TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile

Causa civile R.G. n. 2223/2025

Verbale di udienza
Successivamente oggi 16/12/2025 alle ore 10.00, a seguito dell'ordinanza datata
18/11/2025, compare per Liquidazione Giudiziale D&D MM SR l'avv. Michele
Bianchini.
Per la resistente-intimata nessuno compare. Controparte_1
Il giudice dà atto che l'ordinanza emessa il 18/11/2025 è stata comunicata al difensore della società intimata il 19/11/2025.
L'avv. Bianchini discute la causa richiamando le note conclusive del 5 dicembre 2025, precisa le conclusioni come da note conclusive autorizzate e chiede, quindi,
l'accoglimento delle domande ivi formulate.
L'avv. Bianchini precisa che le anticipazioni relative alla fase sommaria sono pari ad euro 76,00, mentre quelle sostenute nel presente giudizio ammontano ad euro 264,00.
Al termine della discussione, il giudice si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito della Camera di Consiglio, alle ore 15.35, in assenza del procuratore di parte ricorrente-intimante nel frattempo allontanatosi dall'aula di udienza, il giudice dà lettura della sentenza ex art. 429 c.p.c..

1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
Sezione Terza Civile in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa IA EA, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dandone lettura in udienza, la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta a ruolo al n. 2223/2025 R.G. promossa da
(C.F. e P. IVA Parte_1
, in persona del curatore dott. rappresentata e difesa dagli P.IVA_1 Parte_2
avv.ti Andrea De Checchi e Michele Bianchini, con domicilio eletto presso il loro studio in Treviso, Via G. e L. Olivi n. 2/E, giusta procura speciale allegata telematicamente alla memoria di costituzione ed integrativa del 16 ottobre 2025
- ricorrente/intimante - contro
(C.F. e P. IVA ), in persona Controparte_1 P.IVA_2
del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni
Schembri, con domicilio eletto presso il suo studio in Treviso, Via Perosi n. 5, giusta procura alle liti allegata telematicamente alla memoria di costituzione e risposta datata
19 marzo 2025
- resistente/intimata -
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento - uso diverso
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione di data 2 gennaio 2025, ritualmente notificato il 13 gennaio 2025, la Liquidazione Giudiziale D&D MM SR ha intimato alla società
[...]
lo sfratto per morosità in relazione agli immobili ad uso non abitativo siti CP_1
in Monastier di Treviso (TV) via Lombardia n. 1/b, lamentando il mancato pagamento della prima tranche semestrale del canone annuale scaduta in data 5 settembre 2024 per l'importo complessivo di euro 4.800,00 oltre IVA e di cui al contratto di locazione datato 10 aprile 2024.
La locatrice ha chiesto, pertanto, la convalida dell'intimato sfratto, con fissazione a
2 breve della data del rilascio degli immobili;
in caso di opposizione, la pronuncia dell'ordinanza provvisoria di rilascio;
nel merito, previa emissione dei provvedimenti di cui all'art. 667 c.p.c., la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento di parte conduttrice;
in ogni caso, con riserva di agire in separato instaurando giudizio per ogni causale non dedotta nell'atto di intimazione.
Con memoria datata 19 marzo 2025 si è costituita in giudizio l'intimata eccependo l'insussistenza del credito ex adverso vantato per canoni di locazione risultando lo stesso estinto per compensazione con il controcredito maturato per gli interventi di manutenzione straordinaria eseguiti sugli immobili locati che sarebbero stati di competenza della locatrice;
ha, altresì, affermato che l'eventuale rilascio degli immobili avrebbe messo a rischio il posto di lavoro di numerosi dipendenti e avrebbe comportato il venir meno dell'attività di conservazione e di manutenzione dei beni dalla stessa costantemente esercitata.
La conduttrice in via principale ha chiesto di “rigettare l'intimazione di sfratto per morosità”; in via subordinata, di “respingere comunque la domanda di rilascio degli immobili tenuto conto dell'interesse alla tutela dei livelli occupazionali e alla conservazione dell'immobile”.
