N. R.G. 222/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LIVORNO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Massimiliano Magliacani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 222/2023 promossa da:
C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. DELEONARDIS Parte_1 C.F._1
COSIMO
ATTORE contro
(C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. GALLETTI SERENA CP_1 C.F._2
(C.F.: Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. GREGORIS MARCO P.IVA_1
CONVENUTI
Nonché contro
(c.f. ), con l'avv. Milena Liuzzi, Controparte_3 P.IVA_2
l'avv. Fabiola Liuzzi e l'avv. Alessandra Benvenuti
E contro
C. F. , con l'avv. Sonia Ticciati Controparte_4 CodiceFiscale_3
TERZI CHIAMATI
Sulle CONCLUSIONI precisate all'udienza del 20 novembre 2024: per l'attore Parte_1
pagina 1 di 8 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: A)-In via principale: -accertare e dichiarare l'inadempimento della sig.ra agli artt.1175, 1176, 1218, 1337, 1375 e 1489 c.c. CP_1
e, conseguentemente, la sua responsabilità contrattuale e/o precontrattuale per non aver agito diligentemente e, comunque, in buona fede nelle relazioni negoziali nei confronti del sig. Parte_1 in occasione dellaconclusione del contratto di compravendita dell' 8/10/2021, Rep 9964,
[...]
Raccolta 7942, per Notar Dott. , in Livorno;
-per l'effetto, dichiarare la risoluzione Persona_1 del predetto contratto ai sensi dell'art.1489 c.c. e condannare la sig.ra alla restituzione, in CP_1 favore del sig. del prezzo di vendita corrisposto pari ad € 180.000,00 oltre interessi e Parte_1
rivalutazione monetaria dal pagamento e sino al soddisfo, nonché alla restituzione delle spese, costi e imposte della compravendita, anche a titolo di onorari per il Notaio, nella misura di € 3.500,00, alla restituzione delle spese per il contratto di mutuo nella misura di € 1.900,00 ed al risarcimento dei danni non patrimoniali quantificati in € 30.000,00 o, comunque, a quella somma maggiore o minore da accertarsi in corso di causa o determinata, ove occorra, secondo equità, ai sensi dell'art. 1226 c.c.; B)-
In via subordinata: -accertare e dichiarare l'inadempimento della sig.ra agli artt.1175, CP_1
1176, 1218, 1337, 1375 e 1453 c.c. e, conseguentemente, la sua responsabilità contrattuale e/o precontrattuale per non aver agito diligentemente e, comunque, in buona fede nelle relazioni negoziali nei confronti del sig. in occasione della conclusione del contratto di compravendita Parte_1 dell' 8/10/2021, Rep 9964, Raccolta 7942, per Notar Dott. in Livorno;
-per Persona_1
l'effetto, dichiarare la risoluzione del predetto contratto per inadempimento ex art 1453 c.c. e condannare la sig.ra alla restituzione, in favore del sig. del prezzo di CP_1 Parte_1 vendita corrisposto pari ad € 180.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal pagamento e sino al soddisfo, nonchéalla restituzione delle spese, costi e imposte della compravendita, anche a titolo di onorari per il Notaio, nella misura di € 3.500,00, alla restituzione delle spese per il contratto di mutuo nella misura di € 1.900,00 ed al risarcimento dei danni non patrimoniali quantificati in € 30.000,00 o, comunque, a quella somma maggiore o minore da accertarsi in corso di causa o determinata, ove occorra, secondo equità, ai sensi dell'art. 1226 c.c.; B)-in via ancora più subordinata: - accertare e dichiarare la risoluzione per vizio nella formazione del consenso ex art. art 1427 e ss c.c. del contratto di compravendita dell'8/10/2021, Rep 9964, Raccolta 7942, stipulato tra il sig. e la Parte_1
