N. 4404/2019 R.G.A.C.
Tribunale Ordinario di Perugia
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 21/05/2025, alle ore 9.10, nella SECONDA SEZIONE civile del
Tribunale di Perugia, all'udienza del Giudice dott. Luca Marzullo, è chiamata la causa
TRA
Parte_1
- ATTORE/TRICE
E
Controparte_1
- CONVENUTO/A
Sono presenti:
l'Avv. Monia Ciliegi, per delega dell'Avv. MINELLI UBALDO, per l'attore la quale conclude in via istruttoria per l'ammissione delle prove orali richieste nelle memorie istruttorie di cui all'art. 183 c.p.c. e non ammesso e per l'ammissione della CTU tecnico contabile;
nel merito conclude come da prima memoria ex art. 183 c.p.c.
l'Avv. Eleonora Tomassini per il convenuto, per delega dell'Avv. CAFORIO GIUSEPPE, la quale insiste per l'accoglimento delle istanze istruttorie formulate e disattese e per il rigetto di quelle avversarie e conclude come da comparsa di costituzione e risposta.
Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate.
I difensori dichiarano di rinunciare alla lettura della sentenza.
Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
Il Giudice (dott. Luca Marzullo)
1

TRIBUNALE DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice del Tribunale di Perugia, dott. Luca Marzullo, in funzione di giudice monocratico, all'esito delle conclusioni precisate nel verbale dell'udienza del 21.5.2025, che precede e della discussione orale della causa, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura di dispositivo e contestuale motivazione la seguente

SENTENZA
Ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. r.g. 4404/2019 promossa da in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
rappresentata e difesa dalle avv. Ubaldo Minelli (c.f.: ; pec: C.F._1
del foro di Perugia ed elettivamente domiciliata Email_1 presso lo studio del difensore sito in Perugia, Via Fiume, n. 17, giusta procura in atti;

Attrice
Contro
in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Caforio (C.F. , pec: C.F._2
del foro di Perugia ed elettivamente domiciliata Email_2 presso lo studio del difensore, sito in Perugia, Via Bartolo n. 10, giusta procura in atti.
Convenuta
Avente ad oggetto: promessa di pagamento – ricognizione di debito – Contratti
e obbligazioni varie
Conclusioni: come da verbale dell'udienza del 21.5.2025

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
2

1. Con atto di citazione del 20.8.2019, ha convenuto in giudizio la Parte_2 chiedendone la condanna al pagamento della somma di € 402.372,46 a Controparte_2 titolo di refusione di spese sostenute nell'ambito di un contratto di affitto d'azienda, oltre alla restituzione dell'intero importo del deposito cauzionale (di € 25.000,00) e al risarcimento del danno.
A sostegno delle proprie pretese, parte attrice ha esposto:
- di aver stipulato con la convenuta un contratto di affitto d'azienda con il quale aveva assunto la gestione dell'attività di pubblico esercizio bar-pizzeria-rosticceria- friggitoria, gestita sotto l'insegna “Country Cafè”;
- che il bene principale di tale ramo d'azienda fosse l'attività commerciale costituita dalla pista da ballo e che la convenuta aveva dato atto della conformità urbanistica e catastale dell'immobile;
- che le parti avevano pattuito per l'affitto un canone annuo di € 100.000,00 oltre IVA da pagarsi in rate mensili oltre al versamento immediato di un deposito cauzionale di n. 3 mensilità pari ad € 25.000,00;
- che l'art. 5 del contratto stabiliva che le manutenzioni straordinarie fossero a carico della società proprietaria, salva la possibilità per l'affittuario di anticiparle e scontarle sull'affitto;
- di aver dovuto pagare una fattura TIM, sostenere spese per la sistemazione del forno nonché altre spese necessarie allo svolgimento dell'attività;
- di aver ricevuto, in data 15.6.2018, un'ordinanza del con Controparte_3 la quale veniva disposta l'inibizione per qualsiasi attività musicale;
- che la non aveva accettato di scontare all'attrice le somme pagate per CP_1 rendere l'immobile fruibile e consentire il regolare svolgimento dell'attività;
- di aver deciso, in seguito all'inerzia della controparte sulle richieste avanzate, di non pagare più i canoni di affitto a partire dal 2018, a fronte della quale CP_1 aveva comunicato la risoluzione del contratto per inadempimento dei canoni
[...] cui seguiva comunicazione di disdetta del contratto di affitto di azienda anche da parte di Pt_2
- che l'odierna convenuta aveva proposto ricorso per decreto ingiuntivo per i canoni di affitto ancora dovuti, non operando alcuna compensazione con la somma ricevuta a titolo di deposito cauzionale e che il giudizio di opposizione si era concluso con il rigetto in rito;

3
- che aveva promosso procedimento ex art. 700 c.p.c. per ottenere la CP_1 restituzione dell'azienda e aveva presentato istanza di fallimento con illegittima finalità recuperatoria dei canoni di locazione.
