Successivamente, all'udienza del giorno 15/04/2025, avanti al sottoscritto dott. F. Venier, sono comparsi il procuratore del ricorrente avv. VALENTI
e il procuratore del resistente avv. ESPOSITO Parte_1
LORENZO.
E' personalmente presente il sig. Parte_2
Il procuratore del ricorrente opponente precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nel ricorso introduttivo.
Il procuratore del convenuto opposto precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nella memoria di costituzione.
Il Giudice invita le parti a discutere la causa e, dopo breve discussione,
pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 429 comma 1
c.p.c.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice della seconda sezione civile del Tribunale di Udine, dott.
Francesco Venier, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 comma 1 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 1793/2024 del R.G. in data 6
luglio 2024, iniziata con ricorso notificato a mezzo PEC, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, in data 11 luglio 2024
d a
- , con i procuratori e domiciliatari avvocati Parte_3
PASINATO PIERCARLO e VALENTI CHIARA BENEDETTA per procura speciale allegata telematicamente al ricorso introduttivo,
r i c o r r e n t e – o p p o n e n t e
c o n t r o
- , con i procuratori e domiciliatari avvocati Parte_2
ESPOSITO ORAZIO FRANCESCO e ESPOSITO LORENZO, per procura speciale allegata al ricorso per decreto ingiuntivo,
r e s i s t e n t e – o p p o s t o
avente per oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni – 1.44.999.
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 429 comma 1 c.p.c., come sostituito dall'art. 53 del d.l. 25 giugno
2008, n. 112, convertito con modificazioni nella legge 6 agosto 2008, n.
133;
o s s e r v a conduttore dell'immobile sito a Buttrio in via Parte_3
Giuseppe Ellero n. 8, locatogli da , ha proposto Parte_2
SENTENZA 15.4.2025 N° 1793/24 R.G. Pag. 1 opposizione avverso il decreto con il quale gli è stato ingiunto il pagamento in favore del locatore della somma di € 3.000,00, richiesta a titolo di canoni non pagati tra dicembre 2023 e maggio 2024, oltre ad interessi e spese.
L'opponente ha dedotto che, come già riferito dal locatore nel ricorso monitorio, il 20.12.2023 nell'immobile locato si era verificato un incendio a seguito del quale il Sindaco di Buttrio aveva dichiarato l'immobile non abitabile sino all'effettuazione dei lavori di ripristino della sicurezza impiantistica e consegna della dichiarazione di conformità degli impianti elettrici ai sensi del D.M. 37/2008.
A seguito di tale provvedimento, il conduttore e la sua famiglia avevano dovuto reperire un altro alloggio e non erano potuti rientrare nell'immobile locato a causa degli ostacoli opposti dal locatore al ripristino dell'impianto elettrico.
Assumendo che il locatore, con la sua condotta, fosse venuto meno all'obbligo di garantirgli il pacifico godimento dell'immobile locato,
l'opponente ha chiesto la revoca del decreto ingiuntivo opposto e la reiezione della domanda proposta nei suoi confronti o, in via subordinata, la riduzione del canone in ragione del mancato utilizzo dell'immobile.
Il ricorrente si è costituito negando di avere impedito al conduttore di ripristinare la abitabilità dell'immobile locato e sostenendo che era stato quest'ultimo a non voler farsi carico dei costi di riparazione dell'impianto elettrico;
assumendo che il conduttore doveva ritenersi responsabile dei danni in base all'art. 1588 c.c. ed era comunque tenuto al pagamento dei canoni, ha chiesto che l'opposizione venga respinta e il Parte_2
decreto ingiuntivo confermato.
Nella udienza di prima comparizione delle parti queste si sono accordate per risolvere consensualmente il contratto di locazione e il conduttore ha restituito al locatore le chiavi dell'immobile.
Respinta l'istanza di concessione della provvisoria esecutorietà del decreto
SENTENZA 15.4.2025 N° 1793/24 R.G. Pag. 2 ingiuntivo opposto, in corso di istruttoria sono stati assunti due testimoni e,
all'esito, la causa è stata rinviata all'odierna udienza per la discussione. non ha pagato i canoni di locazione dell'immobile da Parte_3
lui locato nei mesi successivi all'incendio verificatosi il 20 dicembre 2023,
assumendo che il mancato ripristino alla abitabilità era imputabile al locatore, che ha impedito l'esecuzione dei necessari lavori.
I Vigili del Fuoco intervenuti in occasione dell'incendio hanno evidenziato nel loro rapporto di intervento la mancanza di elementi utili per determinare con certezza l'innesco dell'incendio, pur non escludendo che questo avesse avuto origine da un fornello del piano cottura, rimasto accidentalmente aperto sotto un pentolino d'olio (doc. 4 di parte convenuta).
Il mancato accertamento positivo della causa dell'incendio, ai sensi dell'art. 1588 c.c., fonda una presunzione di responsabilità del conduttore, sul quale grava l'onere di provare che i danni non sono a lui imputabili.
Tale prova non è stata data e neppure offerta dall'opponente che, anzi, ha dedotto di essersi assunto l'onere di ripristinare le condizioni di abitabilità
dell'immobile locato, chiedendo al locatore dei preventivi dei lavori necessari.
Il danneggiamento dell'immobile locato che ne riduca la utilizzabilità non esclude l'obbligo del conduttore di continuare a pagare i canoni (che,
secondo Cass. sez. III, 2 aprile 2001, n. 4799, sono compresi nel risarcimento da lui dovuto al locatore).
La norma che attribuisce al conduttore la presunzione di responsabilità per i danni provocati dall'incendio e quindi pone a suo carico il costo degli interventi necessari per riparare il bene locato e, nel caso di immobile, di ripristinarne le condizioni abitative, prevale sull'obbligo del locatore di mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto, sostenendo i costi degli interventi di manutenzione straordinaria.
Solamente la totale distruzione dell'immobile (che nel caso di specie non si
SENTENZA 15.4.2025 N° 1793/24 R.G. Pag. 3 è certamente verificata) comporta, secondo i principi generali, l'estinzione del rapporto di locazione per la impossibilità del conduttore di continuare a godere del bene locato, senza tuttavia che venga meno “l'obbligo del
conduttore di risarcire il danno conseguente al perimento del bene, a meno
che non riesca a provare che l'immobile è perito per causa a lui non imputabile” (così Cass. sez. III, 9 giugno 2003, n. 9199).
Secondo l'opponente, come si è detto, sarebbe stato il locatore ad impedirgli di riparare l'impianto elettrico la cui funzionalità condizionava la abitabilità
sospesa dal Sindaco.
Le prove testimoniali assunte hanno in parte confermato le allegazioni dell'opponente.
Il teste ha riferito di essere stato interpellato, nella sua Testimone_1
veste di geometra libero professionista, da “per avere una Parte_2
valutazione sulla possibilità di riparazione dei danni causati dall'incendio”
e di avere fatto un sopralluogo alla fine di gennaio, quando la causa era stata già spogliata degli arredi e il conduttore aveva già iniziato dei lavori edilizi;

