TRIBUNALE DI PESCARA
RITO MONOCRATICO
(artt. 50 ter, 281 quinquies c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile n° 1767 del R.G.A.C. dell'anno 2019 vertente

TRA

(c.f. ), elettivamente domiciliato in Pescara, Parte_1 C.F._1
Corso Umberto I n. 18, presso lo studio dell' Avv. Leonello Brocchi, che lo rappresenta e difende, giusta procura allegata all'atto di citazione
attore
CONTRO

(c.f. ), elettivamente domiciliato in Pescara, Via Controparte_1 C.F._2
degli Aprutini n. 29, presso lo studio degli Avv.ti Marco Di Filippo e David Paul Di Lallo, che lo rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusto mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta
convenuto

(c.f. ), (c.f. CP_2 C.F._3 CP_3
), (c.f. , elettivamente C.F._4 Controparte_4 C.F._5
domiciliati in Pescara, alla Via Celestino Delfino Spiga n. 16, presso lo studio degli Avv.ti Barbara ZZ e KO Di CO, che li rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
convenuti

(c.f. ) e (cf Controparte_5 C.F._6 Controparte_6
), elettivamente domiciliati in Pescara, Via Cincinnato n°37, presso lo C.F._7 studio dell'Avv. Antonio Giansante, che li rappresenta e difende, giusto mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale
convenuti

( c.f. ), (c.f. Controparte_7 C.F._8 Controparte_8
), (c.f. , C.F._9 CP_9 C.F._10 CP_10
(c.f. , (c.f. ),
[...] C.F._11 CP_11 C.F._12
(c.f. ), (c.f. Controparte_12 C.F._13 Controparte_13
), ( c.f. ), C.F._14 CP_14 CodiceFiscale_15 Parte_2
(c.f. ), (c.f. ,
[...] CodiceFiscale_16 Parte_3 C.F._17
(c.f. ), (c.f. Parte_4 C.F._18 Parte_5
, (c.f. ), rappresentati e C.F._19 Parte_6 C.F._20
difesi, unitamente e disgiuntamente, dagli Avv.ti e Maria A. Danesi de Luca, Parte_2 elettivamente domiciliati in Pescara, alla Via Tirino n°90, presso lo studio dell'Avv. Parte_2
giuste procure allegate alla comparsa di costituzione e risposta con domanda
[...]
riconvenzionale
convenuti

(c.f. ), ( c.f. Controparte_15 C.F._21 Controparte_16
), ( , C.F._22 Controparte_17 C.F._23 CP_18
(c.f. ), (c.f.
[...] C.F._24 Controparte_19
), (c.f. , C.F._25 Controparte_20 C.F._26 CP_21
( ), (c. f. ),
[...] CodiceFiscale_27 CP_22 C.F._28
rappresentati e difesi dagli Avv.ti Paolo Pulini e Katiuscia Manganella, elettivamente domiciliati in
Pescara, Via Firenze n°273presso lo studio dell'Avv. Pulini, giuste procure allegate alle comparse di costituzione e risposta
convenuti
(c.f. ), (c.f. Controparte_23 C.F._29 CP_24
), ( ), e C.F._30 Controparte_25 CodiceFiscale_31
( c.f. ), elettivamente domiciliati in Pescara alla CP_26 C.F._32
Via L'Aquila n. 21, presso l'Avv. Ludovico De Benedictis, che li rappresenta e difende giuste procure allegate alla comparsa di costituzione e risposta
convenuti