Ritenuta l'opposizione non fondata su prova scritta né sussistendo “gravi motivi in contrario”, con ordinanza di data 29 aprile 2025 è stato ordinato il rilascio degli immobili per il 28 maggio 2025, è stato assegnato il termine per la presentazione della domanda di mediazione ed è stato disposto il mutamento del rito concedendo alle parti i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi.
All'esito della conversione del rito, l'intimante ha tempestivamente attivato la procedura di mediazione avanti l'Organismo di Mediazione Forense di Treviso che si è conclusa con esito negativo, come risulta dal verbale relativo al primo incontro tenutosi il 31 luglio 2025 (doc. n. 9, 10, 11 e 12 fascicolo ricorrente).
Nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., depositata il 17 ottobre 2025, la locatrice ha dato atto che la morosità persiste, che la conduttrice detiene gli immobili da oltre diciotto mesi senza aver mai versato il canone pattuito e che il debito ammonta a complessivi euro 14.400,00 oltre IVA;
ha ribadito, pertanto, la domanda di risoluzione del contratto di locazione di data 10 aprile 2024 per inadempimento della conduttrice con la condanna della stessa al rilascio degli immobili CP_1 CP_1
oggetto del predetto contratto.
3 La resistente non ha, invece, provveduto al deposito della memoria autorizzata.
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali.
Con ordinanza emessa in data 18/11/2025, ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata l'udienza odierna per la discussione orale ex art. 429 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)Va premesso che la mancata precisazione delle conclusioni da parte del difensore della resistente-intimata non significa rinuncia alle domande proposte, bensì conferma delle conclusioni già in precedenza formulate, operando una presunzione per la quale il giudice deve esaminare le conclusioni del primo atto difensivo o quelle successivamente modificate od integrate, le quali devono ritenersi confermate nell'intenzione della parte.
Al riguardo, secondo il pacifico orientamento della giurisprudenza di legittimità,
“nell'ipotesi in cui il procuratore della parte non si presenti all'udienza di precisazione delle conclusioni o, presentandosi, non precisi le conclusioni o le precisi in modo generico, vale la presunzione che la parte abbia voluto tener ferme le conclusioni precedentemente formulate” (Cass 20/11/2020 n. 26523; Cass. ordinanza 09/07/2018 n.
18027; Cass. ordinanza 30/09/2013 n. 22360; Cass. 12/01/2006 n. 409).
Nel caso di specie, ai fini della decisione, si farà dunque riferimento alle conclusioni precisate dall'intimata nella memoria di costituzione e risposta del 19 marzo 2025 dimessa nella fase sommaria non essendo stata depositata la memoria integrativa di cui all'art. 426 c.p.c.
2) E' circostanza pacifica, in quanto non contestata, che la conduttrice non ha provveduto al pagamento del canone di locazione.
Vertendosi in tema di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., l'onere di provare l'esatto adempimento dell'obbligazione e, quindi, il fatto estintivo della stessa è a carico del debitore convenuto, in conformità al criterio generale di cui all'art. 2697 c.c. ed al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. Unite
30/10/2001 n. 13533; Cass. 15/07/2011 n. 15659; Cass. 20/01/2015 n. 826), gravando, invece, sull'attore solo l'onere di provare la fonte negoziale o legale del suo diritto e di allegare l'inadempimento della controparte.
Ne consegue che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, costituito dal mancato pagamento dei canoni dovuti e non corrisposti, e la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute, è tenuto soltanto, in quanto creditore, a provare la fonte
4 del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'inadempimento altrui.
Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con la produzione del contratto di locazione in quanto titolo contrattuale nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale.
