R.G. n. 1968/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MATERA
Sezione Civile
Il Tribunale di Matera in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Antonia
Quartarella, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 20/01/2025, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281quinquies comma 2 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella presente controversia instaurata da
(c.f.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Michele Caporale (c.f.: ), con domicilio eletto presso lo studio C.F._2 professionale di quest'ultimo in Gravina in Puglia, via Nazario Sauro n. 13; attore nei confronti di
(c.f. e P.Iva: ), in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Eustachio Walter Paolicelli (c.f.: ), con C.F._3 domicilio eletto presso lo studio professionale di quest'ultimo in Matera, via Giuseppe Gattini n.
6; convenuta
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I. Con atto di citazione iscritto al ruolo in data 17/12/2020, adiva il Parte_1
Tribunale di Matera, affinché: a) fosse dichiarato risolto per inadempimento della promittente venditrice il contratto preliminare di compravendita stipulato l'01/10/2008 con la e CP_2 per l'effetto la convenuta fosse condannata al pagamento in suo favore della Controparte_1 somma complessiva di euro 103.000,00, di cui euro 50.000,00 a titolo di doppia caparra
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confirmatoria ed euro 53.000 a titolo di restituzione degli altri acconti versati, oltre interessi legali dal momento della maturazione delle singole partite di credito fino al soddisfo.
All'uovo riferiva che: il contratto preliminare di vendita aveva ad oggetto l'appartamento sito nel villaggio turistico denominato Riva Azzurra sito in Policoro Lido, identificato nel comparto D
Lotto I n. 8, poi censito in catasto fabbricati al foglio 12 part. 1839 sub 12, ubicato al primo piano, unitamente a posto macchina esterno;
aveva versato alla promissaria venditrice diversi acconti per un totale complessivo di euro 78.000, tutti regolarmente fatturati;
il contratto definitivo, tuttavia, non veniva mai stato siglato e in data 21/04/2017 la promissaria venditrice aveva ceduto alla società Sport AG srl una serie di immobili tra cui quello promesso in vendita a lui, unitamente al debito maturato nei suoi confronti;
il successivo 20/10/2017, poi, con cessione di ramo d'azienda la Sport AG aveva trasferito alla una pluralità Parte_2 di immobili tra cui quello promesso in vendita a lui, unitamente ai debiti maturati nei suoi confronti;
nonostante i plurimi inviti alla stipulazione del contratto definitivo, l'immobile in questione era oggetto prima di un pignoramento e successivamente dell'acquisizione alla massa fallimentare della procedura concorsuale n. 19/2019, attesa la dichiarazione di fallimento della da parte del Tribunale di Matera in data 23/10/2019. CP_2
II. La si costituiva in giudizio il 24/03/2021, chiedendo il rigetto delle Controparte_1 avverse domande e formulando domanda riconvenzionale per la restituzione dell'immobile occupato senza titolo dall'attore, il pagamento della somma complessiva di euro 90.593,08 a titolo di indennità per occupazione senza titolo per un decennio e spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e relative ai servizi condominiali.
Eccepiva, quindi: la nullità del contratto preliminare di compravendita, che non riportava il termine essenziale entro il quale le parti avrebbero dovuto stipulare il contratto definitivo, Le somme versate dal pertanto, non avrebbero potuto essere imputate né a caparra Parte_1 confirmatoria né ad acconti, ma alla maggiore debitoria sulle spese di godimento dell'immobile, con conseguente saldo in suo favore quantomeno della residua somma di euro 12.593,08, ove ritenuto sussistente il credito vantato dall'attore da portare in compensazione;
poiché non era stato indicato un termine per la stipulazione del definitivo, ai sensi dell'art. 1183 c.c.
l'obbligazione era immediatamente eseguibile, con l'effetto che dalla stipulazione del preliminare era decorso il termine di prescrizione decennale di ogni azione contrattuale, spirato
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inesorabilmente al momento dell'invio della nota del del 17/07/2020, con cui per la Parte_1 prima volta le aveva manifestato le pretese di cui innanzi.
III. Autorizzato il deposito di memorie di appendice scritta, la causa veniva ritenuta di natura eminentemente documentale. Sicché, rigettate le richieste di prova orale avanzate da entrambe le parti, le stesse venivano invitate al deposito di comparse conclusionali, che effettuavano puntualmente insistendo nelle difese assunte innanzi, e all'esito dell'udienza di discussione del
20/01/2025, tenutasi a trattazione scritta, la causa veniva trattenuta per la decisione ex art. 281quinquies comma 2 c.p.c..
