REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IVREA
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Stefania Frojo ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I° Grado iscritta al N. 1026/2023 degli Affari
Contenziosi Civili promossa da:
, residente in [...]
37 – cap. 10073, rappresentato e difeso dall'Avv. Stefano Caratozzolo e presso lo stesso elettivamente domiciliata in Torino, in Via Santa Teresa
n. 3;
ATTORE contro

Arch. con studio in Leinì, via Volpiano 25, rappresentata Controparte_2
e difesa dall'avv. Marco Guerrino Latella ed elettivamente domiciliata in
Borgaro T.se, via Inghilterra 23;
CONVENUTO

P.I.: e C.F.: con sede Controparte_3 P.IVA_1 P.IVA_2 in Roma, Via Po n. 20, in persona del legale rappresentante pro tempore, dr. rappresentata e difesa dagli avv.ti Carlo Vaira e Controparte_4
Roberta Vota ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Ivrea, Via
Pietro Luca n. 2
TERZA CHIAMATA

OGGETTO: AZIONE DI RESPONSABILITÀ DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO.
CONCLUSIONI
Parte attrice:
Pag. 1 a 8 “Parte attrice, richiama integralmente le difese, argomentazioni, eccezioni, deduzioni e controdeduzioni svolte sia nell'atto di citazione sia nelle memorie ex art. 183 VI° comma cpc nr. 1, 2 e 3 depositate, e ribadisce di non accettare il contraddittorio nei confronti della terza chiamata
[...] ome già in atti ampiamente dedotto ed argomentato. CP_3
Il Sig. insiste nelle istanze istruttorie formulate nelle 2 memoria ex Pt_1 art. 183 VI° comma cpc del 18.01.2024, e precisamente:
- Ordine ex art. 210 cpc alla convenuta Arch. di esibire gli CP_2 CP_2 estratti conto corrente bancari in copia conforme e i documenti contabili e fiscali tutti inerente la gestione condominiale degli ultimi 10 anni in cui è stata Amministratrice di , precisando a scanso di qualsiasi Parte_2 equivoco che la documentazione versata in atti dalla convenuta risulta incompleta ovvero totalmente omessa e priva di poste a giustificazione delle spese corrisposte, per tale ultima ragione si chiede
- Disporsi contabile volta a verificare e ad accertare: la correttezza e veridicità, sotto il profilo contabile, dei bilanci consuntivi, la correttezza e veridicità, sotto il profilo contabile, del bilancio consuntivo per gli esercizi ordinari (dal 2014 01.01.2011al 25.10.2021 oggi) sulla base delle contestazioni già formulate in atti le quali emergono cristalline e debitamente circoscritte dall'analisi contabile della documentazione depositata da controparte per quanto attiene ai soli esercizi 2017-2021 presi in esame, nei documenti depositati da parte attrice nella 3^ memoria ex art. 183 VI° comma cpc dal nr. 28 al nr. 33 che verranno ulteriormente motivate/documentate.
Parte conchiudente insiste altresì nell'ammissione dei capitoli di prova per interpello e testi dedotti con la 2^ memoria ex art. 183 VI° comma cpc del
18.01.2024 dal nr. 1 al nr. 57, con i testi ivi indicati, nonché nell'ammissione della prova contraria come indicato e dedotto nella 3^ memoria ex art. 183 VI° comma cpc.
In subordine, chiede la concessione del termine ex art. 190 cpc per il deposito delle conclusionali e delle memorie di replica”. In atto di citazione: “Nel merito:
-accertata la mala gestio e la conseguente responsabilità professionale dell'Arch. quale amministratore del Condomonio sito in Controparte_2
Leinì (TO), Borgata Tedeschi, per i fatti oggetto di causa come in atti indicati e rappresentati;

-per l'effetto dichiarare tenuta e condannare la convenuta, Arch. CP_2
al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti
[...] dal Sig. quantificati in via equitativa in € 15.000,00 o Controparte_1 veriore somma accertanda e determinanda in causa;
Pag. 2 a 8
Parte convenuta: “preso atto dell'indeterminatezza e genericità della domanda attrice e in particolare nella quantificazione della somma richiesta come formulata nella domanda attorea respingere la stessa in quanto generica e indeterminata in ogni caso accertata l'infondatezza nel merito della domanda di controparte rigettare ogni pretesa in quanto infondata in fatto e diritto per le motivazioni esposte in via subordinata nella denegata e non creduta ipotesi in cui il giudice di prime cure volesse accogliere le domande ex verso prodotte formulate senza accettazione alcuna di contraddittorio su temi nuovi e diversi rispetto rispetto a quanto indicato in citazione previo accertamento del quantum riconosciuto a favore dell'attore obbligare la compagnia assicurativa sara assicurazioni a manlevare tenere indenne i convenuti da ogni e qualsivoglia pretesa di controparte a ogni titolo in ogni caso ove ritenuta integrata applicare il disposto di cui all'articolo 96 c.p.c.

