Rg. 1191/ 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di CUNEO
Nella persona del dott. Luca Staricco ha pronunciato la seguente sentenza nella causa civile iscritta al rg n° 1191 /2025 promossa da
Cf. Parte_1 C.F._1
Cf. Parte_2 C.F._2
^C.f. Parte_3 C.F._3
Avv. TOMATIS CHIARA Attori
Contro
C.f Controparte_1 C.F._4
Convenuta contumace

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come in atti.

In fatto
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida parte intimante evocava in giudizio, per l'udienza del 15/05/2025, Controparte_1
per sentire convalidare lo sfratto.
Parte attrice allegava l'esistenza fra le parti del contratto di locazione ad uso abitativo del 21/12/2019, relativo all'alloggio di loro proprietà in Mondovì, Via Accorciatoia
1 alla Cappella n. 6 (individuato al N.C.E.U. Foglio 98, particella 428, subalterno 6, cat
A/3, R.C. 247,90) e contestava la morosità della conduttrice in ordine al pagamento dei canoni relativi ai mesi da aprile a dicembre 2023, da gennaio a dicembre 2024 e quelli dei mesi di gennaio, febbraio, marzo 2025, per il totale importo di € 6.000,00
(pari al canone mensile di euro 250 * 24 mensilità), oltre alle spese condominiali e accessorie (per preventivo di gestione 2024/2025) per € 95,87, salvo conguaglio.
Chiedeva la convalida dello sfratto per morosità e la condanna della convenuta alla rifusione delle spese di lite, riservate le azioni per il completo pagamento delle somme a debito, per canoni e ulteriori, in separato giudizio, così come quelle per il risarcimento dei danni.
All'udienza del 15/05/2025 compariva la convenuta personalmente la quale si opponeva contestando la morosità e dichiarando che non doveva la somma richiesta producendo delle ricevute relative a spese condominiali.
Denegata l'ordinanza di rilascio cui all'art. 665 cpc, veniva disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c., con termine per il deposito di memorie integrative, mandando altresì le parti ad esperire il procedimento di mediazione obbligatoria.
All'udienza del 16/09/2025 parte attrice insisteva come da ricorso e da memorie integrative presentate, mentre per parte convenuta nessuno si costituiva e ne veniva dichiarata la contumacia. Verificata l'esperita mediazione e ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza per la discussione finale.
In tale occasione parte intimante chiedeva la risoluzione del contratto di locazione con rilascio immediato dell'immobile e la condanna di a pagare nei Controparte_1
confronti di , e delle seguenti somme: Parte_1 Parte_2 Parte_3
- € 6.750,00 per i canoni di locazione dei mesi da aprile a dicembre 2023, da gennaio a dicembre 2024 e quelli dei mesi da gennaio a giugno 2025 (€ 250,00 x 27);
- € 95,87 spese condominiali e accessorie (per preventivo di gestione 2024/2025), salvo conguaglio. Oltre ai canoni ed alle spese condominiali maturati dal mese di luglio 2025
e fino all'effettivo rilascio dell'alloggio.
2 Poiché i locatori sono in possesso di € 750,00, versati a titolo di cauzione (art. 15 del contratto), tale somma potrà essere portata in compensazione sul maggior dovuto, con contestuale riconoscimento del diritto dei ricorrenti a trattenerla.
La causa veniva quindi decisa.
In diritto
Il caso riguarda la richiesta di risoluzione del contratto di locazione, di immobile ad uso abitativo, a seguito dell'inadempimento del conduttore. Partendo dall'onere della prova si ricorda che per granitico orientamento della cassazione il creditore ha l'onere di provare il titolo e di allegare l'inadempimento; spetta invece al debitore dare prova dell'esatto adempimento. Infatti, la Cassazione Civile sez. un., 30 ottobre 2001, n.
13533 ha affermato: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una
3 volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.
(Nell'affermare il principio di diritto che precede, le SS. UU. della Corte hanno ulteriormente precisato che esso trova un limite nell'ipotesi di inadempimento delle obbligazioni negative, nel qual caso la prova dell'inadempimento stesso è sempre a carico del creditore, anche nel caso in cui agisca per l'adempimento e non per la risoluzione o il risarcimento).
Nel caso di specie l'attore ha provato documentalmente la fonte delle obbligazioni attraverso il contratto di locazione intervenuto tra le parti e debitamente registrato, ha depositato i verbali approvati dall'assemblea condominiale relativamente ai preventivi e consuntivi di spesa, le ricevute dei bonifici dei pagamenti effettuati dal proprietario dell'immobile sia delle spese condominiali che delle spese accessorie.
Il contratto ai punti 3 -5 determina in modo chiaro le obbligazioni del conduttore sia per quanto riguarda i canoni, duecentocinquanta euro al mese, che spese le condominiali prevendendo, per quest'ultime, un anticipo forfettario da regolare poi a seguito dell'approvazione dei preventivi.
Parte conduttrice, dopo una prima opposizione con la produzione di parte delle ricevute di pagamento di parte delle spese condominiali non ha più apportato alcuna prova, non si è presentata alla mediazione.
L'art. 5 L. 392/1978 prevede:” Costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1455 del Codice civile, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, nonché il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.”
Tale norma, per le locazioni uso abitativo, predetermina quale sia il grave inadempimento richiesto dall'art 1455 cc. Nel caso di specie la morosità risulta essere
4 per i canoni pari a 250 euro per 27 mensilità e per le spese condominiali pari a 95,87,
a fronte di un canone mensile pari a 250 euro al mese.
In ragione di quanto sopra risulta fondata e provata la richiesta di parte attrice essendo emerso l'inadempimento della conduttrice e non essendo emersa l'impossibilità della prestazione per cause non imputabili alla conduttrice.
È diritto del locatore, secondo il disposto di cui all'art. 1591 cc, ottenere anche i canoni dovuti sino al rilascio effettivo dell'immobile.
Stante la risoluzione del rapporto il deposito cauzionale può essere imputato alle somme dovute stante la liquidità e esigibilità.
Conclusioni