, , , Controparte_27 CP_28 Controparte_29 CP_30
[...]
altri convenuti contumaci
OGGETTO: proprietà
CONCLUSIONI: come da verbale del 29/01/2025
MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con atto di citazione, regolarmente notificato, , premesso di aver Parte_1
realizzato, nella spiegata qualità di costruttore, l'edificio di civile abitazione, sito in Pescara, via Montanara n. 9, realizzato in forza di titoli edilizi rilasciati dal Comune di Pescara
(licenze n. 11737/1976 e n. 608/1979), premesso di essersi riservato la proprietà esclusiva del piano interrato e dell'ultimo piano (locali e terrazzo ubicati al piano ottavo), premesso di aver riscontrato nell'anno 2007 (quando nel lasso temporale trascorso dalla costruzione l'edificio è divenuto edificio condominiale in conseguenza dell'alienazione dei singoli locali ed appartamenti diversi da quelli di sua proprietà) l'impossibilità di accedere al vano tecnico ubicato nell'interrato, a causa dello smarrimento delle chiavi di accesso, premesso di aver richiesto all'amministratore condominiale p.t. la copia delle chiavi e del telecomando, ma di aver ricevuto un ingiustificato diniego, premesso di essersi allora avveduto che la generalità dei condomini, “approfittando” della sua lontananza, aveva di fatto occupato il piano seminterrato, adibendolo ad autorimessa, premesso che, nonostante diffida legale inviata ai condomini, tesa ad ottenere la rimozione immediata di ogni bene indebitamente collocato, in violazione del diritto di proprietà, il legale dai medesimi incaricati, in risposta, aveva avanzato l'ipotesi di un presunto acquisto per usucapione del diritto d'uso del piano interrato, premesso che un tecnico dal medesimo incaricato aveva attestato l'inidoneità del piano interrato all'uso come autorimessa, per mancata conformità alla normativa antincendio, escludendo altresì la possibilità di vincoli pertinenziali in favore delle singole unità immobiliari, premesso inoltre che nel 2001 erano state abusivamente installate due antenne condominiali sui muri della proprietà esclusiva all'ottavo piano, senza il suo consenso, nonostante la presenza di un “torrino” condominiale idoneo alla collocazione, assumendo quindi che il procedimento di mediazione obbligatoria, esperito ai sensi dell'art. 5 D. Lgs. n. 28/2010, si era concluso senza esito, mentre il precedente giudizio (R.G. n.
2563/2016 Trib. Pescara), interrottosi per decesso di una parte convenuta, non era stato riassunto in ragione delle intervenute modifiche nell'assetto proprietario, tanto ciò premesso, conveniva in giudizio i convenuti in epigrafe indicati per sentire accogliere le seguenti conclusioni : “nel merito: 1) accertare e dichiarare l'assoluta mancanza di titolo, da parte dei convenuti, in ordine all'arbitrario “utilizzo” del piano interrato del fabbricato sito in
Pescara, via Montanara n. 9, di esclusiva proprietà del Sig. , Parte_1 menzionato in narrativa;
2) accertare e dichiarare, comunque, ai sensi dell'art. 949 cod. civ., l'inesistenza di servitù o di vincoli di qualsiasi genere a carico sia del piano interrato in parola che della porzione immobiliare sita all'ultimo piano del fabbricato medesimo, di esclusiva proprietà del , con ogni consequenziale provvedimento di natura Parte_1
inibitoria e ripristinatoria a carico dei convenuti e con ordine di cessazione delle turbative lamentate;
3) condannare i medesimi convenuti, in solido fra loro o secondo le entità ripartite che codesto On.le Tribunale vorrà individuare anche attraverso apposita c.t.u., cui rimettere l'esatta determinazione del quantum debeatur, al risarcimento del danno per
l'abusiva occupazione del piano interrato in discussione e l'inibita fruibilità di esso da parte del legittimo proprietario, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali sulle somme preventivamente rivalutate;
4) condannare infine i convenuti al pagamento delle spese processuali e delle competenze di difesa del giudizio resosi necessario, ex art. 91
c.p.c.” .

2) A seguito di deposito di relativa comparsa, si costituiva in giudizio , Controparte_1 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “in via preliminare, rigettare la domanda, dichiarando la carenza di legittimazione passiva dei singoli condomini convenuti;
nel merito, in via principale, dichiarare che l'odierno convenuto ha usucapito, unitamente a tutti gli altri proprietari, il diritto reale di uso del posto auto, oggetto di concorde assegnazione in sede di delibere condominiali del 13.05.1987 e del 28.09.1987; in via subordinata, dichiarare, ai sensi della normativa urbanistica vigente all'epoca della costruzione e poi della vendita degli appartamenti, e quindi ai sensi dell'art. 18 legge 765/67, che si creò collegamento pertinenziale tra i 28 posti auto siti al piano interrato e i
