N. R.G. 3188/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudio Maggioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 3188/2022 avente ad oggetto vendita di immobili, promossa da:
, nato ad [...] il [...], C.F. , con il CP_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. MODICA MARTINO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
, nato a [...] il [...], C.F. con il CP_2 C.F._2 patrocinio dell'avv. PACETTO GUGLIELMO e dell'avv. BRUNO GIOVANNI, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 18/02/2025 la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e le memorie di replica sulle seguenti conclusioni delle parti:
ATTORE
Piaccia al Tribunale adito, ritenere e dichiarare il recesso dal contratto preliminare concluso da parte dell'attore dott. , con condanna del convenuto ai sensi dell'art. 1385 CP_1 CP_2 c.c., al pagamento del doppio dell'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria e quantificabile in
€.100.000,00. Rinuncia alla domanda giudiziale relativa all'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c., che attui il trasferimento dell'immobile in suo favore. Il tutto con condanna alle spese ed ai compensi, anche ai sensi dell'art. 96 cpc. attesa la condotta, contraria ai doveri di buona fede e correttezza, serbata dal convenuto.
Con vittoria di spese e compensi.
CONVENUTO
Piaccia al Tribunale:
pagina 1 di 5 Preliminarmente: dichiarare improcedibili le domande proposte dall'attore per mancato esperimento del procedimento obbligatorio di mediazione ex art. 5, comma 1 bis del d.lgs 28/2010, in quanto la causa verte su materie contemplate dalla predetta normativa. Nel merito chiede: 1) il rigetto di tutte le domande proposte dall'attore siccome inammissibili e infondate sia in fatto che in diritto, dando atto della risoluzione e caducazione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 10/12/2021, per espressa previsione convenuta tra le parti medesime. Si chiede che l'On.le Tribunale dia atto che il convenuto Sig. ha fatto, come con la CP_2 presente costituzione in giudizio fa espressamente, prontezza di pagamento della somma di € 50.000,00 a titolo di restituzione della somma ricevuta alla sottoscrizione del predetto contratto preliminare ed in conseguenza della risoluzione dello stesso pattuita tra le parti in causa.
Con vittoria di spese e compensi difensivi.
pagina 2 di 5 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 5/10/2022 conveniva in giudizio CP_1 CP_2 deducendo che: in data 10.12.2021, presso i locali della siti in Modica via SS115 n. 31/D, CP_3 Parte_1 sottoscriveva con il preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile di CP_2 proprietà del convenuto, sito in Pozzallo c.da Graffetta snc e contraddistinto al Catasto Fabbricati del
Comune di Pozzallo al foglio 2, p.lla 172/1 piano t-1, cat. A/7 classe 3, al prezzo di € 310.000,00; consegnava al promittente venditore, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 50.000,00; i contraenti si obbligavano ad addivenire alla stipula del rogito definitivo di vendita entro il 31.3.2022; le trattative venivano svolte con l'ausilio, per parte attrice, della Andare s.r.l. - Remax Prima classe, e per parte convenuta della sig.ra che curavano la redazione del preliminare ed a cui Parte_2 corrispondeva le provvigioni di competenza per la somma di € 15.128,00; nel corpo del preliminare le parti si davano atto che i dati catastali e la planimetria non erano conformi allo stato di fatto dell'immobile; il promittente venditore si obbligava a sostenere ogni spesa ed onere relativi alla regolarizzazione urbanistica e/o accatastamenti e/o aggiornamenti planimetrici con particolare riferimento all'ultimazione delle pratiche concernenti il sottotetto dell'immobile; inoltre, il promittente venditore si obbligava a provvedere, entro la stipula del definitivo di vendita, ad eliminare le ipoteche e le trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull'immobile; dopo la conclusione del preliminare, l'ing. , professionista incaricato dal convenuto, in CP_4 data 10.12.2021, inviava una e-mail alla mediatrice sig.ra esponendo l'attività che si Parte_3 accingeva a svolgere per la regolarizzazione dell'immobile; nonostante gli obblighi assunti e le richieste rivolte per le vie brevi nei mesi successivi alla stipula del preliminare, il convenuto non dava alcun riscontro dello stato di avanzamento della pratica di regolarizzazione;