Nella fattispecie, la ricorrente ha dimostrato l'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato il 10/04/2024, debitamente registrato in data 20/06/2024, da cui risulta, all'art. 5, la pattuizione dell'obbligo di versare un canone annuale di euro
9.600,00 al netto dell'IVA, da imputarsi al 50% per ciascuno dei due immobili, da corrispondere mediante versamenti posticipati semestrali, di pari importo, entro il giorno 5 del mese di scadenza (doc. n. 4 e n. 5 fascicolo intimante).
La locatrice ha, altresì, allegato l'inadempimento della conduttrice al pagamento del canone di locazione così come contrattualmente stabilito.
La resistente ha giustificato tale sua condotta eccependo l'intervenuta compensazione tra il credito per canoni ed il controcredito dalla stessa vantato per gli interventi di manutenzione straordinaria eseguiti sugli immobili.
A sostegno della proposta opposizione ha, altresì, allegato la necessità di tutelare i livelli occupazionali e l'interesse alla conservazione dei beni locati.
Bisogna, quindi, valutare se tali eccezioni siano idonee a legittimare l'inadempimento della società conduttrice e paralizzare così la domanda di risoluzione del contratto chiesta dalla locatrice.
In merito all'asserita insussistenza della morosità per intervenuta compensazione, come osservato nell'ordinanza di mutamento del rito, l'intimata non ha dimostrato “che le fatture prodotte (doc. sub 1-7) si riferiscano a lavori effettuati presso gli immobili locati, che tali lavori fossero necessari e/o indifferibili, che fossero di straordinaria manutenzione, che dell'esecuzione di tali lavori sia stata data notizia, né prima né contestualmente né dopo, alla locatrice e vi sia stata inerzia ex art. 1577 c.c.”.
In ogni caso, non è stata nemmeno fornita la prova dell'effettivo pagamento degli importi portati dalle fatture in questione.
E' stato, inoltre, rilevato che la fattura n. 146 del 04/12/2023 e la fattura n. 291 del
03/01/2024 (doc. n. 1 e n. 7 fascicolo intimata) sono state emesse prima della stipula del contratto di locazione (10/04/2024) per cui sono, in ogni caso, prive di qualsivoglia rilevanza probatoria.
Quanto all'esigenza di tutelare i livelli occupazionali, è stato evidenziato che la
5 salvaguardia degli stessi non può costituire motivo di opposizione “essendo preminente il diritto dell'intimante di riottenere la disponibilità dell'immobile per soddisfare la massa dei creditori;
inoltre, i livelli occupazionali non sono stati minacciati dall'azione dell'intimante, bensì dalla situazione economica della conduttrice che non ha provveduto al pagamento del canone pattuito”; parimenti irrilevante è stato ritenuto l'interesse alla conservazione degli immobili posto che l'intimante è assolutamente in grado di garantire la loro salvaguardia.
Le doglianze sollevate nella fase sommaria sono rimaste del tutto indimostrate anche nel presente procedimento posto che l'intimata non si è preoccupata di coltivare l'instaurato giudizio di opposizione;
non ha, infatti, formulato alcuna istanza istruttoria volta a provare le circostanze su cui si è fondata l'opposizione non avendo depositato la memoria integrativa e, comunque, si è completamente disinteressata del giudizio de quo non avendo partecipato alle udienze successive alla conversione del rito.
Ad abundantiam, si osserva che il contratto di locazione contiene all'art.5, comma 3, una clausola solve et repete per cui “il conduttore non potrà per alcun motivo ritardare
o sospendere il pagamento del canone e degli oneri accessori e non potrà far valere alcuna eccezione o azione nei confronti del locatore se non dopo il pagamento delle rate scadute”.
Alla luce delle considerazioni svolte si ritiene che le eccezioni sollevate dalla resistente non possano legittimare il mancato pagamento del canone di locazione.
