.

5. Il secondo motivo, di carattere preliminare, ma espressamente
5 subordinato, è in parte fondato.

5.1. Premesso che il diritto ai corrispettivi di locazioni è assoggettato alla prescrizione breve nel termine quinquennale, ex art. 2948, n. 3), cod. civ., per l'interruzione da parte del titolare del diritto è necessaria e sufficiente, a norma dell'art. 2943, comma 4, cod. civ., la ricezione di un atto che valga a costituire in mora il debitore, avente carattere recettizio (cfr. Cass. n. 27412 del 2021).

5.2. Nella specie, non è stato allegato né provato il recapito, da parte del titolare, di alcuna richiesta scritta anteriore all'intimazione di pagamento del 21 luglio 2008, ricevuta a mezzo di raccomandata il 25 luglio 2008, poi seguita dall'intimazione di sfratto con richiesta d'ingiunzione del 12 agosto 2008, né alcuna richiesta scritta posteriore a quelle già esaminate, al di là della proposta transattiva del 3 dicembre 2015, ricevuta a mezzo di raccomandata il 15 dicembre
2015, sprovvista di efficacia interruttiva, secondo il suo contenuto, e pervenuta, comunque, oltre il quinquennio dal precedente atto interruttivo, e al di là dell'intimazione di sfratto del 10 aprile 2018, ancora successiva, cioè quella seguita dall'ordinanza di convalida, a maggior ragione a quel punto inutile ad interrompere. Non costituisce riconoscimento del diritto, invece, la proposta transattiva del 2 settembre 2009, proveniente da un legale dell'ingiunta, sia perché dalla lettera non risulta il conferimento dei poteri dispositivi del rapporto sostanziale oggetto della proposta stessa, sia perché anche se intesa come ricognitiva essa non sarebbe seguita in tempo dall'ulteriore interruzione.
Successivamente, mentre perdurava l'occupazione, è stato notificato il decreto ingiuntivo, come visto il 13 febbraio 2019. Ne consegue, essendo computabile il periodo sottratto alla causa estintiva in un quinquennio a ritroso dalla data di ricezione del primo atto interruttivo, che la prescrizione opera in concreto fino al canone scaduto per la mensilità di febbraio 2014, lasciando intatto il diritto per la parte rimanente.

5.3. Ai fini del calcolo, il periodo utile, compresi gli estremi, si estende dal mese di marzo 2014 fino al mese di luglio 2018.

5.4. Siccome i prospetti contabili prodotti non hanno formato oggetto di specifica contestazione, è possibile procedere al computo moltiplicando in ogni
6 anno o frazione d'anno il canone mensile richiesto per il numero di mensilità, pervenendo, complessivamente, alla somma di Euro 12.218,09 (230,53 x 53).

5.5. Sulla somma così liquidata, che costituisce debito di valuta, sono dovuti gli interessi di mora nella misura legale dalle singole scadenze.

5.6. Sussiste, pertanto, il diritto fatto valere in via d'ingiunzione, nei limiti sopra stabiliti.

6. Conclusivamente, in parziale accoglimento dell'opposizione, il decreto ingiuntivo opposto va revocato e l'opponente condannata al pagamento, in favore dell'opposto, della minor somma dovuta.

7. La soccombenza reciproca, desumibile dal parziale accoglimento dell'opposizione, giustifica la compensazione per la metà delle spese di lite, con la condanna della parte prevalentemente soccombente al rimborso della restante metà, liquidata in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, determinato in base al criterio del decisum, e della complessiva attività svolta, in relazione alle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, secondo i valori medi stabiliti dalla disciplina regolamentare di cui al D.M. n. 55 del 2014, come modificato dal
D.M. n. 37 del 2018 e dal D.M. n. 147 del 2022, tabella n. 2, terzo scaglione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, respinta ogni contraria domanda ed eccezione:
1) revoca il decreto ingiuntivo opposto;

2) condanna l'opponente al pagamento, in favore dell'opposto, della somma complessiva di Euro 12.218,09, a titolo di canoni scaduti, fino al rilascio, oltre agli interessi moratori nella misura legale dalle singole scadenze;

3) compensa per la metà tra le parti le spese di lite e condanna l'opponente al rimborso, in favore dell'opposto, della restante metà, che liquida in Euro 2.538,50,
a titolo di compensi, oltre a spese generali, nella misura del 15%, ed accessori di legge.
Così deciso in Cagliari, il 26 marzo 2025.
Il Giudice
(dott. Antonio Angioi)
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