IV. Le domande di parte attrice devono trovare accoglimento per le ragioni di cui appresso.
L'01/10/2008 ha stipulato con la un contratto preliminare di Parte_1 CP_3 compravendita con scrittura non autenticata, avente ad oggetto un appartamento e relativo posto auto esterno all'interno del villaggio turistico “Riva Azzurra”. Il testo negoziale prevedeva espressamente all'art. 3 che “l'unità edilizia sarà consegnata alla parte promittente acquirente entro il
31/12/2010, salvo casi di forza maggiore (ad es. sospensione dei lavori per causa non imputabile alla parte costruttrice). Ove mai per tale data non sia stato ancora ottenuto il certificato di agibilità e abitabilità, l'atto di trasferimento sarà stipulato a condizione che la parte venditrice garantisca che i manufatti siano stati costruiti nel rispetto della concessione edilizia e che egli si impegni ad ottenere – a sua cura e spese e nel più breve tempo possibile – il suddetto certificato di agibilità”. Quindi, l'impresa costruttrice si era impegnata nei confronti dell'attore a consegnargli l'immobile e, quindi, sostanzialmente a trasferirgliene la proprietà entro il 31/12/2010, salvo casi di forza maggiore.
Non v'è dubbio, allora, che il termine di prescrizione decennale per ottenere l'adempimento in forma specifica del contratto de quo ex art. 2932 c.c. al più presto è iniziato a decorrere dalla scadenza di detto termine, non qualificabile come essenziale in mancanza di elementi testuali che militino in tal senso: «in tema contratto preliminare di vendita di immobile, l'inadempimento del promittente venditore alla stipula del contratto definitivo comporta che la prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., inizia a decorrere dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo stesso (Cass. Sez. 2, 15/09/2009, n.
19871; Cass. Sez. 2, 10/12/2001, n. 15587)» (v. Cassazione civile sez. II ordinanza del 24/10/2022
n.31369). Eguale discorso vale anche per l'esercizio dell'azione di risoluzione per inadempimento del promissario venditore.
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«Parimenti conforme a consolidata interpretazione è l'affermazione per cui, a norma dell'art. 2943 c.c., u.c., la prescrizione è interrotta da qualsiasi atto che valga a costituire in mora il debitore e che presenti, quindi, i due requisiti di provenire dal titolare del diritto, o da soggetto dallo stesso abilitato a porlo in essere, e di manifestare la chiara volontà di conseguire il soddisfacimento del diritto inattuato, e cioè l'esplicitazione di una pretesa idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto nei confronti del soggetto passivo, con l'effetto di costituirlo in mora. A sua volta, il riconoscimento del diritto, al fine della interruzione della prescrizione, ex art. 2944 c.c., è configurabile in presenza non solo dei requisiti della volontarietà, della consapevolezza, della inequivocità e della recettizietà, ma anche di quello dell'esternazione, indispensabile al fine di manifestare anche alla controparte del rapporto quella portata ricognitiva che, con l'affidamento rispetto alla persistente esistenza del credito che ne deriva, sta a base dell'effetto interruttivo della prescrizione. Ne consegue che non possono valere, agli indicati fini interruttivi della prescrizione del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, le dichiarazioni comunicate dalla promittente venditrice che invitano il primo a pagare tasse e imposte afferenti al bene promesso in vendita. In ogni caso, l'indagine diretta
a stabilire se una dichiarazione costituisca riconoscimento, ai sensi dell'art. 2944 c.c., rientra nei poteri del giudice di merito, il cui accertamento non è sindacabile in cassazione se sorretto, come nella specie, da motivazione congrua.» (v. Cassazione civile sez. II ordinanza del 24/10/2022 n.31369). Ebbene, la prima nota con la quale il ha agito per ottenere la risoluzione del contratto Parte_1 preliminare di compravendita con la richiesta di pagamento del doppio della caparra confirmatoria e la restituzione degli acconti versati è del 17/07/2020, quindi entro il termine di prescrizione suddetto.
Correttamente l'attore ha proposto detta domanda nei confronti della avendo Controparte_1 la ceduto l'immobile promessogli in vendita unitamente al contratto preliminare con CP_2 lui stipulato in favore della Sport AG srl con atto pubblico del 21/04/2017 rep. 4923 racc.
3230 a Notaio in Tursi (precedentemente era stato acquisito il consenso alla cessione del Per_1 promissario acquirente) e avendo la Sport AG srl ceduto il ramo d'azienda che si occupava di impresa immobiliare ed attività nel settore turistico residenziale alla , con CP_1 conseguente subingresso ex lege di questa nella posizione giuridica della cessionaria ex artt. 2558
e ss c.c., giusta atto pubblico del 20/10/2017 rep. 5291 racc. 3503 a Notaio in Tursi. Per_1
Perché si possa dar luogo ad una risoluzione del contratto per inadempimento di una parte, è necessario che questo inadempimento sia grave rispetto all'interesse dell'altra parte come previsto dall'art. 1455 c.c..