sig.ra innanzi al notaio dott. in Livorno per i motivi di cui in narrativa;
- per CP_1 Per_1
l'effetto, condannare la sig.ra alla restituzione, in favore del sig. del CP_1 Parte_1 prezzo di vendita corrisposto pari ad € 180.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal pagamento e sino al soddisfo, nonché alla restituzione delle spese, costi e imposte della compravendita,
pagina 2 di 8 anche a titolo di onorari per il Notaio, nella misura di € 3.500,00, alla restituzione delle spese per il contratto di mutuo nella misura di € 1.900,00 ed al risarcimento dei danni non patrimoniali quantificati in € 30.000,00 o, comunque, a quella somma maggiore o minore da accertarsi in corso di causa o determinata, ove occorra, secondo equità, ai sensi dell'art. 1226 c.c.; - C)-in via ulteriormente subordinata: - accertare e dichiarare la risoluzione per vendita di aliud pro alio del contratto di compravendita dell'8/10/2021, Rep 9964, Raccolta 7942, stipulato tra il sig. e la sig.ra Parte_1
innanzi al notaio dott. in Livorno per i motivi di cui in narrativa;
- per l'effetto, CP_1 Per_1
condannare la sig.ra alla restituzione, in favore del sig. del prezzo di CP_1 Parte_1 vendita corrisposto pari ad € 180.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal pagamento e sino al soddisfo, nonché alla restituzione delle spese, costi e imposte della compravendita, anche a titolo di onorari per il Notaio, nella misura di € 3.500,00, alla restituzione delle spese per il contratto di mutuo nella misura di € 1.900,00 ed al risarcimento dei danni non patrimoniali quantificati in € 30.000,00 o, comunque, a quella somma maggiore o minore da accertarsi in corso di causa o determinata, ove occorra, secondo equità, ai sensi dell'art. 1226 c.c.; - E)-in via ancora più subordinata e nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle precedenti richieste: - accertare e dichiarare l'inadempimento della sig.ra agli artt.1175, 1176, 1218, 1337, 1375 e 1489 c.c. e, conseguentemente, la sua CP_1
responsabilità contrattuale e/o precontrattuale per non aver agito diligentemente e, comunque, in buona fede nelle relazioni negoziali nei confronti del sig. in occasione della conclusione del Parte_1 contratto di compravendita dell' 8/10/2021, Rep 9964, Raccolta 7942, per Notar Dott. Persona_1
in Livorno;
- per l'effetto, condannare la sig.ra , in favore del sig. e
[...] CP_1 Parte_1 ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1489 e 1480 c.c., alla restituzione della somma di €
100.000,00 per quanto corrisposto in eccesso e non dovuto alla sig.ra e pari all'importo CP_1 delle spese, dei costi e degli oneri necessari per l'eliminazione delle difformità e irregolarità dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal pagamento e sino al soddisfo, o di quella somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa, al risarcimento del danno patrimoniale nella misura di € 100.000,00 per la mancata possibilità di accedere al beneficio del bonus per la ristrutturazione, nonché al risarcimento dei danni non patrimoniali nella misura di € 30.000,00 o, comunque, per le predette richieste, al risarcimento di quelle somme maggiori o minori da accertarsi in corso di causa o determinate, ove occorra, secondo equità, ai sensi dell'art. 1226 c.c.; F)-In via autonoma e concorrente, per tutte le ragioni di cui alla parte narrativa del presente atto: - accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di mediazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c., per grave inadempimento dell'agenzia immobiliare “ unipersonale”, agli artt. Controparte_2
