N. 340/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VERBANIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Michelone, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 340/2023 r.g. promossa da:
(C.F./P.I. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
MONTEVERDE MARIO ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE APPELLANTE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. ROGORA CP_1 C.F._2
MAURIZIO ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE APPELLATA
OGGETTO: Mediazione
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come segue:
Per parte appellante:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile Ordinario di Verbania, quale Giudice di Appello, in totale riforma della sentenza 418/2022, emessa dal Giudice di Pace di Verbania, dato e preso atto dell'attività mediatoria, svolta dalla , causalmente utile alla Parte_2 conclusione del preliminare di vendita 27/6/2019 tra le parti e al Parte_3 CP_1 prezzo di € 65.000,00, per l'effetto condannare la Sig.ra al pagamento dell'importo di € CP_1
1.950,00 oltre IVA e C.P.A. o di quell'importo minore o maggiore che in corso di causa risulterà. Con interessi legali dal dovuto sino alla notifica del presente atto, dalla notifica ex art. 1284 IV comma c.c. nei limiti di competenza del Giudice di Pace, respingendo ogni eccezione e difesa avversa.
In via istruttoria Si chiede l'ammissione dei seguenti mezzi di prova con deduzione al segretario della Camera di Commercio di Novara, Biella, Vercelli e VCO ed ai Presidenti FIMAA Piemonte e FIAIP
pagina 1 di 9 Piemonte, sindacati categoria agenti immobiliari, il seguente capitolo di prova: “Vero che in assenza di usi per la Camera di Commercio di Verbania relativi alla misura del compenso provvigionale si applicano gli usi camerali di Novara e così anche nel 2017, 2018 e 2019.
Con il favore di compensi e spese di entrambi i gradi e con condanna alla restituzione delle somme che si sono pagate in adempimento alla sentenza di primo grado per esatti € 1.593,35.”
Per parte appellata:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito rigettare l'appello promosso da in quanto infondato e Parte_2 per l'effetto confermare la sentenza impugnata n. 418/2022 dell'Ufficio del Giudice di Pace. Con favore di spese, competenze ed onorari di causa”.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato ha proposto appello avverso alla sentenza n. Parte_2
418/2022 emessa dal Giudice di Pace di Verbania chiedendo che, preso atto dell'attività mediatoria, svolta dal mediatore , causalmente utile alla conclusione del preliminare di Parte_2
compravendita tra e controparte fosse condannata al pagamento Parte_3 CP_1 dell'importo di € 1.950,00. In particolare ha dedotto:
- che , in qualità di agente immobiliare regolarmente operante con iscrizione camerale Parte_2
ex lege 39/1989, aveva mediato la conclusione di preliminare 27/6/2019 tra la parte appellata promissaria acquirente – – e la promittente venditrice maturando così CP_1 Parte_3
un diritto provvigionale anche nei confronti della promissaria;

- che il compenso era da calcolarsi, in mancanza di patto, secondo gli usi camerali di Novara e
Verbania e così nella somma di € 1.950,00 oltre IVA, pari al 3% di 65.000,00 €, prezzo di cui al preliminare;

- che la sentenza di primo grado era erronea nella parte in cui aveva escluso che fosse stato pattuito un compenso a favore del mediatore anche a carico dell'acquirente, in quanto tale diritto non doveva essere pattuito espressamente, bensì specificamente escluso con relativa rinuncia da parte del mediatore;

- che tale rinuncia non poteva dedursi per via presuntiva, ma al più poteva desumersi da un comportamento concludente del mediatore, nella specie non ravvisabile;

pagina 2 di 9 - che, difatti, in tal senso, non potevano essere valorizzate le dichiarazioni presenti nell'atto notarile, in quanto rese inter alios e che anche l'impiego dell'avverbio esclusivamente non era tale da liberare l'appellato dall'obbligo di corrispondere il compenso al mediatore;

- che anche la controparte si era avvalsa dell'attività del mediatore e, quindi, doveva essere condannata alla provvigione calcolata secondo gli usi;

- che, peraltro, l'atto notarile conteneva al riguardo una dichiarazione confessoria nella parte in cui la sig.ra ammetteva di non aver saldato l'agenzia, pur in presenza d'attività svolta in suo favore;
CP_1
- che la riduzione del corrispettivo del contratto preliminare da euro 65.000,00 a 60.0000,00 non poteva giustificare la debenza della provvigione a carico dei soli venditori, trattandosi di pattuizione produttiva d'effetti tra le solo parti del rapporto contrattuale;