1.2. In diritto, la convenuta ha quindi lamentato la violazione, da parte di del CP_1 contratto di affitto d'azienda in virtù delle irregolarità del bene: la sanzione irrogata dal
Comune di rivelerebbe l'inidoneità della struttura ad essere adibita a sala da CP_3 ballo per mancanza di insonorizzazione.
Prima della restituzione dell'azienda, inoltre, l'attrice aveva commissionato due perizie tecniche, all'esito delle quali era emerso che il compendio non era in linea né con le vigenti norme edilizie, urbanistiche catastali né con le regole sulla sicurezza (con particolare riferimento al quadro elettrico).
Sarebbe quindi dovuto il rimborso di una serie di spese e costi sostenuti dall'attrice a causa delle mancanze e inadempienze della convenuta, fra i quali anche la sanzione amministrativa erogata dal (€ 2.000,00). Controparte_3
Spetterebbe, infine, prosegue la convenuta la restituzione del deposito cauzionale di €
25.000,00 e il risarcimento del lucro cessante per mancati incassi nel periodo di prevista durata del contratto che ammonterebbe, considerata anche la media del volume di affari annuale, ad € 351.354,66.
Da qui le conclusioni di cui all'atto di citazione, come modificate all'esito delle memorie ex art. 183, co. VI, n. 1) c.p.c. e sopra riassunte.
1.3. Alla prima udienza del 17.12.2019, il giudice originariamente assegnatario del procedimento ha dichiarato la contumacia della convenuta assegnando alle Controparte_1 parti i termini per le memorie di cui all'art. 183, co. VI c.p.c. vigente ratione temporis.
1.4. Con comparsa di costituzione e risposta del 14.1.2020, si è costituita in giudizio concludendo per l'integrale rigetto delle domande attoree in quanto Controparte_1 infondate in fatto ed in diritto e, nell'ipotesi di accoglimento della domanda avversaria, per la compensazione delle somme eventualmente dovute all'attrice con il credito vantato dalla convenuta per i residui canoni di locazione insoluti, pari ad € 41.666,65.
1.4.1. La convenuta ha rilevato, innanzitutto, che era stata la a rendersi sin da Pt_2 subito inadempiente agli obblighi contrattuali, omettendo il pagamento dei canoni dovuti ed eseguendo una serie di lavori all'interno dei locali senza l'autorizzazione della CP_1
circostanze rilevate e contestate già dal luglio 2017.
[...]
Alla luce del perdurante inadempimento, era stata la convenuta ad avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista in contratto per il mancato pagamento di due mensilità consecutive, evidenziando, peraltro, che quello appena indicato non sarebbe stato
4
neanche l'unico inadempimento dell'affittuaria la quale, come detto, aveva effettuato una serie di interventi e modifiche all'interno dei locali, senza chiedere la preventiva autorizzazione della proprietaria, anche trascurando l'ordinaria manutenzione.
Né poteva affermarsi, deduce ancora la convenuta, che l'immobile non fosse adeguato alla sua destinazione, visto che fino a pochi giorni prima del rilascio erano state organizzate feste e serate.
Neppure sarebbero imputabili alla convenuta le sanzioni amministrative irrogate dal dovute esclusivamente alle “sconsiderate modalità di gestione dell'azienda”, non senza CP_3 evidenziare, peraltro, che il provvedimento di inibizione di attività musicale del 15 giugno
2018 era stato revocato il successivo 29 giugno, a seguito delle misure correttive adottate.
Le domande sarebbero comunque del tutto sfornite di prova, fondandosi su delle perizie di parte, evidenziando, peraltro, che nessuno dei difetti riscontrati in sede di perizia ha formato oggetto di alcuna domanda risarcitoria.
Quanto al rimborso delle spese, la convenuta non poteva essere tenuta responsabile per acquisti di beni strumentali mai comunicati ed autorizzati prima dalla proprietaria.
1.4.2. Non sarebbe poi dovuta la restituzione del deposito cauzionale, a fronte dei gravi danni cagionati dalla ai beni affittati. In caso di condanna alla restituzione, Pt_2 comunque, dovrebbe essere disposta la compensazione tra la somma corrisposta a titolo di deposito cauzionale ed i canoni insoluti per i successivi mesi di settembre, ottobre, novembre, dicembre 2018 e gennaio 2019, per un ammontare di € 41.666,65 oltre interessi moratori.
Da qui le conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta, come sopra sinteticamente compendiate.
1.5. Nella prima memoria di trattazione, parte attrice ha riferito di aver “provveduto al pagamento integrale del credito asseritamente vantato da quest'ultima a titolo di canoni di locazione e spese legali”.
Sul punto, la convenuta ha precisato, nella successiva memoria, che tale pagamento era destinato ad estinguere posizioni debitorie diverse, ovvero i canoni di locazione di marzo, giugno, luglio e agosto 2018, oggetto del decreto ingiuntivo n. 1535/2018 definitivamente esecutivo, e non il credito fatto valere in compensazione, relativo ai successivi canoni di locazione insoluti, riferiti alle mensilità di settembre, ottobre, novembre, dicembre 2018 e gennaio 2019.
