Sentenza n. 818/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 11, riunita in udienza il 16/02/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
PRIMICERIO LEONIDA, Presidente
EN IN, RE
VASATURO IMMACOLATAMARIA, Giudice
in data 16/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 3789/2025 depositato il 17/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 Telefono_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 Amministratore Unico - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Salerno - Via Degli Uffici Finanziari, 7 84100 Salerno SA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TF903M504396 IVA-OPERAZIONI IMPONIBILI 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TF903M504402 IVA-OPERAZIONI IMPONIBILI 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 580/2026 depositato il
16/02/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: Accoglimento del ricorso
Resistente/Appellato: Rigetto del ricorso

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La ricorrente impugna gli avvisi di accertamento n. TF903M504396/2024 relativo all'anno 2018 e n.
TF903M504402/2024 relativo all'anno 2019, in materia di IRES – IRAP – IVA -, notificati in data
26/03/2025.
Nella premessa del ricorso sono chiarite le ragioni delle pretese contenute all'interno di entrambi gli avvisi di accertamento impugnati: “in data 30/12/2024 sono stati notificati, via PEC dall'Agenzia delle Entrate –
Direzione Provinciale di Salerno – Ufficio Controlli, due comunicazioni degli schemi d'Atto n.
TF9Q3M504396/2024 - anno di imposta 2018 e TF9Q3M504402/2024 - anno di imposta 2019 di cui all'oggetto, con le quali si contestava la detraibilità dei costi e dell'IVA dei lavori eseguiti dalla Società Società_1 Srl in quanto l'Ufficio ha presunto che tali lavori fossero stati eseguiti esclusivamente sulle abitazioni residenziali che, per effetto della errata esposizione del riporto delle rendite catastali, venivano dall'ufficio considerati beni non strumentali per cui i costi e l'IVA delle fatture della società Società_1 Srl presuntivamente eseguiti sui suddetti immobili venivano considerati dall'Ufficio non detraibili come previsto dall'art. 90 del TUIR e ai fini IVA ai sensi dell'art. 19 bis 1 del DPR 633/1972.”
“la società presentava altre controdeduzioni con numerosi allegati e perizie a dimostrazione che i lavori erano stati eseguiti sull'immobile albergo D/2 e non sulle abitazioni residenziali A/2 e A/7 e che le stesse erano, comunque, strumentali, come esposti da sempre in Bilancio, adibiti all'alloggio dei dipendenti, facendo parte dell'unico complesso immobiliare costruito e di proprietà della società Ricorrente_1 Srl per l'attività di albergo, chiedendo l'annullamento degli schemi d'atto notificati.”
Secondo la prospettazione difensiva il recupero delle spese sostenute dalla ricorrente per lavori edili sarebbe stato imputato esclusivamente alle due abitazioni residenziali e non alla struttura adibita ad attività alberghiera sulla base della generica descrizione dell'oggetto delle due fatture di acconto ed in conseguenza dell'errore commesso nel riportare in catasto le due unità in classe A/2 ed A/7, così esponendo la società anche al pagamento “sulle rendite catastali non dovute in quanto essendo beni strumentali fin dall'origine seppur non a destinazione naturale non avevano l'obbligo di pagare le imposte.”
La tesi difensiva è sintetizzabile nel modo che segue.