rimasti vani i numerosi solleciti tramite gli intermediari immobiliari, l'attore convocava avanti il notaio il sig. il quale non forniva riscontro in ordine all'adempimento delle CP_5 CP_2 obbligazioni assunte nel preliminare del 10.12.2021, ed in particolare in ordine ai progetti di regolarizzazione;
al fine di ottenere rendiconto delle pratiche di regolarizzazione dell'immobile promesso in vendita, convocava nuovamente il convenuto avanti il notaio per la data del 4.8.2022, invitandolo CP_5 espressamente a presentare i documenti necessari a provare l'assolvimento degli obblighi di regolarizzazione urbanistica dedotti nel preliminare ma il promittente venditore non ritirava la raccomandata;
in data 4.8.2022 il notaio attestava l'assenza di parte venditrice che non dava neanche evidenza CP_5 dell'attività svolta per la regolarizzazione dell'immobile. Chiedeva, pertanto, al Tribunale di ritenere e dichiarare che l'immobile presenta vizi riconosciuti dalle parti nel contratto preliminare del 10.12.2021; di ritenere e dichiarare che in virtù di tali vizi, l'immobile che costituisce oggetto del preliminare di vendita del 10.12.2021 ha un valore di scambio inferiore rispetto al prezzo convenuto nella misura del 25% ovvero nell'altra maggiore o minore misura accertata in corso di causa;
di ritenere e dichiarare che il promissario acquirente è tenuto a corrispondere un saldo prezzo nella misura risultante dalla differenza tra il prezzo convenuto (€ 310.000,00), la caparra versata e la chiesta diminuzione di prezzo;
di emettere la sentenza ex art. 2932 c.c. che attui, nei suoi confronti, il trasferimento della proprietà dell'immobile per cui è causa;
in via subordinata chiedeva di ritenere e dichiarare il recesso dal contratto preliminare dell'attore con condanna del convenuto al pagamento del doppio dell'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria. Con vittoria di spese e compensi e condanna del convenuto ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Si costituiva in giudizio mediante comparsa di risposta esponendo che: CP_2
pagina 3 di 5 il preliminare di compravendita veniva sottoposto alla condizione risolutiva espressa nel caso di mancato rilascio dei provvedimenti concessori urbanistici da parte del Comune di Pozzallo;
si adoperava a proprie spese con un tecnico di fiducia per ottenere la regolarizzazione urbanistica dell'immobile per cui è causa;
non riusciva a regolarizzare l'immobile senza che alcuna colpa fosse a lui imputabile;
le parti prevedevano che nel caso di mancato avveramento della condizione si sarebbe verificata la risoluzione automatica del preliminare con la conseguente restituzione della caparra confirmatoria. Chiedeva pertanto al Tribunale di rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto ed in diritto e di dare atto della sua disponibilità a restituire la caparra confirmatoria di € 50.000,00 ricevuta all'atto della sottoscrizione del preliminare di vendita, quale conseguenza della risoluzione di quest'ultimo. Con vittoria di spese e compensi.
Con ordinanza del 20/12/2023 il G.I., accogliendo la domanda cautelare dell'attore, autorizzava il sequestro conservativo sull'immobile oggetto di causa fino alla concorrenza di € 75.000,00. In sede di precisazione delle conclusioni l'attore ha rinunciato alle domande di riduzione del prezzo di vendita e di emissione della sentenza di cui all'art. 2932 c.c., insistendo nella sola domanda di dichiarazione del recesso dal preliminare di vendita del 10.12.2021 con condanna del convenuto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria. La domanda di parte attrice è fondata e deve pertanto essere accolta. Preliminarmente deve essere rigettata l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura obbligatoria di mediazione.
Invero, il giudizio attiene al recesso da un preliminare di vendita con conseguente condanna della parte inadempiente al pagamento del doppio della caparra ricevuta. Si verte quindi in materia di rapporti obbligatori e non in materia di condominio o di diritti reali, che sono le materie per le quali è prevista la mediazione obbligatoria.
Ciò chiarito, dal contratto preliminare di vendita del 10.12.2021 si evince chiaramente che il convenuto si obbligava ad occuparsi della regolarizzazione urbanistica dell'immobile oggetto del contratto (cfr. doc. 1 dell'attore, pagg. 3-4). Il convenuto ammette di non essere riuscito a sanare le irregolarità dell'immobile.