Ad avviso della convenuta, poi, tale eccezione di compensazione sarebbe ammissibile nonostante la sua tardiva costituzione in giudizio, trattandosi di una compensazione impropria,
5
cui non si applicherebbero le norme processuali che pongono preclusioni o decadenze alla proponibilità di eccezioni non rilevabili d'ufficio.
L'attrice dal canto suo ha invece notato che, anche ad ammetterne la natura di compensazione impropria, si tratterebbe comunque di un controcredito privo del requisito della certezza, necessario per la compensazione tanto propria che impropria.
1.6. Alla successiva udienza dell'11 giugno 2020, tenutasi per mezzo dello scambio di note di trattazione scritta, il Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione senza necessità di attività istruttoria, ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni.
A seguito di svariati rinvii per il medesimo incombente e, mutato il giudice assegnatario del procedimento nella persona fisica, con subentro dello scrivente come Giudice assegnatario del procedimento, è stata fissata l'udienza odierna, nel corso della quale le parti sono state invitate alla discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.


2. La domanda risarcitoria di è infondata e immeritevole di Parte_2 accoglimento per le ragioni che seguono.
2.1. Si premette che entrambe le parti sembrano muovere dalla considerazione, per lo più pacifica, dell'intervenuta risoluzione del contratto di affitto di azienda.
Per un verso, nella prospettazione svolta, risulta che la società convenuta abbia invocato la risoluzione di diritto, invocando la clausola espressa.
Risulta, del resto, l'esistenza di iniziative giudiziarie volte al recupero in via monitoria di canoni non corrisposti nonché la proposizione di un procedimento per la restituzione dell'azienda ex art. 700 c.p.c., cosa materialmente avvenuta ad inizio del 2019.
Sicché, in tal senso, ben può ritenersi che le parti muovano da una intervenuta cessazione del rapporto contrattuale esistente.
2.2. Oggetto della presente controversia è, però, la pretesa risarcitoria che, nella prospettazione dell'attrice, rinviene il proprio fondamento nell'inadempimento della società convenuta sempre al medesimo contratto.
Lamenta, infatti, l'attrice che il bene concesso in affitto sarebbe stato irregolare e sarebbe stata emessa l'inibizione di ogni attività musicale nel 2018: si sarebbe trattato, dunque, di un bene inidoneo o inadeguato all'uso convenuto dal punto di vista strutturale
(pag. 6 dell'atto di citazione).
2.2.1. Ciò premesso, si ricorda assai brevemente, in punto di diritto, che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per l'adempimento della stessa (o per il risarcimento del danno) deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre è il debitore convenuto ad
6
essere gravato dell'onere della prova dei fatti estintivi, impeditivi o modificativi del credito, di tal che le difese con le quali l'opponente miri ad evidenziare l'inesistenza, l'invalidità o comunque la non azionabilità del credito vantato ex adverso non si collocano sul versante della domanda - che resta quella prospettata dal creditore nel ricorso per ingiunzione - ma configurano altrettante eccezioni (per tutte, Cass. civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Vige, infatti, il principio della presunzione di persistenza del diritto, desumibile art. 2697
c.c., per il quale, una volta provata dal creditore l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto, grava sul debitore l'onere di provare l'esistenza del fatto estintivo costituito dall'adempimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9351 del 19/04/2007 anche in motivazione).
Colui che agisce in giudizio per ottenere il pagamento di una somma di denaro, deve dare la prova del fatto costitutivo dell'asserito credito, contestato dal convenuto (nella specie l'opponente, convenuto in senso sostanziale rispetto alla avversa domanda monitoria: cfr.
Cass. Sez. 3, Sentenza n. 8423 del 11/04/2006), il quale come noto ha l'onere della contestazione specifica dei fatti addotti dalla controparte (cfr. da ultimo Cass. N.
15107/2004; 6666/2004; Cass. N. 9285/2003), con conseguente irrilevanza processuale della generica contestazione dei medesimi (cfr. SU. Cass. sentenza n. 761 del 23 gennaio
2002; Cass. Sez. L, Sentenza n. 9285 del 2003).
Più in particolare, secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, Cass.
n.15659/2011 per cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf.
Cass. n.3373/2010; Cass. n.9351/2007; Cass. n.1743/2007; Cass. n.20073/2004).
In tal senso va altresì specificato che se da un lato il creditore che agisce per il pagamento deve dare prova dei fatti costitutivi del proprio credito e di avere correttamente adempiuto la propria prestazione, ogni qualvolta il debitore svolga eccezione di inadempimento, è pur vero che la valutazione circa l'adeguatezza della prova fornita passa attraverso una verifica preliminare delle contestazioni sollevate dal debitore, atteso che tanto più puntuali e specifici sono i rilievi di inadempimento sollevati, tanto più
7
circostanziata dovrà essere la prova del corretto adempimento offerta dal creditore. n primo luogo, dalle allegazioni e dalle deduzioni delle parti, non emerge alcun inadempimento imputabile all'odierna convenuta.