L'onere probatorio richiesto ai sensi dell'articolo 90 del TUIR e ai fini IVA ai sensi dell'art. 19 bis 1 del DPR
633/1972 al fine di dimostrare l'inerenza dei lavori edili eseguiti alla struttura alberghiera risulterebbe assolto per effetto della perizia tecnica asseverata del Geometra Nominativo_2, dalla quale, in primo luogo, emergerebbe:
l'intero complesso immobiliare di proprietà della società si compone di un edificio accatastato in D/2 nel quale attualmente si svolge l'attività alberghiera in Praiano sotto le insegne di “Nominativo_3” pari all'85% del compendio e di due immobili residenziali, attualmente accatastati in A/2 ed A/7 pari al
15% del compendio;

con il conforto degli allegati libro matricola dei dipendenti del 2018 e del 2019, da dove risulta che l' 80% dei dipendenti proviene da altre regioni d'Italia ed in particolare dal nord Italia, si rappresenta che, in realtà, anche tali immobili hanno carattere strumentale in quanto totalmente asserviti al funzionamento dell'albergo; il tutto in attesa di perfezionare le procedure di condono e, quindi, di svolgere i già programmati lavori che dovrebbero determinarne il loro accorpamento alla struttura principale con conseguente incremento del numero di stanze dalle attuali 27 alle future 40;
tutte le opere edilizie di cui alle contestate fatture hanno riguardato la sola struttura alberghiera: tanto si evincerebbe dalla relazione Tecnica asseverata del Geom. Nominativo_2 anche nella veste di direttore tecnico dei lavori, versata in atti, ma, soprattutto, dalla descrizione delle fatture di saldo le quali,
a differenza di quelle di acconto (recanti un oggetto effettivamente generico) recano la dicitura
“Manutenzione vostro fabbricato “Nominativo_3” sito in Praiano (SA) come da dettaglio allegato”.; essendo nelle fatture di saldo indicati gli estremi delle fatture di acconto, la specificazione dell'oggetto riverbera i suoi effetti anche su queste ultime;
proprio tale specificazione non lascerebbe dubbi sull'effettivo svolgimento dei lavori esclusivamente presso la struttura alberghiera, dal momento che, in assenza del condono, nessuna attività edilizia potrebbe essere legittimamente svolta sugli altri due immobili;
il direttore dei lavori, Geom. Nominativo_2, ha redatto, con molta precisione, i prospetti del dettaglio lavori che sono stati allegati alle fatture dei saldi lavori dai quali si rileva che i lavori sono stati principalmente effettuati per il montaggio e smontaggio stagionale della piscina fuori terra esterna e dei gazebo per la palestra e per i massaggi, alla realizzazione di un locale tecnico interrato per gli impianti dell'albergo oltre ad altre manutenzioni sull'albergo; nella relazione tecnica vengono riportate tutte le
SC e CILA degli anni 2018 e 2019 e tutte riguardano l'immobile albergo e non gli immobili residenziali;

l'ammontare degli importi delle fatture contestate della Società_1 Srl ammontanti nell'anno 2018 , Iva inclusa, a € 225.700 e nell'anno 2019 a € 203.216 per un totale nel biennio di € 428.916, sarebbero del tutto incompatibile con attività svolte sui soli due immobili residenziali a meno che non si faccia riferimento ad un loro abbattimento con successiva ricostruzione, peraltro vietata per la loro ubicazione in zona vincolata;
tale ipotesi, peraltro, non troverebbe alcun riscontro oggettivo, essendo i due immobili completati e non necessitanti di opere, laddove l'oggetto dei lavori edilizi effettivamente svolti nelle due annualità emergerebbe autorizzazioni SC e IL che descrivono esattamente la tipologia dei lavori eseguiti sull'immobile albergo quali montaggio e smontaggio della piscina dell'albergo con il solarium circostante, montaggio e smontaggio dei gazebo per la palestra all'esterno e per i massaggi nei giardini, manutenzione della strada rotabile di accesso, e realizzazione di un locale tecnico interrato per gli impianti di aria condizionata, riscaldamento e serbatoi idrici dell'albergo. Di contro nessuna SC e IL riguarda i due immobili residenziali né potrebbe essere altrimenti, trattandosi di manufatti non condonati.
L'Agenzia delle Entrate nel costituirsi ha ribadito la legittimità degli impugnati avvisi di accertamento, sottolineando che essi si basano sulla genericità delle descrizioni delle fatture e sulla assenza di elementi dai quali poter ritenere la inerenza dei lavori edili all'attività alberghiera.
L'ufficio si è ampiamente soffermato sull'onere probatorio ricadente su chi svolge l'accertamento, che sarebbe del tutto soddisfatto nel caso in esame, e sull'onere probatorio gravante sulla parte cui spetta, con allegazioni documentali, dimostrare la presenza di elementi negativi rispetto alle pretese tributarie.
Nel dettaglio nell'atto di costituzione si legge quanto segue:
“Dal controllo della documentazione contabile trasmessa, in particolare dalla situazione partite sintetica per fornitori, si rilevano contabilizzate n. 3 fatture ricevute dalla società Società_1 costruzioni S.R.L.