pagina 3 di 8 1175, 1176, 1218, 1375, 1746 e 1759 c.c. e agli obblighi di cui alla L. 39/88 e succ. mod., ovvero, in subordine, accertare e dichiarare l'inadempimento della predetta agenzia immobiliare ai sensi dell'art. 1218 c.c.; - per l'effetto, sempre e comunque, condannare l'agenzia immobiliare Controparte_2
”, in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione di quanto
[...] corrisposto dall'odierno attore a titolo di provvigione nella misura di € 7.700,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria a far data dal pagamento e sino al soddisfo, oltre al risarcimento dei danni subiti e subendi nellamisura che sarà accertata in corso di causa o determinata, ove occorra, secondo equità, ai sensi dell'art. 1226 c.c. G)-In ogni caso, condannare i convenuti in solido al pagamento delle spese e competenze di lite”; per la convenuta “- In via preliminare A fronte dell'intervenuto CP_1
, con cui il ha, di fatto, Controparte_5 Parte_1
RINUNCIATO AGLI ATTI DEL PRESENTE GIUDIZIO, si domanda che il Giudice Voglia dichiarare l'estinzione del processo. Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e respinta ogni contraria domanda: - nel merito rigettare tutte le domande avanzate nei confronti della signora ivi comprese le domande di parte attrice, ed accertare CP_1
e conseguentemente dichiarare, la conformità urbanistica del bene compravenduto;
- nella denegata ipotesi di condanna della sig.ra condannare il geometra a tenere indenne la CP_1 Controparte_6
convenuta da ogni conseguenza pregiudizievole del presente giudizio, nessuna esclusa, ivi compresi rimborsi capitale, interessi e spese nonchè compensi anche legali;
- condannare parte attrice per lite temeraria ex art 96 c.p.c. Con vittoria di spese e onorari”; per la convenuta “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, rigettata ogni Controparte_2
contraria istanza eccezione e deduzione: - in via pregiudiziale autorizzare la chiamata in causa ex art. 269 cpc della - nel merito, respingere ogni domanda avanzata nei confronti di CP_3 [...]
in quanto infondata sia in fatto che in diritto - in subordine, nella denegata ipotesi di Controparte_2
accoglimento anche parziale della domanda risarcitoria avanzata nei confronti di Controparte_2
[...
dichiarare tenuta ad ogni relativo onere la in persona del suo legale Controparte_3 rappresentante pro tempore, in adempimento della polizza assicurativa descritta in premessa”; per il terzo chiamato “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, Controparte_3 contrariis reiectis: 1) respingere la domanda formulata dall'attore nei confronti della Parte_1
in quanto inammissibile e infondata in fatto e in diritto, tenendo conto anche Controparte_2 dell'applicabilità dell'art.1227 co.2 cc, respingendo conseguentemente la domanda di garanzia/manleva spiegata dalla nei confronti della Società Reale Mutua di Assicurazioni, con Controparte_2
pagina 4 di 8 ogni ulteriore conseguenza di legge;
2) in via subordinata, in caso di accertamento e declaratoria di responsabilità della per i fatti dedotti in lite, respingere comunque le domande Controparte_2
risarcitorie e restitutorie formulate da nei confronti della in Parte_1 Controparte_2 quanto inammissibili e comunque infondate, anche tenuto conto dell'applicabilità degli artt.1223, 1225
e 1227 co.2 cc o in subordine co.1, nonché del principio della compensatio lucri cum CP_7
respingendo conseguentemente la domanda di garanzia/manleva spiegata dalla Controparte_2
nei confronti della Società Reale Mutua di Assicurazioni, con ogni ulteriore conseguenza di legge;

[...]
