N. R.G. 1219/2024
VERBALE DELLA CAUSA R.G. 1219/2024 tra
Parte_1
ATTORE
e
Controparte_1
[...]
CONVENUTI
Oggi 05/05/2025 ad ore 09:08 innanzi al dott. Meri Papalia, sono comparsi:
Per l'avv. MORELLI MARCO;
Parte_1
Per l'avv. MESCHINELLI GIADA;
Controparte_1
Per l'avv. STRATTA ALESSANDRO e l'avv. SPINELLI CP_1
ANTONELLA;
Il Giudice
Ritenuta la causa matura per la decisione, invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa oralmente.
precisa come da ricorso introduttivo;
Parte_1
precisa come da comparsa di risposta;
Controparte_1
precisa come da foglio di p.c. depositato in data 29 aprile 2025; CP_1
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone lettura alle parti non presenti.
pagina 1 di 14 N. R.G. 1219/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di IVREA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Meri Papalia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1219/2024 promossa da:
Parte_1
ATTORE
CONTRO
Controparte_1
CP_1
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. del 23 aprile 2024 deduceva di aver stipulato un Parte_1
contratto preliminare di compravendita con e Parte_2 Controparte_1
che permaneva in essere con e a seguito CP_1 Controparte_1 CP_1 dell'intervenuto decesso della di loro madre a cui le stesse si rendevano Parte_2
inadempienti, sì che ella inviava una missiva di recesso domandando la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, ottenendo esclusivamente il pagamento della minor somma di
€.20.000,00. Domandava, quindi, in via principale accertarsi e dichiararsi la legittimità del recesso compiuto, nonché la condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra versata al netto della somma ricevuta in acconto ed in via subordinata domandava pronunciarsi la risoluzione del contratto e la condanna al risarcimento del danno.
pagina 2 di 14 Con comparsa del 20 settembre 2024 si costituiva in giudizio contestando Controparte_1
che le somme versate da controparte fossero imputabili a caparra, costituendo esse, invece, un acconto sul prezzo e rilevando che non sussistevano i presupposti per l'esercizio del diritto di recesso, sub- specie di inadempimento grave imputabile alle promittenti venditrici, nonché asserendo la nullità della clausola ex art. 1418 c.c. per eccessiva onerosità. Esperiva domanda riconvenzionale per il pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile perpetrata da parte attrice a seguito della decadenza dal contratto di comodato, collegato con il preliminare di compravendita per la somma di €.19.369,90 e per i danni provocati dallo “stravolgimento” dell'immobile imputabile ad opere edilizie compiute dalla controparte con costi di ripristino dello stato precedente ammontanti ad €.23.445,85, oltre Iva.
Con comparsa del 20 settembre 2024 si costituiva in giudizio rilevando CP_1
l'inammissibilità delle domande attoree che avevano cumulato nel medesimo giudizio la domanda di risoluzione ex art. 1454 c.c. e la domanda di recesso con ritenzione del doppio della caparra. Nel merito rilevava di non aver sottoscritto il contratto preliminare del 18 giugno 2020 e il contratto di comodato, di non aver ricevuto alcuna somma e di non essere a conoscenza delle somme versate a favore di così come di non aver proceduto all'autorizzazione inerente al Controparte_1 compimento dei lavori compiuti da parte attrice sull'immobile, che le somme versate a favore di non era qualificabili come caparra e che non sussisteva alcun Controparte_1
inadempimento della promittente venditrice
***
In via logico preliminare va analizzata l'eccezione di inammissibilità delle domande attoree per effetto del cumulo della domanda di risoluzione e di recesso, sollevata da La questione è CP_1
sollevata in modo contrastante rispetto alle conclusioni univocamente rassegnate a questo Tribunale fin dall'atto introduttivo, che vedono chiedere in via principale accertarsi e dichiararsi la Parte_1