Le fatture ricevute dalla Società_1 SRL riportano una descrizione generica: “lavorazioni eseguite presso Vostro immobile sito a Praiano (SA)” manca il dettaglio da cui si possa rilevare su quale dei fabbricati risultano effettuati i lavori, manca il contratto di appalto, pertanto, in assenza di un riferimento specifico, l'Ufficio presume che tali spese si riferiscono agli immobili abitativi di proprietà della società destinataria del presente atto, e qualifica tali spese come relative agli immobili patrimonio detenuti dalla società, pertanto come previsto dall'art. 90 del TUIR e ai fini IVA ai sensi dell'art. 19 bis1 del DPR 633/1972, non sono ammesse in detrazione.
Considerato che dall'esame della documentazione presentata (lista movimenti cespiti) si rileva che la società ha contabilizzato le prestazioni fatturate dalla Società_1 s.r.l. per l'importo complessivo di
€ 185.000,00 tra gli incrementi anno 2018 “Nominativo_3” l'Ufficio procede al recupero per l'anno d'imposta 2018.”
Per il 2019 l'accertamento si basa sui seguenti rilievi:
“Le fatture ricevute dalla Società_1 SRL, oggetto di recupero con il summenzionato schema d'atto, riportano una descrizione generica: “lavorazioni eseguite presso Vostro immobile sito a Praiano
(SA)” ad eccezione della fattura a saldo (prot. IVA 514/19 B2B) sulla quale viene indicato che le lavorazioni sono eseguite sull'immobile sito a Praiano (SA) “Nominativo_3” il cui dettaglio è stato inviato in sede di controdeduzioni.
Dall'esame dello stesso, l'Ufficio ritiene che l'importo di € 38.824,00 possa essere riferibile all'attività esercitata dalla società destinataria del presente in quanto relativo a lavori di manutenzione dell'albergo
(smontaggio, tamponamenti invernali contro eventi atmosferici e loro ricovero – manutenzione e ripristino parete esterni e loro trattamento ove presenti infiltrazioni invernali di acque piovane, rifacimento impermeabilizzazione fioriere e controllo sigillature, loro scarico mediante uso di guaine liquide e non, reinstallazione piscina stagionale, reinstallazione parapetti a ringhiere amovibili piscina e vasame a contorno e smontaggio piscine a fine stagione e relativo ricovero nel magazzino della relativa attrezzatura), mentre l'importo di € 91.176,00 corrispondente alla differenza tra il totale 'imponibile scontato di cui alla fattura 33/2019 prot. 514/2019 non sia adeguatamente documentato in quanto lo stesso si riferisce genericamente a fatture di acquisti materiali e lavorazioni eseguite presso cantiere
Praiano.
Pertanto, in mancanza di altra documentazione, in assenza del contratto di appalto da cui si poteva evincere l'effettivo oggetto dei lavori eseguiti dalla Società_1 srl nei confronti della società destinataria del presente atto, richiesto dall'Ufficio alla società committente e non esibito dalla stessa, visto il dettaglio dei lavori indicati o allegati alla fattura n. 33/ 2019 oggetto di recupero per l'anno d'imposta 2019, l'Ufficio ritiene parzialmente documentato il costo di cui alla fattura 33/2019 per l'importo di € 38.824,00 e procede al recupero di € 128.104,00 (€ 166.928,00 recupero effettuato con lo schema d'atto n. TF9Q03M504402/2024 - € 38.824,00)
Nel caso di specie l'Ufficio, tenuto conto della genericità della descrizione delle fatture e dell'assenza della documentazione contrattuale di supporto (dettaglio da cui si possa rilevare su quale dei fabbricati risultano effettuati i lavori, manca il contratto di appalto), presume, fondatamente che tali spese si riferiscono, agli immobili abitativi di proprietà della società e, pertanto, come previsto dall'art. 90 del TUIR
e ai fini IVA ai sensi dell'art. 19bis1 del DPR633/1972, non ammesse in detrazione.”