3) in caso di accoglimento anche parziale della domanda formulata dall'attore nei Parte_1
confronti della respingere la domanda di garanzia/manleva formulata dalla CP_2 Controparte_2
nei confronti della Società Reale Mutua di Assicurazioni per violazione Controparte_2 dell'obbligo di denuncia di cui all'art.10.1 Cond.Ass. e 1913 cc e conseguente perdita del diritto all'indennizzo ex art.10.1 Cond.Ass. e 1915 co.1 cc o in subordine ridurre l'eventuale risarcimento ex art. art.10.1 Cond.Ass. e 1915 co.2 cc e comunque tenere conto di tutte le clausole, generali e particolari, di cui alla polizza azionata, che individuano e delimitano l'eventuale obbligazione della
Società Reale Mutua di Assicurazioni, tra cui, a titolo esemplificativo e non esaustivo, il limite del massimale, lo scoperto del 10% a carico dell'assicurato, con il minimo di euro 250 e il massimo di euro

2.500 per ciascun sinistro relativamente a perdite pecuniarie e la franchigia di euro 300,00 per sinistro relativamente a danni a cose, l'esclusione dalla garanzia di obbligazioni restitutorie;
l'esclusione dalla garanzia di perdite pecuniarie cagionate a terzi in conseguenza dell'effettuazione di visure catastali;

l'esclusione dalla garanzia di sanzioni, multe, ammende di natura fiscale;
la limitazione della garanzia alla sola eventuale quota di responsabilità direttamente imputabile all'assicurato; l'esclusione dalla garanzia delle spese sostenute dall' per legali o tecnici che non siano da essa designati, Parte_2 limitando pertanto l'eventuale l'obbligazione di garanzia/manleva della Società Reale Mutua di
Assicurazioni a quanto contrattualmente previsto, con ogni conseguenza di legge;
4) In tutti i casi con vittoria di compensi, da determinarsi in base ai vigenti parametri, oltre spese generali 15%, spese di lite, CPA e IVA nelle misure di legge”; per il terzo chiamato “ Voglia l'Ill.mo Tribunale adito: In via istruttoria Controparte_6
ammettere le richieste come formulate nella memoria n. 2 ex art. 183 VI° comma c.p.c.; Nel merito respingere ogni domanda rivolta dalla Sig.ra e da chiunque rivolta nei confronti del CP_1
Geom. perché infondata in fatto ed in diritto, anche in considerazione della difesa da lei svolta, CP_4
dalla quale emerge che alcuna responsabilità viene addebitata al Geom. con condanna alla CP_4 refusione di spese, competenze di causa, rimborso forfettario ed accessori di legge”.
pagina 5 di 8 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
a) La causa veniva assegnata a questo Magistrato il 1 settembre 2023 quando prendeva servizio al
Tribunale di Livorno.
I. Con atto notificato in data 12 gennaio 2023, citava dinanzi al Tribunale di Parte_1
Livorno e e domandava nei confronti di CP_1 Controparte_2 CP_1
a risoluzione del contratto di compravendita del giorno 8 ottobre 2021 ai sensi degli artt. 1489,
[...]
1453, 1427 e segg., 1480 e 1489 cc e la condanna alla restituzione del prezzo di euro 180.000,00, oltre al risarcimento del danno, o della somma di euro 100.00,00 corrisposta in eccesso e nei confronti di la risoluzione del contratto di mediazione per inadempimento e la Controparte_2
condanna alla restituzione della provvigione e al risarcimento del danno.
II. Con comparsa depositata in data 28 aprile 2023, si costituiva in giudizio la quale CP_1
chiedeva il rigetto della domanda attrice e in via subordinata di essere tenuta indenne, in caso di condanna, da Controparte_4
III. Con comparsa depositata in data 18 aprile 2023, si costituiva in giudizio la società
[...]
e chiedeva il rigetto della domanda attrice e in via subordinata di essere tenuta Controparte_2
indenne, in caso di condanna, dalla compagnia di assicurazione Controparte_3
[...]
IV. Con comparsa depositata in data 2 novembre 2023, si costituiva in giudizio Controparte_3 che chiedeva il rigetto sia della domanda dell'attore che
[...] Parte_1
della domanda di garanzia.
V. Con comparsa depositata in data 21 novembre 2023, si costituiva in giudizio Controparte_4
che chiedeva il rigetto della domanda della domanda di garanzia spiegata dalla CP_1
VI. La causa veniva istruita a mezzo dei documenti prodotti dalle parti e trattenuta in decisione all'udienza del 20 novembre 2023.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda viene respinta.