legittimità del recesso esercitato in data 15 aprile 2022 e solo in via subordinata, condizionata al mancato accoglimento della domanda principale, la dichiarazione di risoluzione giudiziale. Ne consegue che è recisamente smentito che la parte abbia esercitato le due azioni in modo cumulativo avendo ella espressamente indicato di agire, non solo in via subordinata, ma financo condizionata al mancato accoglimento della domanda principale. Peraltro, tale eccezione è sollevata con riguardo all'assunta risoluzione stragiudiziale ex art. 1454 c.c. in seguito alla diffida ad adempiere per la quale nessuna domanda è avanzata giammai dall'attrice, che in via subordinata domanda la pronuncia giudiziale di risoluzione (per il caso in cui non si ritenga l'accoglimento della domanda di accertamento pagina 3 di 14 e dichiarazione della legittimità dell'intervenuto recesso) ai sensi dell'art. 1453 c.c.. Da ultimo, avendo richiamato la diffida stragiudiziale ex art. 1454 c.c., inviata dalla parte attrice in data CP_1
antecedente alla missiva con cui ha esercitato il diritto di recesso, è bene precisare come il comportamento stragiudiziale della parte, non può essere certo confuso con l'azione esperita, di talchè
l'inammissibilità va sancita per il caso in cui la parte agisca in giudizio cumulando l'azione di recesso con quella di risoluzione, tra loro incompatibili, mentre legittimo è l'esercizio del diritto di recesso in sede di azione giudiziale, dopo la diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., come da giurisprudenza granitica nell'affermazione del relativo principio di diritto: “Anche in caso di risoluzione per diffida ad adempiere, ex art. 1454 c.c. è dato alla parte in sede giudiziale, optare per il recesso del contratto in luogo della risoluzione, domandando il mero trattenimento a proprio mani della caparra versata dalla controparte senza nulla domandare in ordine al maggior danno” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2999 del
28/02/2012; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21838 del 25/10/2010). Ne consegue che l'eccezione preliminare sollevata va respinta.
La domanda principale di parte ricorrente è parzialmente fondata, nei limiti di cui si dirà nel prosieguo.
In primo luogo deve condividersi il principio di diritto già espresso dalla Corte di Cassazione a Sezioni
Unite con la sentenza n. 13533 del 30.10.2001, secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre è il debitore convenuto ad essere gravato dell'onere della prova dei fatti estintivi, impeditivi o modificativi del credito, di tal che le difese con le quali
l'opponente miri ad evidenziare l'inesistenza, l'invalidità o comunque la non azionabilità del credito vantato ex adverso non si collocano sul versante della domanda - che resta quella prospettata dal creditore nel ricorso per ingiunzione - ma configurano altrettante eccezioni”. Tale principio è stato confermato e ribadito dalla giurisprudenza di legittimità successiva, ormai granitica sul punto (Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20/01/2015; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 15659 del 15/07/2011; Cass. Sez. 1,
Sentenza n. 15677 del 03/07/2009; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9351 del 19/04/2007).
Nel caso di specie parte ricorrente ha comprovato l'esistenza di un primo contratto preliminare di compravendita di cui al documento 1 intercorso con e Parte_2 Controparte_1
poi, integrato come da documento 2 dalle medesime parti promittenti-venditrici e stipulato
[...] dalla terza parte promittente- venditrice, a valere anche quale ratifica dell'opera CP_1
compiuta da che aveva sottoscritto in suo nome e per suo conto il Controparte_1
pagina 4 di 14 precedente contratto preliminare, senza alcuna prova della procura che le conferisse il relativo potere;
contratto che, tuttavia, viene ratificato dalla rappresentata per effetto della sottoscrizione delle pattuizioni di cui al documento 2 attoreo, nel rispetto del requisito di forma sancito dall'art. 1399 c.c..
