N. R.G. 1717/2024
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1717/2024
Oggi 13 novembre 2025, alle ore 11.54, innanzi al dott. Alfredo Spitaleri, sono comparsi:
- per l'avv. PIETRO AGLIANÒ il quale discute la causa Parte_1
riportandosi a tutto quanto esposto nei propri scritti difensivi e nelle note da ultimo depositate in atti, chiedendo l'accoglimento delle relative conclusioni;
contesta le avverse deduzioni inerenti fatti allegati, contestati e non provati;

- per l'avv. GIOVANNI AMENTA il quale si riporta alle proprie note CP_1
ex art. 426 c.p.c., alle note difensive e contesta tutto quanto dedotto da controparte nelle proprie difese, in quanto infondate in fatto e in diritto;

Il Giudice,
Si ritira in camera di consiglio. Quindi, rientrato dalla camera di consiglio alle ore
22:31, ha pronunciato e pubblicato la seguente sentenza, dandone lettura in udienza ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
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R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nella persona del Giudice dott. Alfredo Spitaleri, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1717/2024
PROMOSSA DA
(C.F. , rappresentato e difeso da sé Parte_1 C.F._1
stesso e dall'Avv. Pietro Aglianò, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

RICORRENTE
CONTRO
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. CP_1 C.F._2
GI TA, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

RESISTENTE
CONCLUSIONI
Precisate le conclusioni come da verbale in atti, la causa è stata posta in decisione all'udienza del 13.11.2025, all'esito della discussione di cui all'art. 429 c.p.c.
Pag. 2 di 16 MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - La presente controversia ha ad oggetto la domanda - originariamente proposta nelle forme dell'intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. - di risoluzione del contratto di locazione stipulato tra , quale locatore, e Parte_1 CP_1
quale conduttore, in data 28.08.2015, registrato a Siracusa in data 08.09.2015, per inadempimento imputabile a quest'ultimo, nonché la conseguente domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni di locazione scaduti per un ammontare complessivo pari ad € 2.700,00, oltre le spese forfettarie dell'anno 2023, nonché la domanda di condanna del resistente al rilascio dell'immobile oggetto del suddetto contratto.
1.1. - A sostegno della domanda, il ricorrente ha dedotto che, in data 28.08.2015, ha stipulato con il resistente un contratto di locazione ad uso abitativo promiscuo avente ad oggetto l'immobile sito ad Avola, Via Roma n. 70. Il canone di locazione è stato pattuito in € 3.600,00 annui, da suddividere in 12 rate mensile di € 300,00 ciascuna.
Contestualmente, le parti hanno sottoscritto una scrittura privata, con la quale il resistente si è obbligato a corrispondere al locatore la somma di € 1.200,00 annui a titolo di rimborso forfettario spese. Tuttavia, il resistente si è reso moroso nel pagamento dei canoni e delle spese forfettarie dal mese di dicembre 2023. Inoltre, il conduttore si è reso gravemente inadempiente agli obblighi contrattuali, avendo concesso in sublocazione o ad altro titolo l'immobile a molteplici società ed avendo eseguito nell'immobile lavori di straordinaria amministrazione mai autorizzati dal proprietario.
2. - Si è costituito in giudizio opponendosi alla convalida dello sfratto CP_1 per morosità, assumendo l'illegittimità della pretesa di parte ricorrente concernente il pagamento della somma di € 1.200,00 annui a titolo di rimborso forfettario spese.
3. - Rigettata la richiesta di convalida dello sfratto, disposto il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., esperito negativamente il procedimento di mediazione ed omessa ogni attività istruttoria, all'udienza del 13.11.2025 la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni spiegate a verbale dai procuratori presenti delle parti costituite all'esito della relativa discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Pag. 3 di 16 4. - La domanda va rigettata per i motivi di cui infra.
4.1. - Va, in primo luogo, ricordato che, ai sensi dell'art. 1, co. 346, L. n. 311/2004, i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Come autorevolmente sostenuto dalla Corte costituzionale, la suddetta norma ha elevato
“la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.” (cfr. Corte cost. n. 420/2007).