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Non v'è dubbio che l'interesse dell'attore fosse quello di conseguire la piena proprietà dell'immobile oggetto di preliminare, considerato il pagamento della somma complessiva di euro
78.000,00 euro a fronte di un prezzo convenuto di euro 85.000,00 oltre iva. La convenuta non ha contestato il profilo dell'importanza dell'inadempimento che si imputa a lei e alle sue danti causa né ha manifestato la volontà di trasferire l'immobile, a comprova di un possibile inadempimento del promissario acquirente, che prima del 2020 non avrebbe mai sollecitato l'adempimento, quantomeno nella forma della diffida ad adempiere che necessariamente deve avere la forma scritta ex art. 1454 c.c.: «nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche deve procedersi a un esame del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale, con la conseguenza che, qualora l'inadempimento di una delle parti sia valutato come prevalente deve considerarsi legittimo il rifiuto dell'altra di adempiere alla propria obbligazione e alla risoluzione del contratto deve seguire l'esame dell'eventuale richiesta di risarcimento del danno della parte non inadempiente» (v. Cassazione civile sez. III ordinanza del 08/07/2024 n.18485).
Ebbene, il decorso di un lasso temporale significativamente lungo dalla scadenza del termine indicato per la consegna dell'immobile, senza che il promissario venditore e i suoi aventi causa abbiano provato la sussistenza di una causa di forza maggiore (quantomeno fino al pignoramento dell'immobile e alla apprensione al ), sono certamente indici della gravità Controparte_4 colpevole del promissario venditore nel dare seguito all'obbligazione di vendere in via definitiva, anche in ragione del pagamento da parte del promissario acquirente di un importo significativamente elevato rispetto al prezzo complessivo convenuto.
Acclarato il grave inadempimento della promissaria venditrice, si pone il problema di esattamente interpretare la domanda del come di risoluzione contrattuale in senso stretto o Parte_1 piuttosto di recesso con ritenzione della caparra: «La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385
c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare se esso sia
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o meno di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l'utilità che da esso l'altra parte intendeva conseguire» (v. Cassazione civile sez. II ordinanza del 17/05/2024 n.13845). Poiché sin dalla prima richiesta scritta, pur non utilizzando l'espressione recesso, il ha sempre chiesto il risarcimento del danno in via forfetizzata Parte_1 richiamando di fatto il contenuto dell'art. 1385 comma 2 c.c., si può concludere che l'attore abbia inteso esercitare il diritto di recesso con esazione del doppio della caparra. Accertato
l'inadempimento grave e colpevole della convenuta, va dichiarata la risoluzione del contratto per recesso dell'attore, con condanna della società al pagamento in favore del CP_1
ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., del doppio della caparra confirmatoria, Parte_1 pacificamente versata, pari ad euro 50.000,00. Poiché la risoluzione del contratto fa venir meno tutte le ragioni giustificative degli spostamenti patrimoniali, la convenuta deve restituire all'attore anche gli acconti corrisposti per complessivi euro 53.000,00.
Quanto agli interessi sulle somme innanzi, si osserva che «la disposizione dell'art. 1458 c.c., secondo cui la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, significa soltanto che la risoluzione toglie valore alla causa giustificativa delle attribuzioni patrimoniali già effettuate, mentre l'obbligo delle reciproche restituzioni nasce dalla sentenza, che ha natura costitutiva e correlativa efficacia ex nunc» (v. Cassazione civile sez. II sentenza del 20/03/2024 n.7445). Ne discende, quindi, che sull'importo di euro
103.000,00 dovuto come innanzi la convenuta dovrà corrispondere gli interessi a decorrer dalla data di pronuncia della presente sentenza.
V. Va, quindi, accolta la domanda di parte convenuta di restituzione dell'appartamento e del posto auto, essendo venuta meno la causa giustificativa della detenzione anticipata concessa dal promissario venditore al Parte_1
Va rigettata, invece, la domanda di parte convenuta in ordine al pagamento delle presunte spese condominiali, non avendo prodotto alcuna delibera condominiale che le abbia approvate in via definitiva, individuando il come soggetto moroso. Gli stralci prodotti sono a tal fine del Parte_1 tutto privi di rilevanza giuridica.