La parte ricorrente ha, poi, comprovato documentalmente l'inadempimento in cui sono incorse le controparti in quanto elle convocate per la stipula del contratto definitivo avanti al Notaio in data 26 ottobre 2021 (ovvero in data successiva a quella del 31 gennaio 2021 fissata quale termine ultimo del punto 2 delle pattuizioni del preliminare di cui al documento 2 attoreo) hanno omesso di comparire così come di fornire la documentazione necessaria per la stipula del rogito al professionista (doc. 8 attoreo), così come esse hanno accettato la riconsegna della res immobiliare in data 21 dicembre 2022, restituendo a favore della controparte la somma di €.20.000,00 (doc. 17 attoreo). L'inadempimento verificatosi è certamente grave in quanto esso attiene alla principale prestazione incombente sulle parti promittenti venditrici, ovvero la stipula del contratto definitivo, quale obbligazione principale che sorge per effetto del contratto preliminare. L'inadempimento della principale obbligazione gravante sulle promittenti venditrici si è protratto per oltre un anno, essendo scaduto il termine previsto per la stipula del contratto definitivo al 31 gennaio 2021 mentre l'attrice ha proceduto all'esercizio del diritto di recesso con missiva recapitata alle controparti il 15 aprile 2022. lamenta, poi, un'impossibilità di procedere alla compravendita Controparte_1
richiamando quanto già dedotto nella propria pec del 20 febbraio 2022 (doc. 12). In tale documentazione con riguardo ai motivi ostativi all'adempimento del contratto definitivo di compravendita è dato leggersi quanto segue: - la successione di non si Parte_2
sia ancora potuta definire poiché tra noi eredi è in corso una mediazione civile promossa esclusivamente da una delle parti -nello specifico e che dunque la sottoscritta nella CP_1
succitata procedura è stata involontariamente coinvolta essendo stata chiamata e costretta a dover difendere la propria posizione e che, tale mediazione, comprendendo anche l'immobile oggetto di compravendita ne ha reso impossibile sinora determinare quali saranno le quote definitive di proprietà attribuite ad ognuna delle eredi;

L'impedimento ostativo è, quindi, individuato dalla convenuta nell'esistenza di una lite tra gli eredi per la successione di elemento che è, invece, irrilevante ai fine Parte_2 dell'adempimento del preliminare di compravendita in quanto tale lite non determina alcun impedimento giuridico alla stipula del contratto definitivo da parte delle eredi, né impedisce loro di proseguire la lite sulla somma ricavata dal prezzo di compravendita. Ne consegue che Controparte_1
pagina 5 di 14 erroneamente riteneva all'epoca ostativo alla stipula del contratto di compravendita la lite CP_1 che era in corso (rectius in sede di mediazione), ben potendo ella dar luogo all'adempimento dei doveri contrattuali a cui era tenuta sia in proprio, sia in qualità di erede della parte contrattuale deceduta. Allo stesso modo del tutto erroneamente la parte lamenta che essa, alla data del 26 ottobre 2021 non poteva dar luogo alla vendita della res immobiliare, per esistenza dell'ipoteca e per carenza della dichiarazione di successione in quanto non si ravvisano gli estremi di cui all'art. 1256 secondo comma c.c. che legittimassero un ritardo nell'adempimento della prestazione. Piuttosto l'impossibilità di procedere alla compravendita con stipula dell'atto definitivo a distanza di oltre nove mesi dalla data di scadenza dell'obbligazione altro non rammostra che il grave inadempimento delle promittenti venditrici che dovevano già aver tempestivamente cancellato l'ipoteca che sull'immobile gravava, così come dovevano aver già proceduto alla dichiarazione di successione, quanto meno parziale con riguardo all'immobile che doveva essere oggetto di trasferimento di proprietà in adempimento al preliminare. A contrario non si può sottacere il comportamento contrario a buona fede posto in essere dalla
[...]