- che, inoltre, il mediatore aveva maturato il suo diritto già sulla base del preliminare e quindi non assumeva rilevanza quanto pattuito in sede notarile;

- che non sussistevano elementi da cui poter desumere con certezza la partecipazione del mediatore all'atto notarile e la conseguente rinuncia a percepire il compenso dall'acquirente.
Si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto della domanda attorea e la conferma della CP_1
sentenza di primo grado. In particolare ha esposto:
- che il Giudice di primo grado aveva correttamente ritenuto provato in via presuntiva il patto di franco provvigione a favore della sig.ra CP_1
- che tale pattuizione era desumibile dall'aumento del prezzo di compravendita da euro 60.000 a 65.000
e dalle dichiarazioni contenute nell'atto notarile;

- che, inoltre, l'appellante aveva restituito all'acquirente l'assegno bancario di euro 5.000,00 dallo stesso trattenuto alla stipula del contratto preliminare;

- che il mediatore era sicuramente presente al momento della conclusione del contratto definitivo, essendosi impegnato a fornire la propria assistenza sino al rogito;

- che la ricostruzione proposta consentiva, altresì, di salvaguardare il requisito dell'imparzialità che deve necessariamente caratterizzare la prestazione del mediatore.
Alla prima udienza di comparizione delle parti del 5.7.2023 è stata ammessa la prova testimoniale articolata dalla parte appellata ed è stata fissata l'udienza del 26.2.2024 per l'escussione del teste indicato. A tale udienza, a causa dell'impossibilità a comparire del teste, la convenuta ha rinunciato alla pagina 3 di 9 sua escussione. Ritenuta, dunque, la causa matura per la decisione, è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni in data 16.9.2024, celebratasi mediante trattazione scritta. Con ordinanza dell'1.10.2024 la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
⁎
L'appello è fondato per le ragioni di seguito esplicate.
Giova premettere che secondo l'interpretazione consolidata della Suprema Corte, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore, avvantaggiandosene (cfr. Cass. n. 23422/2022; conf. Cass. n. 11443/2022 cit.;
Cass. n. 21712/2019; Cass. n. 11656/2018; Cass. n. 25851/2014). Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (Cass. n.
21737/2010).
Sul punto, risulta ormai costante in giurisprudenza – a seguito dell'intervento delle Sezioni Unite della
Suprema Corte (Cass., Sez. Un., n. 19167/2017) – l'affermazione secondo cui: "è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale c.d. atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni” (cfr. Cass., Sez. Un., n. 19161/2017; conf. Cass. n. 482/2019; Cass. n.
7554/2023; per la giurisprudenza di merito, tra le tante, Trib. Bergamo, sez. IV, n. 391/2023; Trib.
Ravenna, sez. I, n. 83/2022; Trib. Siena, sez. I, n. 558/2021; Trib. Torino, sez. IV, n. 3614/2020; Trib.
Roma, sez. XI, n. 4464/2020).
pagina 4 di 9 L'ipotesi della mediazione unilaterale (o atipica) ricorre, invero, nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni. L'elemento di distinzione del mediatore "tipico" rispetto a quello "atipico" (talvolta ricondotto al procacciatore d'affari) risiede nella imparzialità del primo, laddove il secondo presta invece la propria attività nell'interesse di una delle parti. Il tutto in una cornice però comune, quella della prestazione di un'intermediazione diretta a favorire terzi nella conclusione di un affare (così anche Cass. n. 9814/2023).
Riguardo alla posizione dell'acquirente, nell'ipotesi di mediazione atipica, la giurisprudenza di legittimità, indipendentemente dalla natura contrattualistica o meno della mediazione, tende a riconoscere al mediatore il diritto alla "doppia" provvigione per l'attività prestata in favore di una delle parti contraenti, quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d'affari dell'altro. Difatti, è stato più volte affermato che "se è vero che, normalmente, il procacciatore d'affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale normale assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell'altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest'ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell'attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l'incarico” (cfr. Cass. n. 12651/2020; conf. Cass. n. 26682/2020; Cass. n. 25260/2009; Cass.
n. 14582/2007).