3. Ebbene vicenda per cui è causa, non è emerso alcun inadempimento contrattuale della società locatrice.
3.1. Non è infatti predicabile una inidoneità dell'immobile all'uso commerciale cui era adibito.
Anche partendo dal presupposto, che pare pacifico tra le parti, che l'uso principale cui era adibito l'immobile fosse quella di locale notturno, rispetto al quale il “negozio annesso fungeva da mero completamento”, si deve nondimeno rilevare che, nel periodo di durata dell'affitto, la ha organizzato svariati eventi che non sono stati in alcuna maniera Pt_2 inficiati dalle caratteristiche dell'immobile.
Il fatto che il di abbia inibito al Country Cafè qualsiasi attività CP_3 CP_3 musicale con ordinanza del 15.6.2018 nulla dice, di per sé, circa una qualche “inadeguatezza della struttura dal punto di vista dell'insonorizzazione”, rispetto alla quale nessun cenno viene fatto nel provvedimento.
Ne consegue, quindi, che il superamento dei limiti di emissione previsti dalla normativa sull'inquinamento acustico potrebbe essere imputabile anche, ad esempio, all'impiego di un volume così elevato che non avrebbe potuto essere neutralizzato neanche da una adeguata insonorizzazione del locale.
3.2. Ad ogni modo, del resto, la stessa attrice non allega, nella propria richiesta risarcitoria, alcun costo riferibile all'attività di insonorizzazione del locale che, dalla documentazione prodotta, sembrerebbe non essere mai avvenuta, dato che nel provvedimento del 29.6.2018, con il quale il comune ha revocato la precedente ordinanza inibitoria, si dà atto che gli interventi di mitigazione del rumore sono intervenuti sul sistema di elettrodiffusione del locale attraverso anche un sistema di bloccaggio non removibile di un limiter che non consente il superamento di una certa soglia di rumorosità.
3.3. Quanto al lucro cessante dovuto alla chiusura imposta dal Comune, che pure si è limitata a circa due settimane, nessuna domanda risarcitoria è stata formulata.
In definitiva, quindi, l'unico pregiudizio derivante dalla sospensione dell'attività musicale dal quale l'attrice chiede di essere tenuta indenne è la sanzione amministrativa di € 2.000,00 contestualmente comminata dal la quale però, come detto, non sembra Controparte_3 poter essere ascritta tanto a un difetto del fabbricato quanto a un comportamento negligente dell'affittuario, che non ha rispettato la normativa vigente in materia di inquinamento acustico.
8
3.4. Nemmeno integrano un inadempimento al contratto di affitto di ramo di azienda le deduzioni, oggetto di due consulenze tecniche di parte, circa la violazione della normativa edilizia, urbanistica, catastale e di sicurezza.
Ferma, infatti, l'inidoneità delle perizie di parte, svoltesi al di fuori del contraddittorio processuale, a costituire elemento di prova nel giudizio di merito, le stesse non sembrano neanche allegare un inadempimento della società proprietaria dell'immobile così grave da legittimare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 e 1455 c.c.
Pertanto, anche ad assumere per vero, come si legge nelle due perizie allegate, che la pedana esterna in legno fosse in cattivo stato di manutenzione al punto da essere inidonea alla utilizzazione e che l'impianto elettrico fosse difettoso, trattasi di circostanza che non risultano adeguatamente collocate nel tempo non essendo dato comprendere a cosa sia imputabile tale stato di manutenzione.
Il rilievo è presto detto: da un lato, ben potrebbe essere che le condizioni della pedana siano sorte in conseguenza dell'uso fatto della struttura nella vigenza del contratto tra le parti;
dall'altro, qualora si voglia ritenere che tali condizioni preesistessero, può rilevarsi che tali circostanze non hanno impedito all'attrice di fare un uso profittevole del locale, anche CP_ considerato che tutte le contestazioni rivolte a erano riferite alla mancata CP_1 refusione dei costi sostenuti per l'acquisizione dei beni strumentali, compresa quella con la quale la ha comunicato la disdetta dal contratto. Pt_2
D'altra parte, con riferimento a tali difetti, nessuna richiesta risarcitoria è stata formulata e quindi l'accertamento contenuto nelle perizie di parte potrebbe al massimo costituire giustificazione per una eccezione di inadempimento del pagamento dei canoni che però, come detto, non è mai stata sollevata in questi termini dall'odierna attrice, ma solo con riferimento al mancato rimborso delle spese sostenute.
3.5. Ancora più irrilevanti, dal punto di vista della gravità dell'inadempimento, sono le difformità urbanistiche e catastali rilevate dal geom. anche se la proprietaria ha Per_1 attestato in contratto la conformità allo stato di fatto della planimetria e dei dati catastali, un simile inadempimento, in assenza di un qualche provvedimento inibitorio del comune competente che abbia inciso sullo svolgimento dell'attività e/o di spese di adeguamento urbanistico/catastale o sanzioni di cui si sia fatta carico l'affittuaria, non assume alcun rilievo né dal punto di vista della risoluzione contrattuale né da quello risarcitorio.
3.6. Inoltre, non appare integrato neanche l'ulteriore profilo di inadempimento lamentato, ovvero il fatto che la proprietaria non si sia fatta carico delle manutenzioni straordinarie, ai sensi dell'art. 5 del contratto.