Accertata l'esistenza dell'inadempimento dell'intimata all'obbligo di corrispondere il canone di locazione, occorre valutare se esso assuma, nel caso concreto, la caratteristica della gravità necessaria a determinare la risoluzione del contratto di locazione ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
E' noto che in tema di locazione di immobili urbani, l'art. 5 della legge n. 392/1978 sulla “predeterminazione” della gravità dell'inadempimento, al fine della risoluzione del rapporto, non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, atteso che tale norma è specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo e non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative (Cass. Sez. Unite 28/12/1990 n. 12210); tale conclusione è stata confermata anche dalla giurisprudenza di legittimità successiva e più recente (Cass. 20/01/2017 n. 1428; Cass. 26/11/2019 n. 30730).
La giurisprudenza di legittimità, tuttavia, ammette che pur senza poterne fare oggetto di applicazione diretta, il giudice possa trarre dall'art. 5 della legge n. 392/1978 parametri
6 che gli consentano di orientarsi nell'applicazione dell'art. 1455 c.c. al contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo (Cass. 07/12/2020 n. 27955; Cass.
04/02/2020 n. 1234; Cass. 26/11/2019 n. 30730).
E' stato, altresì, affermato che in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda (Cass.
07/12/2020 n. 27955).
Nel caso di specie l'intimata, alla data di notifica (13 gennaio 2025) dell'atto di intimazione di sfratto, risultava in mora nel pagamento della prima rata semestrale (di euro 4.800,00 oltre IVA) del canone annuale cui si devono aggiungere gli ulteriori ratei semestrali scaduti successivamente ossia il 5 marzo 2025 e il 5 settembre 2025.
Alla luce dei principi sopra richiamati, tenuto conto che il pagamento del canone di locazione costituisce l'obbligazione principale e fondamentale assunta dal conduttore ex art. 1587 n. 2 c.c. e avuto riguardo all'ammontare complessivo dei canoni non pagati,
l'inadempimento della società intimata, protratto nel tempo, non può ritenersi di scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c. per cui va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 10 aprile 2024 tra D&D MM SR in bonis e
[...]
CP_1
In sede di note conclusive la ricorrente ha dato atto che, a seguito della procedura esecutiva per rilascio promossa sulla base dell'ordinanza provvisoria ex art. 665 c.p.c., gli immobili sono stati riconsegnati il 16 ottobre 2025, per quanto concerne il subalterno
6, ed il 25 novembre 2025, per quanto concerne i subalterni 8 e 9.
Non deve essere, pertanto, pronunciata la condanna della società resistente al rilascio degli immobili locati.
3) Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., le spese di lite vengono poste a carico della parte resistente soccombente e si liquidano come da dispositivo, sulla base del D.M. n.
55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, avuto riguardo al valore della controversia e all'attività difensiva effettivamente prestata. Non si ravvisano specifiche ragioni che giustifichino il discostarsi dai valori medi dello scaglione di riferimento (da euro 1.100,01 ad euro 5.200,00) previsti per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione del procedimento sommario, quanto al presente giudizio, si liquidano per la fase di studio, per quella introduttiva e per la fase decisionale i compensi medi dello scaglione
7 di riferimento (da euro 5.200,01 ad euro 26.000,00), mentre per la fase istruttoria e/o di trattazione non viene riconosciuto alcun compenso non essendo stata svolta alcuna attività.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, a conferma ed assorbimento dell'ordinanza di rilascio emessa in data 29/04/2025, così provvede:
1) accertato l'inadempimento della conduttrice dichiara la Controparte_1
risoluzione del contratto di locazione sottoscritto il 10 aprile 2024 e registrato in via telematica presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Teramo in data
20 giugno 2024 al n. 001943 – serie 3T;
2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio poiché gli immobili sono stati riconsegnati nelle more del presente giudizio;

3) condanna in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, alla rifusione in favore di in Parte_1
persona del curatore, delle spese processuali, comprensive della fase sommaria, che si liquidano nell'importo di euro 4.563,00 a titolo di compenso e di euro 340,00 per anticipazioni, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Treviso, 16 dicembre 2025
Il G.O.P.
dott.ssa IA EA
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