Dai tali condivisibili principi di diritto discende che il conferimento dell'incarico nell'interesse del venditore non esclude, in astratto, la possibilità che si instauri un rapporto di mediazione con il futuro acquirente e che, per l'attività utilmente prestata e sfociata nell'assunzione di un impegno giuridicamente rilevante alla vendita o all'acquisto del bene, il mediatore maturi il diritto alla provvigione anche verso il contraente che non ha conferito un formale incarico. È stato, tuttavia, opportunamente precisato che, in questi casi, affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione, è necessario che l'attività di mediazione sia svolta in modo palese, rendendo note ai soggetti intermediati pagina 5 di 9 la propria qualità e terzietà (cfr. Cass. n. 4107/2019; conf. Cass. n. 12651/2020; Cass. n. 7554/2023).
Pertanto, la circostanza che la mediazione sia stata innescata non da un'iniziativa ingerente ma dall'incarico di uno dei soggetti interessati a negoziare non ha rilievo di per sè. L'incarico a svolgere la medesima attività che il mediatore svolgerebbe d'iniziativa propria può originare da un mandato interno con una delle parti, che tuttavia non muta l'attività che il mediatore svolga poi ai fini della conclusione dell'affare. Dunque, ciò che è decisivo non è tanto l'imparzialità del suo operare quanto la riconoscibilità esterna della posizione terza che egli assume nel successivo rapporto con entrambe le parti, posizione che gli deriva, appunto, dall'assenza di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con una sola di esse.
Nella specie è incontestato tra le parti che l'affare sia stato concluso in virtù dell'attività prestata dal mediatore, come è stato, altresì, dichiarato nel contratto preliminare dove, all'art. 4, si legge che la caparra confirmatoria pattuita tra le parti sarebbe stata trattenuta a titolo di deposito fiduciario dall'agente che aveva mediato la vendita. Non può, quindi, dubitarsi della circostanza che la venditrice fosse a conoscenza della qualità di e dell'attività d'intermediazione svolta nella CP_1 Parte_2 conclusione del contratto preliminare. Risulta, inoltre, documentato che i venditori e Pt_3 Per_1 avevano conferito incarico a per la vendita dell'immobile al prezzo di euro 60.000,00 Parte_2
pattuendo la provvigione di euro 5.000 oltre IVA.
Tuttavia, come previsto dalla regola generale di cui all'art. 1755 c.c. e come illustrato, il mediatore matura il diritto alla provvigione anche verso il contraente che non ha conferito un formale incarico per l'attività utilmente prestata, salva un'eventuale rinuncia alla percezione del compenso a lui spettante.
Come argomentato dal Giudice di primo grado sussistono circostanze di fatto da cui è possibile desumere che tra le parti del contratto di compravendita fosse stato concluso un accordo in forza del quale i venditori e avrebbero provveduto al pagamento della provvigione del Pt_3 Per_1 mediatore, pattuita per l'importo di euro 5.000 nell'incarico che era stato conferito. Può, infatti, ragionevolmente ritenersi che l'aumento del prezzo di vendita dell'immobile da euro 60.000 a 65.000 fosse giustificato proprio dalla determinazione di porre a carico dei soli venditori il pagamento del compenso del mediatore come inizialmente stabilito nell'incarico per una somma pari all'incremento del corrispettivo del contratto. Tale conclusione è corroborata dalla previsione contenuta nell'art. 2 del contratto definitivo in cui si legge che “la predetta agenzia ha percepito, a titolo di provvigione e
pagina 6 di 9 rimborso spese, esclusivamente dai venditori signori coniugi e , la Parte_3 Controparte_2 complessiva somma di Euro 6.100,00 (seimilacento virgola zero zero) comprensivi di IVA” e che
“l'acquirente signora dichiara di non avere corrisposto alcuna provvigione alla CP_1 predetta Agenzia” (doc. 3 appellante).
Tuttavia, da tali elementi non può, altresì, essere dedotta un'eventuale rinuncia del mediatore al diritto al compenso professionale maturato anche nei confronti dell'acquirente per l'attività CP_1
d'intermediazione svolta. Dall'impiego nell'atto notarile dell'avverbio “esclusivamente” e dalla dichiarazione di di mancata corresponsione della mediazione può, infatti, soltanto CP_1 ricavarsi una pattuizione “interna” tra la parti del contratto di compravendita circa l'assunzione da parte dei venditori dell'onere di corrispondere integralmente al mediatore il compenso pattuito nell'iniziale incarico. Tale determinazione attiene però ai soli rapporti interni tra venditori e acquirente, ma non è tale da dimostrare, altresì, la rinuncia da parte del mediatore Daverio nel rapporto di mediazione instaurato con l'acquirente dell'immobile compravenduto.
La diversità dei rapporti intercorrenti tra i contraenti della compravendita e tra quest'ultimi e Pt_2
esclude, dunque, la possibilità di poter desumere dalle pattuizioni intercorse tra i primi una
[...]
rinuncia per fatti concludenti del mediatore al compenso maturato. Tale rinuncia non può essere ricavata dal presunto silenzio serbato in occasione del rogito del contratto di compravendita innanzi al
TA , non essendo provata la sua effettiva presenza. Difatti, l'impegno assunto nei confronti Per_2 dei venditori di fornire assistenza fino all'atto notarile è insufficiente al fine di dimostrare la concreta presenza del mediatore innanzi al TA. Sul punto non è stato neanche possibile dar corso alla prova testimoniale ammessa nel presente giudizio, a causa dell'impossibilità a comparire del teste.
Alla luce delle considerazioni esposte, la sentenza di primo grado deve essere riformata per aver rigettato la domanda di di condanna della controparte alla corresponsione della Parte_2 provvigione maturata per l'attività svolta.
In punto di determinazione di tale compenso, occorre precisare che a norma dell'art. 1755 c.c., in mancanza di patto e di tariffe professionali, la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, sono determinate dal giudice secondo gli usi e, in subordine, secondo equità. L'art. 6 legge 3 febbraio 1989 n. 39 - recante modifiche ed integrazioni alla legge n.
253 del 1958 concernente la disciplina della professione di mediatore - dispone a sua volta che, in pagina 7 di 9 mancanza di patto, la misura e la proporzione predette sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all'art. 7 e tenendo conto degli usi locali;
pertanto in difetto di patto o di tariffe professionali il giudice deve fare riferimento agli usi locali richiamati dal citato art. 1755 c.c.
Nel caso di specie, nel rapporto instaurato dal mediatore con la parte appellata, difetta un patto relativo alla misura del compenso e mancano altresì tariffe professionali, sicché occorre valutare se possa applicarsi un uso normativo. Qualora la provvigione debba essere determinata in base agli usi locali, deve tenersi conto degli usi del luogo, dove viene a giuridica esistenza il rapporto mediatizio (Cass. n.
2224/63). Nel caso concreto, nella provincia di Verbania non solo è sorto il rapporto di mediazione, ma si trovano, altresì, il bene oggetto del contratto preliminare e la sede dell'agenzia immobiliare.
Sul punto l'appellante ha dedotto che, in assenza di usi elaborati dalla Camera di Commercio di
Verbania, debba farsi applicazione di quelli della Camera di Commercio di Novara, prodotti in primo grado, i quali prevedono che la provvigione sia determinata calcolando il 3% sul prezzo della compravendita (doc.5). L'impiego di tale criterio non è stato contestato dalla controparte, ma è stato della stessa riconosciuto per sostenere che il mediatore avesse già ricevuto dai venditori un importo superiore rispetto a quello spettante sulla base degli usi camerali. Pertanto, il compenso maturato dal mediatore nei riguardi dell'odierna convenuta deve essere quantificato nella misura del 3% sull'importo di euro 65.000,00, pari a 1.950,00, oltre IVA. A tale somma vanno aggiunti gli interessi legali corrispettivi dalla conclusione del preliminare sino alla notifica dell'atto di citazione in primo grado, da tale data sono, invece, dovuti gli interessi moratori ex art. 1284, c.4., c.c.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, deve essere condannata alla CP_1
rifusione delle spese sostenute da in entrambi i gradi di giudizio. Le spese del presente Parte_2
giudizio vengono liquidate sulla base dei parametri medi ministeriali, così come aggiornati dal D.M.
147/2022, tenendo conto del valore dell'accolto ed escludendo la fase istruttoria, in € 174,00 per anticipazioni non imponibili e in € 1.701,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%,
I.V.A. e C.P.A., L'odierna appellata deve, quindi, essere condannata alle rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio ammontanti complessivamente a € 2.968,37, oltre spese generali al 15%,
I.V.A. e C.P.A.

P.Q.M.

pagina 8 di 9 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa, così decide:
- accoglie l'appello proposto da e, in riforma della sentenza di primo grado n. 418/2022 Parte_2
emessa dal Giudice di Pace di Verbania, condanna alla corresponsione in favore di CP_1
della somma di euro 1.950,00, oltre IVA e interessi come indicati in parte motiva;
Parte_2
- condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da in entrambi i CP_1 Parte_2 gradi di giudizio e liquidate in complessivi € 2.968,37, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A.
Verbania, 27.1.2025
Il Giudice
Chiara Michelone
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