Detta nullità, alla luce dell'orientamento, oramai univoco, della giurisprudenza di legittimità, è sanabile, con effetto ex tunc, mediante la registrazione tardiva del contratto di locazione, in quanto “il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” appare coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” (entrambi i termini da intendersi, come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale)” (cfr.
Sez. Un. n. 23601/2017; in senso conforme, Cass. n. 18942/2019; Cass. n. 15582/2021).
4.2. - Ai sensi dell'art. 13, co. 1, L. n. 431/1998, è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Tale nullità sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, mentre resta valido il contratto registrato e dovuto il canone apparente. Questo principio protegge il conduttore da richieste indebite del locatore, senza compromettere l'intero rapporto locativo.
Inoltre, la detta nullità è insanabile a prescindere dalla successiva registrazione dell'atto

contro

-dichiarativo recante la pattuizione di un canone maggiore, posto che tale atto risulta insanabilmente e testualmente nullo per contrarietà a norma di legge (da ravvisare nell'art. 13, co. 1, espressamente volto ad impedire la sostituzione del canone apparente con quello reale convenuto con il patto occulto), nonché per causa illecita, perché caratterizzata dalla vietata finalità di celare al Fisco la discrepanza tra l'importo
Pag. 4 di 16 dichiarato nel contratto registrato e quello realmente ricevuto dal locatore e, quindi, insuscettibile di sanatoria (cfr. Sez. Un. n. 23601/2017; Sez. Un. n. 18213/2015).
4.2.1. - Ai sensi del co. 2 del citato art. 13, il conduttore può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. Pertanto, ove venga proposta, ed accolta, la domanda di restituzione delle somme corrisposte dal conduttore in eccedenza, rispetto a quelle consentite dalla legge, gli interessi sugli importi da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale, se il locatore era in buona fede, e da quello del pagamento, se era in mala fede, con la precisazione che alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione, non consegue automaticamente la mala fede del locatore, di talché grava pur sempre sul conduttore l'onere di dimostrare di essere stato indotto alla corresponsione del canone in misura superiore a quella prevista dal contratto di locazione registrato, nonostante la sua volontà contraria (cfr. Cass. n. 24498/2013).
4.3. - Con riguardo al caso in esame, le parti hanno stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo promiscuo in data 28.08.2015, regolarmente registrato, con il quale è stato pattuito il canone di locazione pari ad € 300,00 mensili. Tuttavia, con contestuale scrittura privata, le parti hanno previsto l'obbligo per il conduttore di corrispondere l'ulteriore somma di € 1.200,00 annui, per l'intera durata della locazione, a titolo di
“rimborso spese forfettario” (cfr. all. 6, fasc. resistente).
Ebbene, è evidente che la stipulazione della suddetta scrittura privata sia connotata non solo dalla contrarietà all'art. 13, co. 1, L. n. 431/1998, ma, altresì, dalla vietata finalità di elusione fiscale, essendo volta a conseguire somme non dovute.
Invero, non si comprende al rimborso di quali spese il locatore si riferisca, tenuto conto che non solo di tali spese non si fa alcuna menzione nel contratto di locazione regolarmente registrato, ma nello stesso contratto, all'art. 5, si legge espressamente che
“sono interamente a carico del conduttore le spese, in quanto esistenti, relative al servizio di pulizia, alla fornitura dell'acqua, nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento della tassa comunale di smaltimento rifiuti” (cfr. all. 1, fasc. ricorrente), come dimostrato, peraltro, dalla documentazione in atti, da cui si evince che tutte le utenze dell'immobile sono a nome del conduttore resistente (cfr. all. 3, fasc. resistente).
Pag. 5 di 16 4.3.1. - Ne deriva la nullità della scrittura privata del 28.08.2015, intesa quale patto occulto di maggiorazione del canone di locazione pattuito nel coevo contratto registrato.
4.4. - Infondata, invero, appare la tesi di parte ricorrente, secondo cui la natura del contratto di locazione per abitazione e solo in parte per uso diverso da quello abitativo impedirebbe l'operatività dell'art. 13, co. 1, L. n. 431/1998 limitata alle sole locazioni abitative.