L'attore si lamenta del fatto che l'immobile acquistato con il contratto di compravendita del giorno 8 ottobre 2021 dalla venditrice presenterebbe un abuso edilizio, costituito da una CP_1
terrazza a tasca, integrante una difformità urbanistico-edilizia dell'immobile, e da una pavimentazione in ceramica di uno spazio, che aveva la destinazione di lastrico solare a verde.
pagina 6 di 8 Non sussiste però alcun inadempimento contrattuale che possa dare luogo alla risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 cc, all'annullamento del contratto per vizio del consenso ai sensi dell'art. 1427 cc o alle garanzie invocate dall'attore ai sensi degli artt. 1489 e 1491 cc.
Occorre, in primo luogo, evidenziare che all'art.3 del contratto di compravendita dell'8 ottobre 2021 il venditore ha dichiarato: CP_1
“che la costruzione del fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare oggetto della presente compravendita, è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967; che per interventi successivi, è stato rilasciato al Comune di NC (PI) in data 25 marzo 1996 P.E.
n. 87 per interventi di straordinaria manutenzione;
attestazione di conformità in sanatoria n. 04/2007 - Permesso Edilizio n. 3 anno 2004 ed autorizzazione in sanatoria n. 22/2007 del 03 dicembre 2007 quest'ultima relativa al vincolo idrogeologico per opere di ristrutturazione eseguite in assenza di regolare autorizzazione;
che, successivamente, l'immobile in oggetto non ha subito altri interventi, modifiche o trasformazioni che ai sensi della vigente normativa richiedano il rilascio di autorizzazioni o adempimenti in sanatoria”.
Nella planimetria allegata all'attestazione di conformità in sanatoria n.4/2007 viene rappresentato il locale denominato “ripostiglio sottotetto”, ma tale descrizione della rappresentazione grafica costituisce un errore, come si evince dalla foto che rappresenta un terrazzo e non un ripostiglio.
La foto è stata prodotta con il documento n.4 della comparsa della convenuta CP_1
costituisce la prova documentale che il terrazzo a tasca è sempre esistito e che non è mai esistito alcun abuso edilizio.
Ci troviamo di fronte ad un errore di rappresentazione grafica, che non genera alcuna reale difformità urbanistica perché lo stato di fatto è stato correttamente dichiarato nell'attestazione di conformità in sanatoria n.4/2007.
Ma vi è di più.
Nel contratto di compravendita, laddove a pagina 8 dell'art. 3 si legge: “la parte acquirente dichiara di essersi accertata della veridicità delle dichiarazioni rese dalla parte venditrice, ai sensi della Legge n.
47/85 e/o della Legge n. 662/96, a mezzo della relazione tecnica redatta dal geometra di Controparte_4
NC (PI), iscritto all'Albo dei Geometri della Provincia di Pisa al n. 1463, datata 13 luglio 2021
e aggiornata il 15 settembre 2021”.
Orbene, nella relazione del 15 settembre 2021 del geometra di NC (PI) viene Controparte_4
descritto al piano primo il perimetro adiacente al bagno, che costituisce il terrazzo.
pagina 7 di 8 L'acquirente era quindi ben conscio di acquistare un immobile con una terrazza a tasca e dichiara di aver accertato della conformità urbanistica dello stato di fatto dell'immobile.
Vengono conseguentemente rigettate tutte le domande di parte attrice, ivi incluse quelle di risarcimento del danno.
soccombente, viene condannato ai sensi dell'art. 92 cpc alla refusione delle Parte_3
spese di lite a favore di CP_1 Controparte_2 Controparte_8
e spese che vengono liquidate nella misura per ciascuna
[...] Controparte_6
parte di euro 5.000,00 per onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da ontro Parte_1
e , nonché contro e CP_1 Controparte_2 Controparte_4 [...]
ogni diversa domanda, deduzione ed eccezione disattesa e respinta, Controparte_3
così provvede: respinge la domanda dell'attore; condanna a pagare a titolo di rimborso delle spese processuali a Parte_3 CP_1
e
[...] Controparte_2 Controparte_8 CP_6
a somma ciascuna di euro 5.000,00 per onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese
[...]
generali, IVA e CPA come per legge.
Livorno, 10 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Massimiliano Magliacani
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