che con la pec del 20 febbraio 2022, lungi dal manifestare in modo chiaro alla Controparte_1 controparte il proprio grave inadempimento, non avendo ella proceduto alla cancellazione dell'ipoteca e agli atti di successione necessaria, manifestava motivi ostativi nella mediazione in atto per ostacolare il legittimo recesso della controparte, a fronte dell'assenza di alcuna impossibilità oggettiva ed insuperabile che fosse di ostacolo alla vendita, già alla scadenza del termine pattuito per l'adempimento della stipula del contratto definitivo, emergendo piuttosto un inadempimento imputabile alle promittenti venditrici che non hanno tempestivamente proceduto alla cancellazione dell'ipoteca e agli atti successori necessari per la traslazione dell'immobile, ben realizzabili nell'ampio arco di tempo tra il decesso di (8 settembre 2023) e il 31 gennaio 2021. Parte_2
ha eccepito la nullità della clausola attinente alla previsione della caparra Controparte_1
confirmatoria, ex art. 1418 c.c., richiamando quanto affermato dalla Corte Costituzionale con l'ordinanza n. 248/2013 in ordine al potere di intervento del Giudice in presenza di clausole non eque per contrasto con l'art. 2 della Costituzione. Nel caso di specie non si ravvisa alcun disequilibrio economico nelle pattuizioni intervenute tra i paciscenti ma un perfetto equilibrio tra i contrapposti interessi, contrattati tra le parti, tanto da essere determinare le singole cifre a penna ed in aggiunta al testo già predisposto con scrittura a macchina prestampata. E' evidente che se la promittente acquirente aveva interesse al godimento anticipato della res per ivi compiere lavori di manutenzione, le parti promittenti venditrici avevano interesse a disfarsi dei costi di gestione ordinaria del bene, nonché ad pagina 6 di 14 assicurarsi che l'impegno della controparte avesse i canoni di particolare serietà, tutelandosi avverso i danni che la controparte poteva provocare non solo dal semplice godimento dell'alloggio ma financo dai lavori che essa era stata autorizzata a compiere, ove eseguiti in modo non perito e diligente, di talchè conforme a tale interesse era la ricezione di una caparra di valore tutt'altro che cospicuo a fronte del prezzo di compravendita contratto per la somma di €.190.000,00.
In ordine alla natura delle somme indicate nel documento 2 attoreo deve rilevarsi come contestualmente alle modifiche del contratto preliminare originario e perfezionamento dell'accordo contrattuale in forma scritta anche nei confronti della terza promittente-venditrice, Controparte_1
vegano indicate tre somme: quella di €.33.000,00 portata da un assegno non trasferibile,
[...]
già indicato nella sua numerazione identificativa ed avente data del 1 settembre 2020, quella di
€.7.000,00 portata da un assegno non trasferibile, già indicato nella sua numerazione identificativa ed avente data del 15 settembre 2020 e quello di €.15.000,00 che viene individuato come futuro pagamento in occasione dell'atto notarile, salva indicazione a fianco della data del 23 ottobre 2020 apposta a mani. Le prime due somme sono indicate “a titolo di caparra confirmatoria ed anticipo sul prezzo”, di talchè non sussistono dubbi in ordine al loro versamento in conformità all'istituto di cui all'art. 1385 c.c. in quanto “La caparra confirmatoria di cui all'art. 1385 cod. civ. assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge e in tal caso, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte abbia preferito agire per la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno dovrà essere provato nell'"an" e nel "quantum".”(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17923 del 23/08/2007; Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 9091 del 13/05/2004). Detto in altri termini, sia la somma di €.33.000,00 che quella di
€.7.000,00 sono certamente state versate a titolo di caparra stante il tenore testuale del contratto intercorso tra le parti che ha richiamato l'istituto della caparra e previsto la sua imputabilità ad anticipo sul prezzo da intendersi in caso di adempimento regolare delle prestazioni di entrambe le parti. A difformi conclusioni deve, invece, pervenirsi con riguardo alla somma di €.15.000,00 indicata al penultimo capoverso del punto 3 del contratto di cui al documento 2 attoreo in quanto essa è riferibile
“a titolo di saldo del prezzo pattuito”. Orbene, è evidente che tale somma non determina il “saldo” finale del prezzo complessivo di compravendita pattuito in €.190.000,00, tuttavia, tale cancellatura sembra aver escluso la qualità di “saldo” del prezzo e non già la sua natura da imputarsi ad un pagamento frazionato ed anticipato di una parte del prezzo della compravendita. D'altro canto se le pagina 7 di 14 parti intendevano imputare a caparra anche tale somma non si ravvisano ostacoli a che le stesse procedessero ad utilizzare la medesima terminologia già utilizzata per gli acconti precedenti, così come la funzione propria della caparra (garanzia di serietà dell'impegno preso) è soddisfatta mediante un versamento contestuale della stessa al momento della sottoscrizione, tanto che, i primi due pagamenti oggetto di pattuizione tra le parti a titolo di “caparra” vengono “pagati” a mezzo di assegni bancari non trasferibili già individuati nel loro numero di riferimento nel corpo dell'atto, seppur post-datati, sì che la relativa caparra (contratto reale) si perfezionerà solo al momento dell'incasso ma con serietà
“atipica” dell'impegno già assunto al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita, alla luce della già avvenuta individuazione dei mezzi di pagamento di che trattasi. Elementi questi carenti, invece, nell'ultima tranche di €.15.000,00. Se ne deve concludere che la caparra confirmatoria prevista nell'alveo del contratto per cui è causa risulta limitata alla somma di €.40.000,00.