4.4.1. - Sul punto, infatti, è intervenuta la pronuncia n. 23601/2017 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, secondo la quale norma speculare, in via interpretativa, rispetto all'art. 13, co. 1, L. n. 431/1998 deve ritenersi l'art. 79, L. n. 392/1978 - abrogata dalla L. n. 431/1998 limitatamente alle locazioni abitative -, la quale stabilisce che è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.
Quest'ultima norma deve essere intesa nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo, anche per le locazioni non abitative, anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.
Ne deriva che va ricondotta ad unità la disciplina delle nullità e della (eventuale) sanatoria di tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non e che, dunque, anche con riguardo alle locazioni non abitative, è nullo il patto con il quale le parti concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione.
4.5. - Fermo il superiore orientamento, in ogni caso, va rilevato che, come emerge espressamente dal contratto di locazione in oggetto, “l'immobile è locato ad uso abitazione, restando per altro consentito al conduttore di svolgere nell'immobile
l'attività del tutto secondaria di consulente” (cfr. all. 1, fasc. ricorrente).
Pag. 6 di 16 4.5.1. - Al riguardo, va premesso che nonostante le Leggi 392/1978 e 431/1998 non menzionino specificatamente la locazione per uso promiscuo, non esiste alcun divieto per le parti di stabilire un utilizzo dell'immobile per più scopi.
Ciò richiede di individuare quale normativa sia applicabile in tali casi, tenuto conto che
è la destinazione dell'immobile a determinare il regime legale applicabile.
Secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tali ipotesi bisogna far riferimento all'”uso prevalente” ai sensi dell'art. 80, ult. co., L. n. 392/1978, secondo il quale il contratto di locazione deve essere regolato dalla normativa relativa all'uso predominante dell'immobile.
In merito alla prevalenza d'uso, non è sufficiente basarsi unicamente sulla dimensione degli spazi destinati ai diversi usi per determinare quale prevalga;
la valutazione deve tenere conto dell'importanza, soprattutto economica, di ciascuna utilizzazione (cfr.
Cass. n. 12120/2005; Cass. n. 9612/2003).
Resta ferma la possibilità per le parti di specificare, nel contratto di locazione ad uso promiscuo, quale sia la prevalenza di un uso rispetto all'altro, a seconda delle necessità.
4.5.2. - Nel caso di specie, dalla semplice lettura del contratto di locazione si evince chiaramente che l'uso prevalente voluto dalle parti è quello abitativo, posto che l'art. 8 prevede espressamente che “L'immobile è concesso in locazione al conduttore perché lo adibisca per la maggior parte ad abitazione e per la restante minor parte ad uso diverso dalla abitazione” (cfr. all. 1, fasc. resistente).
Inoltre, la stessa durata contrattuale (4 anni con proroga di altri 4) è indice della prevalenza dell'uso abitativo dell'immobile oggetto del contratto di locazione, con la conseguente applicazione della normativa dei contratti di locazione ad uso abitativo e, dunque, anche dell'art. 13, L. n. 431/1998.
4.6. - Dall'accertata nullità della scrittura privata del 28.08.2015 consegue la restituzione, da parte del ricorrente, della somma complessiva di € 8.400,00, pari alla somma dell'importo di € 1.200,00 versata dal resistente, a titolo di rimborso spese forfettario per ogni anno di durata della locazione dal 2016 al 2022.
Pag. 7 di 16 4.6.1. - In riferimento alla domanda di restituzione delle somme corrisposte in eccedenza trova applicazione la regola generale di cui all'art. 2033 c.c., secondo la quale gli interessi sulle somme da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale se l'accipiens era in buona fede e da quello del pagamento se era in mala fede;
in particolare, alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione non consegue automaticamente la mala fede del locatore, sicché il conduttore ha l'onere di dimostrare di essere stato indotto dal locatore alla corresponsione del canone in misura superiore a quella legale, nonostante la sua volontà contraria, a meno che la mala fede non emerga dalle circostanze di fatto
(cfr. Cass. n. 411/2017; Cass. n. 13424/2015).