9
3.6.1. In primo luogo, infatti, l'assunzione da parte della società proprietaria dell'onere delle manutenzioni straordinarie appare in verità circoscritto ad alcune specifiche spese, che sembrano individuate in via non meramente esemplificativa (“in particolare, sono a suo carico
(della proprietaria ndr) le opere edili, impiantistiche, ed ogni altra tipologia di spesa strettamente necessarie per la messa a norma dell'edificio e delle pertinenze esterne, per
l'ottenimento di tutte le certificazioni di legge, nonché per l'eventuale adeguamento urbanistico e/o catastale”). Nel caso di specie, nessuna spesa finalizzata alla “messa a norma” dell'edificio, in senso lato, è stata nemmeno allegata dall'attrice.
3.6.2. In secondo luogo, anche a voler ritenere che la società abbia senz'altro CP_1 assunto un obbligo di manleva per tutte le spese di straordinaria manutenzione, molte delle spese allegate dall'attrice non integrano affatto dei costi di manutenzione, ma piuttosto delle “trasformazioni, modifiche e migliorie” espressamente vietate dal medesimo articolo 5 del contratto “senza il consenso scritto della società locatrice” che, nella specie, non è intervenuto né è stato surrogato da comportamenti concludenti della convenuta. Al contrario, le fatture indicate alle lettere A) B) e C) a pagina 10 dell'atto di citazione, sono state contestate entro pochi giorni e nello specifico dal rag. per conto della locatrice, Persona_2 evidenziando la superfluità delle spese per la sostituzione della cucina, per i tessuti ignifughi in classe 1 di reazione al fuoco per pensilina per tetto estivo e per la sostituzione di banconi e tavolini. Ne discende quindi necessariamente che nessuna di queste spese potrà essere oggetto di rifusione.
Lo stesso dicasi per le altre fatture allegate dall'attrice, le quali, ancora più radicalmente, non fanno nemmeno riferimento a interventi di straordinaria manutenzione ma solo a costi di gestione dell'attività di impresa certamente a carico dell'affittuaria anche alla luce della disciplina codicistica. Si fa riferimento alle fatture sub D) E) F) e G) a pagina 10 dell'atto di citazione, emesse dall'impresa Francesco Monni di “noleggio impianti audio”, le quali già nella descrizione fanno riferimento a “noleggio” “installazione” “smontaggio” di attrezzatura da impiegare nella sala da ballo.
Il nolo di attrezzatura da impiegare nella conduzione del ramo di azienda non costituisce sicuramente una attività di straordinaria manutenzione.
Lo stesso deve essere affermato con riguardo alla fattura TIM intestata a CP_1 relativa al bimestre dicembre 2017-gennaio 2018, che non costituisce sicuramente una bolletta arretrata della locataria dato che il contratto di affitto di ramo di azienda decorreva dal 17 maggio 2017 e quindi non trova applicazione la pattuizione contrattuale con cui la locatrice si era fatta carico delle bollette arretrate.
10
Anche le spese di cui alla fattura sub B) a pag. 11 dell'atto di citazione sembrano riferite ad attività di manutenzione ordinaria.
3.7. Da tutto quanto rilevato, dunque, emerge che alla data della missiva del 21.2.2018, con la quale il legale di ha comunicato la risoluzione stragiudiziale del contratto, CP_1 non si era verificato alcun inadempimento della locataria.
Sul punto, nonostante la formulazione piuttosto involuta della disposizione contrattuale dell'art. 4 (“il mancato pagamento di due mensilità consecutive comporterà la risoluzione del presente contratto”), si ritiene preferibile l'interpretazione per cui le parti abbiano inteso pattuire non una condizione risolutiva di inadempimento ma una clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c.c., la quale necessita, per produrre effetti, della dichiarazione della parte interessata della volontà di avvalersi della risoluzione.
Sul punto reputa il Tribunale di dover svolgere alcune notazioni.
3.7.1. In punto di diritto, giova sinteticamente ricordare che per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto (Cassazione civile sez. II,
12/12/2019, n. 32681; Cass. civ. sez. III, 27/01/2009, n. 1950; Cass. civ. sez. III,
26/07/2002, n. 11055).
In verità, la stipulazione di una clausola risolutiva espressa non significa che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa rilevanza può giustificare la risoluzione del contratto, con l'unica differenza che, per i casi previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell'inadempimento non deve essere valutata dal giudice (Cass. 16 maggio 1997 n. 4369).
Va al contempo osservato che la predeterminazione dell'importanza dell'inadempimento, che, dunque, sottrae al Giudice investito della questione la relativa valutazione, non impedisce la possibilità per cui, anche quando la parte interessata abbia manifestato la volontà di avvalersene, il giudice deve pur sempre valutare l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte, attesa la pregiudizialità logica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi dell'art. 1456 c.c., dall'accertamento di un inadempimento colpevole.