Terza chiamata: “Voglia il Giudice adito
Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
Dato atto che dichiara di non accettare il Controparte_3 contraddittorio su eventuali domande nuove
In via istruttoria
Respingere tutte le istanze istruttorie formulate da parte attrice ed in particolare l'istanza ex art. 210 c.p.c., i capitoli di prova orale dedotti, l'istanza di disposizione di ctu, per i motivi di cui alla terza memoria ex art.
183 comma VI c.p.c. depositata il 08.02.24
Dichiarare l'inammissibilità delle produzioni documentali attoree, allegate alla seconda memoria, per i motivi di cui alla terza memoria depositata il
08.02.24, nonché delle ulteriori produzioni documentali, allegate da parte attrice alla propria terza memoria ex art. 183 comma VI c.p.c., in quanto del tutto tardive e non a prova contraria su documentazione ex adverso allegata
Nel merito
In via principale
Respingere le domande attoree tutte, siccome infondate in fatto e in diritto
Respingere le domande di parte convenuta verso Controparte_3 siccome infondate in fatto e in diritto da ogni avversaria pretesa Controparte_5
In via subordinata
Nella denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle domande attoree e della domanda di garanzia di parte convenuta
Pag. 3 a 8 Contenere l'eventuale condanna in garanzia di entro Controparte_3
i limiti della quota di responsabilità che fosse ascritta all'arch. CP_2 nonché entro i limiti del danno concretamente provato e delle
[...] condizioni tutte di polizza, inclusa franchigia contrattuale e, in ogni caso, tenuto conto della tardiva denuncia di sinistro, giusto il disposto degli artt.
1913, 1914 e 1915 c.c.
In ogni caso
Liquidare le anticipazioni di cui alla documentazione in atti ed i compensi professionali tutti di cui alla nota allegata, redatta tenuto conto delle fasi processuali, delle prestazioni effettivamente svolte nonché della complessità della controversia;
il tutto oltre maggiorazioni di legge, iva e cpa”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ Con atto di citazione notificato in data 27.02.2023, - Controparte_1 premettendo di essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nel
Condominio sito in Leinì (TO) Borgata Tedeschi - ha convenuto in giudizio l'arch. amministratore cessato dalla carica, affermando Controparte_2 che l'ex amministratore sarebbe incorso in gravi responsabilità gestorie nell'espletamento del suo mandato e domandando la sua condanna al risarcimento dei danni patrimoniali e non, da liquidarsi in via equitativa nell'importo di € 15.000,00.
L'arch. costituitasi in giudizio in data 08.06.2023, ha Controparte_2 negato ogni addebito di responsabilità ed ha chiesto autorizzazione a chiamare in causa la propria impresa di assicurazioni, Controparte_3
La società costituitasi con comparsa depositata in data CP_6
31.10.2023, ha chiesto il rigetto delle domande attoree.
Espletata ante causam la mediazione con esito negativo, la causa è stata rimessa in decisione all'udienza 06.11.2025 senza istruttoria in quanto ritenuta di carattere documentale.
***
Preliminarmente deve essere confermata l'ordinanza con la quale sono state respinte le istanze istruttorie formulate dall'attore atteso che i mezzi istruttori sono irrilevanti ai fini del decidere per le ragioni di seguito esplicitate.
Pag. 4 a 8 Prima di esaminare la domanda nel merito deve essere verificata la sussistenza della legittimazione, in capo al condomino, ad agire in giudizio per l'accertamento della responsabilità contrattuale dell'ex amministratore per asserita mala gestio.
La legittimazione attiva, essendo attinente al profilo della regolare costituzione delle parti, può essere rilevata dal giudice di ufficio senza necessità dell'eccezione di parte (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9213 del
2005).
Come noto, il è un ente di gestione non dotato di personalità Parte_2 giuridica dove l'interesse collettivo prevale rispetto a quello dei suoi componenti perseguendo scopi che non sono coincidenti con quelli dei singoli che lo compongono.
Il condominio, infatti, non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte e opera, in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.
Qualora per la gestione dell'ente venga nominato un amministratore, il contratto che lega l'amministratore al condominio è quello tipico del mandato con rappresentanza in base al quale il professionista, nominato dall'assemblea, agisce in nome e per conto del condominio e assume obbligazioni per lo stesso.
Tali caratteristiche dell'ente gestorio non privano, però, i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni l'edificio condominiale.
È noto, infatti il principio secondo cui l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario consente ai singoli condomini di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione nonché di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore avvalendosi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del (cfr. Cass. Sez. Parte_2
Unite n. 10934/ 2019).
Pag. 5 a 8 Per orientamento costante della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n.
2411/2018; conformi Cass. n. 21444/2010; Cass. 9213 /2005 e Cass.
1208/2017) tale principio non trova applicazione rispetto alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un servizio comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o dirette all'esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino (come, ad esempio, all'attività di recupero delle morosità).