Deve accogliersi la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore con conseguente condanna all'immediato rilascio dell'immobile libero da persone e cose.
Segue la condanna al pagamento dei canoni pari 6.750,00 ( pari a 250 per 27 mensilità) dai quali sottrarre il deposito di 750 già in mani dell'intimante, e delle spese condominiali pari a 95,87, nonché degli ulteriori canoni e spese condominiali contrattualmente e forfettariamente stabilite, sino al rilascio effettivo dell'immobile, nonché delle spese del presente procedimento.



PQM


il Tribunale definitivamente pronunciando:
- dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il Controparte_1
contratto di locazione ad uso abitativo del 21/12/2019, relativo all'alloggio in
Mondovì, Via Accorciatoia alla Cappella n. 6 (individuato al N.C.E.U. Foglio 98,
5 particella 428, subalterno 6, cat. A/3, R.C. 247,90) con condanna all'immediato rilascio dell'immobile libero da persone e cose a favore degli attori;

- condanna la conduttrice al pagamento a favore della parte locatrice della somma pari a 6.000,00 euro (6.750,00- 750,00 ) per canoni insoluti e 95,87 per spese condominiali, oltre al pagamento dei canoni e delle spese condominiali forfettariamente e contrattualmente stabilite, sino all'effettivo rilascio;

- condanna parte soccombente al pagamento delle spese processuali che si liquidano in euro per 1.400,00 la fase sommaria di sfratto oltre 840 per la fase istrut./trattazione e
851 euro decisionale per un totale di euro 3.091 oltre spese di mediazione, esborsi, spese generali , iva e Cpa.
Cuneo 04/11/2025B
Il Giudice
Dott. Luca Staricco
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