Più nel dettaglio, quando, a fronte di una domanda di risoluzione per inadempimento in forza di clausola risolutiva espressa sia sollevata eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c. - pure essa sottoposta al principio di buona fede - la volontà di avvalersi di tale clausola
11
risolutiva non paralizza o blocca l'eccezione di inadempimento, dovendosi tener conto della logica pregiudizialità di quest'ultima eccezione rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che discendono in modo automatico dall'accertamento di un inadempimento colpevole ed occorre una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avuto riguardo alla loro proporzionalità e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse. In detti casi, ove il debitore, convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno, si avvalga dell'eccezione ex art. 1460 c.c., a norma dell'art. 2697 c.c. grava su entrambe le parti contrattuali l'onere della prova dei fatti costitutivi del diritto fatto valere o dell'eccezione e chi agisce per l'adempimento deve provare la fonte del suo diritto ed il termine di scadenza, mentre chi agisce ex art. 1460 c.c., deve provare il fatto che sta alla base della sua eccezione.
3.7.2. Ancora, è certamente vero che l'agire dei contraenti va valutato, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell'inadempimento che del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione, con la conseguenza che, qualora il comportamento del debitore, pur integrando il fatto contemplato dalla suddetta clausola, appaia comunque conforme a quel criterio, non sussiste l'inadempimento, né i presupposti per invocare la risoluzione, dovendosi ricondurre tale verifica non al requisito soggettivo della colpa, ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente;
è altresì vero, però, che a clausola risolutiva espressa è volta a predeterminare e individuare formalmente, in maniera specifica, le modalità di inadempimento considerate ex se gravi, sottraendole alla valutazione giudiziale ex art. 1455 c.c., garantendo alla parte adempiente, proprio in virtù dell'accordo contenuto nella clausola, di sottrarsi al vincolo contrattuale in maniera spedita e in via stragiudiziale, manifestando la volontà di avvalersi della clausola risolutiva. La principale funzione della clausola risolutiva espressa è infatti quella di prescrivere le modalità di inadempimento considerate ex se gravi, sottraendole alla valutazione giudiziale ex art. 1455 c.c. La pattuizione di una clausola risolutiva espressa rende, infatti, irrilevante l'indagine circa l'importanza di un determinato inadempimento, che è valutata anticipatamente dalle parti
(Cass., ord., n. 29301 del 12/11/2019).
Certamente sussiste l'obbligo del giudicante di riscontrare il rispetto del principio generale di buona fede o correttezza, in forza del quale i soggetti sono tenuti, nell'ambito dei rapporti della loro vita di relazione, e quindi anche nelle loro relazioni contrattuali, a prescindere dalla mancanza di specifici obblighi positivamente stabiliti, a mantenere un comportamento leale. Trattasi di principio generale che vale non soltanto come regola di condotta, ma anche come fonte legale integrativa del contratto, quale regola volta a
12
determinare il comportamento dovuto in relazione alle concrete circostanze in cui il rapporto si attua, regola che si specifica in obblighi di informazione e di avviso, è tesa alla salvaguardia dell'utilità altrui (nei limiti dell'apprezzabile sacrificio della parte tenuta ad osservarla) ed alla cui violazione conseguono profili di responsabilità (Cass., sez. un., n.
28056 del 25/11/2008 e success. conf.).
L'effetto conformante della buona fede nella fase esecutiva del detto contratto, però, non elimina la clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento, in quanto con tale manifestazione di volontà, che non richiede forme rituali e può desumersi per fatti concludenti, il creditore comunque richiama il debitore all'esatto adempimento delle proprie obbligazioni (Cass. 8 luglio 2020, n. 14240; Cassazione civile sez. III,
27/12/2023, n. 36098).
3.7.3. Senonché, anche muovendoci in questa prospettiva – che funge da strumento di valutazione anche della domanda di parte attrice a fondamento della quale, come detto si pone pur sempre un inadempimento ad un contratto del quale era stata già invocata la risoluzione in forza di clausola risolutiva espressa – costituisce circostanza incontestata tra le parti che le due mensilità non fossero effettivamente state pagate e quindi la risoluzione comunicata da deve ritenersi del tutto legittima ed efficace. CP_1
D'altra parte, il diritto potestativo e unilaterale di risoluzione del contratto in forza della clausola risolutiva espressa non sembra essere stato azionato in mala fede, a fronte di una sospensione del pagamento dei canoni in ragione di una legittima eccezione di inadempimento della controparte: in primo luogo, perché non risultano dichiarazioni dell'attrice in tal senso nel corso della corrispondenza stragiudiziale tra le parti;
in secondo luogo, perché comunque, come appena scrutinato, i profili di inadempimento lamentati erano evidentemente infondati.
3.7.4. Ne consegue allora che la disdetta comunicata da il successivo Pt_2

9.5.2018 era intervenuta su un contratto del quale era già legittimamente la risoluzione in forza di una clausola risolutiva espressa in via stragiudiziale, poi seguita dall'effettiva restituzione dell'azienda.
Peraltro, tale tipologia di disdetta era stata prevista in contratto non come mezzo di reazione a un inadempimento della controparte, ma come facoltà potestativa dell'affittuaria di liberarsi dal rapporto ad nutum entro un anno dalla conclusione del contratto.