4.6.2. - Nel caso in esame, si ritiene che il resistente non abbia dimostrato il deliberato intento del locatore di costringerlo a corrispondere somme superiori al dovuto, non avendo dato prova di atti diretti a quest'ultimo fine, non potendo lo stesso desumersi dal solo contenuto della scrittura privata nulla.
4.6.3. - Ne deriva che gli interessi sull'importo di € 8.400,00 da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale.
5. - Va, altresì, rigettata la domanda volta alla dichiarazione di risoluzione di diritto del contratto di locazione per violazione dell'art. 11 del contratto stesso, il quale prevede che il conduttore non possa apportare alcuna ulteriore modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, oltre a quelle elencate, senza il preventivo consenso scritto del locatore, pena la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c.
Secondo la tesi del ricorrente, il conduttore avrebbe ammesso, in seno alla comparsa di costituzione, di aver effettuato “opere migliorative con il consenso del locatore e lavori di straordinaria manutenzione pari a circa trentamila euro, migliorandone
l'abitabilità” (cfr. pag. 3, comparsa di costituzione), lavori che non sarebbero mai stati autorizzati dal primo.
5.1. - Al riguardo, va premesso che, ai sensi dell'art. 1456 c.c., i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata
Pag. 8 di 16 obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra di volersi avvalere della clausola risolutiva.
È necessario, dunque, che il creditore deluso dichiari all'inadempiente che intende avvalersi, e che si avvale, del potere di risoluzione;
questo perché il creditore potrebbe avere interesse all'adempimento dell'obbligazione nonostante l'inadempimento del debitore.
La clausola risolutiva opera automaticamente, al momento della dichiarazione fatta dal contraente deluso, rectius, al momento in cui questa perviene a conoscenza del destinatario. Sino a detto momento la dichiarazione è revocabile purché la revoca giunga a conoscenza del destinatario prima della dichiarazione di risoluzione, e, sino a quel momento, è ammissibile l'adempimento da parte del debitore.
5.2. - In tema di clausola risolutiva espressa, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la tolleranza della parte creditrice, che può estrinsecarsi tanto in un comportamento negativo, quanto in uno positivo, non determina l'eliminazione della clausola per modificazione della disciplina contrattuale, ne è sufficiente ad integrare una tacita rinuncia ad avvalersene, ove la parte creditrice contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza manifesti l'intenzione di avvalersi della clausola in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento (cfr. Cass. n. 14195/2022; Cass. n. 24564/2013).
Tuttavia, una volta che la parte interessata, in modo esplicito e inequivoco, non invochi, nella comunicazione inviata alla controparte, la facoltà di avvalersi della clausola risolutiva espressa nel contratto vincolante e vigente tra le parti, la successiva dichiarazione di avvalersi di essa, espressa in relazione all'inadempimento del conduttore, non ha più alcuna rilevanza, anche se contenuta nell'atto introduttivo del giudizio per la risoluzione (cfr. Cass. n. 26508/2009).
5.3. - Con riguardo al caso in esame, dalla documentazione prodotta in atti, emerge che, con comunicazione del 06.12.2015, il conduttore informava il ricorrente circa le lavorazioni eseguite sull'immobile locato e quest'ultimo, con mail dell'11.12.2015, riconosceva tali interventi, osservando che “in primo luogo cotanti lavori avrebbero
Pag. 9 di 16 dovuto essere preventivamente concordati esattamente come abbiamo fatto con la parte relativa alla ripartizione dei lavori a inizio locazione in modo da permettermi di valutare più preventivi e, soprattutto, di incaricare ditte di mia fiducia. Infatti, in gran parte avrei potuto farli eseguire in economia diretta proprio come ho fatto con la tinteggiatura” e ancora “tali spese potrebbero essere recuperate, come da lei suggerito, compensando le mensilità relative che corrisponderebbero a 7 mensilità a partire dal mese di dicembre 2015 fino a giugno 2016 compreso [..]. Ritengo che tale soluzione possa contemperare le Sue esigenze con il mancato mio controllo preventivo delle spese sostenute e il mancato mio intervento” (cfr. all. 7, fasc. resistente).