28 appartamenti costruiti dal;
dichiarare, pertanto, che di questi 28 posti auto i Parte_1
condomini fecero, con delibera avente valenza contrattuale e rimasta non impugnata, legittima assegnazione tra di loro e, pertanto, sia riconosciuto il diritto d'uso della singola unità assegnatagli in occasione della delibera menzionata;
dichiarare, altresì, infondata la domanda in merito alla presunta illegittima apposizione delle antenne. Con vittoria di spese ed onorari di causa”.
3) A seguito di deposito di relativa comparsa, si costituivano in giudizio e CP_2
, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “In via pregiudiziale: CP_3
dichiarare l'improcedibilità della domanda ai sensi dell'articolo 5 comma 1 bis del d.lgs. n.
28/2010 ed assegnare alle parti il termine per l'esperimento della procedura obbligatoria di mediazione. In via preliminare: accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva dei Sigg.ri e per i motivi esposti nel presente atto. Nel merito: CP_2 CP_3
1) in via principale: dichiarare la domanda attorea inammissibile e/o irricevibile e comunque infondata in fatto e in diritto e, precisamente, per tutte le considerazioni esposte, accertare e dichiarare in favore dei Sigg.ri e l'acquisto ex lege CP_2 CP_3 del diritto reale d'uso del posto auto loro assegnato sito nel piano interrato del CP_31
Via Montanara n. 9 di Pescara e, per l'effetto 2) rigettare le domande sì come formulate, anche in relazione al risarcimento del danno, per i motivi esposti in narrativa. in via subordinata: previo accertamento del possesso pacifico, non viziato, pubblico ed ininterrotto, per oltre venti anni, del piano interrato del Condominio in parola ad uso parcheggio da parte dei Sigg.ri e Pinelli e, prima di essi, dei danti causa, accogliere CP_2 la spiegata eccezione di usucapione del diritto reale d'uso dei posti auto in parola, con riserva di agire con separata azione per la declaratoria di intervenuta usucapione in favore dei Sigg.ri e del predetto diritto reale e, per l'effetto, rigettare CP_2 CP_3
le domande sì come formulate, poiché infondate in fatto e in diritto, anche in relazione al risarcimento del danno per i motivi esposti in narrativa. Il tutto con condanna di parte attrice ex art. 96 c.p.c. al risarcimento in favore dei convenuti del danno patrimoniale e non patrimoniale da liquidarsi equitativamente ex art. 1226 del c.c.”.
4) A seguito di deposito di relativa comparsa, si costituivano in giudizio Controparte_5
e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni : “1)-
[...] Controparte_6
dichiarare inammissibili, improcedibili ovvero rigettare le domande tutte formulate dall'attore con particolare riferimento a quelle nei confronti del Dott. CP_5
e della Sig.ra previa declaratoria di nullità e/o inefficacia
[...] Controparte_6
della riserva di proprietà espressa dal negli originari atti di vendita degli Parte_1
appartamenti rispetto al piano seminterrato;
2) -in accoglimento della domanda riconvenzionale accertare e dichiarare che i coniugi e Controparte_5 CP_6
sono divenuti proprietari –ed in via gradata titolari della servitù d'uso esclusivo –
[...]
per legge (normativa sui parcheggi) e comunque a titolo originario per intervenuta usucapione (ex artt.1158 e/o 1159 c.c.) della porzione di area adibita a parcheggio sita al piano seminterrato dell'edificio condominiale sito in Pescara alla Via Montanara n.9, contraddistinta dal n.26 come da piantina allegata, costituente in ogni caso vincolo pertinenziale con l'appartamento di proprietà dei predetti coniugi;
3) –in subordine accertare e dichiarare che l'intero piano seminterrato del menzionato edificio CP_32
è divenuto di proprietà ovvero, in via gradata, gravato da servitù di uso CP_32
perpetuo in favore dei condomini e per ciascuno di essi con riferimento alla porzione attualmente occupata come da assegnazione assembleare;
4) -con adozione di ogni altro provvedimento ex legedovuto e/o opportuno ed attuativo di quanto sopra richiesto e dell'emananda decisione ivi compreso l'ordine di trascrizione al Dirigente dell'Agenzia del
Territorio di Pescara;
5) -con rivalsa di spese ed onorari del giudizio”.
5) A seguito di deposito di relativa comparsa, si costituivano in giudizio , Controparte_7
, , , Controparte_8 CP_9 Controparte_10 CP_11 Controparte_12
, , Controparte_33 CP_14 Parte_2 Parte_3 Parte_4
chiedendo l'accoglimento delle seguenti
[...] Parte_5 Parte_6
conclusioni : “In via preliminare:

1- accertare e dichiarare l'estraneità dei convenuti al lamentato presunto diniego, opposto dall'amministratore condominiale dell'epoca (dott.
, alla richiesta di copia delle chiavi del piano interrato proveniente Persona_1 dall'attore, e pertanto la loro carenza di legittimazione passiva alla conseguente richiesta di risarcimento del danno;

2- accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva dei convenuti con riferimento alla lamentata occupazione della porzione immobiliare sita all'ultimo piano ed alle conseguenti domande di risarcimento danni;

3- accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione del diritto al risarcimento dei danni a qualsiasi titolo richiesto da parte attrice;
Nel Merito, In Via Principale, con riferimento alla domanda di accertamento della mancanza di titolo da parte dei convenuti all'utilizzo del piano interrato:

4- accertare e dichiarare che gli spazi a parcheggio ubicati nel piano interrato del condominio di Via Montanara 9 in Pescara, sono sottoposti a vincolo pertinenziale di natura pubblicistica, di cui all'art. 41 sexies legge urbanistica 17.8.1942, n. 115Ø, introdotto dall'art. 18 L. Ø6.Ø8.1967, n. 765; 5- conseguentemente, riconoscere agli esponenti il diritto reale d'uso a titolo gratuito all'interno del piano interrato oggetto di causa, sui posti auto già dagli istanti utilizzati, contrassegnati in planimetria (V.
CP_1 CP_3 ALLEGATO 11) con il n. 1 (già ); n. 8 n. 22 (già ; n. 23 CP_34 Pt_2 Pt_3
n. 5 ; n. 28 (già ); n. 3 , n. 25 eredi CP_14 CP_7 CP_12 CP_36 CP_10
o su altro differente spazio che il Magistrato adito riterrà di identificare;

6- Pt_5
conseguentemente dichiarare infondata ogni pretesa attorea con vittoria di spese e competenze di giudizio. in via riconvenzionale:

7- accertare e dichiarare che gli esponenti hanno usucapito il diritto di servitù di parcheggio e/o diritto reale d'uso dei posti auto ubicati all'interno del piano interrato del , in Controparte_37
virtù del possesso pubblico, pacifico e continuato per oltre 2Ø anni dei medesimi, ex art
CP_1 1158 cc, come sopra individuati, (n.

1 -già n. 8 n. 22 -già CP_34 Pt_2 Pt_3
n. 23 ; n. 5 ; n. 28 -già n. 3 ; n. 25 CP_35 CP_14 CP_7 CP_12 CP_13 CP_10
eredi , con vittoria di spese e competenze di giudizio. in via riconvenzionale Pt_5
subordinata:

8- nella denegata e non creduta ipotesi in cui fosse negato il diritto reale d'uso dei posti auto, derivante dal summenzionato vincolo pubblicistico, ovvero fossero negati i sopra elencati diritti acquisiti tramite intervenuta usucapione, accertare e dichiarare che gli esponenti hanno subito un danno per aver acquistato in buona fede un bene difforme da quello che prevedeva la normativa edilizia vigente, difforme dai progetti e concessioni edilizie;