Passando, poi, all'analisi del perfezionamento del contratto reale attinente alla caparra confirmatoria, deve rilevarsi che costituendosi in giudizio, nulla ha contestato in ordine Controparte_1 all'incasso delle somme mentre ha lamentato di non essere a conoscenza delle somme CP_1 incassate dall'altra promittente venditrice. Deve rilevarsi che, al di là della mancata contestazione specifica ex art. 115 c.p.c. di sussistono elementi gravi, precisi e Controparte_1
concordati che inducano a ritener raggiunta la prova del perfezionamento del contratto reale per la somma di €.40.000,00. Infatti, aveva già stragiudizialmente confessato la Controparte_1 ricezione della “ingente” caparra come da missiva elettronica certificata di cui al doc. 11 attoreo,
(primo capoverso della seconda pagina) e sempre la stessa in seno ad un incontro congiunto delle parti presso l'immobile in questione ha proceduto a restituire, mediante vaglia postale emesso a favore dell'attrice, la somma di €.20.000,00, sì da confermare la ricezione delle somme oggetto della caparra concordata tra le parti, salvo ritenerne una parte a compensazione di assunti danni alla res immobiliare che in quella sede lamentava la prenditrice delle somme. Ancora la promittente-venditrice CP_1
in sede di altro sopralluogo antecedente presso l'immobile (doc. 16), ha precisato di non aver
[...]
mai preso alcun accordo con la per la restituzione di acconti, elemento che altro non Parte_1
rammostra se non che anche le somme oggetto del preliminare di compravendita sono state oggetto di versamento da parte della promittente-acquirente, anche per l'ultima tranche di €.15.000,00 prevista a titolo pagamento anticipato di una parte del prezzo della compravendita immobiliare, rispetto alla stipula del contratto definitivo. Ne consegue che l'assunta non conoscenza delle somme versate, eccepita in atti è priva di pregio in quanto esse risultano comprovate e l'obbligazione CP_1
pagina 8 di 14 restitutoria della caparra grava in solido in capo alle parte promittenti venditrici, a nulla rilevando che materialmente tali somme siano trattenuta da una sola delle promittenti venditrici, vertendosi in materia di obbligazione contrattuale unica, in cui le promittenti venditrici erano tenute all'adempimento di un'unica obbligazione ex art. 1292 c.c., né in seno al contratto era stata disposta una diversa responsabilità ai sensi dell'art. 1294 c.c..
Infine deve analizzarsi la sussistenza della gravità dell'inadempimento posto in essere dalle promittenti-venditrici in quanto “Ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo.” (Cass. Sez. 6
- 2, Ordinanza n. 409 del 13/01/2012) e ancora “Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 cod. civ., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto.”
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18266 del 06/09/2011). Orbene, nel caso di specie deve rilevarsi come l'obbligazione di procedere alla stipula del contratto definitivo di trasferimento della proprietà sulla res immobiliare integri l'obbligazione principale della parte, il cui termine scadeva in data 31 gennaio
2021 e che esso è rimasto totalmente inadempiuto per un periodo ultrannuale al momento di esercizio del diritto di recesso, avvenuto da parte di in data 21 aprile 2022 e 5 maggio 2022 (date Parte_1
di ricezione della missiva datata 15 aprile 2022 di cui al doc.13 attoreo) e ciò nonostante la previa diffida ad adempiere inviata dalla promittente-acquirente con invito alla comparizione avanti a notaio;
ne consegue che l'inadempimento deve qualificarsi come grave e legittimante il diritto di recesso a favore della parte promittente-acquirente, sia per il tipo di obbligazione rimasta inadempiuta, sia a causa del lungo periodo temporale in cui la prestazione è rimasta totalmente inadempiuta.