Tale corrispondenza dimostra che il locatore era, sin da allora, pienamente consapevole dei lavori eseguiti, senza, tuttavia, assumere alcuna iniziativa per contestarli, tenuto conto che il contratto di locazione è proseguito regolarmente sino al 2023 - anno in cui il conduttore ha iniziato a non corrispondere i canoni di locazione -, mentre il locatore ha sollevato l'eccezione di inadempimento per violazione dell'art. 11 del contratto di locazione solo con la memoria autorizzata ex art. 426 c.p.c.
Invero, anche nella comunicazione di risoluzione del contratto per grave inadempimento del 28.10.2023, le violazioni indicate dal locatore riguardavano esclusivamente la morosità nel pagamento dei canoni di locazione, l'omesso rimborso delle spese e la violazione dell'art. 8 del contratto, senza alcun riferimento né alla violazione, da parte del conduttore, dell'art. 11, né, tantomeno, alla volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa (cfr. all. 3, fasc. ricorrente), evocata, appunto, per la prima volta, solo nella memoria ex art. 426 c.p.c. del 16.10.2024.
5.3.1. - Tali elementi inducono a ritenere che il locatore abbia tollerato per anni le modifiche all'immobile locato eseguite dal conduttore e tale inerzia, unita alla consapevolezza e mancata contestazione degli stessi, integra una tacita accettazione o, comunque, una tolleranza incompatibile con la volontà, espressa solo nell'odierno giudizio, di avvalersi della clausola risolutiva di cui all'art. 11 del contratto di locazione.
Pertanto, l'eccezione di violazione della suddetta norma contrattuale deve ritenersi priva di rilievo, in quanto contrastante con il comportamento concludente del locatore e lesiva
Pag. 10 di 16 dei principi di buona fede e correttezza di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., nonché del principio di coerenza comportamentale (venire contra factum proprium).
5.3.2. - Nel caso in esame, infatti, è evidente la sussistenza di una condotta abusiva da parte del locatore, tale da configurare un'ipotesi di exceptio doli generalis.
5.3.3. - L'exceptio doli è ritenuta ammissibile dalla giurisprudenza alla stregua dei principi di correttezza e buona fede, i quali impongono al titolare del diritto di astenersi dal porre in essere condotte che, seppur formalmente lecite, si traducono in una lesione del diritto della controparte.
Invero, l'ordinamento accorda alle parti contraenti la possibilità di opporsi all'altrui pretesa o eccezione che, sebbene in astratto fondata, sia in concreto espressione dell'esercizio doloso o scorretto di un diritto, finalizzato alla realizzazione di interessi ritenuti non meritevoli di tutela da parte dell'ordinamento stesso. In tale prospettiva,
l'eccezione di dolo impedisce l'efficacia di un atto o comporta il rigetto di una domanda giudiziale.
La giurisprudenza di legittimità ha affermato che «l'exceptio doli generalis seu praesentis indica il dolo attuale, commesso al momento in cui viene intentata l'azione nel processo, e costituisce un rimedio di carattere generale, utilizzabile anche al di fuori delle ipotesi espressamente codificate, il quale è diretto a precludere l'esercizio fraudolento o sleale dei diritti di volta in volta attribuiti dall'ordinamento, paralizzando
l'efficacia dell'atto che ne costituisce la fonte o giustificando il rigetto della domanda giudiziale fondata sul medesimo, ogni qualvolta l'attore abbia sottaciuto situazioni sopravvenute al contratto ed aventi forza modificativa o estintiva del diritto, ovvero abbia avanzato richieste di pagamento “prima facie” abusive o fraudolente, o ancora abbia contravvenuto al divieto di “venire contra factum proprium”»(Cass., sentenza n.
21265/2007).
5.3.4. - È palese, dunque, che, nel caso in esame, la condotta del ricorrente - consapevole di aver tollerato, per anni, il comportamento del conduttore senza esercitare il proprio diritto di avvalersi della clausola risolutiva, generando così un affidamento della controparte nell'abbandono della relativa pretesa e di esercitare, dunque, un diritto
Pag. 11 di 16 in contraddizione con un comportamento da esso stesso assunto in precedenza - rappresenti un'exceptio doli generalis, volta a paralizzare la pretesa dallo stesso vantato.