9- conseguentemente condannare parte attrice al riconoscimento in favore dei convenuti della complessiva somma di € 52.ØØØ,ØØ (€ 7.428,57 per ogni posto auto non realizzato), ovvero di diversa maggioreo minore somma che sarà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia. 1Ø- con vittoria di spese e competenze di lite. Con Riferimento alla asserita illegittima occupazione dell'ultimo piano del Controparte_38
: 11- dichiarare la domanda attorea infondata in punto di fatto e di diritto per le
[...] ragioni sul punto esposte”.
6) A seguito di deposito di relativa comparsa, si costituivano in giudizio , Controparte_15 [...]
, Controparte_16 Controparte_17 Controparte_18 Controparte_19 [...]
, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “in via CP_20 CP_21
principale rigettare la avversa domanda di rivendica posti auto e dichiarare ai sensi della normativa urbanistica vigente all'epoca della costruzione e poi della vendita degli appartamenti e quindi ai sensi art. 18 legge 765/67, che si creò collegamento pertinenziale tra i 28 posti auto siti al piano interrato e i 28 appartamenti costruiti dal;
Parte_1
Dichiarare che i 28 posti auto costituiscono bene condominiale ex art. 1117 c.c. relativamente al diritto reale di uso nel mentre la nuda proprietà è da ricondursi al
[...]
. Di questi 28 posti auto i condomini fecero con delibera avente valenza contrattuale Pt_1
e rimasta non impugnata, assegnazione tra di loro e pertanto gli istanti hanno ognuno titolo ad avere il riconoscimento del diritto di uso della singola unità assegnatagli in occasione della delibera menzionata;
in via subordinata rigettare le avverse domande di rivendica ritenuto che gli istanti hanno usucapito il diritto reale di uso dei posti auto che furono oggetto di concorde assegnazione ad ognuno di essi in sede di delibera condominiale del
28.09.1987, data in cui i 28 posti auto, aventi ognuno individuazione catastale, fu collegato ad ognuno dei 28 appartamenti condominiali. Con riserva di attivare domanda costitutiva di usucapione se necessario. per la domanda circa illegittima apposizione delle antenne pronunciare la infondatezza della domanda e difetto dei presupposti e, comunque, difetto di legittimazione passiva degli istanti Nonchè affermare il difetto di interesse dell'attore Con rivalsa di spese e competenze legali del giudizio”.
7) A seguito di deposito di relativa comparsa, si costituivano i giudizio , Controparte_23
e chiedendo l'accoglimento delle CP_24 Controparte_25 CP_26 conclusioni seguenti: “ in via pregiudiziale, accertare, riconoscere e dichiarare la carenza di legittimazione passiva dei convenuti , , Controparte_23 CP_24 Controparte_25
e con riferimento alle domande attoree;
nel merito, rigettare tutte le CP_26
domande attoree, infondate in fatto e diritto;
in via riconvenzionale principale, accertare, riconoscere e dichiarare ai sensi della normativa urbanistica vigente all'epoca della costruzione e poi della vendita degli appartamenti e quindi ai sensi art. 18 legge 765/67,
l'esistenza di un collegamento pertinenziale tra i 28 posti auto siti al piano interrato e i 28 appartamenti costruiti dal nell'edificio di Pescara alla Via Montanara n. 9; Parte_1
accertare, riconoscere e dichiarare, in ogni caso, che i 28 posti auto costituiscono bene condominiale ex art. 1117 c.c. relativamente al diritto reale di uso;
condannare l'attore, nell'ipotesi di accertata non conformità del piano interrato rispetto alla normativa di sicurezza antincendio, ad adeguare il locale posto al piano interrato del
[...]
, ponendo in essere le opere che all'uopo verranno ritenute Controparte_39
necessarie; in via riconvenzionale subordinata, accertare, riconoscere e dichiarare che i condomini , , e hanno Controparte_23 CP_24 Controparte_25 CP_26 usucapito il diritto reale di uso dei posti auto che furono oggetto di concorde assegnazione ad ognuno di essi, o in favore dei rispettivi danti causa, in sede di delibera condominiale del
28/9/1987, data in cui i 28 posti auto, aventi ognuno individuazione catastale, fu collegato ad ognuno dei 28 appartamenti condominiali.Con vittoria di spese e compensi di lite, oltre rimborso forfetario 15%, cap e iva come per legge”.
8) Con distinta comparsa, si costituiva in giudizio , chiedendo l'accoglimento CP_22 delle seguenti conclusioni : “in via principale rigettare le avverse domande e richieste CP_2 ritenuto che il sig. è proprietario della unità immobiliare sita al piano 1.o della palazzina condominiale per averne fatto acquisto in sede di vendita immobiliare all'incanto promossa dalla Curatela di eredita giacente di ed a lui attribuita e Persona_2
trasferita con decreto del Tribunale di Pescara del 08.11.2007 registrato a Pescara il
28.11.07 al n. 3086 Con detto decreto ( doc. 12 ) veniva trasferito al comparente
[...]
già proprietario della quota di ½ , la quota residua di ½ dell'appartamento sito in CP_22
Pescara Via Montanara 9 piano 1.o interno 3, superficie mq 140 con annesso posto auto macchina pertinenziale all'interno di vano garage condominiale in via subordinata
CP_2 dichiarare in via incidentale che il comparente ( che cumula al suo possesso quello della dante causa ) ha usucapito il diritto reale di uso del posto auto che fu Per_2
oggetto di concorde assegnazione tra i condomini in sede di delibera condominiale del
28.09.1987, e in quella occasione i 28 posti auto, aventi ognuno individuazione catastale, fu collegato ad ognuno dei 28 appartamenti condominiali in via ancora più subordinata dichiarare che ai sensi della normativa urbanistica vigente all'epoca della costruzione e poi della vendita degli appartamenti e quindi ai sensi art. 18 legge 765/67, si creò collegamento pertinenziale tra i 28 posti auto siti al piano interrato e i 28 appartamenti costruiti dal
[...]
Dichiarare che i 28 posti auto costituiscono bene condominiale ex art. 1117 c.c. Pt_1
relativamente al diritto reale di uso nel mentre la nuda proprietà è da ricondursi al
[...]
. per la domanda circa illegittima apposizione delle antenne pronunciare la Pt_1
infondatezza della domanda e difetto dei presupposti e, comunque, difetto di legittimazione passiva del comparente Con rivalsa di spese e competenze legali del CP_22 giudizio”.