pagina 9 di 14 In ordine al quantum delle somme di spettanza a favore di deve rilevarsi che la somma di Parte_1
€.33.000,00 e quella di €.7.000,00 sono imputabili a titolo di caparra, di talchè a favore della parte adempiente, a seguito dell'esercizio del diritto di recesso, va riconosciuto il doppio della somma versata e così per €.80.000,00, a cui si aggiunge la somma di €.15.000,00 versata a titolo di prezzo in acconto anticipato sulla compravendita immobiliare di cui al contratto preliminare, per complessi
€.95.000,00 da cui detrarsi la somma di €.20.000,00 già restituita a mani della promittente-acquirente e così per la somma residua di €.75.000,00.
In ordini agli accessori sulla somma sopra quantificata, essi vanno riconosciuti, nei limiti della domanda avanzata, come interessi ex art. 1284 comma 4 dalla data della domanda giudiziaria (13 giugno 2024 quale data della notifica perfezionata a mani di e 22 giugno 2024 per CP_1
fino al soddisfo. Controparte_1
In via di eccezione riconvenzionale ha chiesto compensarsi le somme debende a favore CP_1
di parte attrice con quanto debendo a suo favore a titolo di costi per il ripristino dello stato dell'immobile, non avendo ella autorizzato il compimento di alcun lavoro da parte di La Parte_1
doglianza è contraria al contenuto documentale delle pattuizioni intercorse tra le parti, non avendo mosso alcun disconoscimento in ordine al contratto preliminare di compravendita Parte_1
prodotto sub. doc. 2 attoreo ed essendo ivi chiaramente ed univocamente indicato al terzo capoverso del punto 1 che non solo riconosceva il diritto della controparte a compiere le opere di Parte_1
ristrutturazione preventivate ma che essa si impegnava financo al compimento delle pratiche edilizie e/o catastali che si fossero rese necessarie a nome delle proprietà, di talchè essa si duole nella presente sede di non aver autorizzato qualcosa che è per tabulas oggetto di espressa autorizzazione contrattuale a favore della controparte. A ciò si aggiunga che l'eccezione riconvenzionale è stata mal allegata, prima ancora che non comprovata dalla parte, che eccepisce un'assunta detrazione di somme imputabili a costi di ripristino nemmeno descritta in seno alla comparsa costitutiva nei relativi valori, né tanto meno comprovata da alcuna perizia tecnica di parte, sì che l'eccezione così posta va reietta per totale indeterminatezza delle asserite somme debende a favore della parte della convenuta, non meglio determinate.
Alle medesime conclusioni si perviene con la mera petizione di principio che solleva in CP_1
punto di debenza di asserite somme per occupazione sine titulo da parte attorea, elemento allegato in due righe della comparsa costitutiva del seguente tenore: La sig.ra dovrà altresì corrispondere Pt_1 alla sig.ra un'indennità, da valutarsi in via equitativa, per l'occupazione dell'immobile CP_1
pagina 10 di 14 sine titulo.. Orbene, l'indennità di occupazione sine titulo non è una somma arbitraria che il Giudice determina a proprio piacimento sol perché invocata come petizione di principio in una eccezione riconvenzionale, bensì essa integra una somma patrimoniale che va compiutamente allegata dalla parte prima, e comprovata a mezzo di perizia tecnica di parte poi. Nel caso di specie, la parte nemmeno è stata in grado di addurre una cifra sulla non meglio determinata occupazione sine titulo di cui domanda il ristoro ad assunta compensazione delle somme attoree, di talchè l'eccezione così sollevata in modo del tutto generico, non può che determinarne la reiezione per mal allegazione della parte, prima ancora per carenza di prova.
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Passando all'analisi delle domande riconvenzionali avanzate da esse sono Controparte_1
infondate e non meritano alcun accoglimento.