Ne consegue il rigetto della domanda.
6. - Parimenti, va rigettata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per violazione dell'art. 8 del contratto stesso, che vieta, salvo patto scritto contrario, la sublocazione, sia totale che parziale, dell'immobile locato.
Invero, secondo la tesi del ricorrente, il conduttore avrebbe concesso in sublocazione o ad altro titolo i locali in oggetto a ben 8 soggetti giuridici differenti, come dimostrato dalle fotografie delle targhe apposte fuori dall'immobile.
Tale ricostruzione non può essere condivisa.
6.1. - Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, invero, la violazione del divieto pattizio di sublocazione dell'immobile locato ad uso non abitativo, in tanto consente la pronuncia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. in quanto l'inadempimento integrato dalla violazione del patto non abbia, secondo quanto richiesto dalla norma di generale applicazione posta dall'art. 1455 c.c., scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra parte, da apprezzarsi dal giudice in base alla circostanze del caso. Ne consegue che il giudice di merito, chiamato a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello locativo, per inadempimento consistente nell'avvenuta sublocazione dello stesso, non può limitarsi a ritenere che la sublocazione realizzi di per sé un inadempimento, bensì, accertato che tra le parti è stato pattuito un divieto di sublocazione, deve verificare la sussistenza di un inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del contratto, per valutare se l'inadempimento in concreto accertato, anche alla luce delle modalità e circostanze del concreto svolgimento del rapporto comporti una notevole alterazione dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto (cfr. Cass. n.
16111/2010). Infatti la gravità dell'inadempimento deve essere considerata più che in relazione alla entità oggettiva della mancata prestazione, all'importanza che essa assume nell'economia generale del negozio avuto riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare, che può esser anche diverso da quello economico (cfr. Cass. n.
17348/2011).
Pag. 12 di 16 6.2. - Nel caso in esame, parte ricorrente non ha neppure dedotto quale altro diverso e fondamentale interesse da quello all'adempimento puntuale dell'obbligo del pagamento del canone volesse perseguire vietando la sublocazione, né quale conseguente lesione delle pattuite prestazioni corrispettive ne sia derivata.
Peraltro, il locatore non ha fornito alcuna prova della sussistenza, in concreto, dei contratti di sublocazione stipulati dal conduttore con terzi.
Invero, le fotografie delle targhe apposte all'esterno dell'immobile locato, prodotte in giudizio dal ricorrente, possono al più costituire un mero indizio, ma non una prova dell'avvenuta sublocazione, non essendo idonee a dimostrare l'effettiva cessione a terzi del godimento dell'immobile, né la corresponsione di un corrispettivo, tenuto conto, altresì, che, al contrario, dalla documentazione in atti, emerge che tutte le utenze risultano intestate al conduttore.
Va, altresì, considerato che, con comunicazione del 06.12.2015, il conduttore ha trasmesso al locatore la copia di un contratto di comodato d'uso gratuito, regolarmente registrato, relativo a due stanze poste al piano terra, concesse a DISPUTE
RESOLUTION S.R.L. per l'accreditamento presso il Ministero di Giustizia per lo svolgimento dell'attività di mediazione civile professionale (cfr. all. 4, fasc. resistente).
Tale circostanza, dunque, era ben nota al locatore, il quale non ha mai sollevato contestazioni sino alla comunicazione di risoluzione del contratto del 28.10.2023, con cui, per la prima volta, ha dedotto la violazione dell'art. 8 del contratto di locazione come causa di risoluzione.
La prolungata inerzia del locatore per quasi nove anni, dunque, esclude la possibilità di configurare un inadempimento grave, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
7. - Va, infine, rigettata, altresì, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore.
Il contratto in oggetto è stato stipulato in data 28.08.2015, con decorrenza dall'1.11.2015 e con durata quadriennale, con proroga di diritto per ulteriori quattro anni alla prima scadenza (31.10.2023).
Pag. 13 di 16 Tuttavia, dall'esame del contratto allegato in atti, emerge che, ai sensi dell'art. 1 dello stesso, “alla scadenza del periodo di proroga quadriennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni” (cfr. all. 1, fasc. ricorrente).