9) Con distinta comparsa si costituiva in giudizio , chiedendo l'accoglimento Controparte_4 delle seguenti conclusioni : “In via pregiudiziale: dichiarare l'improcedibilità della domanda ai sensi dell'articolo 5 comma 1 bis del d.lgs. n. 28/2010 ed assegnare alle parti il termine per l'esperimento della procedura obbligatoria di mediazione. In via preliminare: accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva del Sig. per i Controparte_4
motivi esposti nel presente atto. Nel merito: in via principale: in caso di rigetto dell'eccezione sollevata in via preliminare, dichiarare la domanda attorea inammissibile
e/o irricevibile e comunque infondata in fatto e in diritto e, precisamente, per tutte le considerazioni esposte, accertare e dichiarare in favore del Sig. l'acquisto Controparte_4
ex lege del diritto reale d'uso del posto auto lui assegnato sito nel piano interrato del
Condominio Via Montanara n. 9 di Pescara e, per l'effetto, rigettare le domande sì come formulate, anche in relazione al risarcimento del danno, per i motivi esposti in narrativa. in via subordinata: previo accertamento del possesso pacifico, non viziato, pubblico ed ininterrotto, per oltre venti anni, del piano interrato del Condominio in parola ad uso parcheggio da parte del Sig. e, prima di lui, dei danti causa, accogliere la Controparte_4 spiegata eccezione di usucapione del diritto reale d'uso dei posti auto in parola e, per
l'effetto, rigettare le domande sì come formulate, poiché infondate in fatto e in diritto, anche in relazione al risarcimento del danno per i motivi esposti in narrativa. Il tutto con condanna di parte attrice ex art. 96 c.p.c. al risarcimento in favore del convenuto del danno patrimoniale e non patrimoniale da liquidarsi equitativamente ex art. 1226 del c.c.”.
10) Nel corso del giudizio, svoltosi nella dichiarata contumacia dei convenuti , Controparte_27
, e , venivano concessi i termini per il CP_40 Controparte_29 CP_30 deposito delle memorie istruttorie ex art. 183 co.VI c.p.c. e, all'esito, con ordinanza istruttoria in atti, veniva disposta ctu al fine di accertare “se il progetto del fabbricato prevedeva, in ossequio alla normativa edilizia allora vigente, la riserva di una spazio da adibire a parcheggio ed in misura conforme all'edificio stesso”.
11) All'esito del deposito dell'elaborato peritale da parte del Ctu nominato Ing. Persona_3
, con ordinanza istruttoria in atti, veniva ammessa la prova per interpello dell'attore
[...]
e prova per testi.
12) Esaurita la prova orale, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusione.
13) A seguito di mutamento dei precedenti G.I. e di assegnazione del procedimento allo scrivente giudicante, all'udienza del 29/01/2025 la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. 14) Va preliminarmente rigettata l'istanza di rimessione in termini, avanzata dalla difesa dei convenuti ed altri, depositata successivamente all'udienza di precisazione delle CP_15 conclusioni, tesa ad ottenere l'acquisizione agli atti del giudizio di un documento (nello specifico, una nota datata 23.05.1984 con la quale una ditta edile sollecitava il condomino
, parte convenuta, perché i condomini tutti versassero gli importi dovuti per Controparte_17
opere fatte nei vani garage per cui è controversia). Trattasi, invero, di documento di formazione non successiva, bensì anteriore alla scadenza dei termini previsti per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 183 co. VI c.p.c. (segnatamente del secondo termine), sicché ogni richiesta in tal senso appare inammissibile al lume del regime di preclusioni previste dal codice di rito.
15) Va poi dichiarato, sempre in via preliminare ed in accoglimento della relativa eccezione, il difetto di legittimazione passiva del convenuto , giacché risulta per tabulas Controparte_4
che tale convenuto, già al momento della notifica dell'atto introduttivo del giudizio, non era più proprietario dell'appartamento ricompreso nell'edificio condominiale. Come nell'actio negatoria servitutis, la legittimazione attiva e passiva compete a coloro che sono titolari delle posizioni giuridiche dominicali, rispettivamente svantaggiato o avvantaggiate e, trattandosi di condizioni dell'azione, tale titolarità non solo deve esistere al momento di proposizione della domanda, ma anche al momento della pronuncia della sentenza (cfr.
Cass. Civ., sez. II, 18 dicembre 2014, n. 26769), valutato pure che la sentenza che accoglie l'actio negatoria servitutis non determina, infatti, solo un accertamento, ma anche una condanna ad un fare specifico (cessazione delle turbative) che può essere posto in essere dal convenuto alla sola condizione che esso versi (anche alla data della sentenza tuttora nella condizione di poterlo giuridicamente eseguire.
16) Ciò posto, l'azione negatoria proposta da parte attrice tesa ad ottenere, previo accertamento, una declaratoria di inesistenza di servitù o di vincoli di qualsiasi genere a carico del piano interrato involge la questione inerente il vincolo di pertinenzialità inderogabile tra parcheggi ed unità immobiliari condominiali, disciplinato dall' art. 41 sexies della legge urbanistica n.
1150/1942 e riguarda gli edifici costruiti prima del 2005 (come nel caso in esame).
17) La Cassazione, con arresti nel tempo succedutisi sul tema, ha ritenuto che : - “Il vincolo di destinazione impresso alle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, di cui all'art. 41-sexies della l. n.1150 del
1942 non impedisce che il proprietario dell'area possa riservare a sé, o trasferire a terzi, il diritto di proprietà sull'area, o su parti di essa, fermo restando il diritto di uso da parte dei proprietari delle unità immobiliari site nel fabbricato nei limiti delle prescritte proporzioni di cubatura, mentre le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore, sul quale grava l'onere di dimostrare l'eccedenza dei posti auto rispetto allo spazio minimo richiesto dalla richiamata disciplina (cfr. Cass.
Civ., Sez. 2 , Ordinanza n. 21859 del 09/10/2020 (Rv. 659332 - 01);
- “In tema di regolamentazione legale delle aree destinate a parcheggio, l'art. 12, comma