In particolare, in ordine alla domanda di condanna della controparte al pagamento dell'indennità di occupazione, deve farsi applicazione del principio processuale della “ragione più liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., secondo il quale la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.. (Cassazione civile sez. trib.,
09/01/2019, n.363; Cassazione civile sez. trib., 11/05/2018, n.11458; Cassazione civile sez. VI,
28/05/2014, n.12002; Cassazione civile sez. un., 08/05/2014, n.9936). Nel caso di specie, la parte ha omesso l'allegazione degli elementi costitutivi della propria domanda, prima ancora che la prova degli stessi. La comparsa costitutiva contenente tale domanda doveva, infatti, indicare la determinazione mensile dell'occupazione sine titulo in forza della metratura dell'immobile, della sua collocazione geografica e dello stato di conservazione della res. Nell'atto redatto dalla parte si ha, invece, una mera affermazione di debenza per una somma incomprensibilmente determinata per €.19.369,90 con richiamo ad un'assunta perizia di parte di cui al documento 16, che non assurge ad avere nemmeno i requisiti utili per essere tale. Infatti, una volta allegati i fatti, la parte deve procedere mediante perizia di parte a fornirne prova in giudizio, tuttavia, la perizia è il documento tecnico, redatto da un esperto del settore, che con metodo professionale ovvero diligente e perito, determina sulla base di dati oggettivi gli elementi a supporto della domanda attorea. Nel caso di occupazione sine titulo la perizia di parte pagina 11 di 14 deve fare applicazione dei valori inerenti le locazioni del mercato immobiliare, come sancite dall'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate, determinando in primo luogo la zona e i criteri oggettivi applicati (zona centrale, semicentrale, periferica etc.), il tipo di abitazione (di tipo economico, signorile, etc.) e lo stato conservativo, dando conto delle specifiche motivazioni tecniche, per, poi, moltiplicare il valore di €./mq per i metri quadri dell'abitazione di che trattasi. Il documento prodotto sub. doc. 16 dalla parte convenuta non ha il contenuto minimo per poter essere riconducibile ad alcuna perizia di parte in quanto carente di alcun metodo minimo tecnico nella sua redazione, essendo in esso riportati i meri dati catastali degli immobili, e una serie di calcoli incomprensibili nei valori applicati. Tanto grave è la carenza allegatoria e probatoria che una CTU sul punto diviene elemento, non solo supplettivo delle carenze di parte, ma financo oggettivamente impossibile non risultando gli elementi minimi che consentano di determinare la metratura dell'immobile, la sua riconduzione ad un'abitazione di tipo economico, signorile o altro e il suo stato di conservazione, quali elementi costitutivi dell'indennità oggetto della domanda riconvenzionale. Ne consegue che la domanda avanzata dalla parte va reietta.
In secondo luogo ha domandato il risarcimento del danno provocato da Controparte_1 parte attrice per effetto degli interventi edilizi compiuti sull'immobile; la domanda è infondata e non merita alcun accoglimento. Le parti con il contratto di cui al documento 2 attoreo, al punto 1 terzo capoverso, riconoscevano il diritto della promittente acquirente di svolgere le opere di ristrutturazione preventivate, e non vi è dubbio, stante l'assenza di contestazioni sul punto, che quanto preventivato e pattuito corrisponda all'esecuzione posta in essere da Infatti, la parte convenuta si duole Parte_1 non già dell'illegittimità ab origine di tali lavori (nel momento della loro esecuzione in pendenza del contratto preliminare di compravendita) bensì dell'inadempimento del quinto capoverso del punto 1 delle pattuizioni che prevedeva come “N.B. Se successivamente all'inizio delle opere e precedentemente al rogito notarile di compravendita a qualsiasi titolo o per qualsiasi ragione parte promissaria acquirente dovesse rinunciare all'acquisto dell'immobile stesso, essa si impegna sin