Invero, in tali controversie non vi è correlazione immediata con l'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì con un interesse direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento e al finanziamento corretti dei servizi stessi e la legittimazione ad agire e ad impugnare spetta, pertanto, esclusivamente all'amministratore.
In tali ipotesi, dunque, i singoli condomini non possono agire autonomamente nei confronti dell'ex amministratore per far valere eventuali irregolarità gestorie relative all'espletamento del mandato ed ottenere il risarcimento dei relativi danni, ciò in quanto la legittimazione del singolo condomino ad agire per la tutela di un proprio diritto esclusivo non comporta la legittimazione ad agire per la tutela di analoghi diritti esclusivi degli altri condomini. Ne consegue che solo l'amministratore in carica, su autorizzazione dell'assemblea, può agire nei confronti dell'amministratore uscente per ottenere il risarcimento del danno causato al condominio dalla sua mala gestio.
Premessi tali principi di ordine generale e tornando al caso di specie, parte attrice ha agito per sentir accertare la responsabilità gestoria dell'ex amministratore chiedendo in via conseguenziale il risarcimento dei danni subiti: il condomino, quindi, ha fatto valere un interesse che non può definirsi proprio bensì solo della collettività condominiale.
In tale situazione, quindi, manca la correlazione immediata tra l'interesse plurimo della collettività condominiale e l'interesse esclusivo del condomino attore che è solo mediato con la conseguenza che la domanda proposta difetta della legittimazione attiva che spetta solo al a Parte_2 mezzo del proprio (attuale) amministratore previa delibera autorizzativa dell'assemblea dei condomini.
Pag. 6 a 8 Del resto, il nostro sistema accorda già strumenti e forme di tutela a favore dei singoli componenti la collettività condominiale ai quali si riconosce il potere di controllo e di critica sull'operato dell'amministratore durante lo svolgimento del proprio mandato.
L'amministratore, invero, ai sensi degli artt. 1129 c.c, è tenuto al compimento di attività determinate le quali, qualora omesse oppure svolte in modo irregolare, possono giustificare finanche la revoca del mandato, che può avvenire o attraverso le decisioni prese dall'assemblea o mediante procedimento di volontaria giurisdizione.
Qualora, invece, il condomino ritenga leso l'interesse collettivo attraverso la delibera assembleare che abbia approvato l'attività gestoria svolta dall'amministratore, ben può, con lo strumento tipico messo a disposizione dal legislatore, impugnare la delibera adottata dall'assemblea ai sensi dell'art. 1137 c.c. qualora essa sia affetta da vizi.
Si noti inoltre, nella specie, che anche nel periodo di prorogatio il condomino attore avrebbe potuto attivarsi con gli altri condomini per la nomina di un nuovo amministratore oppure facendo ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. in caso di inerzia degli altri condomini.
Per le considerazioni che precedono, in conclusione, la domanda di risarcimento del danno deve essere rigettata.
Resta da esaminare la domanda proposta dalla convenuta ex art. 96 c.p.c. per la temerarietà dell'azione proposta dall'attore.
La domanda non può essere accolta non potendosi ritenere che la pur infondata iniziativa giudiziaria, considerate tutte le circostanze del caso, sia stata totalmente pretestuosa e strumentale al punto da realizzare un vero e proprio abuso della potestas agendi. Di tal che, sulla scorta dell'insegnamento di Cass. S.U. 22405/2018, va esclusa l'applicazione dell'art. 96 comma 3 c.p.c.
§ Le spese di lite.
Nel rapporto processuale tra attore e convenuto, le spese sono poste a carico dell'attore in base al principio della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in base ai parametri stabiliti dal D.M. 55/2014 per lo scaglione tariffario compreso tra € 5.200,00 – 26.000,00 (in ragione del
Pag. 7 a 8 petitum), liquidato il compenso in base a valori medi per tutte le fasi del giudizio in misura non eccedente alla somma domandata in nota spese da parte convenuta (Cass. Sez.

2 - Ordinanza n. 14198 del 05/05/2022).
Nel rapporto processuale tra attore e terza chiamata, le spese sono poste a carico dell'attore in base al principio della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in base ai parametri stabiliti dal D.M. 55/2014 per lo scaglione tariffario compreso tra € 5.200,00 – 26.000,00 (in ragione del petitum), liquidato il compenso in base a valori minimi per tutte le fasi del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ivrea in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel procedimento R.G.N. 1026/2023 così provvede:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) condanna l'attore al pagamento a favore della convenuta delle spese di lite che si liquidano in € 5.077,00 per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA;

3) condanna l'attore al pagamento a favore della terza chiamata delle spese di lite che si liquidano in € 2.540,00 per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA;

Ivrea, 17.04.2025
Il Giudice
(dott.ssa Stefania Frojo)
Pag. 8 a 8