Per quanto attiene, poi, alla domanda di pagamento dell'indennità da occupazione, la stessa è ammissibile e meritevole di accoglimento solo in parte. È incontestato che il sia stato Parte_1 immesso nella detenzione materiale dell'immobile e, pertanto, abbia goduto dello stesso;
essendo, quindi, venuta meno la causa giustificativa di tale detenzione, cioè l'anticipazione, su accordo dei
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contraenti, di alcuni effetti del contratto preliminare risolto in questa sede, l'attore risulta aver occupato senza titolo il bene, con conseguente diritto in capo al proprietario promissario venditore a conseguire l'indennità di occupazione. Il dies a quo di detta indennità, tuttavia, dipende dal soggetto a cui è addebitato l'inadempimento causa di risoluzione o recesso: infatti, «in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicché da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile» (così ex multis Cassazione sezione VI- 2 ordinanza del 14/10/2021 n. 28218). Allora, alla spetta sì un'indennità da occupazione sine titulo dell'appartamento e posto Controparte_1 auto esterno oggetto del preliminare di compravendita risolto, ma solo a decorrere dalla data di notificazione dell'atto introduttivo del presente giudizio, 14/12/2020, e fino all'effettivo rilascio.
Somma che andrà quantificata sulla base del canone locativo di mercato, a mezzo ctu in separato giudizio. Sull'importo così spettante saranno dovuti solo gli interessi al tasso legale e non anche la rivalutazione monetaria, come richiesta dalla convenuta, trattandosi di debito di valuta e non di valore.
VI. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate – in applicazione dei parametri minimi di cui al DM n. 147/2002 attesa la semplicità delle questioni controverse e delle difese assunte dalle parti (scaglione euro 52.000.01-euro 260.000,00 in ragione dell'entità del diritto di credito riconosciuto a parte attrice) – come in motivazione.


PQM

disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione così definitivamente provvede:
DICHIARA risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato l'01/10/2008 da e per recesso dell'atto in ragione dell'inadempimento della Parte_1 CP_2 promittente venditrice;
per l'effetto, CONDANNA la al pagamento in favore dell'attore della somma Controparte_1 di euro 103.000,00 (di cui euro 50.000,00 ex art. 1385 comma 2 c.c. ed euro 53.000,00 a titolo di restituzione acconti), oltre interessi a decorrer dalla data di pronuncia della presente sentenza;

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CONDANNA al rilascio immediato, in favore della convenuta, Parte_1 dell'immobile e del posto auto all'aperto, oggetto del suddetto contratto preliminare risolto;

CONDANNA l'attore al pagamento in favore della convenuta della indennità di occupazione senza titolo per il godimento dei beni oggetto del suddetto contratto preliminare risolto, a decorrere dal 14/12/2020 e fino all'effettivo rilascio, da quantificarsi sulla base del canone locativo di mercato, a mezzo ctu in separato giudizio;

RIGETTA la domanda della convenuta di pagamento delle spese condominiali da parte dell'attore;
CONDANNA la convenuta alla rifusione delle spese processuali in favore dell'attore, che si liquidano in complessivi euro 7.838,00 (di cui euro 7.052,00 per compensi professionali ed euro
786,00 per contributo unificato e diritti forfetari di cancelleria), oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge.
Matera, 26/02/2025 Il Giudice
Dott.ssa Antonia Quartarella

N.B. Ai sensi dell'art. 52 comma 2 d.lgs. n. 193/2006, recante disposizioni per l'adeguamento dell'ordinamento nazionale al regolamento UE n. 2016/679 relativo alla protezione delle persone fisiche con riguardo al trattamento dei dati personali, è fatto divieto, in caso di riproduzione di un provvedimento giudiziario, qualsiasi sia la modalità, di indicare le generalità ed altri dati identificativi dei soggetti ivi indicati. In caso di diffusione, pertanto, colui che vi dà corso deve omettere la generalità e gli altri dati identificativi di tutti i soggetti menzionati nel singolo provvedimento. Fermo restando quanto previsto dall'articolo 734bis c.p. relativamente alle persone offese da atti di violenza sessuale, chiunque diffonde provvedimenti giurisdizionali dell'autorità giudiziaria di ogni ordine e grado è tenuto ad omettere sempre le generalità, gli altri dati identificativi o gli altri dati anche relativi a terzi dai quali possa desumersi anche indirettamente l'identità di minori oppure delle parti nei procedimenti in materia di rapporti di famiglia e di stato delle persone. Inoltre, ai sensi dell'art. 50 d.lgs. 193/2006, in caso di coinvolgimento di minori, a qualunque titolo, in procedimenti giudiziari diversi da quelli penali, è fatto divieto assoluto di pubblicazione e divulgazione con qualsiasi mezzo di notizie o immagini idonee a consentire l'identificazione dello stesso, in ossequio a quanto già previsto dall'art. 13 d.P.R. n. 448 del 22/09/1988. La violazione di tale divieto è punita ai sensi dell'art. 684 c.p..
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