In data 5.2.2025 la difesa di parte ricorrente ha deposito memorie di replica, riportandosi ai motivi di ricorso ed insistendo per l'accoglimento.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato. A fronte dei rilievi formulati dall'ufficio, essenzialmente incentrati sulla genericità della descrizione delle fatture di acconto e sull'assenza di allegazioni significative rispetto alla definizione dell'oggetto e della destinazione delle opere svolte, gli elementi documentali forniti dalla difesa meritano di essere apprezzati in questa sede ai sensi dell'articolo 52 comma 5 D.lgs 175/2024, in quanto idonei ad elidere le presunzioni poste a fondamento dell'accertamento.
Rilevano, in particolare, le evidenze documentali sopra esposte che è assolutamente necessario riportare nuovamente qui di seguito:
la riferibilità delle opere edili alla struttura alberghiera e non anche ai due immobili residenziali trova un primo riscontro nella relazione Tecnica asseverata del Geom. Nominativo_2 anche nella veste di direttore tecnico dei lavori, versata in atti, ma, soprattutto, nelle fatture di saldo nelle quali, a differenza di quelle di acconto (recanti un oggetto effettivamente generico) recano la dicitura “Manutenzione vostro fabbricato “Nominativo_3” sito in Praiano (SA) come da dettaglio allegato”.; essendo nelle fatture di saldo indicati gli estremi delle fatture di acconto, la specificazione dell'oggetto riverbera i suoi effetti anche su queste ultime;
proprio tale specificazione fuga i dubbi sull'effettivo svolgimento dei lavori esclusivamente presso la struttura alberghiera, dal momento che, in assenza del condono, nessuna attività edilizia potrebbe essere legittimamente svolta sugli altri due immobili;
il direttore dei lavori, Geom. Nominativo_2, ha redatto, con molta precisione, i prospetti del dettaglio lavori che sono stati allegati alle fatture dei saldi lavori dai quali si rileva che i lavori sono stati principalmente effettuati per il montaggio e smontaggio stagionale della piscina fuori terra esterna e dei gazebo per la palestra e per i massaggi, alla realizzazione di un locale tecnico interrato per gli impianti dell'albergo oltre ad altre manutenzioni sull'albergo; nella relazione tecnica vengono riportate tutte le SC e CILA degli anni 2018 e
2019 e tutte riguardano l'immobile albergo e non gli immobili residenziali;

l'ammontare degli importi delle fatture contestate della Società_1 Srl ammontanti nell'anno 2018 , Iva inclusa, a € 225.700 e nell'anno 2019 a € 203.216 per un totale nel biennio di € 428.916, è del tutto incompatibile con attività svolte sui soli due immobili residenziali a meno che non si faccia riferimento ad un loro abbattimento con successiva ricostruzione, peraltro vietata per la loro ubicazione in zona vincolata;
tale ipotesi, peraltro, non incontra alcun riscontro oggettivo, essendo i due immobili completati e non necessitanti di opere, laddove l'oggetto dei lavori edilizi effettivamente svolti nelle due annualità emergerebbe autorizzazioni SC e IL che descrivono esattamente la tipologia dei lavori eseguiti sull'immobile albergo quali montaggio e smontaggio della piscina dell'albergo con il solarium circostante, montaggio e smontaggio dei gazebo per la palestra all'esterno e per i massaggi nei giardini, manutenzione della strada rotabile di accesso, e realizzazione di un locale tecnico interrato per gli impianti di aria condizionata, riscaldamento e serbatoi idrici dell'albergo. Di contro nessuna SC e IL riguarda i due immobili residenziali né potrebbe essere altrimenti, trattandosi di manufatti non condonati.
Questi essendo gli elementi di prova versati in atti deve affermarsi che, nel caso di specie, la prova della fondatezza degli atti impositivi appare insufficiente a dimostrare , in modo circostanziato e puntuale, le ragioni oggettive su cui la pretesa si basa;
in particolare, la presunzione di non inerenza, basata sul difetto di descrizione dell'oggetto delle fatture e sulla assenza di riferimenti a contratti, è stata fortemente neutralizzata dalle allegazioni di segno contrario prodotte dalla ricorrente, cui si è fatto sopra riferimento.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso e condanna l'agenzia delle entrate al pagamento delle spese processuali a beneficio del difensore della ricorrente dichiaratosi antistatario, liquidandole in euro 6000, oltre accessori come per legge