il teste ha inoltre riferito di essere tornato una seconda volta nell'immobile, sempre al fine di verificare quale potesse essere stata la causa dell'incendio.
La circostanza che si fosse rivolto al geom. Parte_2 Testimone_1
anche “per sapere quale potesse essere il costo dei lavori di ripristino” conferma che il locatore aveva maturato l'intenzione di far fare lui i lavori
(fermo restando che il loro costo ben avrebbe potuto essere posto a carico del conduttore per le ragioni in precedenza esposte),
Ciò rende del tutto credibile che abbia detto all'opponente “che intendeva far fare lui i lavori e che avrebbe fatto intervenire i suoi tecnici” (come ha fatto in effetti intervenire il geom. e gli abbia chiesto “di Testimone_1
fermare i lavori perché dovevano venire altri tecnici a vedere che lavori erano da fare”, come riferito dalla compagna di , Parte_4
. Persona_1
SENTENZA 15.4.2025 N° 1793/24 R.G. Pag. 4 Non risulta che, a parte i sopralluoghi di un elettricista e del geom.
l'intenzione del locatore abbia avuto seguito e, di fronte al Testimone_1
suo silenzio, il conduttore (sul quale, si ripete, gravava l'onere economico dei lavori di ripristino) avrebbe dovuto attivarsi, quanto meno interpellando in ordine alle sue intenzioni (e ciò in base a obblighi di Parte_5
buona fede nell'ambito del rapporto contrattuale).
Pertanto, se la interruzione dei lavori iniziati dal conduttore e quindi il protrarsi della inabitabilità dell'immobile è inizialmente imputabile al locatore, la sua inerzia non giustificava, oltre un certo limite di tempo, la inerzia del conduttore.
Considerato che i sopralluoghi da parte dei tecnici incaricati dal locatore sono avvenuti nel mese successivo all'incendio, appare equo limitare a quel mese e a quello successivo (dunque gennaio e febbraio 2024) quelli nei quali il godimento dell'immobile è stato impedito dal convenuto opposto e pertanto la condanna al pagamento dei canoni maturati nel periodo successivo al 20.12.2023 va ridotta degli importi dovuti per quei due mesi.
Il decreto ingiuntivo opposto va pertanto revocato e va Parte_3
condannato a pagare a le quattro mensilità residue Controparte_1
richieste con il ricorso monitorio.
Le spese del giudizio di opposizione, che si liquidano come in dispositivo,
tenuto conto della ridotta attività istruttoria, possono venire compensate per un terzo e per la quota residua vanno poste a carico dell'opponente.

p. q. m.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) Revoca il decreto ingiuntivo n. 498/2024 pronunciato dal giudice designato di questo tribunale in data 20 maggio 2024 nei confronti di
Parte_3
2) Condanna a pagare a la capital Parte_3 Parte_2
SENTENZA 15.4.2025 N° 1793/24 R.G. Pag. 5 somma di € 2.000,00 a titolo di canoni scaduti dal mese di marzo 2024 al mese di giugno 2024, oltre agli interessi legali sui singoli ratei di canone a decorrere dalla loro scadenza fino al saldo effettivo;

3) Compensa per un terzo le spese del presente giudizio e condanna a rifondere a i residui due terzi, Parte_3 Parte_2
liquidati in € 141,67 per la fase di studio, € 141,67 per la fase introduttiva, €
283,67 per la fase istruttoria e di trattazione, € 283,67 per la fase decisionale e in € 127,60 per rimborso forfettario delle spese oltre IVA e CPA.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Udine, il 15/04/2025.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -
SENTENZA 15.4.2025 N° 1793/24 R.G. Pag. 6