d'ora, a propria cura e spese, a ripristinare per intero fatto salvo il maggior danno cagionato, le condizioni iniziali dell'immobile così come consegnatole in data 01/09/2020”, senza avvedersi che la clausola si applica ove avesse, per propria volontà deciso di rinunciare all'acquisto Parte_1 dell'immobile per qualsiasi ragione, elemento non verificatosi. La parte promissaria acquirente non ha effettuato alcuna rinuncia, piuttosto, sono le parti convenute ad essersi rese inadempienti, sì che la controparte ha esercitato, in conformità al diritto vigente, il recesso, con scioglimento dal vincolo pagina 12 di 14 contrattuale, ovvero si è sciolta da tutte le pattuizioni intercorse tra le parti, comprensive anche della clausola invocata da Tale clausola altro non ha creato che Controparte_1 un'obbligazione contrattuale che sussiste in forza dell'esistenza del vincolo pattizio, sì che venuto meno il contratto tra le parti per effetto del recesso esercitato da tutte le obbligazioni Parte_1 contrattuali si sono sciolte, compresa l'obbligazione di ripristino che le parti avevano, peraltro, previsto per la diversa ipotesi di rinuncia all'acquisto da parte della promittente acquirente e non già per l'inadempimento contrattuale delle promittenti venditrici. Ne consegue che essa ha legittimamente compiuto le opere edilizie in forza del contratto e della detenzione anticipata della res propria volta ad agevolare il compimento delle opere di ristrutturazione, con successivo scioglimento ex nunc dalle pattuizioni per effetto del diritto di recesso che implica il dovere della parte promittente acquirente di restituzione della res nello stato in cui trova per effetto delle opere legittimamente compiute nell'immobile. Ne consegue che anche la seconda domanda riconvenzionale esperita dalla convenuta va respinta.
***
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e la liquidazione del compenso va effettuata ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal D.M. 37/2018), tenuto conto dei parametri per la sua determinazione di cui all'art. 4 e, in particolare, delle caratteristiche, dell'urgenza e del valore dell'affare, nonché del numero e della complessità delle questioni giuridiche trattate. La liquidazione va effettuata tenendo conto della fondatezza della domanda originaria esperita, secondo il principio della soccombenza virtuale, di talchè essa deve avvenire in base allo scaglione per le cause di valore da
€.52.001,00 ad €.260.000,00, in considerazione del valore della controversia (€.75.000,00), determinato in base alla domanda accolta di parte ricorrente (art. 5), e con applicazione dei compensi minimi previsti per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione/istruttoria e decisionale, stante la non complessità delle questioni fattuali e giuridiche trattate. I compensi devono essere aumentati ex art. 4 comma 2 del D.M. 55/2014 stante la difesa esperiva avverso n. 2 parti aventi la medesima posizione processuale. Devono, inoltre, aggiungersi i compensi per la mediazione obbligatoria, liquidati secondo la tabella n. 25-bis dell'allegato B del D.M. 37/2018, prendendo in riferimento il valore minimo delle fasi di attivazione e negoziazione stante l'esito negativo al primo incontro. Gli onorari vengono, pertanto liquidati in €.809,66 per esborsi ed in €.10.679,60 per compensi, oltre oneri accessori e rimborso spese forfettarie del 15% ai sensi dell'art. 2, co. 2, D.M. 55/2014.


P.Q.M.

pagina 13 di 14 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- Accerta e dichiara l'intervenuto recesso di (C.F. dal Parte_1 C.F._1
contratto preliminare di compravendita per cui è causa, esercitato in data 5 maggio 2022, quale atto recettizio perfezionato nei confronti di (C.F. ) - CP_1 C.F._2
previa medesimo esercizio di diritto di recesso già perfezionato nei confronti di
[...]
(C.F. ) in data 15 aprile 2022; Controparte_1 C.F._3
- Condanna (C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._2 Controparte_1
), in solido tra loro, al pagamento della somma di €.75.000,00 per i C.F._3
motivi di cui in parte motiva, oltre interessi come indicati in parte motiva;

- Condanna (C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._2 Controparte_1
) alla refusione delle spese di lite del presente giudizio in favore di C.F._3
(C.F. che liquida nella somma di €.809,66 per esborsi e Parte_1 C.F._1
di €.10.679,60 per compensi, oltre IVA, CPA, e rimborso spese generali del 15% come per legge.
Ivrea, 5 maggio 2025
Il Giudice
dott. Meri Papalia
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