Ne consegue che, in assenza di una tempestiva comunicazione di disdetta, il contratto deve ritenersi rinnovato sino al 31.10.2027.
7.1. - Fermo quanto sopra, con riferimento alla dedotta morosità del conduttore, il locatore sostiene che questi non abbia corrisposto i canoni relativi alle mensilità da luglio ad ottobre 2023.
Tuttavia, dalla ricostruzione dei pagamenti effettuati dal conduttore, emerge che lo stesso, per mero errore materiale, ha invertito l'ordine dei versamenti, provvedendo dapprima a corrispondere i canoni relativi ai mesi di settembre e ottobre 2023 in luogo di quelli di giugno e luglio 2023, successivamente saldati unitamente ai canoni di novembre e dicembre 2023. Pertanto, per l'anno 2023 non risultano mensilità insolute
(cfr. all. 8, fasc. resistente).
7.2. - Diversamente, è pacifico che il conduttore abbia omesso il pagamento dei canoni di locazione a decorrere dal mese di gennaio 2024, con la conseguenza che lo stesso risulta inadempiente al pagamento della somma complessiva di € 6.900,00 (€ 300,00 ×
23 mensilità).
7.3. - Tuttavia, come osservato nel paragrafo 4 della presente sentenza, la scrittura privata stipulata tra le parti in data 28.08.2015, con la quale il conduttore si era obbligato a corrispondere l'ulteriore somma di € 1.200,00 annui a titolo di “rimborso spese forfettario”, deve ritenersi nulla in quanto integrante un patto occulto di maggiorazione del canone di locazione, con la conseguente condanna del ricorrente alla restituzione della complessiva somma di € 8.400,00, corrispondente ai pagamenti effettuati dal conduttore, a tale titolo, dal 2016 al 2022.
Pag. 14 di 16 La suddetta somma va compensata, come richiesto dal resistente, con la somma di €
6.900,00, pari ai canoni di locazione rimasti insoluti.
Ne deriva non solo che il credito vantato dal ricorrente per i canoni non corrisposti risulta integralmente estinto - con conseguente insussistenza della morosità idonea a giustificare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento - ma, altresì, che residua, in favore del resistente, un credito pari ad € 1.500,00, oltre interessi dal giorno della domanda giudiziale al soddisfo, pari alla differenza tra la somma dovuta a titolo di restituzione e quella dovuta per canoni non versati.
8. - Donde, l'integrale rigetto della domanda attorea e l'accoglimento della domanda riconvenzionale, nei limiti di cui sopra.
9. - Le spese di lite, liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n.
55/2014, aggiornato con D.M. n. 147/2022, secondo il valore della causa dichiarato in domanda sommato al valore della domanda riconvenzionale (scaglione sino a €
26.000,00 - cause di convalida locatizia), nonché alla luce della natura della controversia e delle difese spiegate dalle parti anche in relazione al concreto esito della lite, seguono la soccombenza e, pertanto, vanno poste a carico del ricorrente ed in favore del resistente, per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale ai valori medi.


P. Q. M.


Il Tribunale di Siracusa, Sezione Seconda Civile, in persona del G.U., Dott. Alfredo
Spitaleri, disattesa o assorbita ogni diversa domanda ed eccezione, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1717/2024 r.g., così dispone:
1) Rigetta la domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
2) Accoglie la domanda riconvenzionale proposta da nei confronti di CP_1
. Parte_1
3) Condanna al pagamento, nei confronti di della Parte_1 CP_1 somma di € 1.500,00, oltre interessi dalla domanda giudiziale al soddisfo, pari alla differenza tra la somma dovuta a titolo di restituzione e quella dovuta per canoni non versati.
Pag. 15 di 16 4) Condanna alla rifusione, in favore di delle spese Parte_1 CP_1 di lite che si liquidano in € 264,00 a titolo di spese vive (di cui € 237,00 per c.u.
e € 27,00 per bolli), ed € 2.584,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese al 15%, c.p.a. al 4% e i.v.a. al 22%, se dovuta, come per legge.
Così deciso a Siracusa in data 13 novembre 2025.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
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