Da ciò discende che è certamente infondata la domanda di risarcimento del lucro cessante per la residua durata del rapporto, dato che la cessazione del contratto è
13
avvenuta per l'operare di una clausola risolutiva espressa legittimamente azionata in via stragiudiziale dalla società locatrice e non certo per un inadempimento di questa.
4. Considerazioni in parte diverse devono essere svolte per quanto concerne il deposito cauzionale di € 25.000,00.
La corresponsione di tale importo da parte della convenuta, infatti, non viene chiesta a titolo di risarcimento del danno, ma, deve ritenersi, in virtù dei normali effetti restitutori conseguenti alla risoluzione del contratto ex art. 1458 c.c.: anche se l'affitto di azienda rientra tra i contratti ad esecuzione continuata e periodica, il deposito cauzionale non costituisce una delle “prestazioni già eseguite” che non sono oggetto di restituzione;
al contrario, la sua natura di garanzia per i danni che possono insorgere nel corso dell'affitto comporta che, venuto meno il contratto, viene meno anche la causa della sua attribuzione e diventa a tutti gli effetti un indebito ex art. 2033 c.c., salvo che si sia verificato un danno che ne giustifica il trattenimento.
4.1. Nel caso di specie, costituisce circostanza pacifica e incontestata che il deposito cauzionale sia stato corrisposto alla locatrice e che la medesima, al termine del contratto, non lo abbia restituito all'odierna attrice né lo abbia compensato con il proprio controcredito relativo ai canoni di locazione, oggetto del decreto ingiuntivo n. 1535/2018.
In merito, parte convenuta afferma infatti il proprio diritto a trattenere il deposito cauzionale versato “a fronte della necessità di ripristinare i danni arrecati dall'attrice ai locali e ai beni dell'azienda, condotti con estrema incuria” e che, comunque, esso dovrà essere posto in compensazione con il credito vantato dalla per i residui canoni di locazione CP_1 impagati.
4.2. A riguardo, non è a riguardo superfluo ricordare che la compensazione presuppone, in ogni caso, che ricorrano i requisiti di cui all'art. 1243 cod. civ., cioè che si tratti di crediti certi, liquidi ed esigibili, o di facile e pronta liquidazione. In secondo luogo, il giudice del merito opera - anche d'ufficio - la compensazione impropria, in presenza di reciproche obbligazioni derivanti da un unico rapporto giuridico;
il tal caso, l'operazione contabile di accertamento contabile del saldo finale delle contrapposte partite - infatti - può essere compiuto dal giudice d'ufficio.
Ciò diversamente da quanto accade nel caso di compensazione cosiddetta propria, che invece, per poter operare, postula l'autonomia dei rapporti e l'eccezione di parte, quale eccezione in senso stretto;
autonomia, dei rapporti, nella specie evidente posto che il credito derivante dalla fornitura di merci che ha titolo e causa nel rapporto di affiliazione commerciale vorrebbe essere compensata con il credito derivante dall'acquisto di attrezzature e dal deposito cauzionale relativo al contratto di affitto.
14
4.3. Orbene, da un lato, la sussistenza di danni che giustifichino il trattenimento del deposito cauzionale costituisce un fatto impeditivo della pretesa alla restituzione che spetta al locatore provare in giudizio e, nel caso di specie, non può dirsi dimostrata la loro esistenza dal solo verbale di riconsegna dell'immobile in data 17.1.2019, nel quale sono contenute delle mere contestazioni della locataria.


4.4. Appare invece fondata l'eccezione di compensazione, impropria, con il credito vantato da per i canoni di locazione riferiti alle mensilità settembre, CP_1 ottobre, novembre, dicembre 2018 e gennaio 2019.
4.4.1. In verità, non si dubita che la costituzione in giudizio della convenuta sia avvenuta oltre i termini di cui all'art. 166 c.p.c. (vigente ratione temporis) e quindi la sia CP_1 decaduta dalla proposizione delle eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio, tra le quali pacificamente rientra l'eccezione di compensazione.
Quando infatti il controcredito origina da un rapporto tra le medesime parti distinto da quello principale, il preteso titolare non può esimersi dal chiedere, in via diretta o di eccezione, che l'accertamento giudiziale si estenda al proprio controcredito atteso che, nell'autonomia dei vantati rapporti, il giudice non può porre d'ufficio in compensazione le due derivate voci, senza incorrere nel vizio di ultra-petizione.
4.4.2. Nel caso di specie, si ritiene che quella prospettata dalla convenuta debba essere qualificata come una compensazione impropria o atecnica, nella quale le reciproche pretese di debito e credito delle parti traggono origine dal medesimo rapporto negoziale ed entrano, come tali, a comporre il thema decidendum, indipendentemente dal fatto che i singoli crediti abbiano natura risarcitoria o di ordinario adempimento delle obbligazioni contrattuali. Infatti, non può ragionevolmente dubitarsi che la pretesa, dal lato dell'attrice, alla restituzione del deposito cauzionale e quella del convenuto al pagamento dei canoni di locazione ancora dovuti fino alla definitiva liberazione dell'immobile traggano origine dallo stesso contratto e, quindi, trattandosi di poste attive e passive originate dallo stesso rapporto, la prospettazione della compensazione non abbia esteso il thema decidendum.