9, l. n. 246 del 2005, che ha modificato l'art. 41 sexies della l. n.1150 del 1942 ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, riguarda le sole costruzioni non realizzate e quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora stati stipulati gli atti di vendita di tali unità immobiliari...( cfr. Cass. Civ., Sez. 2 , Sentenza n.2265
del 28/01/2019 (Rv. 652351 - 01)” ;
- “La nullità della clausola del contratto di compravendita di un appartamento che escluda il trasferimento della proprietà o del diritto reale di utilizzazione dell'area condominiale da riservare a parcheggio, ai sensi dell'art. 41 – sexies della legge n.1150 del 1942, aggiunto all'art. 18 della legge n°765 del 1967 e il conseguente trasferimento "ex lege" del predetto diritto all'acquirente comportano il diritto dell'alienante al corrispettivo di tale trasferimento, il quale dà luogo ad un debito di valore rivalutabile fino alla data della sentenza e, configurandosi quale mera conseguenza della costituzione del diritto reale di uso, deve essere riconosciuto dal giudice anche in assenza di apposita istanza dell'avente diritto. (cfr. Cass. Civ., Sez. 2 Sentenza n.26758 del 23/10/2018 (Rv. 651010 - 01)” ;
- “In tema di regolamentazione legale delle aree destinate a parcheggio, l'art. 12, nono comma, della legge 28 novembre 2005, n. 246, che ha modificato l'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa;
ne consegue che la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 , con cui si attribuisce al soggetto che abita stabilmente l'unità immobiliare sita nell'edificio un diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio interno, che non ecceda il limite ivi prescritto, trova applicazione nei casi in cui, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari (cfr. Cass. Civ., Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 9090 del 05/06/2012 (Rv. 622653 - 01)”;
- “L'art. 41 – sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall'art. 18 legge 6 agosto 1967n. 765, che stabilisce la riserva nelle nuove costruzioni di appositi spazi per parcheggi, opera come norma di relazione nei rapporti privatistici e come norma di azione nel rapporto pubblicistico con la P.A., non potendo quest'ultima autorizzare nuove costruzioni che non siano corredate di dette aree, giacché l'osservanza della norma costituisce condizione di legittimità della concessione edilizia, e spettando esclusivamente alla stessa P.A. l'accertamento della conformità degli spazi alla misura proporzionale stabilita dalla legge e della idoneità a parcheggio delle aree, con la conseguenza che il trasferimento del vincolo di destinazione su aree diverse da quelle originarie può avvenire soltanto mediante il rilascio di una concessione in variante. Cfr.
Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 378 del 13/01/2010 (Rv. 610960 - 01)” ;
- “La legittimazione ad agire per l'accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di appositi spazi in edificio di nuova costruzione ai sensi dell' art. 41 sexies della legge
17 agosto 1942 n.1150 spetta non già all'amministratore del condominio, ma ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito con cui era stata ritenuta sussistente la legittimazione dell'amministratore ad agire "a favore del condominio e, quindi, indistintamente dei condomini dell'edificio", per il riconoscimento in via giudiziale del c.d. posto auto, sulla base di deliberazioni non adottate con la partecipazione di tutti gli interessati). cfr. Cass.
Civ., Sez. 2, Sentenza n.3393 del 11/02/2009 (Rv. 606779 - 01)”;
- “ In tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, ove lo spazio da adibire a parcheggio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione e sia stato impiegato per realizzarvi manufatti o opere di altra natura (diversamente dall'ipotesi in cui allo spazio realizzato conformemente al progetto sia stata data una diversa destinazione in sede di vendita) se possono ravvisarsi a carico del costruttore responsabilità di natura amministrativa e eventualmente penale, non possono, per contro, individuarsi responsabilità d'ordine privatistico né oneri di ripristino dello status quo ante. Infatti in tale caso, il bene soggetto ex lege al vincolo pertinenziale (il parcheggio) non è mai venuto a esistenza e il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione di esso, né può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai venuto ad esistenza, ma semmai solo a una tutela risarcitoria, in ragione dell'ampio campo applicativo proprio degli artt. 871 e 872 c.c in favore degli acquirenti delle singole unità immobiliari. Tali principi trovano applicazione anche nell'eventualità in cui l'area destinata a parcheggio non sia sufficiente a soddisfare tutti i condomini, non essendo rispettata la proporzione prescritta dalla legge (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 30.10.2007, n°22889)” ;
- “Nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio - nella misura di un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, ai sensi della norma imperativa ed inderogabile di cui all' art. 41 – sexies della legge n.1150 del 1942, introdotto dall'art.18 della legge n.765 del 1967 - non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione "ope legis" del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del CP_31
nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per
l'epoca dell'edificazione ( cfr. Cass. Civ.
Sez. 2, Sentenza n.28950 del 27/12/2011 (Rv. 620978 - 01)”;
- “In tema di aree destinate a parcheggio, la norma dell' art. 41 – sexies della legge 17 agosto 1942, n.1150, introdotta dall'art.18 della legge 6 agosto 1967, n.
765, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove l'azione per il riconoscimento del diritto reale d'uso sia stata proposta da uno solo dei condomini, il giudice di merito può individuare un preciso spazio fisico per la sosta dei veicoli di proprietà del istante, senza che di tale CP_31
decisione possa dolersi il costruttore del complesso immobiliare, il quale potrebbe astrattamente usucapire la rimanente parte dell'area vincolata. (cfr. Cass. Civ.
Sez. 2, Sentenza n.1214 del 27/01/2012 (Rv. 621122 - 01)”;
- “La speciale normativa urbanistica che prescrive la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi (art. 41 – sexies l. 17.08.1942, n°1150, aggiunto dall'art.18 l.