Tale circostanza è peraltro confermata dal testimone di parte convenuta, , che ha riferito CP_4 di avere predisposto il progetto per la sanatoria dell'immobile oggetto del preliminare di vendita e che, a seguito di ciò, l'immobile venne dichiarato dall'ufficio tecnico del Comune di Pozzallo non sanabile (cfr. verbale d'udienza del 24.10.2023). Ciò premesso, il convenuto deduce che lo stesso – in virtù della clausola risolutiva espressa presente nel preliminare di vendita del 10.12.2021 in base alla quale il contratto si è già risolto per mancata sanatoria, non dipendente da sua colpa, delle difformità urbanistiche dell'immobile – sarebbe tenuto a restituire la sola caparra confirmatoria ricevuta al momento della sottoscrizione del contratto, pari ad € 50.000,00. La difesa non coglie nel segno, alla luce del chiaro tenore letterale della clausola contenuta nel preliminare: “ad esclusivo titolo di caparra confirmatoria, la parte promittente compratrice corrisponde la somma di Euro 50.000,00 (cinquantamila virgola zero zero), rappresentata dal mezzo di pagamento infra descritto: a tal fine, troverà, applicazione la disciplina di cui all'art. 1385 c.c.” (cfr. doc. 1, pag. 6, primo capoverso). Non si versa pertanto nell'ipotesi di clausola risolutiva espressa, dovendo invece trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1385, comma 2, c.c., a tenore del quale: “Se la parte che ha dato la caparra
è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”. In merito alla funzione della caparra confirmatoria, la giurisprudenza di legittimità afferma: “L'art. 1385 comma 2, cod. civ. - che consente alla parte non inadempiente, in caso di inadempienza della controparte, di recedere dal contratto ritenendo la caparra confirmatoria ricevuta o esigendo il doppio
pagina 4 di 5 di quella versata - disciplina il caso in cui essa, avvalendosi della funzione tipica della caparra intenda, con una dichiarazione risolutiva, determinare ope legis l'estinzione di tutti gli effetti giuridici sia del contratto sia dell'inadempimento di esso. Qualora invece detta parte preferisca (art. 1385 cod. civ., terzo comma) ottenere il risarcimento integrale del danno secondo i principi generali anziché nella misura concordemente e preventivamente quantificata, può esercitare l'azione di risoluzione per grave inadempimento della controparte (artt. 1453 e 1455 cod. civ.). Ne consegue che pur essendo entrambi i diritti fondati sul medesimo presupposto di fatto - l'inadempimento non di scarsa importanza della controparte - diversa è la natura delle corrispondenti azioni e delle conseguenti pronunce giudiziali.
Ed infatti nel primo caso la pronuncia di risoluzione del contratto inadempiuto è dichiarativa e la parte adempiente è sollevata dall'onere di provare il danno effettivamente subito;
nel secondo caso la pronuncia è costitutiva e spetta alla parte adempiente provare, secondo i principi generali (art. 1223 cod. civ.), il danno derivatone che potrebbe anche coincidere con l'ammontare della somma stabilita per la caparra, ma come esito dell'accertamento giudiziale nel contraddittorio tra le parti e non come anticipata e forfettaria liquidazione di esso (art. 1385, secondo comma, cod. civ.).” (Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 2004). Nel caso di specie, il a fronte dell'inadempimento di non lieve importanza del convenuto, ha CP_1 agito per ottenere una sentenza dichiarativa della legittimità del recesso dal contratto e di condanna alla somma pari al doppio della caparra versata nei confronti di parte inadempiente. CP_2
Alla luce di quanto esposto, il contratto preliminare di vendita del 10.12.2021 deve essere dichiarato risolto a seguito del recesso legittimamente esercitato dall'attore e deve essere CP_2 condannato a corrispondere a la somma di € 100.000,00, oltre interessi da ottobre 2022 CP_1
(data della domanda) sino al soddisfo.
Deve essere rigettata la domanda di condanna di ex art. 96 c.p.c. , non essendo CP_2 riscontrabile in capo al convenuto l'elemento soggettivo della mala fede o colpa grave necessario anche nell'ipotesi di abuso del processo ex art. 96 comma 3 c.p.c., sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate
(cfr. Cass. Sezioni unite n. 22405/2018).
Le spese, ivi comprese quelle della fase cautelare in corso di causa, seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 3188/2022:
DICHIARA risolto il contratto preliminare di vendita del 10.12.2021. CONDANNA a corrispondere a la somma di € 100.000,00, oltre CP_2 CP_1 interessi da ottobre 2022 sino al soddisfo. CONDANNA a rimborsare a le spese di lite, che si liquidano in € CP_2 CP_1 545,00 per esborsi ed in € 15.000,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa. Ragusa, 17/06/2025.
Il Giudice
dott. Claudio Maggioni
pagina 5 di 5