Proprio per questo, ad avviso della unanime giurisprudenza di legittimità, alla compensazione impropria sono inapplicabili le norme processuali che pongono preclusioni o decadenze alla proponibilità delle relative eccezioni, poiché in tal caso la valutazione delle reciproche pretese importa soltanto un semplice accertamento contabile di dare ed avere, al quale il giudice può procedere anche in assenza di eccezione di parte o di domanda riconvenzionale;
di talché il giudice ha il potere, in caso di compensazione impropria, di attuare l'accertamento delle partite di debito e credito indipendentemente dalla proposizione di eccezione di compensazione o di domanda riconvenzionale (cfr. Cass. civ.
15
sez. II, 13/03/2024, n. 6700; Cassazione civile sez. I, 18/10/2021, n.28568, Cassazione civile sez. lav., 20/11/2019, n.30220, Cass. 19 aprile 2011, n. 8971; Cass. 13 agosto 2015, n.
16800; Cass. 29 agosto 2012, n. 14688; Cass. 30 marzo 2010, n. 7624).
4.5. Come si diceva, come più volte affermato dalla Cassazione, anche ai fini della compensazione atecnica o impropria, è pur sempre necessario che il controcredito opposto in compensazione sia connotato da caratteri di certezza e non sia contestato fra le parti.
Nella vicenda in esame, il credito opposto in compensazione “atecnica” dalla locatrice presenta i requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità richiesti dall'art. 1243 c.c. nella sua interpretazione di “diritto vivente” (Cass. Sez. U. 15 novembre 2016, n. 23225) anche con riferimento alla compensazione impropria (cfr. Cass. Civ. Sez. I n. 7474/2017).
4.5.1. Il credito, infatti, deriva dal contratto di affitto di ramo di azienda, nel quale le parti hanno previsto un canone annuo di € 100.000,00 da pagarsi in via anticipata in rate mensili di € 8.333,33 e costituisce fatto pacifico che, nonostante il contratto sia stato risolto stragiudizialmente a febbraio 2018, abbia seguitato a sfruttare il ramo di Pt_2 azienda, organizzando numerose feste, e ad occupare l'immobile fino al 17.1.2019, quando lo stesso è stato liberato in ottemperanza all'ordinanza cautelare di questo Tribunale su ricorso ex art. 700 c.p.c. di CP_1
Mentre i canoni relativi ai mesi di marzo, giugno, luglio, agosto 2018 sono stati oggetto di ricorso per decreto ingiuntivo e sono stati pagati dall'odierna attrice, quelli da settembre in poi non sono mai stati saldati, nonostante, come detto, l'occupazione dell'immobile e lo sfruttamento del ramo di azienda si siano protratti pacificamente sino a gennaio 2019.
Neppure potrebbe predicarsi la non debenza dei canoni per intervenuta risoluzione del contratto, dovendosi applicare analogicamente anche all'affitto di ramo di azienda il disposto dell'art. 1591 c.c., dettato in materia di locazione, a mente del quale “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo
l'obbligo di risarcire il maggior danno”.
Trattasi infatti di una disposizione espressiva del principio generale per il quale l'occupazione sine titulo del bene concesso in godimento cagiona, come minimo e salvo prova contraria, un danno emergente da mancato godimento indiretto dell'immobile che, nel caso di specie, non potrebbe che essere quantificato in misura almeno pari al canone pattuito nel contratto risolto (cfr. Cassazione civile sez. un., 15/11/2022, n.33645).
4.5.2. Pertanto, a fronte di un controcredito per residui canoni di locazione pari a cinque mensilità (settembre 2018 - gennaio 2019) e dunque a € 41.666,66 (8.333,33 x 5), deve senz'altro essere dichiarata la compensazione “impropria” con il credito derivante dalla restituzione del deposito cauzionale (€ 25.000,00) che viene ad essere integralmente
16
coperto dal controcredito vantato dalla convenuta e quindi anche tale domanda restitutoria non è meritevole di accoglimento.
5. In conclusione, la domanda attrice è quindi infondata e va rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, tenuto conto delle tariffe vigenti, del valore della controversia, della non particolare complessità delle questioni sottoposte al Tribunale e dell'attività svolta, priva di attività istruttoria e degli scritti conclusionali, riconoscendo, pertanto, la sola fase di studio ed introduttiva.



P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
➢ Rigetta tutte le domande;

➢ Condanna la parte attrice al pagamento delle spese processuali in Parte_2 favore della convenuta opposta, che liquida in € 5.882,00 per compensi professionali oltre rimborso forfetario (15%) ed accessori fiscali e previdenziali come per legge, da distrarsi in favore del procuratore che si è dichiarato antistatario.
Perugia, li 21 maggio 2025
Il Giudice
(dott. Luca Marzullo)
Sentenza resa ex art. 281 sexies e pubblicata mediante lettura in assenza delle parti rinuncianti a comparire ed allegazione al verbale.
Il Giudice
(dott. Luca Marzullo)
17