6.08.1967 n°765 e modificato dall'art. 9 l. 24.03.1989 n°122 ed art. 26, comma 4, l. 28.02.1985 n° 47, pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi ed il cui contenuto è, tuttavia, limitato all'imposizione che appositi spazi siano riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, e a stabilire un nesso pertinenziale tra tali spazi e l'intero edificio. E' pertanto consentito il trasferimento dell'area di parcheggio globalmente e pro indiviso agli acquirenti dei vari appartamenti, in modo che costituisca una parte comune” (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 22.08.2006, n°18255).
18) Venendo al caso in esame, la domanda attorea è destituita di fondamento e, di conseguenza, deve essere rigettata, essendo del pari evidente la finalità della pretesa tesa ad eludere l'obbligo ex lege di destinazione pertinenziale.
19) Al lume della normativa richiamata di cui all'art. 41 – sexies della Legge Urbanistica
n°1150/1942, introdotto dall'art. 18 della L. n°765/1967, che ha previsto l'obbligo di destinare apposite spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni ( pari a non meno di 1 metro quadrato ogni 20 metri cubi di volume edificato) ed al lume dei principi dianzi esaminati, tenuto conto della data di edificazione del complesso condominiale, deve ritenersi che il piano interrato, di cui si controverte, è soggetto a vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d'uso su tale spazio a favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege. Trattasi dunque di un vincolo di natura reale e pubblicistica che determina in capo ai proprietari delle singole unità immobiliari un diritto reale d'uso sull'area destinata a parcheggio, inderogabile e non eludibile mediante pattuizioni contrarie o riserve di proprietà operate dal costruttore.
20) Né peraltro è emerso che sussistono nel complesso condominiale spazi adibiti per il parcheggio ulteriori rispetto al piano seminterrato.
21) Sul punto l'esperto nominato dal Tribunale ha escluso tale circostanza, avendo per contro rilevato che nei progetti approvati dal per la realizzazione dell'edificio Controparte_41
condominiale, i parcheggi condominiali erano stati previsti, nel rispetto della normativa in vigore, sia nel progetto originario che nella variante, all'esterno del fabbricato, segnatamente, su un'area estesa di mq 883. Ha rilevato pure che il non ha avuto Parte_1 più la disponibilità di quell'area su cui era stata prevista da progetto la realizzazione dei parcheggi, per averla già ceduta al per la realizzazione della strada Controparte_41
(“..Detta area lato Sud – Ovest oggi è occupata dalla sede stradale di via Montanara..”).
Ragion per cui nel progetto di variante le aree destinate a parcheggio, ai sensi della normativa dianzi richiamata, risultano ubicate su superfici non di proprietà del costruttore
[...]
, bensì del Pt_1 Controparte_41
22) Il Ctu nominato ha pure rilevato che il costruttore, nel completamento dell'edificio, ha attrezzato il piano seminterrato con 28 spazi adibiti a posti auto, in numero corrispondente agli appartamenti condominiali, in adempimento all'obbligo normativo vigente all'epoca : in altre parole, l'avvenuto accatastamento originario delle unità interrate nella categoria C/6
(box o posti auto) appare confermare la destinazione funzionale e pertinenziale dell'area, che sin dall'origine ha costituito l'unica zona destinata a parcheggio a servizio dell'edificio.
Inoltre, sempre il Ctu ha verificato che nel progetto in variante il piano interrato è stato
“..destinato per intero, mq 800,0 circa, ad autorimessa..”.
23) Le valutazioni espresse dall'esperto nominato, in quanto esenti da censure, possono essere integralmente recepite dal Tribunale.
24) Dalla disamina poi degli atti di causa è emerso che sin dall'acquisto dei singoli appartamenti
(anni '70) i condomini hanno parcheggiato le loro autovetture nel piano seminterrato, esercitando in siffatto modo il diritto d'uso, non avendo quel bene potuto avere diversa destinazione se non quella di essere asservita alle unità abitative quale pertinenza. Sul punto, sentito all'udienza del 2/02/2002, il teste amministratore del condominio di Persona_1
Via Montanara n°9 per circa un decennio a far data dall'anno 2001, ha dichiarato che nel piano interrato non erano presenti tramezzi e che in quest'area i condomini vi parcheggiavano le loro autovetture. Sentito in pari data, il teste , Testimone_1
amministratore del dal 2014 al 2019, ha confermato tali circostanze, ribadendo CP_31
che il piano interrato veniva utilizzato per il parcheggio delle autovetture da parte dei proprietari degli appartamenti, rammentando che, secondo la delibera condominiale del
1987, i condomini avevano proceduto ad attribuirsi i singoli posti auto relativi al piano interrato, sostenendo sia le spese ordinarie che quelle straordinarie. 25) Considerato, quindi, che il complesso condominiale è stato edificato successivamente all'entrata in vigore della legge n°765/1967, considerato che l'originario progetto prevedeva un'area destinata a parcheggio, poi ceduta al considerato che il piano interrato, pur CP_41 riservato in proprietà all'attore, è stato sempre utilizzato dai condomini come parcheggio, considerato che il vincolo legale di destinazione non può ragionevolmente ritenersi venuto meno per effetto della cessione al dell'area originariamente all'uopo prevista, ne CP_41
consegue che tale vincolo deve ritenersi riferito al piano interrato, che in concreto assolve la funzione di parcheggio a servizio delle unità abitative ricomprese nel complesso condominiale. Al contempo, la riserva di proprietà operata dall'attore nei singoli rogiti di compravendita degli appartamenti ricompresi nel condominio deve ritenersi inefficace, trattandosi di pattuizione in contrasto con norma imperativa (art. 41 sexies cennato), come tale nulla ai sensi dell'art. 1418 c.c.
26) In questi termini l'area del piano seminterrato risulta asservita ex lege alle unità immobiliari del fabbricato condominiale mediante un diritto reale d'uso a parcheggio a favore dei rispettivi proprietari delle unità abitative- condomini (secondo le determinazioni di scelta che hanno inteso darsi). Diritto reale d'uso che l'attore non può unilateralmente ritenere di negare mediante l'azione proposta.
27) Alle medesime conclusioni occorre pervenire per quanto attiene la doglianza inerente l'occupazione del terrazzo attraverso l'installazione dell'antenna.
E' il caso di evidenziare che tali apparecchiature insistono nell'area comune condominiale e non sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini. Sicché in ordine a tale pretesa deve essere dichiarato il difetto di legittimazione passiva dei convenuti, trattandosi di questione che involge la gestione dei beni condominiali. Deve ritenersi, infatti, che nel caso di azioni negatorie e confessorie di servitù, la legittimazione passiva spetta al in persona CP_31 del suo amministratore anche nel caso in cui l'azione sia diretta ad ottenere la rimozione di opere comuni.
28) Per converso, deve riconoscersi il diritto d'uso ai condomini dei box utilizzati a parcheggio, secondo la distribuzione che in sede di consesso assembleare i condomini hanno inteso effettuare, vertendosi in tema di pertinenze ex lege che hanno la loro origine, non in un atto di destinazione del proprietario, bensì nella stessa volontà del legislatore.
29) Si rigetta ogni ulteriore domanda. 30) Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate (secondo D.M.
n°55/2014 e s.m.i., valore indeterminabile - complessità media, valore minimo, aumentato del 30 % ex art. 4, co. II, cennato decreto in relazione al numero delle parti rappresentate), come in dispositivo, specificando che tali spese, in considerazione della pluralità di parti vittoriose, vengono liquidate in misura unitaria, non essendo ammissibile una duplicazione o moltiplicazione dei compensi.
31) Idem per quanto attiene le spese di Ctu, liquidate come da decreto in atti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la domanda attorea;

- per l'effetto, dichiara che il piano interrato dell'edificio è gravato da vincolo ex art. 41 – sexies L. 1150/1942, con conseguente diritto reale d'uso a parcheggio a favore dei proprietari delle unità immobiliari ricomprese nel complesso condominiale;

- dichiara il difetto di legittimazione passiva del convenuto;
Controparte_4
- condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite, che liquida in complessivi euro
7.060,30 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.), in favore dei convenuti costituitisi congiuntamente con il patrocinio di un uno o due difensori, nonché in euro 5.431,00, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.) in favore del convenuto costituitosi autonomamente;
Controparte_1
- pone definitivamente a carico di parte attrice le spese di Ctu, liquidate come da decreto in atti.
Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 12 Novembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi